濟(jì)南市商品房市場(chǎng)研究-閱讀頁(yè)
2024-09-11 08:04本頁(yè)面
【正文】 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，130150平米的舒適性產(chǎn)品有較大的增長(zhǎng)，成交量明顯高于70㎡以下的小戶型。同時(shí)多層產(chǎn)品認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的主力。）金額 （億元）均價(jià) （元/平米）2002816114082003101921722增長(zhǎng)%%%%2004142111959增長(zhǎng)%%%%%綜述：如上表所示：濟(jì)南市今年來(lái)二手房市場(chǎng)亦有著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在銷售套、銷售面積、銷售金額等交易數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，近3年的交易量都保持較高的增長(zhǎng)幅度。另外，從時(shí)間對(duì)比來(lái)看，二手房的價(jià)格增幅回落時(shí)間明顯提前與一手房交易兩個(gè)月，這與有著極其靈敏的市場(chǎng)敏感度的“炒家”有著極大的關(guān)聯(lián)。但是1500元/平米的一下的銷售數(shù)量確出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。b、中小戶型優(yōu)勢(shì)依舊近年來(lái)二手房市場(chǎng)上的主力戶型基本上都保持在130平米一下，同時(shí)70平米左右的戶型占絕對(duì)主力，這也與一手房的發(fā)展形成了絕佳的互補(bǔ)勢(shì)態(tài)。伴隨著近幾年的穩(wěn)步增長(zhǎng)、良性發(fā)展，市場(chǎng)交易量、交易面積、成交價(jià)格均有大幅度的增長(zhǎng)。反映在2004年的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟如何，有何特點(diǎn)？我們將從如下幾點(diǎn)敘述。其中，商品房銷售金額比2003年增加了20多個(gè)億，二手房銷售金額也增加了9個(gè)多億。前者是從上表（圖1圖18）體現(xiàn)出來(lái)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)減速，后者是房屋銷售數(shù)量的相對(duì)減少。從2002年、2003年的交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，上、下半年的成交增幅平均在20%以上，然而2004年增長(zhǎng)幅度卻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（4%）?？v觀2004年房產(chǎn)市場(chǎng)的綜合環(huán)境，我們有理由相信2004年下半年的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變與宏觀調(diào)控有著必然的聯(lián)系。其中銷售面積超出40%，銷售面積超出84%。/套，相對(duì)于2003年123 m178。；二手房平均88 m178。/套增加了2 m178。市場(chǎng)消費(fèi)層次呈現(xiàn)多元化格局，預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)細(xì)分化的不可逆轉(zhuǎn)性。如果把圖1圖16進(jìn)行一下對(duì)比就會(huì)發(fā)現(xiàn)：03和04年兩年的一手及二手交易數(shù)據(jù)中，二手方成交量最大的50—70平米和位居第二的50平米以下的小戶型，恰恰在一手商品房交易中所占的銷售比例是非常小的。中端價(jià)位商品消費(fèi)依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，低價(jià)位產(chǎn)品缺口較大 同時(shí)，濟(jì)南當(dāng)前的中低價(jià)位商品房市場(chǎng)也存在著上述供求問題，如圖1圖15所示：因供應(yīng)不足而導(dǎo)致二手交易市場(chǎng)上，一向需求較大、價(jià)格在1500元/平米的低價(jià)位市場(chǎng)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，從而拉動(dòng)了中端價(jià)位市場(chǎng)的大幅增長(zhǎng)。眾所周知，在相同價(jià)位條件，戶型大總價(jià)高，戶型小則總價(jià)低。故而，目前最適合濟(jì)南當(dāng)前廣大居民承受能力、并廣為接受的戶型當(dāng)屬90—130平米的區(qū)間，中低價(jià)位當(dāng)屬2000至3000元/平米（參見圖1圖12）。經(jīng)濟(jì)適用房拭目以待經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品房住房。但是百姓期待已久的經(jīng)濟(jì)適用房卻久久仍未建成。如果經(jīng)濟(jì)適用房能夠早日建成投入市場(chǎng)，將對(duì)改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，以至降低商品房平均水平都有著重要的意義。主要理由如下：需求旺盛的現(xiàn)狀不會(huì)改變。住房銷量總量持續(xù)增長(zhǎng)在需求旺盛現(xiàn)狀持續(xù)的情況下，住房銷售總量將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，假設(shè)商品房住房銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，勢(shì)必引起二手房銷售的高增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)回落有限，延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭如果國(guó)家不再出臺(tái)新的調(diào)控政策，預(yù)估濟(jì)南市2005年全年商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)幅度仍然會(huì)在10%以上，根據(jù)二手房與商品房的價(jià)格差及二手房的發(fā)展勢(shì)頭來(lái)看，二手房的價(jià)格漲幅也應(yīng)該在10%以上。27
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