【導(dǎo)讀】江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報(bào)告。本文通過對(duì)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)340畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境。的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟(jì)技術(shù)。開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對(duì)未來的預(yù)測，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提。出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)。分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積萬平方米，項(xiàng)目總投資38044萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%，因此項(xiàng)目在

　　

【正文】 項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資，共計(jì) 38044 萬元。詳見表一《項(xiàng)目總投資估算表》。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目 分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個(gè)項(xiàng)目從 2020年 1 月開始，至 2020 年 8月結(jié)束，歷時(shí)近 6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見表四。 表四 項(xiàng)目實(shí)施 進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度） 實(shí)施步驟 2020 2020 2020 2020 2020 2020 工程前期 首期工程 二期工程 三期工程 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按江蘇省大豐市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 為計(jì)算方便，報(bào)告中預(yù)設(shè)項(xiàng)目尋求貸款 16000 萬元，分別于 20 2020 20 20 2020 年投放，具體見表七《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長，實(shí)際運(yùn)作中，上一年項(xiàng)目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。 項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí) 6 年，從 2020 年元月至 2020 年 8 月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。具體見表七：《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 表七中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動(dòng)資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià) 格可達(dá)到 79。 57 萬元 /畝。 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后， 盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 新天地花園項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會(huì) 所等公建項(xiàng)目。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營考慮。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用，如幼兒園、會(huì)所。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入本報(bào)告中均未考慮。 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競爭對(duì)手和市場需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 多層住宅 1848 元 /m2 小高層住宅 2465 元 /m2 別墅 3552 元 /m2 商鋪 5417 元 /m2 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定新天地花園項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 三、項(xiàng)目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測算該項(xiàng)目銷售收入情況如下表五、六。 四、項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算： 項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造 成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，按銷售收入 %計(jì)取。 ③營業(yè)稅及附加稅合計(jì)為銷售收入的 %。 ④土地增值稅按銷售收入 1%預(yù)征。 ⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 五、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù)新天地花園項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項(xiàng)目利潤計(jì)算如表二。 六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值（ NPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） = 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn) 作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營成本 =38044/(%)=40322(萬元 )，保本點(diǎn) =40322/81897=% 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營成本 =40322 萬元，保本點(diǎn) =81897/40322=203% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 203%，項(xiàng)目處 于盈虧平衡狀態(tài)。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看， NPV=萬元 ,項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要 是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未 來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表十一 )的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 17372 萬元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企 業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從江蘇省大豐市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項(xiàng)目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 項(xiàng)目 的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選 擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第十章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，江蘇省大豐市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些 基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 萬平方米 項(xiàng)目總投資： 38044 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 ?新天地花園的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展 前景較好。（有在建的鹽通高速） 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷 隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制 注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。