【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。興化市位于江蘇省中部、長江三角周經(jīng)濟開發(fā)地帶，下轄張郭鎮(zhèn)、昭陽鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)等34個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，全?；?jīng)濟再次騰飛奠定了良好的基礎(chǔ)。興化行政區(qū)域劃分為張郭鎮(zhèn)、昭陽鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)、省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等5鎮(zhèn)、1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。現(xiàn)轄34個行政村，總?cè)丝谌f人。號，全國500家現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)建設試點之一，被譽為“興化第一鎮(zhèn)”。多噸，水產(chǎn)品1540多噸，農(nóng)業(yè)商品率達70％以上。現(xiàn)有5個產(chǎn)品填補國內(nèi)空白，3個產(chǎn)品替代進口，2個項目被列為國家火炬計劃，1個項目被列為國家星火計劃，18個產(chǎn)品獲得國家專利。展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，特別是無公害蔬菜的技術(shù)要求。園區(qū)年蔬菜種植面積可達3萬畝以上，蔬菜總產(chǎn)量10萬多噸，年產(chǎn)值億元，該園區(qū)已列為省級優(yōu)質(zhì)

　　

【正文】 目不會對本項目產(chǎn)生競爭影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 表三、 項目名稱 東方巴黎 （正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 擁綠南路 開發(fā)商 興化市宇興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷策劃 新導向 建筑設計 建筑面積 110000 ㎡ 規(guī)劃用途 住宅 建筑形態(tài) 多層、 別墅 價 格 多層均價： 2300 元 /㎡ ， 別墅 均價： 3000 元 /㎡ 開盤時間 未定 總戶數(shù) 800 戶 銷售戶數(shù) 未開盤 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 0523 2308555 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜合分析 本項目地處興化新城區(qū)住宅發(fā)展區(qū)域，項目周圍自然環(huán)境。項目產(chǎn)品豐富，多層、小高層、公寓洋房。本項目小區(qū)綠化率較高。 項目優(yōu)勢： 項目位置較好，為興化市未來居住區(qū)發(fā)展區(qū)域，居住環(huán)境佳。 建筑單體外觀設計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的現(xiàn)代感，大大提高了住宅的檔次和品位。 項目有會所，商業(yè)配套設施建設。 有專業(yè)的銷售策劃代理公司進行銷售策劃和產(chǎn)品規(guī)劃指導。 綠化、景觀設計較好。 項目劣勢： 項目案名單調(diào)，沒有寓意。不能體現(xiàn)項目的優(yōu)勢和亮點。 產(chǎn)品不應該規(guī)劃小高層。 項目宣傳策劃沒有體現(xiàn)項目的賣點，單純的居住概念宣傳。 綜述：此項目間接 會對本項目產(chǎn)生競爭影響。 表四、 項目名稱 城投國際（正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 開發(fā)商 興化市 城投 投資有限公司 營銷策劃 建筑設計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑面積 100000 ㎡ 規(guī)劃用 途 住宅 +商業(yè) 建筑形態(tài) 多層、商業(yè)街 價 格 未定 開盤時間 未定 總戶數(shù) 銷售戶數(shù) 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 戶型 銀行按竭 工行 調(diào)查日期 綜合分析 本項目地處興化新城區(qū)商業(yè)發(fā)展中心，未來升值潛力巨大，項目包含多層住宅和商業(yè)街。 商業(yè)樓盤 表一 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱 江浙商業(yè)廣場 開發(fā)公司 興化市江浙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間 2020 年 銷售價格 均價 5600 元 /㎡ 銷售率 50% 招商定位 商業(yè)批發(fā)市場 建筑面積 80000 ㎡ 商鋪數(shù) 量 3000 間 綜合分析 江浙商業(yè)廣場一期工程以輻射蘇中、蘇北的小商品批發(fā)集散地定位，按國家商業(yè)市場法規(guī)建設，由政府與開發(fā)商聯(lián)手，著力打造的與國際接軌的大型商品批發(fā)市場。市場位于泰州興化市，系興化市政府一號工程、泰州市重點工程。市場占地 132 畝，建筑面積 8 萬平方米 ，總投資 2 億元 人民幣。市場形成初期整體為多業(yè)態(tài)的市場，市場吃穿用休閑為一體，一樓步行街、臨街店不分業(yè)態(tài)，來滿足區(qū)域性、全齡程、全客程消費，各環(huán)境的成熟逐個發(fā)展。到目前為止，市場入住商戶達 800 戶，二樓家具廣場商戶已全面進駐。 商業(yè)樓盤表二： 項目名稱 寶都國際商貿(mào)城 開發(fā)公司 興化市 寶都 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時間 2020 年 銷售價格 均價 3600 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售率 10% 招商定位 蘇中、蘇北建材批發(fā)市場 建筑面積 商鋪數(shù)量 綜合分析 寶都國際商貿(mào)城商業(yè)定位為 蘇中、蘇北建材批發(fā)市場 ，單從該項目所處位置看，該項目需用五年時間初步形成市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第第 三三 部部 分分 項項 目目 地地 塊塊 分分 析析 及及 整整 體體 定定 位位 一、本項目區(qū)位分析 本 項目地塊位于興化市新區(qū)五里東路北側(cè)，西面與正在開發(fā)的時代嘉園項目一河相接。 二、本項目地塊現(xiàn)狀 本項目地塊呈方形，地塊平整。 三、本項目周遍環(huán)境 時代嘉園高檔住宅小區(qū)、西面為興化直港河、 西南面 江浙商業(yè)廣場。 四、項目周遍生活配套設施 （ 1）交通： 靠近興化 汽車總站、位于興化一級公路五里東路、五里東路通往戴南等鄉(xiāng)鎮(zhèn)、高速公路路口唯一公路 。 （ 2）教育 附近有市委黨校、教師進修學校。 （ 3）生活商業(yè)配套設施 本項目地塊周圍商業(yè)設施較完善，有江浙商業(yè)廣場商品批發(fā)市場 ，目前沒有比較完備的超市、綜合商場 、商 業(yè)街 。 （ 4）自然景觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為自然景觀、河流 （ 5） 其它配套設施 步行約 6分鐘到長途汽車站、 20分鐘可到市政機關(guān)、時代嘉園在建住宅小區(qū)。 五、本項目經(jīng)濟指標 基地面積： 115029 平方米 總建筑面積： 184007 平方米 住宅： 168980 平方米 商業(yè)及公建建筑面積： 15027 平方米 建筑密度： 22% 容積率： 1。 6 綠化率： 44% 總戶數(shù)： 1564 戶 六 、本項目 SWOT分析及應對策略 項目優(yōu)勢（ S）： 項目地塊位置較佳，屬興化新城區(qū)居住區(qū)域，未來市政府重點發(fā)展區(qū) 。 周邊 自然 景觀資源豐富，視野開闊，無 污染源，空氣質(zhì)量佳。 項目規(guī)模較大，可打造生態(tài)花園住宅概念。 項目地塊 拆遷 量不大 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目所在地塊位置周邊住宅樓盤有較高的知名度。 項目前期，我們力求從產(chǎn)品上、小區(qū)景觀 設計上 、物業(yè)管理上創(chuàng)新 ，提高項目的附加值。 項目西面為直港河，可利用直港河做較自然的水系景觀設計。 項目劣勢（ W）： 周圍缺乏相應的生活配套設施。 項目體量較大，開發(fā)周期長。開發(fā)過程中有許多不確定因素，風險增加。 項目周邊有自建房，對本項目形象有一定的影響。與熱銷中的時代嘉園、嘉鴻豪庭有重合的客戶。 整個興化市 場需求量比較小，市場購買 力底，去化速度慢，銷售周期長， 期房銷售 較 為困難 （城鄉(xiāng)購買者） 。 項目機會（ O）： 該地塊所在區(qū)域，是興化市政府未來發(fā)展居住區(qū)，是未來興化商業(yè)、經(jīng)濟、政治中心區(qū)域。 隨著人們對空氣質(zhì)量及居住環(huán)境的重視，自然景觀豐富的健康生態(tài)物業(yè)受到人們的歡迎。 熱銷中的時代嘉園、商業(yè)航母江浙商業(yè)廣場 對此地段的宣傳工作也給項目帶來機會 ，興化市民對此地塊有較高的認知感。 在產(chǎn)品上做功夫，在建筑質(zhì)量上下功夫，失產(chǎn)品具有品質(zhì)化、高檔化，活的靈魂。力求最大限度的爭取城鄉(xiāng)購買客戶，和二次換房客戶。 在銷售策劃上下功夫，加大銷售執(zhí)行力，主 動銷售出擊。 開發(fā)區(qū)目前正在大力建設中，新城區(qū)積聚人氣隨著新城區(qū)知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。 項目威脅（ T）： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 興化 市場購買力有限，且房地產(chǎn)市場競爭激烈，未來兩年供應量增大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新。 項目附近 嘉鴻豪庭、時代嘉園、尚未開發(fā)的恒大置業(yè)和熱晨置業(yè)， 項目規(guī)模大，有多層、小高層、公寓洋房 ，產(chǎn)品品質(zhì)高且豐富。嚴重威脅本項目。 興化 市場項目競爭同質(zhì)化嚴重，已引起許多開發(fā)商的重視 ，按我們的開發(fā)周期測算， 一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“品質(zhì)性 ”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定競爭威脅性。 本項目綜合分析： 從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的 “ 投入產(chǎn)業(yè)比 ” ，追求產(chǎn)品供給 需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值 。 項目應對策略： 發(fā)揮優(yōu)勢： 走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務致勝；利用自然景觀資 源及規(guī)?；瘍?yōu)勢，走產(chǎn)品 品質(zhì)化路線。 利用軟性文字報道開發(fā)公司的品牌度，及開發(fā)理念，走親情化營銷路線。 小區(qū)建設注重人文建設， 景觀設計， 注重家的感覺。 轉(zhuǎn)換劣勢： 適當增加相應生活配套商業(yè)設施，也就是增加商業(yè)配套設施建設。 加強物業(yè)管理這一塊，邀請知名物業(yè)管理公司入駐管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售策劃上著重宣傳開發(fā)公司的開發(fā)理念，及務實的房地產(chǎn)開發(fā)精神，開發(fā)公司的專業(yè)度上下功夫。 分期開發(fā)，在開發(fā)過程中總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，也可在開發(fā)過程中調(diào)整不適當?shù)匿N售策劃理念。 抓住機會： 營造一個健康、生態(tài)、休閑的 養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 走產(chǎn)品品質(zhì) 化 、質(zhì)量化，利用貴司前所從事基礎(chǔ)設施建設發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，從 施工質(zhì)量 上下功夫，有專業(yè)的銷售策劃公司進行產(chǎn)品創(chuàng)新和銷售。 控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價格迅速占領(lǐng)市場，吸引中高端客戶。 產(chǎn)品上要與整個 興化 新區(qū)的規(guī)劃上做到相吻合。 應對威脅： 根據(jù)市場變化，我司將針對本項目在項目案場配備市場研究員，即時應對市場的各種變化，調(diào)整營銷策略及銷售方式。 項目總體有一個案名，根據(jù)不同 開發(fā)期 ，分別組團命名的方式來吸引消費者，各自不同階層的購房客戶。 大大提升建筑品 質(zhì)，重視施工質(zhì)量。 提高產(chǎn)品附加值，增強市