【正文】 床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕芯、枕套、枕巾、時(shí)鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈴。 有必備的洗衣設(shè)備，應(yīng)有洗衣機(jī)、熨斗等。 有配置了適合老人使用的健身、康復(fù)器械和設(shè)備的康復(fù)室和健身場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 有園林景點(diǎn)，公共區(qū)域應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)志，方便識(shí)別。 服 務(wù) 安 全 及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。 生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗臺(tái)潔凈。 室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無(wú)尖角凸出部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建有老人活動(dòng)室。 有接待來(lái)訪的場(chǎng)所。 有一部可供老人使用的電話。 服 務(wù) 安 全 及時(shí)解決消防、照明、報(bào)警、取暖、通 訊、降溫、排污等設(shè)施和生活設(shè)備出現(xiàn)的問(wèn)題，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，保證其隨時(shí)處于正常狀態(tài)。 生活環(huán)境安靜、清潔、優(yōu)美，居室物品放置有序，頂棚、墻面、地面、桌面、鏡面、窗戶、窗臺(tái)潔凈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 公 共 設(shè) 施 飯廳應(yīng)配設(shè)餐桌、坐椅、時(shí)鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設(shè)備等。該場(chǎng)所應(yīng)提供圖書、報(bào)刊、電視機(jī)和棋牌。 有必備的洗衣設(shè)備，應(yīng)有洗衣機(jī)、熨斗等。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔(dān)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病的日常診療任務(wù)。 四 級(jí) 居 室 條 件 老人居室的單人間使用面積不小于 8 平方米；雙人間使用面積不小于 12 平方米；三人間使用面積不小于 15 平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于 4 平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 洗手間及浴室應(yīng)配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。合同醫(yī)院必須具備處理老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)內(nèi)各種突發(fā)性疾病和其它緊急情況的能力，并能夠承擔(dān)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病的日常診療任務(wù)。 老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 表 類別 單人間 雙人間 三人間 四人間及以上 一級(jí) 25 元 /日 18 元 /床日 15 元 /床日 12 元 /床日 二級(jí) 22 元 /日 16 元 /床日 13 元 /床日 10 元 /床日 三級(jí) 18 元 /日 12 元 /床日 10 元 /床日 8 元 /床日 四級(jí) 15 元 /日 10 元 /床日 8 元 /床日 6 元 /床日 備注： * 以上為床位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 四部分 、 南京市 各 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況 （一） 南京市 各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求狀況 機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，市場(chǎng)需求量大，各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施供不應(yīng)求 南京市 60 歲以上的老人 80 萬(wàn)，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?3％的比例分析， 80 多萬(wàn)的老年人中，將有近 萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前的狀況，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年住房的需求。 南京 中高端的老年住宅產(chǎn)品稀缺。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 家庭經(jīng)濟(jì)狀況良好。 出于經(jīng)濟(jì)考慮，將自己住房出租出售，用房租交老年公寓費(fèi)用，工資用來(lái)儲(chǔ)蓄或補(bǔ)貼子女的 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從調(diào)查結(jié)果可以看出，老年人非常重視居住地的環(huán)境，他們普遍希望綠地面積大，空氣污染小，環(huán)境不要太嘈雜，社區(qū)內(nèi)一定要有散步、戶外健身的地方，還須針對(duì)老年人體能、耐力較差的特點(diǎn)，有相應(yīng)的休息空間和設(shè)施，這樣有利于自身的身心健康。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 占地面積 1950 m178。 建筑租金成本 投資資金來(lái)源 由教育局出資 33 萬(wàn)興建。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。左右。后應(yīng)市場(chǎng)需求對(duì)外開(kāi)放，有選擇的招收社會(huì)老人。 75％ 無(wú)子女的孤寡老人。 基本 無(wú)空置 ，處于供不應(yīng)求的狀況 。每天組織老人做兩次操。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 護(hù)工、公勤底薪 400— 500 元，再根據(jù)護(hù)理人數(shù)工作強(qiáng)度提成，少數(shù)高的可達(dá)到1000 元，基本在 700— 800 元，在行內(nèi)屬偏高待遇。經(jīng)營(yíng)者在努 力的彌補(bǔ)這一缺陷。 在此入住的老人在精神需求方面相應(yīng)較高，一些老人會(huì)向公寓主管部門的領(lǐng)導(dǎo)提出要求改善硬件條件和個(gè)性服務(wù)的建議。 但原基礎(chǔ)較差，難以滿足入住老人的需求，但南京的現(xiàn)狀使老人無(wú)太大的選擇空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房
。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。擴(kuò)建活動(dòng)閱覽室，購(gòu)買醫(yī)療設(shè)備，裝修并置換室內(nèi)家具，并打算增加床位已應(yīng)付市場(chǎng)需求。但對(duì)硬件表示希望有所改善 部分老人建議與國(guó)外老年公寓交流學(xué)習(xí)。裝修后可能會(huì)提高部分房?jī)r(jià)。 居住人員情況（年齡結(jié)構(gòu) /身體狀況）平均年齡 84 歲 /基本都患有常見(jiàn) 老年病需 介助服務(wù) 居住人員情況（自理 /護(hù)理 /特護(hù)比例）自理 20% 護(hù)理 70% 特護(hù) 10% 人力資源成本情況： 管理人員為教育局正式員工編制，工資按事業(yè)單位級(jí)別發(fā)放。 相應(yīng)收費(fèi)情況 自理： 3 元 /天 介助： 5 元 /天 介護(hù)： 715/天 床位費(fèi) 1216/天 餐 費(fèi)； 6 元 /天 管理人員 /服務(wù)人員數(shù)量；管理； 14 人、醫(yī)生 護(hù)士 護(hù)工 公勤 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（人手不足無(wú)法做到具個(gè)性化的服務(wù)） 配套設(shè)施 /服務(wù)以及各 種開(kāi)展情況 （醫(yī)療、護(hù)理、家政、其他等） 有總共不到 200m178。 7% 出于精神需求，喜歡交流的。經(jīng)濟(jì)狀況良好，多數(shù)可自己支付養(yǎng)老費(fèi)用（ 1800 元以上退休金 /月），文化層次較高，許多 在三四十年代受過(guò) 高等教育?；九c公積金、基金等機(jī)構(gòu)無(wú)合作情況發(fā)生。室外面積約 1000 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。獨(dú)立洗手間 裝修情況 （檔次） 墻面普通涂料、磁軸地面，空調(diào)、床頭柜、彩電、衣柜 建筑 / 安裝 /裝修成本 建筑成本約 350 元 / m178。 第六部分 、 南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)個(gè)案分析 個(gè)案一：南京市教育局老年教師公寓 背景： 南京市教育局老年教師公寓 1993 年 為 教育局 開(kāi)辦 ， 初期是為了解決教育系統(tǒng)鰥寡孤獨(dú)的老教師的養(yǎng)老送終等問(wèn)題的，為純粹的福利機(jī)構(gòu)，隨著市場(chǎng)需求，現(xiàn)轉(zhuǎn)入對(duì)外招收社會(huì)老人，收取一定費(fèi)用的營(yíng)利性質(zhì)。 % %%%%%%%% 戶型交通面積環(huán)境商業(yè)氛圍服務(wù)文化氛圍醫(yī)療設(shè)施物業(yè)管理收費(fèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二） 入住老人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的期望 ： 調(diào)查中 ，對(duì) 主要涉及戶型、交通、面積、環(huán)境、商業(yè)氛圍、服務(wù)、文化氛圍、醫(yī)療設(shè)施及物業(yè)管理收費(fèi)在這些因素中， 對(duì)入住老人進(jìn)行了訪談詢問(wèn)： 調(diào)查結(jié)果顯示，老人首要考慮的因素前三位分別為： 醫(yī)療設(shè)施 （占%）、 環(huán)境 （占 %）及服務(wù)（占 %）。 年衰體弱多病，子女無(wú)暇照料，不放心請(qǐng)保姆的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。相應(yīng)的高檔次、能滿足較高消費(fèi)能力的老人的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供應(yīng)量 幾乎為零。 尤其康復(fù)性質(zhì)的機(jī)構(gòu)入住率極高， 許多人想進(jìn)去，還要排隊(duì)等候。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 c) 康娛費(fèi)每月 10 元（指有康娛設(shè)施，限自理老人） d) 日雜費(fèi)（指日常生活用品、理發(fā)、生活用水電等費(fèi)用）、電話費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、伙食費(fèi)、特殊材料費(fèi)等按實(shí)收取。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 保證水、電供應(yīng)。 衛(wèi) 生 條 件 有急救藥箱。 室內(nèi)家具、各種設(shè)備應(yīng)無(wú)尖角凸出部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 保證水、電供應(yīng)。 衛(wèi) 生 條 件 根據(jù)老人健康情況，必須準(zhǔn)備足夠的醫(yī)療設(shè)備和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅等。 有接待來(lái)訪的場(chǎng)所。 建有老人活動(dòng)室。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 居室應(yīng)配設(shè)單人床、床頭柜、桌椅、衣柜、衣架、毛巾架、毯子、褥子、被子、床單、被罩、枕 芯、枕套、枕巾、時(shí)鐘、梳妝鏡、洗臉盆、暖水瓶、痰盂、廢紙桶、床頭牌等，介助、介護(hù)老人的床頭應(yīng)安裝呼叫鈴。 C，夏季不超過(guò) 28176。不設(shè)醫(yī)務(wù)室的老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)應(yīng)與專業(yè)醫(yī)院簽訂合同。 室外活動(dòng)場(chǎng)所不得少于 150 平方米，綠化面積達(dá)到 60%。該場(chǎng)所應(yīng)提供圖書、報(bào)刊、電視機(jī)和棋牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 洗手間及浴室應(yīng)配備安裝在墻上的尿池、坐便器、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙專用夾、廢紙桶、淋浴器、坐浴盆或浴池、防滑的浴池和沐浴墊、浴室溫度計(jì)、抽氣扇等。 二 級(jí) 居 室 條 件 老人居室的單人間使用面積不小于 10 平方米；雙人間使用面積不小于 14 平方米；三人間使用面積不小于 18 平方米；合居型居室每張床位的使用面積不小于 5 平方米。 C，夏季不超過(guò) 28176。 衛(wèi) 生 條 件 根據(jù)老人健康情況，必須有醫(yī)療室及設(shè)備和物資，應(yīng)有急救藥箱和輪椅等，有專職醫(yī)護(hù)人員。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。接待室配備桌椅、紙筆及 相關(guān)介紹材料。有供其閱讀、寫字、繪畫、娛樂(lè)的場(chǎng)所。 公 共 設(shè) 施 飯廳應(yīng)配設(shè)餐桌、坐椅、時(shí)鐘、公告欄、廢紙桶、窗簾、消毒柜、洗漱池、防蠅設(shè)備等。 擬 出臺(tái)的 南京 老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu) 基本 收費(fèi)項(xiàng)目為：床位費(fèi)、護(hù)理服務(wù)費(fèi)、康娛費(fèi)、 空調(diào)費(fèi)、日雜費(fèi)、電話費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、伙食費(fèi)、特殊材料費(fèi)等 ； 南京市老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)收費(fèi)等級(jí) 一 級(jí) 居 室 條 件 老人居室的單人間使用面積不小于 15 平方米；雙人間使用面積不小于 20 平方米；三人間使用面積不小于 25 平方米；有高檔的獨(dú)立衛(wèi)生間， 24 小時(shí)熱水，地板（地毯）、沙發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 醫(yī)療康復(fù) a) 醫(yī)務(wù)人員每周定期大查房一次，醫(yī)生、護(hù)士每天查房二次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 個(gè)人衛(wèi)生 a) 晨起幫助老人漱口、洗臉、洗手、梳頭，晚上幫助才人洗臉、洗手、洗腳、洗臀部。 介護(hù)老人 ： 居室衛(wèi)生 a) 早晚整理床鋪，翻曬 被褥。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 飲食起居 a) 飯菜茶水供應(yīng)到居室定時(shí)喂飯、喂水、喂藥。做到桌面、地面、門窗及墻壁清潔無(wú)積灰。 a) 每日供應(yīng)開(kāi)水二次。 飲食起據(jù)護(hù)理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一 、 南京市對(duì) 老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)護(hù)理要求： 自理老人 ： 居室衛(wèi)生 a) 幫助老人早晨整理床鋪，晚上鋪床，翻曬被褥； b) 定期更換床單、被套、保持床單整潔（必要時(shí)隨時(shí)換洗）； c) 酌情開(kāi)窗通風(fēng)，保持室內(nèi)外空氣流通，根據(jù)季節(jié)做好防暑防寒工作； d) 每日清掃居室衛(wèi)生，室內(nèi) 外物品擺放整齊。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 江寧開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖敬老院 （暫時(shí)只接受本區(qū)五包老人）， 是去年興建的目前南京福利 養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 硬件條件最好的一家。 少數(shù)市場(chǎng)最好的勉強(qiáng)達(dá)到二星級(jí)的房間標(biāo)準(zhǔn)。 護(hù)工多為外地 30 到 50 歲的農(nóng)