【導讀】江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報告。本文通過對大豐市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)340畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境。的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市和經(jīng)濟技術。開發(fā)區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提。出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險。分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積萬平方米，項目總投資38044萬元。經(jīng)測算項目財務凈現(xiàn)值萬元，項目財務內(nèi)部收益率%，因此項目在

　　

【正文】 項目總投資 上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計 38044 萬元。詳見表一《項目總投資估算表》。 三、項目實施進度安排 整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。 由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目 分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項目從 2020年 1 月開始，至 2020 年 8月結束，歷時近 6年，項目實施進度計劃詳見表四。 表四 項目實施 進度計劃表（年、季度） 實施步驟 2020 2020 2020 2020 2020 2020 工程前期 首期工程 二期工程 三期工程 四、項目投資與籌資計劃 按江蘇省大豐市市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉讓或預售。 為計算方便，報告中預設項目尋求貸款 16000 萬元，分別于 20 2020 20 20 2020 年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設期較長，實際運作中，上一年項目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設資金。 項目建設期歷時 6 年，從 2020 年元月至 2020 年 8 月底全面完成，在建設期內(nèi)，投資按年發(fā)放。具體見表七：《項目投資計劃和資金籌措表》。 表七中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價 格可達到 79。 57 萬元 /畝。 項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設施達到一定程度并有一定的氛圍后， 盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對新天地花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率。 新天地花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會 所等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以自行經(jīng)營考慮。 公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、會所。故公建項目的經(jīng)營收入本報告中均未考慮。 一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 多層住宅 1848 元 /m2 小高層住宅 2465 元 /m2 別墅 3552 元 /m2 商鋪 5417 元 /m2 二、項目銷售計劃 根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設計水準，確定新天地花園項目銷售計劃表。 三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表五、六。 四、項目經(jīng)營成本結算： 項目經(jīng)營成本包括：建造 成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。 其中： ① 建造成本 =（當年建筑面積 /項目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。 ③營業(yè)稅及附加稅合計為銷售收入的 %。 ④土地增值稅按銷售收入 1%預征。 ⑤財務費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 五、項目利潤估算 根據(jù)新天地花園項目投資安排、籌資方式、建設進度、銷售情況，項目利潤計算如表二。 六、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八） 財務 凈現(xiàn)值（ NPV）與財務內(nèi)部收益率（ IRR） 根據(jù)表八可計算出全部投資的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率。 其中： 財務凈現(xiàn)值（ NPV） = 萬元 財務內(nèi)部收益率（ IRR） =% 由上述計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（ NPV） 0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務內(nèi)部收益率（ IRR） =%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 本章擬對新天地花園項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運 作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。 項目經(jīng)營收入保本點分析 項目經(jīng)營成本 =38044/(%)=40322(萬元 )，保本點 =40322/81897=% 即銷售收入達預測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經(jīng)營成本保本點 項目保本開發(fā)經(jīng)營成本 =40322 萬元，保本點 =81897/40322=203% 即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預測成本的 203%，項目處 于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。 二、項目敏感性分析 本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。 項目總投資 由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 10%，如果的投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看， NPV=萬元 ,項目仍然可行。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要 是建立在對本項目的未 來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表十一 )的情況看，財務凈現(xiàn)值下降至 17372 萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企 業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從江蘇省大豐市居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，對新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項設施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。 項目 的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設過程中，小區(qū)配套設施建設最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選 擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。 第十章 結論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，江蘇省大豐市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些 基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 38044 萬元 項目財務凈現(xiàn)值 : 萬元 項目財務內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?新天地花園的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。 ?項目公司的資金優(yōu)勢。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展 前景較好。（有在建的鹽通高速） 四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 五、項目實施的難點 本項目實施的難點： 項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷 隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。 六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制 注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴格執(zhí)行設計標準，積極推廣標準設計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質量保證標準在工程各個階段進行工程質量管理。