濟(jì)南市商品房市場(chǎng)研究-全文預(yù)覽
【正文】 高于二手房交易 對(duì)于處于總量增長(zhǎng)時(shí)期的商品房交易，在過(guò)去幾年的統(tǒng)計(jì)中，繼2003年之后2004年商品房銷售面積再次超過(guò)二手房。 根據(jù)濟(jì)南市以往的交易規(guī)律，下半年一般是交易的旺季，下半年住房交易登記的數(shù)量均大幅高于上半年，然而這個(gè)季節(jié)性的規(guī)律卻在2004年不復(fù)存在。房?jī)r(jià)持續(xù)走高、交易持續(xù)火爆 2004年市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲、市場(chǎng)消費(fèi)強(qiáng)盡。三、綜合分析（一）、濟(jì)南市房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的低迷發(fā)展；2001年、2002年濟(jì)南的市場(chǎng)開(kāi)始蘇醒；2003年、2004年開(kāi)始高位運(yùn)行、快速發(fā)展。交易價(jià)格及交易面積對(duì)比圖15：價(jià)格分布銷售數(shù)量對(duì)比（單位：套）圖16：面積分布銷售數(shù)量對(duì)比（單位：套） 綜述：從上述圖1圖16可以看出來(lái)，二手房的交易價(jià)格與交易面積存在著如下關(guān)聯(lián)，其特征如下：a、主力價(jià)位上升2004年濟(jì)南二手住房的主力價(jià)與2003年相比明顯的提升了一個(gè)層次，同時(shí)價(jià)位在20002500元/平米以上的銷售套數(shù)出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)的勢(shì)態(tài)，其中3003500元/。（二）、二手房住房市場(chǎng)運(yùn)行概況（未包含非住房——辦公、商業(yè)數(shù)據(jù)）交易概況圖1二手房住住房交易情況 數(shù)量 （套）面積 （萬(wàn)m178。 二是從成交商品住房的戶型來(lái)看（見(jiàn)圖12）90—130平米的精簡(jiǎn)型產(chǎn)品仍為市場(chǎng)需求最大的主流產(chǎn)品，嚴(yán)格意義上說(shuō)，適合普通居民改善居住條件的戶型深受市場(chǎng)的喜愛(ài)。由此可見(jiàn)宏觀調(diào)控對(duì)2004年濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的影響。）圖10：商品房住房銷售均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)對(duì)比（單位：元/m178。深入了解不難發(fā)現(xiàn)，這其中的原因主要體現(xiàn)在2004年市場(chǎng)的單戶戶型面積有所放大造成的。2002年為臨界點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓套數(shù)都以平均30%以上的高位增長(zhǎng)速度運(yùn)行。l 同時(shí)從近幾年的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看人均居住面積的增長(zhǎng)據(jù)以平均1平米的速度增加，以濟(jì)南200余萬(wàn)人口來(lái)計(jì)算，平均帶動(dòng)市場(chǎng)200余萬(wàn)平米的消化量。 人均可支配收入即人均消費(fèi)l 從表可知，濟(jì)南2004年在崗職工的平均收入為17854元，人均收入為12005元。l 2004年在全市總?cè)丝谥校?。南部丘陵地區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，仍會(huì)有新的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。（4）各外圍組團(tuán)之間留有生態(tài)綠化隔離空間向主城區(qū)滲透，各組團(tuán)與中心既相互聯(lián)系，又各自相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)為主城區(qū)提供良好的生態(tài)環(huán)境。新城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：以經(jīng)十西路、濟(jì)兗路、二環(huán)西路為主要發(fā)展軸線，以大金中心區(qū)為核心，四個(gè)獨(dú)立外圍組團(tuán)環(huán)繞的布局格局。東部：（東拓）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)繼續(xù)推動(dòng)?xùn)|部開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)是：（1）賢文社會(huì)區(qū)組團(tuán)：是濟(jì)南城區(qū)外圍優(yōu)先發(fā)展的四大組團(tuán)之一，宜搞成片開(kāi)發(fā)，可與雅居園相呼應(yīng)。可以看出，濟(jì)南既有深厚悠久的歷史文化，又有蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代教育事業(yè)，人文素質(zhì)相對(duì)較高。l 濟(jì)南市與外部的交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是京滬、膠濟(jì)鐵路交匯點(diǎn)，有京滬、濟(jì)青等多條高速公路溝通外界。青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告濟(jì)南市商品房市場(chǎng)研究壹、城市概況一、城市簡(jiǎn)介概況A、城市屬性濟(jì)南市是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省山東省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及教育中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開(kāi)放城市。l 濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系，分布有多處名勝古跡，曾因泉水眾多而被譽(yù)為“泉城”。l 全市各類全日制普通高等院校16所，中專38所，各類在校生接近100萬(wàn)人，還有眾多的科研
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