濟(jì)南市商品房市場(chǎng)研究-資料下載頁(yè)
2024-09-01 08:04本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)過(guò)系統(tǒng)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析及研究，可以看出濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住房市場(chǎng)存在著如下問(wèn)題：中小戶型房源供應(yīng)不足2004年，雖然濟(jì)南中小戶型商品房（住房）的銷售一定增長(zhǎng)，但從技術(shù)面上分析，連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)都反映出50—70平方米戶型與上一區(qū)間的缺口過(guò)大。如果把圖1圖16進(jìn)行一下對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)：03和04年兩年的一手及二手交易數(shù)據(jù)中，二手方成交量最大的50—70平米和位居第二的50平米以下的小戶型，恰恰在一手商品房交易中所占的銷售比例是非常小的。這種現(xiàn)象包含了兩層含義：一方面反映出一、二級(jí)市場(chǎng)存在著較強(qiáng)的互補(bǔ)性；另一方面也反映出小戶型市場(chǎng)的供需矛盾——即相對(duì)于需求來(lái)講，小戶型的供應(yīng)量呈現(xiàn)極大的不足。中端價(jià)位商品消費(fèi)依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，低價(jià)位產(chǎn)品缺口較大 同時(shí)，濟(jì)南當(dāng)前的中低價(jià)位商品房市場(chǎng)也存在著上述供求問(wèn)題，如圖1圖15所示：因供應(yīng)不足而導(dǎo)致二手交易市場(chǎng)上，一向需求較大、價(jià)格在1500元/平米的低價(jià)位市場(chǎng)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而拉動(dòng)了中端價(jià)位市場(chǎng)的大幅增長(zhǎng)。 綜述： 綜合上述兩點(diǎn)，雖然當(dāng)前居民的生活水平不斷提高，但社會(huì)上也確實(shí)存在著不同收入群體，而中低收入群體特別是低收入群體也有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望。眾所周知，在相同價(jià)位條件，戶型大總價(jià)高，戶型小則總價(jià)低。所以現(xiàn)實(shí)中，如果中低收入群體想實(shí)現(xiàn)住新房、好房的愿望，中小戶型自然是他們最好的選擇。故而，目前最適合濟(jì)南當(dāng)前廣大居民承受能力、并廣為接受的戶型當(dāng)屬90—130平米的區(qū)間，中低價(jià)位當(dāng)屬2000至3000元/平米（參見(jiàn)圖1圖12）。也就是說(shuō)，現(xiàn)階段只有這樣的戶型和價(jià)位才能滿足廣大消費(fèi)群體的購(gòu)買力。經(jīng)濟(jì)適用房拭目以待經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品房住房。但前，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)機(jī)制已啟動(dòng)，相關(guān)政策已出臺(tái)。但是百姓期待已久的經(jīng)濟(jì)適用房卻久久仍未建成。近兩年持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)，一是與居民對(duì)住房的需求旺盛有關(guān)，二是與土地、建材價(jià)格上漲等因素有關(guān)，三是與市場(chǎng)上中低價(jià)位商品住房供應(yīng)不足以及高檔商品供應(yīng)增加有關(guān)。如果經(jīng)濟(jì)適用房能夠早日建成投入市場(chǎng)，將對(duì)改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，以至降低商品房平均水平都有著重要的意義。（三）、房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)宏觀調(diào)控的效果已在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯效，受其影響，預(yù)計(jì)2005年濟(jì)南市住房銷售價(jià)格會(huì)延續(xù)2004年出現(xiàn)的增幅回落走勢(shì)，但整體房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)中有升，住房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾將會(huì)有所改善。主要理由如下：需求旺盛的現(xiàn)狀不會(huì)改變。濟(jì)南正處在城市建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，因“拆遷”形成的被動(dòng)需求購(gòu)房力量仍會(huì)成為“買方”市場(chǎng)上的生力軍；外來(lái)人口的增長(zhǎng)，以及“改善型”購(gòu)房居民的日漸增多；城市化進(jìn)程加速發(fā)展；人口數(shù)量持續(xù)遞增；國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展等一系列因素，都會(huì)是目前旺盛的需求現(xiàn)狀得以保證。住房銷量總量持續(xù)增長(zhǎng)在需求旺盛現(xiàn)狀持續(xù)的情況下，住房銷售總量將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，假設(shè)商品房住房銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，勢(shì)必引起二手房銷售的高增長(zhǎng)。如此一來(lái)，在“量”得以保證的前提下，“價(jià)”也會(huì)保持相對(duì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)回落有限，延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭如果國(guó)家不再出臺(tái)新的調(diào)控政策，預(yù)估濟(jì)南市2005年全年商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)幅度仍然會(huì)在10%以上，根據(jù)二手房與商品房的價(jià)格差及二手房的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，二手房的價(jià)格漲幅也應(yīng)該在10%以上。宏觀調(diào)控有助于供求關(guān)系的調(diào)整2005年，濟(jì)南市住房市場(chǎng)對(duì)央行加息的反應(yīng)會(huì)趨于明顯，加息對(duì)投資性需求的擬制會(huì)顯現(xiàn)，供求關(guān)系會(huì)因此得到良性調(diào)整，其結(jié)果，必將有力以住房?jī)r(jià)格的合理性回歸。27
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