【正文】 市多個大型商場及超市、 房地產(chǎn)營銷策劃公司等專業(yè)公司 ；齊魯晚報、濟南時報等媒體，以及相關(guān)文字資料。 濟南城市市區(qū)人口規(guī)劃將逐步達到 400 萬人， GDP 近幾年年遞增%，到 2020 年全市將實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2100 億元；另外， 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資、社會商品零售總額雙雙超過 500 億元，分別達到 億元、 億元。 從產(chǎn)量及增長速度上看，糧食總產(chǎn)量 萬噸，比上年增長 %；蔬菜總產(chǎn)量 萬噸，增長 %；肉類產(chǎn)量 萬噸，增長 %。其中：基本建設(shè)完成投資 億元，比上年同期增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。全市金融機構(gòu)年末人民幣各項存款余額 億 元，比年初增長 %；人民幣各項貸款余額 億元，比年初增長 %。商業(yè)用房投資在整個固定資產(chǎn)投資中速度最快，增長速度達 225%。其中三季度商品住房平均價格為 2281元 /㎡，比上季度增長 %，比去年同季增長 %，平均遞增幅度為 %；三季度二手住房的平均價格為 1733 元 /㎡，比上季度下降 %，比去年同季增長 %，平均遞增幅度為 %。 結(jié)論：社會的持 續(xù)高速發(fā)展及人民消費結(jié)構(gòu)的不斷升級、可支配收入的增多，給中高檔商品零售業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)提供了極大的市場機會。 兩個回合下來，不少曾經(jīng)輝煌的濟南本土商號逐漸淡出。 2020年全市商品交易市場總數(shù)達 713處，其中城市市場 229 處，農(nóng)村市場 484 處，市場成交額達 億元，社會消費品零售總額 億元。 國際零售巨頭改變省城商業(yè)版圖。詳見附表 21：泉城路業(yè)態(tài)分布情況表。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。 在內(nèi)外商家紛紛進駐濟南及政府商業(yè)規(guī)劃指導性要求的形勢下，濟南將面臨又一輪商業(yè)洗牌，商業(yè)網(wǎng)點布局將進一步得到優(yōu)化調(diào)整。 結(jié)論：縱觀濟南商業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，原有商圈大多是經(jīng)過多年由市場自發(fā)形成的，長期的發(fā)展沉淀了極深的商業(yè)價值，具有一定的市場知名度，諸如經(jīng)四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花園路 — 老東門商圈等。目前在全國風起云涌的 SHOPPING MALL 建造運動，就是集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務、旅游等多項功能于一體的大型一站式消費中心。 第三部分 濟南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 濟南市目前主要商場有銀座商城、華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、銀座購物廣場、貴和購物中心、貴和商廈、人民商場等，大型超市有銀座超市、大潤發(fā)、世紀聯(lián)華、沃爾瑪以及即將開業(yè)的家樂福等。 由于經(jīng)營狀況大不如預期，萬達廣場首層精品步行街商鋪租價普偏呈現(xiàn)下降趨勢?，F(xiàn)有商鋪 48 間左右，面積從 6 平米 200 平米不等，主力面積在 1520 平米左右。該區(qū)域每平米年租金 1200— 3504 元，平均 元。 三、文化西路商業(yè)街租售價格 文化西路商業(yè)街，創(chuàng)建于 90 年代初期，周邊高校林立，帶來無限商機，客流量較大，已成為濟南市比較繁華的商業(yè)街之一。 （二）東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價格 東關(guān)大街西端有老東門小商品批發(fā)市場，無論周末還是平常時段，該地段人流都較多，在這里購物可以說是“天天星期天”，大量的人流帶來租金水平上揚，個別地段更好的商業(yè)營業(yè)房其鋪面租金水平更是高達 20元 /平方米 /日。詳見附表 18。 特別注意的是，舜井街與縣西巷相對的泉城路路口由于泉城路車輛由東向西單行，此方向車流較多，人流較少；老東門人流量大， 10 分鐘通過的人流量可高達 1438 人，該路段距縣西巷北端入口僅相距約 300 米。 男女時裝（女裝為主），有嘎絲、非兒、紅粉佳人、花扣兒、雨澤服飾、雁莎、好江南、弘依、韓菲斯、名女人、菊菊內(nèi)衣、獨立商鋪及開架銷售 ,租金 615萬/年 主力面積15 平米 風度、首班車、酷迷客等 38 個品牌。 考慮到項目南入口距泉城路約 50100 米，北入口臨明湖路，我們建議在項目規(guī)劃設(shè)計必須增強入口處建筑物的可視性，并在街區(qū)業(yè)態(tài)定位方面充分考慮對人流、客流的吸引，將泉城路西端、泉城廣場及老東門的客流引到縣西巷，實現(xiàn)泉城廣場、泉城路與老東門客流聯(lián)動。按一天 8 小時進行計算，車流 量達 輛，人流量達 人。各商業(yè)物業(yè)租價水平詳見 附表 8。 該區(qū)域每平米年租金 3120— 6336 元，平均 4430 元。 （二）永興人防地下商城 該商城客流量較大，經(jīng)營產(chǎn)品，多數(shù)為時尚類服飾，因此，來此購物者以年輕人居多。店鋪主要分布于街道北側(cè)，眾多商家中多數(shù)以經(jīng)營皮鞋，箱包為主。個 別內(nèi)部商鋪每平米年租價達到 1022 元，遠遠低于最初對租金水平的預期。詳見附件。 商貿(mào)結(jié)合 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務為主，主要面向機關(guān)團體企業(yè)的大宗采購，同時兼營零售業(yè)務，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。 基于此，政府以新一輪城市建設(shè)為契機，出臺各項商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方面的文件，以及進行大型商業(yè)項目規(guī)劃公示等措施，均已顯示政府在改善現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài) 布局、提升商圈價值方面的決心。公示的Ａ、Ｂ兩套方案，均采用“三團三廊”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成“三縱一橫”的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在 30萬平方米以上。經(jīng)一路延長線道路改造工程的實施，聯(lián)動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐，必將迅速帶動該 區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。經(jīng)過兩年的市場洗禮，這五個主題經(jīng)營區(qū)又增加了諸如美國加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐 飲業(yè)，夢萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。 （三）濟南市區(qū)幾大商業(yè)區(qū) 濟南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級商業(yè)中心泉城路 — 經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶等多個商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢。目前，形成了市區(qū)中部以泉城廣 場為中心聚集了銀座、大潤發(fā)、三聯(lián)、蘇寧、貴和、百大等大賣場；聯(lián)華、大潤發(fā)、新一佳、濟南華聯(lián)等環(huán)布在城市四周，形成了濟南市新的商業(yè)格局。 我國加入世貿(mào)組織的同時，最新一輪的濟南商戰(zhàn)才是真正較量的開始?！傲浣鸹ā睙o一例外是大而全的百貨店。另外，商品住房與二手住房平均價格之間的差別沒有明顯變化，依舊恒定在 1： 左右。 二、濟南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020年一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 ： ： ，發(fā)展到 ： ： ，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟發(fā)展的兩大支柱。工業(yè)產(chǎn)銷兩旺，農(nóng)林牧漁豐收，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快。 （五）商貿(mào)流通、現(xiàn)代服務業(yè)繁榮活躍 商業(yè)新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)商貿(mào)的檔次水平明顯提高，社區(qū)服務、旅游、教育培訓、物業(yè)管理、中介咨詢等新興服務業(yè)發(fā)展進一 步加快。 （三）經(jīng)濟增長的“三大亮點”呈現(xiàn)快速發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比增長%，增幅水平達到了 1993 年以來的最高水平；銷售收入突破千億大關(guān)，達到 億元，增長 %，超過到 2020 年達到 2500 億元，年均增長22%的速度，高出上年 個百分點；利稅首次超過百億，達到 億元，增長 %。 五、調(diào)研對象 同類可比性商業(yè)物業(yè)、項 目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標投資者及終端消費客戶。 四、調(diào)研區(qū)域 濟南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。 （一）工業(yè)生產(chǎn)和效益快速增長 全市第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，比 上年提高 個百分點，拉動經(jīng)濟增長 個百分點，其中：工業(yè)增長 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點，成為推動全市經(jīng)濟增長的主要動力。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，全市年銷售收入 500萬元 以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到 109家，其中超億元企業(yè) 12 家。在完成投資中，住宅投資 億元，增長 %，占據(jù)主體地位，達 %；辦公樓投資 億元，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 225%。 結(jié)論：各項總體經(jīng)濟指標顯示，濟南市社會經(jīng)濟仍處于一個高速發(fā)展的時期。短時間內(nèi)各種商業(yè)地產(chǎn)項目的紛紛上馬，必然帶來后期招商、銷售的激烈競爭，地段、商業(yè)價值、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃等要素將成為競爭比拼的有力武器。二手住房價格除與上季度相比為負數(shù)外，同比增長幅度比商品住房高 個百分點，平均遞增幅度比商品住房高 個百分點。 第二部分 濟南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 一、濟南市商業(yè)物業(yè)綜述 （一）濟南市近期商業(yè)發(fā)展歷程 上世紀 90 年代中期以前，濟南市民的主要購物場所是“六朵金花”：濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟南一百。第一回合中，老字號的濟南第一百貨出局；第二回合，開“平價商場”先河的中興商廈、曾是中國企業(yè) 500 強的濟南國貿(mào)大廈相 繼出局，濟南最早的百貨店 —— 濟南百貨大樓也是元氣大傷。同時，以連鎖商業(yè)為重點的現(xiàn)代經(jīng)營形式和營銷方式迅速崛起， 2020年底，全市共建連鎖公司 27 家，連鎖超市、便利店 820 多家，經(jīng)營面積達 10 多萬平方米，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長性的業(yè)態(tài)形式。隨著沃爾瑪、家樂福這些國際巨頭的真正出現(xiàn)，濟南面對面的商業(yè)國際競爭開始進入白熱化階段。 原有 5 個主題經(jīng)營區(qū)分別為：以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營區(qū)；分別以濟南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨、休閑經(jīng)營區(qū)；以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個時尚服飾商品經(jīng)營區(qū)；以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經(jīng)營區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營區(qū)。 圖 6 經(jīng)四路東段北側(cè)商業(yè)門頭及人民商場 花園路商業(yè)區(qū) 花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。 （六）泉城路商圈未來商業(yè)規(guī)劃 2020 年 3 月中旬公示的濟南市泉城廣場北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計方案，規(guī)劃范圍為濟南市黑西路與泉城路、榜棚街與天地壇街之間，總用地面積約 公頃，除勝利大廈、貴和購物中心、永安大廈予以保留外，其它建筑將全部拆除。這些商圈存在業(yè)態(tài)業(yè)種布局凌亂，規(guī)模小，服務檔次參差不一，無統(tǒng)一對外形象，整體品牌知名度較低等弊端。 （二）專業(yè)市場物業(yè)的特征 專業(yè)經(jīng)營 專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務，以及其相關(guān)的配 套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。我們選取了 9 家與項目關(guān)聯(lián)性較大的商業(yè)物 業(yè)進行調(diào)查。目前整體租價水平為 300 元 /平方米 /月，合 3600 元 /平方米/年。 經(jīng)四路商業(yè)街創(chuàng)建于上世紀 80 年代末，經(jīng)四路尚未拓寬，東西狹長，南北面窄。各商業(yè)物業(yè)租價水平詳見附表 4。該區(qū)域經(jīng)營模式以獨立門面零售店為主，業(yè)態(tài)以男女服飾為主 ，商品較為時尚前衛(wèi)，主力消費群為年輕消費者，并分布各色餐飲店。該區(qū)域每平方米年租金水平在 2020 元左右。 二、經(jīng)二路路段 經(jīng)二路華聯(lián) — 嘉華路段作為濟南西部的商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，車流量較少，低于同時間通過該區(qū)域的人流量，平均各個方向 10 分鐘車流量僅為 輛，最高也不到 100 輛；人流量平均各個方向 10 分鐘人流量在 人，最高達 365人。通過我們這段時間的多次 實地觀察，舜井街路口為泉城路商業(yè)街東西人流轉(zhuǎn)變的凸點，泉城廣場人流自舜井街行進至此就迅速向西流動；老東門路口往西人流迅速減少。 八 區(qū) 飾品、箱包、工藝品、小百貨等 開架銷售為主，租金 萬 /年 主力面積10 平米 附表 6 文化西路商業(yè)街租金價格一覽表 序號 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 意飛奴 30 3996 休 閑服飾 2 知味屋 20 4500 小飾品 3 天籟 20 4752 女裝 4 博士堡 15 4668 牛仔裝 5 波頓 20 4500 牛仔 6 春竹 25 3120 毛衫 7 夢雪兒 30 3672 休閑裝 8 杰施 18 5556 時裝 9 棲鳳梧桐 15 6000 時裝 10 安踏 30 3336 運動服裝 11 一席之地 20 4500 時裝 12 家安娜 15 6336 床上用品 13 楓心荷影 20 4500 時裝 14 梅紅 10 5496 時裝 15 彬彬 25 4800 時裝 16 圣雪絨 15 3996 內(nèi)衣 17 風格驛站 25 3204 休閑服飾 18 無印良品 20 4248 休閑服飾 19 衣典 20 3000 女裝 20 平均 4430 附表 7 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價格一覽表 序號 物業(yè)位置 平米年租金 銷售價格 備注 1 富翔天地商業(yè)街東起第 2間 1120 元 前期 6800元 /㎡，現(xiàn)已漲至 1萬余元 /㎡ 臨花園路，一、二層連租，面積約 200 平米，年租金 13 萬元，二層租金以 1500 元 /月計 2 富翔天地商業(yè)街東起第 6間 832 元 面積 84 平米 3 洪樓廣場西側(cè)慧都大廈 1460 元起 2 萬元 銷售時間較早，同區(qū)域競爭對手較少 4 大潤發(fā)西海蔚商業(yè)廣場 約 1 萬元 住宅底層 2 層均價，