濟(jì)南市房地產(chǎn)-濟(jì)南市住宅市場調(diào)研報(bào)告(doc21)-公寓住宅-資料下載頁
【導(dǎo)讀】為把握濟(jì)南市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢及需求動(dòng)態(tài)，公司于2020年秋季，對濟(jì)南房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入的市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研。結(jié)果做以下總結(jié)報(bào)告，本報(bào)告由市場宏觀分析、消費(fèi)市場及開發(fā)市場微觀分析以及本案市場機(jī)會(huì)分析三個(gè)部分組成。2020年前三季度，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)GDP生產(chǎn)總值1327．9億元，增長15．9%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全省前列，是全省重要的綜合。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值83．92億元，同比增長%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長%；濟(jì)南作為山東的省會(huì)城市，積聚了大量的大型國有企業(yè)，如魯能、濟(jì)鋼、重汽、商業(yè)集團(tuán)以及各大銀行山東分行等，大型國有。企業(yè)是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的主體、骨干和脊梁，以這些企業(yè)為龍頭，帶動(dòng)了一大批中小企業(yè)的發(fā)展。2020年,全市個(gè)體工商戶增加到。目前濟(jì)南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區(qū)域城市，其第。濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了濟(jì)南有可能發(fā)展成為國內(nèi)區(qū)域性的中心城市，成為中國經(jīng)濟(jì)版圖上一個(gè)
【正文】 塊 明湖路、堤口路、長途汽車站、無影山路、北園、工業(yè)北路板塊 區(qū)域特點(diǎn) 中、高檔為主 高檔為主 中、高檔樓盤為主 中檔及中高檔樓盤為主 中檔及中低檔樓盤為主 城市配套 比較完善 成熟、完善 比較完善 一般 一般 人文特征 文化氛圍好、文化層次高 商業(yè)、商務(wù)氛圍好，收入水平高 環(huán)境好、景觀好 普通市民為主體 商業(yè)氛圍好 前景 最好 良好 較好 較好 一般 代表樓盤 中潤世紀(jì)城、富翔天地、東環(huán)國際、匯科旺園、銀座花園 三箭銀苑、名士閣 永大清華園、偉東新都 陽光 100、外海西子城市花園 齊魯花園、萬盛園、魯能康橋 第三部分：本案市場機(jī)會(huì)分析 一、 本案所處漿水泉板塊情況 我公司地塊位于此區(qū)域 ,目前漿水泉路已成為眾多開發(fā)商拿地的重點(diǎn)關(guān)注板塊，經(jīng)十路及旅游路的進(jìn)一步完善使此區(qū)域成為下一個(gè)頂級社區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，總體上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤路線，主要特點(diǎn)為： ? 該片區(qū)現(xiàn)已進(jìn)入眾多開發(fā)商的視線，許多有遠(yuǎn)見的開發(fā)公司將此區(qū)域定位成頂級社 區(qū)并予以重點(diǎn)關(guān)注 ? 景觀大道帶來良好的交通環(huán)境 ? 東部開發(fā)帶來強(qiáng)大的升值潛力 ? 存在一個(gè)自然形成的漿水泉水庫，自然景觀良好，但目前女子戒毒所也在該區(qū)域內(nèi)，成為項(xiàng)目開發(fā)的障礙 ? 區(qū)域生活配套尚未完善，許多道路正在等待開通，路面有待硬化，基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施稍微欠缺 ? 銷售價(jià)格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)，但有進(jìn)一步升值的潛力 ? 省市級政府、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的集資房多規(guī)劃于此 典型案例：銀座花園、荷蘭莊園、軍安和平山莊、環(huán)綠山莊等 個(gè)案分析 : 荷蘭莊園 案名： 荷蘭莊園 代理商： 非自銷， 項(xiàng)目于 04年 07月份開始內(nèi)部認(rèn)購，售樓處小，裝修簡單，低檔；銷售人員不專業(yè)；目前銷售率為 75％；主 要剩余面積較大，總價(jià)較高的戶型 開工日期： 04年 07月開始內(nèi)部認(rèn)購 產(chǎn)品形態(tài) /棟數(shù)樓層： 10棟仿歐式純住宅／６層、 8層 總戶數(shù) 大約 350戶 銷售面積： 9萬平米 面積配比 規(guī)劃 主力面積 面積從 120266平米，有頂層復(fù)式戶型可供選擇 價(jià) 格 單價(jià)范圍 52007800，是此區(qū)域價(jià)格較高的項(xiàng)目之一 平均單價(jià) 6200 主力總價(jià) 主力總價(jià)為 77萬 112萬 銷售率 70％ 主訴求 主題廣告語為：異國風(fēng)情，至尊豪宅；銷售道具與項(xiàng)目風(fēng)格不符，印制粗糙低檔 客源 客戶群以當(dāng)?shù)馗?收入的企業(yè)高層，私企業(yè)主為主 備注 高檔純住宅社區(qū)；依山而建，規(guī)劃 10棟帶電梯的 68層仿歐式建筑；大門及屋頂采用歐式風(fēng)格； 5萬平米的私家山頂園林供業(yè)主獨(dú)享；提供簡單裝修 ,廚衛(wèi)貼乳黃色瓷磚。山頂私家園林是主要賣點(diǎn)，有風(fēng)車景觀，但旁邊穿插了中式?jīng)鐾?，風(fēng)格定位凌亂，效果較差。北邊是省財(cái)政廳宿舍 ,南面為銀座花園；北接經(jīng)十路，南靠旅游路；升值潛力較大。 二、項(xiàng)目優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 ? 地理位置優(yōu)越，屬于未來高檔項(xiàng)目聚居區(qū)，未來升值潛力 較大 ? 省市兩級政府東遷規(guī)劃，為項(xiàng)目描畫美好前景 ? 景觀 可塑性強(qiáng)， 南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)山景資源豐富 ，西側(cè)近臨 漿水泉水庫，窯頭大溝等水景資源 ? 據(jù)區(qū)域市民介紹，本地塊將規(guī)劃引進(jìn)大型超市，未來生活機(jī)能配備充分 ? 雙向四車道的一級公路 旅游路即將施工至此，作為東西大動(dòng)脈將促進(jìn)本案交通優(yōu)勢 劣勢 ? 濟(jì)南整體收入不高，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，整個(gè)市場并非持續(xù)上揚(yáng)趨勢，本年度甚至受下滑威脅 ? 省市兩級政府動(dòng)遷目前僅在意向中，新區(qū)繁榮尚待時(shí)日，地塊現(xiàn)有道路及生活環(huán)境較差 ? 區(qū)域競爭開發(fā)商 軍安公司、濟(jì)南海信、黃金綠苑等 項(xiàng)目即將入市，且先于本案，造成 僅有客戶群體分流 ? 目前商服配套較差，影響業(yè)主購買信心 ? 本案距離女子戒毒所較近，影響項(xiàng)目形象 三、項(xiàng)目運(yùn)作建議 濟(jì)南別墅市場主要以當(dāng)?shù)乜蛻粝鈦砜驮此急戎夭欢啵?此類項(xiàng)目在濟(jì)南屬于長線項(xiàng)目，投資升值潛力較大；但如果短線操作，小體量占據(jù)優(yōu)先條件，大體量項(xiàng)目去化周期較長，不利于資金回籠。本案規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的硬性規(guī)定，使得項(xiàng)目定位基本以別墅類高端規(guī)劃為主，根據(jù)目前市場探測及業(yè)內(nèi)信息溝通，單價(jià) 5000 元左右的別墅相對來說有一定競爭力，但銷售周期的延長，使得資金占用量及占用時(shí)間過長，短線操作實(shí)屬不易，同 時(shí)別墅項(xiàng)目也有啟動(dòng)跡象，市場份額相對較小。相比而言，轉(zhuǎn)手操作所冒風(fēng)險(xiǎn)和資金的快速回籠可能更利于資金投資收益率的提高。 若決定入市操作，則不宜急于入市，此次市場調(diào)查時(shí)間正處房產(chǎn)淡季，周邊缺少銷售中的同類樓盤類比，高檔市場胃納量屬于未知數(shù)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，本案銷售時(shí)機(jī)可在條件允許的情況下延后半年進(jìn)行。項(xiàng)目規(guī)劃需跳脫同質(zhì)性，可定位工薪階層的別墅，以低于市場別墅價(jià)格 12 個(gè)檔次的價(jià)位入市引起有力競爭，并在別墅性質(zhì)上多多規(guī)劃 MINI 別墅、 TOWNHOUSE，大力吸引中級客戶的參與度。
鄂ICP備17016276號-1