濟南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報告-wenkub.com
2025-07-07 17:22 本頁面
【正文】 ? 出于種種原因，開發(fā)商與購買商在規(guī)劃、建筑中出現(xiàn)異議，項目施工中的更改在所難免。 ? 前期的規(guī)劃、設計、后期的建安，購買商會直接進入，減少了開發(fā)商的運作環(huán)節(jié)。 預計回款額： 位置 建筑形式 總建面積 平均單價 總回款額 山下 公寓 萬平方米 800 2560 萬 山上 別墅 萬平方米 20xx 3740 萬 ※以上價格不含土地成本。 山上：建設高檔雙拼別墅。如：將軍集團、魯能電力、濟鋼集團……等。 ? 給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境界。 ? 在地塊東部開辟一條人工河，增 加項目內(nèi)部私密性。在目前的情況下，房地產(chǎn)中別墅物業(yè)必須密切關注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個性和唯一性。 ? 方案讓業(yè)主選地、選風格，然后進行建設……容易使購買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。 不 利因素： ? 由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結合不利于銷售。 ? 該方案可以成為項目一個新的賣點。 面積、價格初定： 預計回款表： 地塊 建筑形式 設計面積 預售價格 總戶數(shù) 山下分塊 聯(lián)排 別墅 160 ㎡ /戶 800 元 /㎡ 187 戶 山上分塊 雙拼別墅 200 ㎡ /戶 20xx 元 /㎡ 90 戶 地塊 總戶數(shù) 單戶面積 價格 地塊價格 山下分塊 187 戶 160 ㎡ /戶 800 元 /㎡ 6 萬 /塊 山上分塊 90 戶 200 ㎡ /戶 20xx 元 /㎡ 10 萬 /塊 山下回款額 （單戶面積價格 +地塊價格）總戶 萬 山上回款額 （單戶面積價格 +地塊價格）總戶 4500 萬 總回款額 山下回款額 +山上回款額 萬 客源定位與分析 客 源 年齡 分 析 私企業(yè)主 3550 經(jīng)濟實力雄 厚，有一定購買力 政府要員 5060 逃避現(xiàn)實生活，遠離俗世。 ? 山下地塊劃分方法與山下相同。 ? 土地費用與建安成本利潤率的結合。 建議形式： 面積、價格初定依據(jù)： ? 目前區(qū)域相似項目銷售價格。 面積： 160 平方米 樓層：四層 容積率： 三 、產(chǎn)品定位 （ 1）資源整合： 交 通導入方便 自 然環(huán)境優(yōu)美 旅 游資源豐富 生 態(tài)化 具 有很好的生活想像空間 （ 2）產(chǎn)品定位： 泉 城 濟 南 ? 山上施工難度大，增加了建筑成本。 問題 ? 山下地塊太陽照射面積小。 機會 ? 區(qū)域內(nèi)缺少高檔次，高品質(zhì)項目。 ? 項目距離市區(qū)較遠，路途占用較長時間。 ? 旅游及房產(chǎn)項目的開發(fā)將提高區(qū)域整體形象，提高升值潛力。 二 、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 三面環(huán)山，一面臨水，空氣質(zhì)量好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。距市區(qū) 38 公里， 30 分鐘車程到達濟南南外環(huán)。 ? 開發(fā)項目破壞植被，施工過程中聲音嘈雜，影響業(yè)主居住環(huán)境。 ? 純住宅區(qū)生活氣息濃郁，生態(tài)型社區(qū)讓人心曠神怡，回歸自然。 體現(xiàn)出別墅客源的主力，和客源定位的局限性，為本項目后期運作提供了參考。 分布情況，周邊配套欠缺 機會 綠化較好，空氣質(zhì)量高，有一定聚集效應，交通便利 價格相對低，直接面對自然景觀，依山傍水，空氣質(zhì)量好 （ 2）、平均單價分析： 綜述：以上表格說明目前區(qū)域的別墅均價以 20xx 元 /平方米、4000 元 /平方米為主。大力開發(fā)建設品牌別墅區(qū)及經(jīng)濟適用多層住宅區(qū)。 本區(qū)已有大型中高檔品質(zhì)成熟社區(qū)兩處：加州花園及金宮山莊，待開發(fā)住宅區(qū)：林溪
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