【正文】 X市住宅價格的平均價格P平均為：P平均＝（31506＋26504＋24005＋21507＋19003）/25＝2490（元/平米），這個價格是X X X X市目前住宅商品房的平均銷售價格。 X X區(qū)是市中心區(qū)域，但這里的住宅商品房的均價卻低于整個城市的平均價格，而X X 區(qū)是一個正在規(guī)劃建設(shè)中的區(qū)域，這里的住宅商品房的價格竟然高于全市的平均價格。那么，X X 區(qū)的樓盤價格高于X X區(qū)，是因為其建設(shè)成本高？還是因為樓盤周邊環(huán)境優(yōu)于X X 區(qū)？還是因為市場供需關(guān)系造成的呢？在第三章“X X X X市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查分析”中，我們將具體分析其中的原因。 在X X區(qū)，有總價低于15萬元的住宅的樓盤僅有兩個，分別是新時代小區(qū)、佳泰小區(qū)。而根據(jù)各樓盤的均價及主力戶型的面積，可以推算出目前市場上出售的大部分商品房住宅價格的總價基本都在20萬元以上，也就說目前大部分樓盤都把自己的目標市場定在了具有20萬以上購買力的人群。 25個競爭個案樓盤價格、戶型資料統(tǒng)計表5 25個競爭個案樓盤價格、戶型資料統(tǒng)計表樓盤名稱 區(qū)域 最大戶型m2 最小戶型m2 最高單價￥ 最低單價￥ 均價￥太陽城 X X 區(qū) 246 130 3518 2968 3240名仕花園 X X 區(qū) 169 92 2950 2300 2625萬業(yè)家園 X X區(qū) 220 127 2200 1920 2060頤景園 X X區(qū) 158 129 2138 1700 1919閱微佳苑 X X 區(qū) 153 70 3560 2650 3105佳泰小區(qū) X X區(qū) 137 65 2088 1748 1918今典花園 X X 區(qū) 142 98 3188 2868 3028華宇名門 X X區(qū) 136 82 3310 2410 2710澳林花園 X X區(qū) 146 76 2598 1998 2298富興宛小區(qū) X X區(qū) 146 98 2398 1988 2193知樂苑 X X區(qū) 104 80 2509 2409 2459新時代小區(qū) X X區(qū) 104 67 2298 1988 2143紫薇花園 X X區(qū) 107 103 2088 1820 1954中華園 X X 區(qū) 142 88 2600 2000 2300東方怡景園 X X區(qū) 140 99 2800 2100 2450磐恒花苑 X X區(qū) 144 131 3540 2580 3060金帝財富中心 X X區(qū) 136 97 3739 2299 3019天驕苑 X X區(qū) 148 118 2868 2300 2584億利城市華庭 X X區(qū) 256 104 3620 2380 3100富興花園 X X區(qū) 120 80 2398 1968 2183紫金苑 X X區(qū) 246 98 2548 2348 2448微泰家園 X X 區(qū) 147 106 2800 2200 2500巴音孟克家園 X X 區(qū) 153 82 2500 1985 2225學府領(lǐng)地 X X 區(qū) 137 88 2800 2400 2600民聯(lián)E區(qū) X X 區(qū) 140 90 2600 2200 2400三、X X X X市消費者調(diào)查（一）執(zhí)行小結(jié)針對X X X X市消費者的調(diào)查，共走訪了X X X X市所屬的X X區(qū)、X X 區(qū)、康巴什區(qū)，針對這些區(qū)域內(nèi)的居民、我們進行了調(diào)查，調(diào)查的內(nèi)容主要涉及消費者對X X X X市房地產(chǎn)市場的認知、個人購房需求，個人資料等方面。共隨機抽查了104位消費者，發(fā)放問卷104份，收回97份，其中有效問卷95份，％。也是市場上對住宅房需求最大的一個年齡層。 被訪者工作單位性質(zhì)統(tǒng)計4 、被訪者工作職務(wù)統(tǒng)計 被訪者學歷統(tǒng)計綜合上述數(shù)據(jù)，可以看出，這次市場調(diào)研所涉及的人群，范圍廣泛，遍布各行各業(yè)，年齡符合一般家庭中，購買住宅時，起主要決策作用的年齡層。因此，這次調(diào)研的數(shù)據(jù)與實際市場信息是基本吻合的，是可以代表真實的市場信息的。結(jié)合樓盤價格分析，均價在2001～2500元之間的樓盤共有12個，X X 區(qū)4個：巴音孟克家園、中華園、民聯(lián)E區(qū)、微泰家園，X X區(qū)8個：萬業(yè)家園、新時代小區(qū)、富興花園、富興宛小區(qū)、澳林花園、紫金苑、東方怡景園、知樂苑。分析：結(jié)合家庭月收入水平，我們來分析一下消費者給出這種選擇和家庭月收入之間的關(guān)系，通過交叉分析后的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表（見表1），我們可以看見，隨著家庭月收入的減少，選擇“非常貴，接受不了”的人數(shù)逐漸在增多，從表1中也可以看出，在選擇“適中，都是這個價格”的消費者中，％的消費者的家庭月收入在3500元以上，更有50％的消費者的家庭月收入在4000元以上，因此他們對目前X X X X市X X區(qū)中心地段的住宅房價的敏感程度較低，但這一部分高收入人群，在X X X X市的比例不高，僅占這次調(diào)研比例的14％。 X X X X市居民對本市房地產(chǎn)市場預(yù)期總結(jié)：％的消費者認為，在今后一、兩年內(nèi)，X X X X市房價會下跌，認為樓市仍然會火爆的，％。結(jié)合上述兩方面的原因使得人們降低了對X X X X市房地產(chǎn)市場的預(yù)期。存在的主要問題分別是：住宅房屋價格過高、從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差、合同欺詐、配套設(shè)施不完善、開發(fā)商在蓄意哄抬房價、面積“短斤少兩”。分析：從目前市場調(diào)研統(tǒng)計上的數(shù)據(jù)可以看出，人們比較最集中反映的問題是房價過高，第二比較集中的問題就是消費者認為開發(fā)商在蓄意哄抬房價。因此，從消費者對目前X X X X市房地產(chǎn)市場主要存在的問題的比較集中的反映可以看出，消費者對房地產(chǎn)的認識已經(jīng)逐漸成熟和理性，今后消費者購買商品房住宅時，“跟風”式或“沖動性”的購買行為將逐漸減少，取而代之的是更加理性和成熟的購買行為。 消費者計劃購買住宅房的時間段總結(jié)：在有意向在未來購買住宅房的消費者中，％的消費者表示，計劃在三年內(nèi)購買住宅用房，％的消費者表示，他們計劃在三年以后購買住宅用房。下一步，將具體分析出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因。分析：從統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)合目前市場供應(yīng)量，綜合分析得出，％的消費者表示，需求面積在90平米以下的住宅，而目前市場上提供的，面積在90平米以下的戶型數(shù)量，約在9％左右。從這兩項數(shù)據(jù)對比中分析，見下表：表7：市場供給與市場需求統(tǒng)計表 90平米以下 90～130平米