【正文】 了短時(shí)間內(nèi)住宅商品房熱銷的局面。開發(fā)商按照這種表面的市場供需關(guān)系，提升住宅商品房的價(jià)格，是一種合理的市場行為，但市場上猛增的消化能力，并不代表市場的真實(shí)需求量。有相當(dāng)一部分的購買目的并非出于居住。如果這樣的市場消化能力真實(shí)的反映了市場上的供需關(guān)系，那么在二手房交易征收個(gè)人所得稅的政策出臺(tái)之際，就不會(huì)出現(xiàn)X X 區(qū)房屋價(jià)格下跌的現(xiàn)象。綜上所述，X X X X市房地產(chǎn)價(jià)格增長速度過快并不是一種正常的市場現(xiàn)象，開發(fā)商如果按照表面的市場現(xiàn)象來制定產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷策略的話，勢必要給項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，炒房行為得到進(jìn)一步遏制，因此，今后，X X X X市房地產(chǎn)市場將逐步走向正常、合理。4．X X X X市商業(yè)底店價(jià)格根據(jù)市場調(diào)研所了解到的關(guān)于X X X X市商業(yè)、寫字樓的情況。目前，在項(xiàng)目周邊商業(yè)底店的租金都不是很高。項(xiàng)目正南的X X X X大街上，租金基本在30元～35元/平米/月，底店的面積基本在35～50平米之間，～，按照市場正常的平均投資回報(bào)年限12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場價(jià)格應(yīng)該在4800元/平米～5040元/平米之間。項(xiàng)目西面準(zhǔn)格爾路上的底店租金基本在38元～50元/平米/月，底店的面積都在30平米左右，～，按照市場正常的平均投資回報(bào)年限12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場價(jià)格應(yīng)該在5200元/平米～7200元/平米之間。根據(jù)上述市場租金的推算，可以看出來，目前在項(xiàng)目周邊的底店每平米的市場價(jià)格應(yīng)該在5500元/平米左右，這樣的價(jià)格是一層底店的價(jià)格。但從目前市場反饋回來的價(jià)格信息中，底店的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述價(jià)格，而且有些地方價(jià)格完全是虛高的。以北國新天地為例，臨街底商200平米，這樣一間底店的總價(jià)就是500萬以上，按照正常的投資回報(bào)周期12年計(jì)算，這間底店的年租金至少要在42萬/年以上才能確保收回投資金額，然而目前是很難租到這樣的價(jià)格，也就是說這個(gè)底店的售價(jià)嚴(yán)重虛高。在X X X X市的很多地方都出現(xiàn)了類似的情況，按照當(dāng)前市場租金，業(yè)主在正常的投資回收年限內(nèi)根本無法收回成本，有的底店按照市場租金，甚至在房屋使用年限到期時(shí)都無法收回成本，由此可見底店市場價(jià)格虛高的嚴(yán)重程度。商業(yè)底店的價(jià)格虛高與住宅價(jià)格的偏高有著密切聯(lián)系，但如果一味跟著住宅價(jià)格制定商業(yè)店鋪價(jià)格，而不按照正常的市場租金關(guān)系制定，肯定會(huì)給商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，理性的投資者不會(huì)選擇投資購買這樣的價(jià)格虛高的商業(yè)店鋪，因?yàn)榘凑盏囟巍I業(yè)額等相關(guān)信息，這樣的底店根本不值這個(gè)價(jià)格，投資者的投資回報(bào)周期遙遙無期。其次，由于目前市場價(jià)格混亂，一旦市場上出現(xiàn)住宅價(jià)格的波動(dòng)，勢必要使商業(yè)價(jià)格出現(xiàn)漲跌的情況，一旦商業(yè)價(jià)格下降，那么整個(gè)商業(yè)氛圍將受到沉重的打擊，商業(yè)項(xiàng)目將很難在走向市場，出現(xiàn)死盤的現(xiàn)象極有可能發(fā)生。因此，商業(yè)店鋪價(jià)格的制定還應(yīng)該按照正常的市場租金、供需關(guān)系等制定。五、X X X X 項(xiàng)目分析根據(jù)上述市場調(diào)研的結(jié)論，可以看出，目前X X X X 住宅小區(qū)所面臨著如下幾個(gè)市場問題：1．嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)上看，主要戶型以90～130平米左右的住宅房為主，而市場上同類型的住宅商品房已經(jīng)占到市場總量的至少30％。在價(jià)格上，本案的多層均價(jià)為2400元/平米，小高層均價(jià)為2600元/平米，在市場上屬于中等略偏上的均價(jià)，與其它同類樓盤競爭目標(biāo)市場時(shí)，并沒有明顯優(yōu)勢。從項(xiàng)目定位來看，本案的定位是以改善居住條件和享受生態(tài)環(huán)境為目的的、高品質(zhì)山水樓盤。以此為標(biāo)準(zhǔn)，目前在市場上與本案定位相同或類似的樓盤有個(gè)15個(gè)，詳細(xì)對比見表8表8項(xiàng)目定位對比表樓盤名稱 項(xiàng)目定位 綠色生態(tài) 山水景觀 人文氣息 人性化設(shè)計(jì) 高品質(zhì) 改善居住環(huán)境本案 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆今典花園 ☆ ☆ ☆ ☆太陽城 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆民聯(lián)E區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆世紀(jì)城 ☆ ☆ ☆ ☆天驕小區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆富興花園 ☆ ☆ ☆ ☆萬業(yè)嘉園 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆新夏房產(chǎn) ☆ ☆ ☆ ☆學(xué)府領(lǐng)地 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆紫薇花園 ☆ ☆ ☆ ☆佳泰小區(qū) ☆ ☆ ☆億利華庭 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆磐恒花苑 ☆ ☆ ☆華宇名門 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆富興苑 ☆ ☆ ☆ ☆從表8的項(xiàng)目定位對比來看，本案除了在山水景觀的定位上有一定新穎獨(dú)特之處，其它的定位都與其它樓盤沒有什么差別，尤其是綠色生態(tài)、高品質(zhì)、改善居住環(huán)境，幾乎是每個(gè)樓盤定位的必須點(diǎn)。由目前的項(xiàng)目定位可以看出，本案只有一個(gè)山水景觀可以作為一個(gè)突出賣點(diǎn)，其它的定位既沒有優(yōu)勢也沒有差別。從小區(qū)配套及環(huán)境來看，華宇名門、億利?城市華庭等樓盤在這方面均要優(yōu)于本案，而且這些項(xiàng)目均早已上市，市場的接收程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案。從目標(biāo)市場上看，本案與其它競爭個(gè)案都把主要的目標(biāo)市場集中在具有21萬以上購買力的人群，可是，這個(gè)幾乎被全部樓盤鎖定的目標(biāo)市場，％。從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)及價(jià)格定位可以推算，在價(jià)格上，本案的主要目標(biāo)市場的消費(fèi)區(qū)間在21萬～34萬之間，而從市場調(diào)研的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可以看出，只有略多于1/3的消費(fèi)者能夠承受這一總價(jià)區(qū)間內(nèi)的住宅，而目前市場上消化能力最強(qiáng)的是總價(jià)15萬～20萬的住宅。在住宅面積上，本案的全部的住宅面積都在90平米以上，％，也就是說，％的需求，再加上眾多樓盤都把目標(biāo)市場放在高購買力人群中，由此可見，本案上市之后，極有可能面臨著目標(biāo)市場消化能力不足，供大于需的難題。3．本案上市時(shí)間不佳由于本案的目標(biāo)市場與其它眾多樓盤的目標(biāo)市場相重疊，都是少部分的具有高購買力的人群，因此勢必會(huì)造成了極其激烈的競爭局面，但其它樓盤都已經(jīng)先于本案上市了，有的已經(jīng)占據(jù)了一定的市場，這樣使得本來就不多的本案的目標(biāo)客戶的數(shù)量又減少了一部分。目前正是X X X X市房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定的時(shí)候，X X 區(qū)住宅價(jià)格的降價(jià)，使得房地產(chǎn)市場處在極為敏感的時(shí)期，任何突發(fā)事件都有可能引起價(jià)格的波動(dòng)，本案選擇在這個(gè)時(shí)期上市，如果產(chǎn)品策略和價(jià)格策略不能很好的相結(jié)合，勢必使本項(xiàng)目面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，不僅容易出現(xiàn)銷售周期的延長、購買阻力的增大等問題，更有可能出現(xiàn)一些其它極為不利的后果。另外，本案的上市的這段時(shí)期正處于X X X X市房地產(chǎn)市場由混亂向合理正常過渡的交替時(shí)段，在市場沒有成熟合理的前提下，給本項(xiàng)目帶來的不利影響可想而知。14 / 14