海口市商品房市場調(diào)查報告-資料下載頁
2025-08-03 05:47本頁面
【正文】 均銷售起價自高向低依次是： 區(qū)域濱海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元/m2）281324002184191817502）層差價以上樓盤起價均以最低層的居住用房為標(biāo)準(zhǔn)（一般為24層）。在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數(shù)，因此售價均存在樓層差異，不同樓層價格也不同根據(jù)調(diào)查人員的統(tǒng)計，高層建筑樓層一般介于1732層之間，而以20層左右居多；層差價在10100元/m2之間， 4060元/m2的層差較為集中。如按3層起，平均最高樓層為20層，層差價為50元/m2測算，則可推算出整體樓盤的層差總價：（20－3）50＝850元/m2。3）最高價最高價等于起價加上層差總價，則根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可求得各區(qū)域樓盤的最高售價：區(qū)域濱海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元/m2）366332503034276826004）均價整體樓盤的均價即為起價與最高價的平均價格。則，各區(qū)域樓盤均價自高至低為：濱海（2813＋2813＋850）/2＝3238元；國貿(mào)（2400＋2400＋850）/2＝2825元海甸島（2184＋2184＋850）/2＝2609（海景房均價基本上不低于（2500＋2500＋850）/2＝2925元）秀英（1918＋1918＋850）/2＝2343元其他區(qū)域（1750＋1750＋850）/2＝2175元區(qū)域濱海國貿(mào)海甸島秀英其他價格（元/m2）32382825260923432175樓盤價格基本遵循由北向南、自海邊向里地逐漸降低的規(guī)律：即海景房價格最貴，濱海一線尤其高居榜首。樓盤價格走勢見下圖： 關(guān)于樓盤銷售狀況據(jù)樓盤銷售人員反映，大部分樓盤銷售情況較好，平均銷售率在50%以上。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營銷“造勢”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達(dá)到70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售罄，有的樓盤則是尚未開盤就預(yù)訂出大半。據(jù)銷售人員介紹，預(yù)訂（或者意向購買）比例一般約占銷售率的三分之一左右。房屋價格的成本構(gòu)成主要包括地價、建材成本等。雖然當(dāng)前房屋銷售價格增長與地價、建材價格上漲有直接的關(guān)系，但需求的拉動也是一個重要的杠桿。房屋銷售價格最終由市場需求決定，需求市場的強勁增長促進(jìn)了銷售市場的日益走強。銷售市場狀況良好，反映出房地產(chǎn)市場需求處于旺盛階段，是市場升溫的有力信號。 關(guān)于樓盤的建設(shè)規(guī)劃狀況在調(diào)查對象中，%左右，有的項目甚至有三、四期。2004年是?？诜康禺a(chǎn)全面、持續(xù)、大幅升溫的一年，在整體市場回暖的條件下，受銷售旺勢的影響，在用地條件允許的前提下，開發(fā)商大都有意持續(xù)投資，以期獲取更大利潤。開發(fā)商對項目進(jìn)行的分期建設(shè)，雖然受行政因素、資金等方面的影響，但也反映出開發(fā)商對市場需求的認(rèn)知程度及其判斷能力的提高以及對市場風(fēng)險防范意識的加強，投資趨于理性，不一哄而上，而是遁序漸進(jìn)。 關(guān)于購房消費群體問題?？谑械姆慨a(chǎn)消費者按地區(qū)劃分，簡單可分為島內(nèi)和島外兩類，島外又可分為內(nèi)地、港澳臺地區(qū)以及國外3類。據(jù)銷售人員介紹，島內(nèi)、外消費者約各占50%。根據(jù)銷售人員提供的有關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查人員對消費者在房產(chǎn)面積、所在區(qū)域等方面的選擇進(jìn)行了統(tǒng)計，根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果發(fā)現(xiàn)，就面積而言，無論是島內(nèi)島外消費者，選擇80110m2的中等戶型的所占比例均最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對其他面積的選擇比例；就區(qū)域而言，消費者明顯分化為兩類：第一類消費者的目標(biāo)定位在高檔樓盤，其選擇范圍包括濱海一線、海甸島和國貿(mào)區(qū)域的海景房以及其他區(qū)域品質(zhì)較好的樓盤。該類消費者中，島外人士多于島內(nèi)人士；第二類消費者目標(biāo)定位在普通樓盤，交通方便、生活、商業(yè)、文化設(shè)施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。這類消費者以島內(nèi)人士為主。消費者對房產(chǎn)所在區(qū)域的選擇實際上也反映出他們在消費能力以及消費目的方面的差別：1）從消費能力看，第一類消費者一般經(jīng)濟條件相對較好，消費能力較強，在?？诘臉潜P中，他們看重的是海的元素，喜歡環(huán)境清幽的地段，對海景、水景等概念有明確的消費需求。而第二類消費者主要是普通工薪階層，他們經(jīng)濟實力相對有限，因此中低檔商品房是他們的理想選擇。2）從消費目的來看，第一類消費者大多為二次置業(yè)，該類消費者中的島內(nèi)人士目的主要在于對原有住房的更新升級，島外人士則有相當(dāng)部分是用于休閑度假或者養(yǎng)老。另外，島內(nèi)島外人士還有一個共同目的，就是用于投資；而第二類消費者大部分為首次置業(yè)，主要用以居住，純投資動機較小，休閑度假或者養(yǎng)老所占比例更小。由于島內(nèi)、外購房者所占比例基本相當(dāng)，因此開發(fā)商應(yīng)針對他們不同的實際需要對所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風(fēng)，不能一味追求建設(shè)高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場的健康發(fā)展
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