【正文】 敞、舒適。河西地區(qū)由于開發(fā)量增大，政府政策的扶持造成該板塊供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速，需求量的增加使該板塊價(jià)格處于迅速攀升態(tài)勢(shì)，造成價(jià)格的不穩(wěn)定。 （ 4）、需 求 7000元 /平方米價(jià)位段的占 %，實(shí)際供給比例為 %，供大于求，雖然這部分客戶基數(shù)較小，但購(gòu)買力很強(qiáng)，在銷售時(shí)要注意策略。從區(qū)域上看河西房?jī)r(jià)的漲幅最高，原因在于政府大力開發(fā)河西的政策導(dǎo)向。 （ 3）、結(jié)婚購(gòu)房需求穩(wěn)定。 南京河西市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 目 錄 第一章 項(xiàng)目所在城市商品住宅市場(chǎng)的綜合分析 一、 總供給量分析 二、 總需求量分析 三、 價(jià)格趨勢(shì) 四、 消化狀況分析 五、 購(gòu)房面積與戶型分析 六、 購(gòu)房習(xí)性特點(diǎn)分析 七、 房地產(chǎn)市 場(chǎng)綜合評(píng)述 第二章 項(xiàng)目所在區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 一、 在售物業(yè) 二、 待售物業(yè) 三、 待建物業(yè) 四、 物業(yè)可比性 五、 結(jié)論 第三章 目標(biāo)客戶市場(chǎng)需求分析 第一章 項(xiàng)目所在城市商品住宅市場(chǎng)的綜合分析 一、總供給量分析 供給量分析 1995— 2020年上半年商品住宅開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 住宅開發(fā)投資（億元） 住宅施工面積 (萬(wàn)㎡ ) 住宅竣工面積（萬(wàn)㎡） 住宅交易面積（萬(wàn)㎡） 1995 / 1996 178 1997 215 1998 253 1999 2020 2020 111 2020 2020 2020上半年 由上圖可以看出 1995年到 2020年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)力度加大，僅 2020年上 半年住宅開發(fā)投資量就接近 1998年全年的投資量。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數(shù)不斷增加 ，結(jié)婚的人數(shù)也隨之而增加，結(jié)婚購(gòu)房需求 2020年來(lái)一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品住宅需求中最穩(wěn)定的組成部分。并且隨著十運(yùn)會(huì)的召開，河西的基礎(chǔ)設(shè)施和配套日趨完善。 五、購(gòu)房面積與戶型分析 購(gòu)房面積需求分析 通過(guò)與 2020年對(duì)比發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)于 81－ 100㎡、 121－ 140㎡、 141－ 160㎡、161－ 200 ㎡、 201㎡以上五種面積住房的需求均有一定程度的上升，尤其是 81－100㎡面積段上升了 ％， 101－ 120㎡面積段降低 ％，可以看出在收入水平增幅有限，房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下，購(gòu)房者對(duì)住房面積的需求逐漸向兩極分化， 經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的購(gòu)房者以追求更高生活居住品質(zhì)為主，需求面積逐漸增大；經(jīng)濟(jì)能力一般的購(gòu)房者則在滿足基本居住需要的前提下，著重考慮控制總面積以便達(dá)到很好控制總價(jià)的目的。 需求保持旺盛勢(shì)頭 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)定上升。小區(qū)人車分流，行人、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車三車分流，人性化設(shè)計(jì)。 第三章 目標(biāo)客戶市場(chǎng)需求分析 目標(biāo)客戶 生意人 企業(yè)家 機(jī)關(guān)院校及事業(yè)單 位高層 企業(yè)高管（職業(yè)經(jīng)理人） 自由職業(yè)人士 客戶背景 年齡 28—— 45歲之間 35—— 55歲之間 40—— 50歲之間 30—— 40歲之間 30—— 40歲之間 職業(yè) 服裝、餐飲、娛樂(lè)、 IT、商品零售商等 輕工產(chǎn)品制造商、化工建材商、汽車制造商等 醫(yī)院、銀行、交通、電視臺(tái)、報(bào)社、高校等 大型企業(yè)高級(jí)管理 金融、證券、演藝、作家、體育等 家庭結(jié)構(gòu) 兩代居多多口之家 三口或多口之家子女年齡較幼 多為多口之家子女已獨(dú)立 二人或三口之家子女年齡較幼 獨(dú)身或小家庭 收入 年收入約 35萬(wàn)元以上 年收入約 30萬(wàn)以上 年收入約 10萬(wàn)元以上 年收入約 20萬(wàn)元以上 年收入約 10— 50萬(wàn)以上 受教育狀況 大學(xué)以下比例大 大學(xué) 大學(xué)以上 大學(xué)以上 大學(xué)以上 購(gòu)房意向 三房或四房面積 100150M2 三房以上面積 150M2以上 兩房或三房面積 80— 150M2 兩房或三房面積 80— 180M2 兩房及兩房以上面積 80200M2 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 投資及自住 自住或投資 自住 自住 自住或投資 購(gòu)買能力 承受總價(jià)約 70萬(wàn)元 — 150萬(wàn)元 承受總價(jià)約 100— 200萬(wàn)元 承受總價(jià)約 70— 150萬(wàn)元 承受總價(jià)約 70— 100萬(wàn)元 承受總價(jià)約 70— 120萬(wàn)元 購(gòu)買偏好 多層、小高層、別墅 多層、小高層、別墅 小高層、高層 小高層、高層 高層、別墅 行為特征 對(duì)區(qū)位地段看重，投資為了升值 豪華的住所是身份的象征，大部分?jǐn)?shù)于有車族 消費(fèi)比較穩(wěn)健 追求時(shí)尚新事物，追求高品位生活 個(gè)性化消費(fèi) 消費(fèi)心理（影響購(gòu)房的因素） 投資升值潛力、項(xiàng)目檔次、品牌 環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理、子女學(xué)校 交通配套、生活品質(zhì)、品牌 品牌、環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理 品牌、環(huán)境、品質(zhì)、物業(yè)管理 消費(fèi)方式 多為按揭 多為一次性付款 按揭或一次性付款 按揭 按揭或一次性付款 綜合評(píng)述 本項(xiàng)目體量 較大，總價(jià)較高，所以本項(xiàng)目目標(biāo)購(gòu)買客戶群體基本為高端客戶群體 。 （四）、物業(yè)名稱： 拉德方斯 開發(fā)商名稱： 金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)： 拉德方斯 .香榭有 9棟高層組成；拉德芳斯 .麗舍有 11棟小高層何 10棟“ 3＋ 1”洋房組成 建設(shè)規(guī)模： 100000平方米 物業(yè)位置： 建鄴青石埂路以南，經(jīng)四東路以東 物業(yè)特色： 拉德芳斯 .香榭有 9棟高層組成，香港何顯毅設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，配套有會(huì)所等高檔商業(yè)設(shè)施，同時(shí)在小區(qū)內(nèi)營(yíng)