濟(jì)南市商品房市場研究(文件)
【正文】 漲，以至于低價(jià)位二手房供應(yīng)急劇減少。同時(shí)，近年來的濟(jì)南房地產(chǎn)市場又是一個(gè)極不平靜的幾年，綜觀2004年濟(jì)南房地產(chǎn)市場，一面是國家加緊實(shí)施宏觀調(diào)控政策，一面是輿論紛紛的社會(huì)言論、起伏波動(dòng)的市場運(yùn)行。全年商品住房累計(jì)平均價(jià)格除一月份外，%——%之間，房價(jià)仍在高位運(yùn)行（見下圖），全年房價(jià)增長幅度為311元/平米，%圖17：2004房價(jià)增長（單位：元/平方米）圖18：上、下半年的成交比之對(duì)比（單位：套）2002年2003年2004年上半年下半年增長上半年下半年增長上半年下半年增長商品住房25083432%37925094%66906379%二手房34194742%48835309%72276984%合計(jì)59278174%867510403%13917133634%宏觀調(diào)控效果顯著 2004年國家實(shí)施的宏觀調(diào)，從2004下半年開始有了明顯的效果顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在“價(jià)格”和“數(shù)量”兩個(gè)方面。我們知道，一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，是必須要某種外力的干預(yù)。消費(fèi)層次呈多元化、整體消費(fèi)檔次有所提升2004年商品房平均135 m178。/套，相對(duì)于2003年86 m178。（二）、市場存在的問題及對(duì)策經(jīng)過系統(tǒng)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析及研究，可以看出濟(jì)南房產(chǎn)市場尤其是住房市場存在著如下問題：中小戶型房源供應(yīng)不足2004年，雖然濟(jì)南中小戶型商品房（住房）的銷售一定增長，但從技術(shù)面上分析，連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)都反映出50—70平方米戶型與上一區(qū)間的缺口過大。 綜述： 綜合上述兩點(diǎn)，雖然當(dāng)前居民的生活水平不斷提高，但社會(huì)上也確實(shí)存在著不同收入群體，而中低收入群體特別是低收入群體也有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望。也就是說，現(xiàn)階段只有這樣的戶型和價(jià)位才能滿足廣大消費(fèi)群體的購買力。近兩年持續(xù)高漲的房價(jià)，一是與居民對(duì)住房的需求旺盛有關(guān)，二是與土地、建材價(jià)格上漲等因素有關(guān)，三是與市場上中低價(jià)位商品住房供應(yīng)不足以及高檔商品供應(yīng)增加有關(guān)。濟(jì)南正處在城市建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，因“拆遷”形成的被動(dòng)需求購房力量仍會(huì)成為“買方”市場上的生力軍；外來人口的增長，以及“改善型”購房居民的日漸增多；城市化進(jìn)程加速發(fā)展；人口數(shù)量持續(xù)遞增；國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展等一系列因素，都會(huì)是目前旺盛的需求現(xiàn)狀得以保證。宏觀調(diào)控有助于供求關(guān)系的調(diào)整2005年，濟(jì)南市住房市場對(duì)央行加息的反應(yīng)會(huì)趨于明顯，加息對(duì)投資性需求的擬制會(huì)顯現(xiàn)，供求關(guān)系會(huì)因此得到良性調(diào)整，其結(jié)果，必將有力以住房價(jià)格的合理性回歸。如此一來，在“量”得以保證的前提下，“價(jià)”也會(huì)保持相對(duì)的穩(wěn)定增長。（三）、房價(jià)走勢預(yù)測宏觀調(diào)控的效果已在房地產(chǎn)市場顯效，受其影響，預(yù)計(jì)2005年濟(jì)南市住房銷售價(jià)格會(huì)延續(xù)2004年出現(xiàn)的增幅回落走勢，但整體房價(jià)仍會(huì)穩(wěn)中有升，住房市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾將會(huì)有所改善。但前，濟(jì)南經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)機(jī)制已啟動(dòng)，相關(guān)政策已出臺(tái)。所以現(xiàn)實(shí)中，如果中低收入群體想實(shí)現(xiàn)住新房、好房的愿望，中小戶型自然是他們最好的選擇。這種現(xiàn)象包含了兩層含義：一方面反映出一、二級(jí)市場存在著較強(qiáng)的互補(bǔ)性；另一方面也反映出小戶型市場的供需矛盾——即相對(duì)于需求來講，小戶型的供應(yīng)量呈現(xiàn)極大的不足。同時(shí)，產(chǎn)品交易所呈現(xiàn)出來的消費(fèi)格局顯示：一方面房子的戶型、面積越買越大；一方面小戶型供不應(yīng)求。/套增加了12 m178。商品房交易再次
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