濟(jì)南市商品房市場研究-在線瀏覽
2024-10-03 08:04本頁面
【正文】 舊城改造40余個(gè)區(qū)片的任務(wù)將持續(xù)三年，量大面廣，雖有政府優(yōu)惠政策，但畢竟原有居民稠密，拆遷量大，導(dǎo)致開發(fā)成本偏高，房價(jià)必然偏高，且不便于創(chuàng)環(huán)境品牌，不便于搞大規(guī)模成片開發(fā)，適于局部商業(yè)開發(fā)。（2）工業(yè)北路沿線地帶：剛拓寬美化的工業(yè)北路大氣順暢，必將帶動(dòng)沿線地產(chǎn)的升值。西部：（西進(jìn)）隨著近期長清縣撤縣改區(qū)、槐蔭區(qū)政務(wù)中心西遷，濟(jì)南城市建設(shè)的重點(diǎn)向西移動(dòng)，“西部新城”便是在此環(huán)境下的產(chǎn)物。（1）二環(huán)西路以東地區(qū)形成以居住、市場、城市公園為主的生活性城市社區(qū)。（3）在大金中心區(qū)周圍建設(shè)擔(dān)山、小金開發(fā)區(qū)、科技開發(fā)區(qū)、美里湖民營工業(yè)園區(qū)、臥牛山綜合區(qū)四個(gè)外圍組團(tuán)。南部：（南控）濟(jì)南南區(qū)因聚集眾多高校，依燕子山、千佛山等旅游名山，居住、人文環(huán)境突出而獨(dú)占市場焦點(diǎn)。另據(jù)內(nèi)部人士透露，市府有關(guān)部門正在論證市區(qū)西南部繞城高速公路以北40余平方公里丘陵區(qū)用于城市新區(qū)開發(fā)的可行性（初步規(guī)劃3個(gè)區(qū)片總面積約10平方公里）。北部：（北跨）多年來，由于自然人文和歷史的多種原因，濟(jì)南北部一直不是人們置業(yè)投資的首選。二、政經(jīng)部分 人口l 人口繼續(xù)在控制范圍內(nèi)均衡增長，2002年，全市人口590萬，%。國民生產(chǎn)總值l 據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。l 人均生產(chǎn)總值27610元，%。l 在崗職工及人均收入均保持穩(wěn)定的增長幅度。人均居住面積l 。一、綜合運(yùn)行情況房地產(chǎn)投資概況圖1：完成投資金額對比（單位：億元） 圖2：商品房施工、住宅施工、住宅新開工及住宅竣工面積對比（單位：萬m178。）圖4：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓套數(shù)對比（單位：套）圖5：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓金額對比（單位：億元） 從上圖5可以看出，濟(jì)南市房地產(chǎn)交易市場連續(xù)保持強(qiáng)盡的增長勢頭。 備注：（上述轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)包含——二手房、一手房、公房三部分交易數(shù)據(jù)）二、商品房市場交易情況（一）、商品房住房市場運(yùn)行情況（未包含非住房——辦公、商業(yè)數(shù)據(jù)）售增長情況圖6：商品房住房銷售套數(shù)對比（單位：套）圖7：商品房住房銷售面積（單位：萬m178。l 結(jié)合圖圖7可知，雖然2004年的銷售套數(shù)增長幅度有所回落，但銷售面積的增長漲幅高于2003。l 由圖8可知，%，達(dá)到了近年來的最高值。價(jià)格增長情況圖9：商品房住房全年銷售均價(jià)對比（單位：元/m178。） 綜述：l 從近年來濟(jì)南的整體房價(jià)增長情況來看2003年、2004年增長金額分別為311元/平米、329元/平米；%、17%。l 但從季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，往年的增長幅度均比較平穩(wěn)，但進(jìn)入2004年以來（圖10黃線部分）市場經(jīng)過了兩次大的波動(dòng)——分別是2004年上半年央行的縮緊銀根政策和2004年下半年的銀行加息政策。產(chǎn)品類型銷售數(shù)量對比圖11：價(jià)格分布銷售數(shù)量對比（單位：套）圖12：面積分布銷售數(shù)量對比（單位：套） 圖1不同類形商品住宅銷售情況 數(shù)量（套）面積（萬m178。將會體現(xiàn)市場的變化相對來講，有著較大的變化，這主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 一是中高端產(chǎn)品消費(fèi)增長迅速，從近幾年的對比數(shù)據(jù)來看，雖讓成交價(jià)格主力還是分布在1500—2500元/平米的范圍內(nèi)，但相對2003年15002000元/平米成交占絕對比例來講，2004年可謂是三分天下：2500元、3000元兩個(gè)幾個(gè)段都有極大的增長。另外從2004年
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