【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果以壽陽縣區(qū) 1 萬個(gè)家庭計(jì)算，哪么，項(xiàng)目大二期的市場(chǎng)容量為： 符合 1 和 2 者為 1 萬 17％ ％＝ 921 個(gè)家庭 符合 1 和 3 者為 1 萬 17％ ％＝ 518 個(gè)家庭 符合上述三個(gè)條件者則為 1 萬 17％ ％ ％＝ 446 個(gè)家庭 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為 則項(xiàng)目大二期的市場(chǎng)容量為 446 ＝ 401 個(gè)家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目大二期的開發(fā)至少需要 1000 個(gè)家庭入住，因此項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。 ◆ 近一兩年有購買商品房意向的家庭。 從 壽陽 家庭收入結(jié)構(gòu)及住房消費(fèi)水平看，屬于高收入的家庭大致占家庭總數(shù)的 5%左右，大都住 類似于 別墅 的自建房或選擇周邊大城市購房 ， 且擁 有私家車，由于這部分家庭的住房消費(fèi)比較旺盛，住房面積的需求量比一般收入的家庭要高出近一倍，即占住房總需求量的 10%以上，住房面積大致為 200 平方米。目前， 壽陽 住房消費(fèi)上的主導(dǎo)觀念是住房越大越好，盲目求大的結(jié)果造成了供需之間的暫時(shí)失衡，住房結(jié)構(gòu)的不盡合理，表現(xiàn)在中小套型的住房比例偏小。 ◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化剛剛起步，居民購房欲望較強(qiáng)，但支付能力一般。 第五部分：項(xiàng)目大二期可行性分析 研究目的 項(xiàng)目可行性 研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)壽陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。 具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)預(yù)算： 項(xiàng)目占地： 11339 ㎡ 容積率： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但壽陽縣這一人群現(xiàn)所占比例較少。 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是 中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善。 （ 3）本項(xiàng)目一期銷售積累了為數(shù)不少的由于購買力稍低和缺少合適樓層的準(zhǔn)客戶以及通過市調(diào)發(fā)掘的大量小戶型的潛在客戶，這部分客戶資源有利于項(xiàng)目小二期通過提供合適產(chǎn)品占領(lǐng)市場(chǎng)，這也是項(xiàng)目小二期的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ②項(xiàng)目作為首家綠色生態(tài)住宅縣級(jí)示范項(xiàng)目，作為政績(jī)工程勢(shì)必得到政府的充分支持。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。受收入所限，對(duì)住房消費(fèi)態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無住宅投資能力。通過單樣本檢驗(yàn)，置信度在 90%左右。 分期和不同層面需求合理劃分組團(tuán)、安排戶型和室內(nèi)功能分區(qū)及面積。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。兩口之家選一衛(wèi)多于二衛(wèi)，二衛(wèi)、二陽比例加大，老人多喜歡臥室全部南向陽面，廳可以陰面；年輕人希望臥室可以有一間向陰，但廳一定要南向采光。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 頻率 百分比 月供 500800元 122 8001000元 56 10001200元 21 1200元以上 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 頻率 百分比 需求 2室 96 3室 107 4室 7 總計(jì) 210 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 居民對(duì)房?jī)r(jià)的主要承受能力約為 1000元 /㎡ — 1200元 /㎡之間，作為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在 12001300元 /㎡之間。依自身經(jīng)濟(jì)條件， 70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲太快，開發(fā)商越來越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，不可能再漲。 在表示對(duì)現(xiàn)有住宅不滿意方面排在前五位的依次是： 物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境 、戶型、居住地點(diǎn)、居住面積。 【名優(yōu)特產(chǎn)】 壽陽羊?yàn)樯轿魇?yōu)良綿羊品種之一。工業(yè)有煤炭、鋼鐵、化工、電力、機(jī)器制造、紡織、食品、維修、建筑器材等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 【地理地貌】 壽陽縣境內(nèi)四面環(huán)山，中間丘陵起伏，溝壑縱橫，是山間盆地。 【歷史】 壽陽，春秋為晉馬首邑，漢為榆次縣東境。 本次市調(diào)重點(diǎn)將根據(jù)項(xiàng)目一期的銷售論證總結(jié)，對(duì)項(xiàng)目小二期的定位、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)作詳細(xì)調(diào)查研究分析，并對(duì)項(xiàng)目大二期的建設(shè)規(guī)劃及市場(chǎng)容量作出科學(xué)判研。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。唐貞觀十一年仍名壽陽。 【氣候】 壽陽縣氣候較為寒冷，年均氣溫 ℃ 左右，一月－ 9℃ 至－ 10℃ ，七月 22℃ 上下。經(jīng)濟(jì)林以梨、蘋果、核桃、棗為主。 【風(fēng)景名勝】 壽陽縣名勝主要有位于縣城東關(guān)街的文昌閣，始建于明代正德年間，清代康熙、乾隆、咸豐年間曾幾度重修。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 人 們對(duì)廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占 %，選擇二廳的份額占 %（包含餐客合一）。因?yàn)閴坳柦?jīng)濟(jì)發(fā)展速度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 購買行為（貸款購房的償還能力） 由于縣城人們的收入水平的制約以及對(duì)貸款認(rèn)知度較低，多數(shù)人們不愿每個(gè)月償還過多的收入。 交付要求 人們期望房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)中愿意以毛坯房交付的占 %，廚衛(wèi)裝修的占 %，全裝修的占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 庭 結(jié) 構(gòu) 身 Row % % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % % 兩口之家 計(jì)數(shù) 15 28 2 45 2 43 45 26 19 45 15 30 45 Row % % % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % % % 二代同堂 計(jì)數(shù) 39 66 2 107 15 92 107 49 58 107 45 62 107 Row % % % % % % % % % % % % % % Col % 52% % % % % % % % % % % % % 家 庭 結(jié) 構(gòu) 三代同堂 計(jì)數(shù) 15 24 2 41 11 30 41 17 24 41 28 13 41 Row % % % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % % % 三代以上 計(jì)數(shù) 4 4 2 2 4 2 2 4 2 2 4 Row % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % 總計(jì) 計(jì)數(shù) 75 129 6 210 32 178 210 96 114 210 94 116 210 Row % % % % % % % % % % % % % % Col % % % % % % % % % % % % % % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。相對(duì)來講，人們普遍接受的仍是傳統(tǒng)的平層住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的情況下， 由于 個(gè)人已成為商品住宅消費(fèi)主體，而大部分 壽陽 居民的有效 購買力 目前來看還不是十分高，并且住房又屬于居民長(zhǎng)久消費(fèi)項(xiàng)目，不宜頻繁更換，大戶型對(duì)普通百姓而言目前是可望不可及的。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 ④據(jù)走訪調(diào)查壽陽城建局和土地局，近幾年壽陽的新增大規(guī)模住宅用地供應(yīng)較少，有利于項(xiàng)目的開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。要求絕對(duì)的工作生活環(huán)境，安靜從容。 ☆具市場(chǎng)調(diào)查表明：此部分人群占小二期的總客戶群體的 5%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 住房 需求 觀念 壽陽 居民的 住宅 消費(fèi)觀念不成熟、不合理，急待培養(yǎng)和正確的引導(dǎo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？傮w上看，家庭收入結(jié)構(gòu)的分布表現(xiàn)為橄欖狀，兩頭小，中間大，基本與住房需求的結(jié)構(gòu)相仿