【正文】 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 期望的房屋交付標(biāo)準(zhǔn) 多重因素相關(guān)分析 戶型及功能性面積取向需求分析 年齡與戶型需求交叉分析 被調(diào)查者中，不同的年齡段對臥室、廳、衛(wèi)生間、陽臺的要求如下表所示：由下表可知，人們在不同年齡段對戶型選擇的差異性也較大， 30歲以下中 二室一廳一衛(wèi) 戶型最受歡迎， 3545歲中 三室二廳二衛(wèi) 戶型最受歡迎， 三室一廳二衛(wèi) 戶型所占比重也較大， 4050歲中 四室二廳二衛(wèi) 戶型最受歡迎，其中 三室二廳、二室 戶型也有部分消費(fèi)者偏好， 50歲以上中 二室 和 三室 需求接近，但面積不要求太大 頻率 百分比 需求 毛坯房 136 廚衛(wèi)裝修 48 全裝修 26 總計(jì) 210 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 臥 室 總 計(jì) 2室 3室 4室 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 年齡分組 30歲以下 41 % % 43 % % 84 % % 3040歲 11 % % 45 % % 2 % % 58 % % 4050歲 13 % % 26 % % 4 % % 43 % % 50歲以上 10 % % 15 % % 25 % % 總計(jì) 75 % % 129 % % 6 % % 210 % % 廳 總計(jì) 1廳 2廳 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 年齡分組 30歲以下 17 % % 67 % % 84 % % 3040歲 6 % % 52 % % 58 % % 4050歲 2 % % 41 % % 43 % % 50歲以上 6 % % 19 % % 25 % % 總計(jì) 31 % % 179 % % 210 % % 衛(wèi) 生 間 總計(jì) 1 2 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 年 30歲以下 52 % % 32 % % 84 % % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 齡分組 3040歲 13 % % 45 % % 58 % % 4050歲 15 % % 28 % % 43 % % 50歲以上 17 % % 8 % % 25 % % 總計(jì) 97 % % 113 % % 210 % % 陽 臺 總計(jì) 單陽臺 雙陽臺 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 計(jì)數(shù) Row % Col % 年齡分組 30歲以下 37 % % 47 % % 84 % % 3040歲 21 % % 37 % % 58 % % 4050歲 19 % % 24 % % 43 % % 50歲以上 17 % % 8 % % 25 % % 總計(jì) 94 % % 116 % % 210 % % 注：（ Row %為選擇該類型的人群占同一調(diào)查年齡組人數(shù)總和的百分比） （ Col %為選擇該類型的人群占所有選擇該類型的各年齡段人數(shù)總和的百分比） 家庭結(jié)構(gòu)與戶型需求交叉分析 從統(tǒng)計(jì)分析 數(shù)據(jù)來看，三室兩廳的住房是不同家庭結(jié)構(gòu)都比較喜歡的戶型，希望能有兩個衛(wèi)生間，兩個陽臺的占大多數(shù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。購房會受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關(guān)系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現(xiàn)實(shí)的家庭結(jié)構(gòu)及收入承受能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。戶型面積主要集中在 80100平米、 100120平米和 100120平米，前兩項(xiàng)分別占到 %和 %。 調(diào)查數(shù)據(jù)誤差評估 在客觀數(shù)據(jù)分析中因部分題目選項(xiàng)缺省值存在，客觀會有微弱誤差 ； 在隨機(jī)被調(diào)樣本中社會層面和知識理解力不可控，會因?qū)用婕罢J(rèn)知的局限性分析存在隨機(jī)誤差。 三、市調(diào)綜合評析 （一）地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析 1）消費(fèi)觀念保守 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 區(qū)域性居住觀念 嚴(yán)重，不了解房地產(chǎn)市場，對住宅貸款認(rèn)識不足，但對建筑期內(nèi)分期付款接受度較高。 綜合評析： 近年來，中央提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家相應(yīng)出臺了發(fā)展住房金融、培育和規(guī)范住房交易市場等一系列方案，并在財(cái)政、稅費(fèi)、金融等方面采取積極 完善 的政策措施，為房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的全方位啟動與發(fā)展 創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個新的發(fā)展時(shí)期。 第二部分 項(xiàng)目小二期開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析 一、房地 產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 經(jīng)營機(jī)會的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?，F(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于壽陽縣住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面，這點(diǎn)從項(xiàng)目一期的銷售中可以看出壽陽人民強(qiáng)烈改善居住環(huán)境的購房觀念。 ①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想：以營造精品品牌，為壽陽人民，壽陽縣政府作出貢獻(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）項(xiàng)目一期銷售工作、建設(shè)工程日趨進(jìn)入成熟階段，項(xiàng)目形象得到了市場的極大認(rèn)可，這也正是項(xiàng)目小二期的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者 企業(yè)中高層管理者 私營個體業(yè)主 集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位 3545 歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 ☆具市場調(diào)查表明：此部分人群占小二期的總客戶群體的 30%左右。對住房要求面積在 120 ㎡或以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 各種稅費(fèi)按山西省目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 壽陽住宅市場需求分析 商品房需求主要指標(biāo) 項(xiàng)目大二期主要面對壽陽縣區(qū)居民，壽陽縣區(qū)主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： ◆縣區(qū)人口約 4 萬，約 1 萬個家庭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一般說來，居民收入水平提高，就會增加對住房的需求， 反之，就會減少對住房的需求。而目前 壽陽 大多數(shù)的消費(fèi)者還停留在一步到位的層面上，受這種觀念的影響，要么超出自身的經(jīng)濟(jì)條件或過高的預(yù)期而進(jìn)行過度超前的消費(fèi)， 要么持幣觀望，遲遲不能進(jìn)入市場，其結(jié)果，要么造成住房資源的浪費(fèi)，要么造成住房需求的不足，都會對住房市場的持續(xù)健康發(fā)展不利。另一方面 ，需求結(jié)構(gòu)決定了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，要根據(jù)需求結(jié)構(gòu)來調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，尋求供求均衡點(diǎn)，使供求之間保持基本的平衡，這是我們進(jìn)行需求結(jié)構(gòu)分析的根本目的所在。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。低收入家庭的比例大致在 60%左右，家庭收入較低，還貸能力較差，改善住房的愿望要變成現(xiàn)實(shí)不是很容易，住房預(yù)期的面積在 60—90 平方米左右。 二、壽陽住宅市場 容量估算 估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 %； 調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 53％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。市調(diào)取樣及統(tǒng)計(jì)分析中，我們盡量避免人為主觀因素的影響，爭取從客觀出發(fā)尋找答案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)束語 上述市場調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目建議評估是我們從市場出發(fā)，結(jié)合本次市調(diào) ，分析當(dāng)前壽陽房地產(chǎn)市場特點(diǎn)、本項(xiàng)目的特點(diǎn)及消費(fèi)者的需求取向后得出的結(jié)論。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為 27%； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？傮w上看，家庭收入結(jié)構(gòu)的分布表現(xiàn)為橄欖狀，兩頭小，中間大，基本與住房需求的結(jié)構(gòu)相仿。但由于的部分高收入家庭在前幾年已經(jīng)解決了住房問題，因此，今后高檔住宅的需求量的增 長速度會減緩。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著住房觀念的進(jìn)一步理性化及市場作用的充分發(fā)揮，今后，住房需求市場會逐步向理性健康的方向發(fā)展。 住房 需求 觀念 壽陽 居民的 住宅 消費(fèi)觀念不成熟、不合理，急待培養(yǎng)和正確的引導(dǎo)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平是住房需求尤其是增量房市場需求