濟(jì)南市西營(yíng)鎮(zhèn)地塊市場(chǎng)分析報(bào)告(參考版)
2025-07-17 17:22本頁(yè)面
【正文】 。 ? 客源面較窄，比較固定， 銷售困難。 ? 一次性銷售，有利于開發(fā)商的品牌推廣。 ? 找到購(gòu)買商，項(xiàng)目運(yùn)作就接近尾聲，銷售快。 執(zhí)行力分析： 有利因素 : ? 項(xiàng)目的整體出售，資金回?cái)n較快。專門為老總、董事長(zhǎng)量身定做。為了小區(qū)統(tǒng)一，也采用歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)，出售面積 58 畝 出售價(jià)格 與開發(fā)商協(xié)定 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 建筑面積 萬(wàn)平方米內(nèi) 整體規(guī)劃 采用桂林山水風(fēng)格規(guī)劃 有必要時(shí)可用“仿木屋”建筑。純歐式古典風(fēng)格設(shè)計(jì)，小復(fù)式，面積控制在 80 平方米內(nèi)，為集團(tuán)或企、事業(yè)單位中堅(jiān)層提供休閑、度假的理想場(chǎng)所。 建設(shè)形式： 因此項(xiàng)目地塊較特殊，分山下、山上兩塊，相對(duì)高度不同。 客源定位： 因項(xiàng)目整體出售，需要有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的財(cái)團(tuán)、集團(tuán)公司購(gòu)買；或吸引國(guó)企、事業(yè)單位做培訓(xùn)基地。 方 案二、 將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。 ? 讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風(fēng)景，而是走近風(fēng)景。 ? 山頂樹木盡最大利度保護(hù)。 規(guī) 劃景觀： ? 將河道引進(jìn)小區(qū)，環(huán)繞山腳，利用山下陽(yáng)光很難照射的區(qū)域。 通過(guò)詳細(xì)、周密的市場(chǎng)調(diào)研，要想占領(lǐng)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)，就要在項(xiàng)目自身上尋找突破口。 項(xiàng) 目規(guī)劃： 導(dǎo)言 ： 正如 “產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場(chǎng)是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。 ? 銷售直接影響建筑、安裝，對(duì)銷售速度要求較高，同時(shí)增加了整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期。 ? 該方案第一次登陸 濟(jì)南市場(chǎng)，需加大產(chǎn)品推廣力度。 ? 人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。 ? 山下經(jīng)濟(jì)型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。 ? 讓業(yè)主直接參與設(shè)計(jì)、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲 望。 執(zhí)行方案分析： 有 利因素： ? 本方案采用產(chǎn)品與土地分開銷售，在濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)是第一例。 教授 5570 喜歡詩(shī)情畫意，自然生活。 ? 地塊、建筑公開出售，采用“ 1+1”地產(chǎn)操作模式，低單價(jià)吸引客源，高總價(jià)創(chuàng)造利潤(rùn)。相比之下面積較大。每戶四層建筑，開間 5米，進(jìn)深 8 米。 面積劃分示例： 地塊 總面積（ ㎡ ） 劃分?jǐn)?shù)量 分塊面積 （ ㎡ ） 價(jià)格 山下 19980 187 106 6 萬(wàn) 山上 18648 90 207 10 萬(wàn) ※ 注：分塊面積中含有公建面積。 ? 與其它項(xiàng)目相比，項(xiàng)目有利資源整合分析。 ? 通過(guò)對(duì)區(qū)域別墅項(xiàng)目去化較快戶型分析。 將土地按一定比例劃為若干塊。生 態(tài) 居 住 山下：聯(lián)排別墅。 ? 處于濟(jì)南天然風(fēng)景區(qū)，渣土外運(yùn)距離遠(yuǎn)，直接增加工程成本。 ? 離風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)，無(wú)法徹底整合資源。 ? 項(xiàng)目中自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)利用率低，內(nèi)外配套欠缺。 ? 利用天然風(fēng)景、風(fēng)景園區(qū)為主要宣傳點(diǎn)。 ? 目前本市人群對(duì)別墅的向往度較高，有一定的市場(chǎng)需求量。 ? 項(xiàng)目地塊除環(huán)境外，無(wú)其它可整合資源。 ? 周邊村莊較多，影響整體環(huán)境。 ? 項(xiàng)目周邊配套較差，無(wú)法滿足居民對(duì)急需品的要求。 劣勢(shì) ? 項(xiàng)目所在位置商業(yè)經(jīng)濟(jì)水平較低，改變需較長(zhǎng)周期。 ? 政策大力提倡開發(fā)建設(shè)，未來(lái)將開發(fā)成集餐飲、娛樂、休閑、度 假為一體的旅游風(fēng)景勝地。 ? 交通便利，路況好，有利于居民出行。山下地塊占地 30 畝，山上地塊占地 28 畝。 項(xiàng)目東臨西營(yíng)鎮(zhèn)，西接錦繡川風(fēng)景區(qū)，南依紅葉谷，北眺高山流水，緊鄰 103 省道，交通便捷，風(fēng)景優(yōu)美。
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