濟(jì)南市西營(yíng)鎮(zhèn)地塊市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-12 17:22本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】行政村，99個(gè)自然村，萬(wàn)口人。南市區(qū)35公里，約30分鐘車程。西營(yíng)鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。山山有綠樹，溝溝有清泉。積萬(wàn)畝，林木覆蓋率已達(dá)65%，山脈綠化利用率達(dá)到90%以上，位居濟(jì)南市之首。林果生產(chǎn)是全鎮(zhèn)的支。花，四季長(zhǎng)青，景色怡人。素有天藍(lán)山青賽瓊閣，鳥語(yǔ)花香如江南的美。動(dòng)物世界、七星臺(tái)萬(wàn)畝植物園、紅葉谷，華天寶，人杰地靈，旅游資源非常豐富。境內(nèi)有白云洞、閣老閹、古長(zhǎng)城、真武廟等人文景觀。的果品生產(chǎn)基地。椒、薄皮核桃、磨盤柿列為省優(yōu)產(chǎn)品。得天獨(dú)厚的自然條件和氣候特點(diǎn)。西公路連接全鎮(zhèn)南北。橫交錯(cuò)，干支線相連的交通網(wǎng)絡(luò)。西營(yíng)鎮(zhèn)到章丘、泰安及區(qū)內(nèi)。南部山區(qū)重點(diǎn)加強(qiáng)小流域治。市區(qū)土地利用與衛(wèi)星鎮(zhèn)建設(shè)。鎮(zhèn)建設(shè)用地均為2平方公里。地處南部山區(qū)，緊臨各大風(fēng)景區(qū)，為絕版生態(tài)化地段。植被覆蓋率極高，空氣清新，環(huán)境怡人，猶如“市”外桃源。地處城市最南端，距離市區(qū)中心較遠(yuǎn)。產(chǎn)市場(chǎng)提供一定量可開發(fā)土地。導(dǎo)演，成功私營(yíng)業(yè)主年齡在30-50之間，
【正文】 排，無(wú)固 定收入 ，收入較高。 執(zhí)行方案分析： 有 利因素： ? 本方案采用產(chǎn)品與土地分開銷售，在濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)是第一例。 ? 該方案可以成為項(xiàng)目一個(gè)新的賣點(diǎn)。 ? 讓業(yè)主直接參與設(shè)計(jì)、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲 望。 ? 對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主、財(cái)團(tuán)有較強(qiáng)吸引力。 ? 山下經(jīng)濟(jì)型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。 不 利因素： ? 由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結(jié)合不利于銷售。 ? 人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。直接影響后期的銷售。 ? 該方案第一次登陸 濟(jì)南市場(chǎng)，需加大產(chǎn)品推廣力度。 ? 方案讓業(yè)主選地、選風(fēng)格，然后進(jìn)行建設(shè)……容易使購(gòu)買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。 ? 銷售直接影響建筑、安裝，對(duì)銷售速度要求較高，同時(shí)增加了整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期。 ? 針對(duì)客源面廣，廣告宣傳面大，項(xiàng)目推廣困難。 項(xiàng) 目規(guī)劃： 導(dǎo)言 ： 正如 “產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場(chǎng)是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。在目前的情況下，房地產(chǎn)中別墅物業(yè)必須密切關(guān)注市場(chǎng)狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個(gè)性和唯一性。 通過詳細(xì)、周密的市場(chǎng)調(diào)研，要想占領(lǐng)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)，就要在項(xiàng)目自身上尋找突破口。所以我公司提出，以項(xiàng)目周邊自然環(huán)境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲 天下 ”，“山水甲 齊魯 ”為口號(hào)，鑄就濟(jì)南山水社區(qū)。 規(guī) 劃景觀： ? 將河道引進(jìn)小區(qū)，環(huán)繞山腳，利用山下陽(yáng)光很難照射的區(qū)域。 ? 在地塊東部開辟一條人工河，增 加項(xiàng)目?jī)?nèi)部私密性。 ? 山頂樹木盡最大利度保護(hù)。 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部小品采用歐式風(fēng)格點(diǎn)綴。 ? 讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風(fēng)景，而是走近風(fēng)景。 ? 給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境界。 方 案二、 將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。 種 類 形 式 綜述： 因該方案部分技術(shù)指標(biāo)需開發(fā)商確定，當(dāng)前我公司應(yīng)做工作主要是：提供該方案的項(xiàng)目規(guī)劃、可執(zhí)行力分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包 裝、客源定位、項(xiàng)目宣傳推廣、銷售計(jì)劃。 客源定位： 因項(xiàng)目整體出售，需要有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的財(cái)團(tuán)、集團(tuán)公司購(gòu)買；或吸引國(guó)企、事業(yè)單位做培訓(xùn)基地。如：將軍集團(tuán)、魯能電力、濟(jì)鋼集團(tuán)……等。 建設(shè)形式： 因此項(xiàng)目地塊較特殊，分山下、山上兩塊，相對(duì)高度不同。沿照方案二的思路，我公司建議： 山下：建設(shè)高檔小戶型公寓。純歐式古典風(fēng)格設(shè)計(jì)，小復(fù)式，面積控制在 80 平方米內(nèi)，為集團(tuán)或企、事業(yè)單位中堅(jiān)層提供休閑、度假的理想場(chǎng)所。 山上：建設(shè)高檔雙拼別墅。為了小區(qū)統(tǒng)一，也采用歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)，出售面積 58 畝 出售價(jià)格 與開發(fā)商協(xié)定 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 建筑面積 萬(wàn)平方米內(nèi) 整體規(guī)劃 采用桂林山水風(fēng)格規(guī)劃 有必要時(shí)可用“仿木屋”建筑。樓層 23 層， 面積 200 平方米。專門為老總、董事長(zhǎng)量身定做。 預(yù)計(jì)回款額： 位置 建筑形式 總建面積 平均單價(jià) 總回款額 山下 公寓 萬(wàn)平方米 800 2560 萬(wàn) 山上 別墅 萬(wàn)平方米 20xx 3740 萬(wàn) ※以上價(jià)格不含土地成本。 執(zhí)行力分析： 有利因素 : ? 項(xiàng)目的整體出售，資金回?cái)n較快。 ? 項(xiàng)目整體包裝推廣針對(duì)性比較強(qiáng)。 ? 找到購(gòu)買商，項(xiàng)目運(yùn)作就接近尾聲，銷售快。 ? 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、后期的建安，購(gòu)買商會(huì)直接進(jìn)入，減少了開發(fā)商的運(yùn)作環(huán)節(jié)。 ? 一次性銷售，有利于開發(fā)商的品牌推廣。 不利因素： ? 如購(gòu)買商要求買地 自建，開發(fā)利潤(rùn)降低。 ? 客源面較窄，比較固定， 銷售困難。 ? 出于種種原因，開發(fā)商與購(gòu)買商在規(guī)劃、建筑中出現(xiàn)異議，項(xiàng)目施工中的更改在所難免。
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