【正文】 鮮酒樓的路線，在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上可以考慮在 10000平米左右，甚至更高；對(duì)于本項(xiàng)目其他規(guī)劃的互補(bǔ)性質(zhì)餐飲商家，則主要考慮特色經(jīng)營(yíng)和滿足社區(qū)配套功能為主，經(jīng)營(yíng)商家可以多，甚至可以規(guī)劃出特色小餐飲區(qū)，但經(jīng)營(yíng)面積需要控制，一般不超過 500平米；C. 餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積規(guī)劃數(shù)據(jù)表明，合肥市商務(wù)群體休閑娛樂市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大商務(wù)群體娛樂群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂消費(fèi)水平 人均費(fèi)用： /人次 人均費(fèi)用： /人次? 調(diào)查結(jié)果顯示，合肥的商務(wù)休閑消費(fèi)呈快速增長(zhǎng)之勢(shì)，是目前除餐飲業(yè)外的第二高速增長(zhǎng)點(diǎn)；? 從目前的合肥較高端的休閑娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)情況來看，以規(guī)模和環(huán)境取勝基本上是普遍現(xiàn)象，以目前合肥生意火爆的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所來看，如銀灘綠洲、萬豪圣會(huì)、藍(lán)天白云、紅燕燕等，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模都在 5000平米以上；? 本項(xiàng)目所在區(qū)域有著天然的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，除附近的銀灘綠洲對(duì)本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)構(gòu)成一定威脅外，娛樂業(yè)基本無競(jìng)爭(zhēng)，而周邊特別是高新、政務(wù)和經(jīng)開區(qū)高端商務(wù)群體的休閑娛樂需求卻大量存在；? 休閑娛樂業(yè)的主力店招商可以考慮溫泉會(huì)所、演藝酒吧和夜總會(huì)各引進(jìn)一家； 商務(wù)休閑娛樂商務(wù)休閑娛樂■總體商業(yè)功能定位合肥目前的商務(wù)型綜合會(huì)所基本上是一個(gè)市場(chǎng)空白，存在著巨大的市場(chǎng)商機(jī)，它的存在是基于市場(chǎng)的需求和空白點(diǎn)而存在，而并不需要類似元一時(shí)代廣場(chǎng)購物 MALL的存在一樣需要人口基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)；基于高新區(qū)特別是項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)也同樣是一種必要；輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能■總體商業(yè)業(yè)態(tài)布局主力店 業(yè)態(tài)：特大型餐飲 1家、溫泉會(huì)所 1家、夜總會(huì) 1家、演藝酒吧 1家；次主力店 業(yè)態(tài)：中型超市 1家，較大規(guī)模美容、美發(fā)、健身館各 1家，通訊、銀行各 1家；特色品牌店 業(yè)態(tài)：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫(yī)藥、煙酒、禮品、化妝品音像等；社區(qū)配套私營(yíng)店 業(yè)態(tài)：便利店、餐飲、五金、洗衣店、蛋糕房、水果店、修理店等；35層45層3層1層餐飲區(qū)休閑娛樂區(qū)娛樂區(qū) 社區(qū)配套私營(yíng)店黃山路沿街底層次主力店沿街底層次特色品牌店商業(yè)內(nèi)街 沿街底層次中型超市? 規(guī)模：規(guī)模： 10000平米；平米；? 位置：西側(cè)沿黃山路樓二三四五層；位置：西側(cè)沿黃山路樓二三四五層；特大型餐飲特大型餐飲? 規(guī)模：共規(guī)模：共 12500平米；平米；? 位置：位置： L型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；休閑娛樂休閑娛樂? 規(guī)模：規(guī)模： 2500平米；平米；? 位置：商業(yè)內(nèi)街黃山路交匯處底一層；位置：商業(yè)內(nèi)街黃山路交匯處底一層；中型超市中型超市? 規(guī)模：規(guī)模： 4000平米；平米；? 位置：商業(yè)內(nèi)街兩側(cè)底商；位置：商業(yè)內(nèi)街兩側(cè)底商；特色品牌店特色品牌店? 規(guī)模：規(guī)模： 6000平米；平米；? 位置：沿黃山路側(cè)純一層底商；位置：沿黃山路側(cè)純一層底商；社區(qū)配套店社區(qū)配套店參考目標(biāo)商戶 源 自向陽漁港 寧波泰國(guó)村魚翅 新加坡金滿樓 合肥香格里拉 合肥東江海鮮酒樓 廣州天上人間俱樂部 北京諾亞方舟娛樂 福建世紀(jì)華翰文化娛樂 北京麥樂迪娛樂 北京餐 飲建議主力店：休閑娛樂參考目標(biāo)商戶 源 自百樂門 上海名仕溫泉會(huì)所 香港皇馬月光城桑拿 深圳阿倫故事酒吧 成都美高美娛樂 南京阿波羅演藝 南京櫻花園桑拿會(huì)所 南京黃山大廈桑拿會(huì)所 合肥建議次主力店：休閑娛樂超 市 百勝超市 馬來西亞參考目標(biāo)商戶 源 自小肥羊餐飲 內(nèi)蒙古屈臣氏日用品 香港SASA化妝品 香港永和豆?jié){ 臺(tái)灣肥西老母雞 合肥上島咖啡 臺(tái)灣強(qiáng)生母嬰護(hù)理 上海克莉絲汀蛋糕 上海一兆韋德健身 美國(guó)建議特色品牌店：商圈實(shí)現(xiàn)消費(fèi)距離遠(yuǎn)近強(qiáng) 弱弱強(qiáng) 核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈5公里 8公里 12公里游離商圈主要涵蓋高新區(qū)、政務(wù)區(qū)企事業(yè)單位主要涵蓋政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)及中心主城區(qū)企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋城北及城東部分企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋流動(dòng)人口的隨機(jī)性消費(fèi)及合肥郊區(qū)縣本項(xiàng)目的主流消費(fèi)商圈將集中在高新、政務(wù)、中心老城區(qū)及經(jīng)開區(qū)的商務(wù)群體消費(fèi)招商■招商策略招商策略：主力店招商先行全面招商銷售同步1432關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)控制招商節(jié)奏倡導(dǎo)差異化經(jīng)營(yíng)選擇好開業(yè)時(shí)間差別銷售和差異化經(jīng)營(yíng)：物業(yè)的可銷售部分在銷售時(shí)需要重視以后錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的重要性，如果實(shí)行無差別的價(jià)高者得策略，后續(xù)一些經(jīng)營(yíng)能力差、業(yè)態(tài)重復(fù)的商鋪經(jīng)營(yíng)不善的現(xiàn)象肯定會(huì)出現(xiàn)，個(gè)別商鋪的經(jīng)營(yíng)不善同樣會(huì)影響到整體商業(yè)價(jià)值的提升；關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)：對(duì)于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應(yīng)明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的全面升值，因?yàn)槠浔旧淼木劭湍芰σ彩瞧渌行∩虘舻目驮幢Ｕ虾徒?jīng)營(yíng)信心保障；控制招商節(jié)奏：招商是商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項(xiàng)目最好能一氣呵成，招商時(shí)間特別不宜長(zhǎng)，因?yàn)殇N售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，要趁人氣最旺時(shí)期，至少?zèng)_到 80%90%，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招商更為順利；選擇好開業(yè)時(shí)機(jī)：招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時(shí)間就很重要了，一邊營(yíng)業(yè)一邊裝修顯然達(dá)不到開業(yè)要求，具體的時(shí)間選擇上則以節(jié)假日為佳，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的開業(yè)對(duì)人氣要求很高，為能有更多人烘托開業(yè)盛況，統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點(diǎn)（利益點(diǎn)）也是必要的?！稣险猩虒I(yè)招商形象招商活動(dòng)招商■租售策略快速回籠資金的售后返租形式需慎重；售后返租的形式雖然能迅速回收資金，但是操作實(shí)施困難，國(guó)家已明令禁止，分割式產(chǎn)權(quán)糾紛對(duì)于追求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的品牌性企業(yè)不利，而且對(duì)商管公司要求很高，一旦承諾利益無法兌現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)將仍然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商身上；合理的租售結(jié)合形式同樣能保證資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，給客戶以信心；如果租售比例控制得當(dāng)，策略運(yùn)用得體，實(shí)際上仍然可以保障資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，如本項(xiàng)目就可以對(duì)客戶承諾只銷售 30%的商業(yè)， 70%的鋪面自營(yíng)，這樣一方面，客戶直接就感到開發(fā)商的魄力和自信，從而信任開發(fā)商的統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)，而且也相信物業(yè)的價(jià)值有保證，對(duì)于招商和銷售來講無疑是一劑最好的催化劑；另一方面，只銷售 30%的物業(yè)能達(dá)到物以稀為貴的效應(yīng)，有利于獲得高額利潤(rùn)，而剩余非出售部分的 35%可以以較優(yōu)惠的出租給有品牌影響主力商戶，這部分處于保本狀態(tài)，另外的35%則可以出租給有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和銷售實(shí)力的商戶，以獲取較高租金回報(bào)。只租不售的形式開發(fā)的近期利益得不到保障，對(duì)資金鏈要求很高，對(duì)本項(xiàng)目而言基本不可取。2種租售策略對(duì)比及經(jīng)濟(jì)估算：租售結(jié)合策略租售結(jié)合策略只售不租策略只售不租策略特色品牌店及社區(qū)配套店約10000平米出售，均為沿街商鋪，約占項(xiàng)目總量的 30%特大型餐飲主力店和超市按優(yōu)惠價(jià)格出租，約占項(xiàng)目總量的 35%其他休閑娛樂等次主力店按較高價(jià)格出租，約占項(xiàng)目總量的 35%出售的沿街商鋪約 12023平米以較高價(jià)格出售，約占項(xiàng)目總量的 35%出售的非沿街商鋪約 23000平米以一般價(jià)格出售，約占項(xiàng)目總量的 65%按 12023元 /平米均價(jià)計(jì)算，總計(jì)銷售額 按 40元 /平米 /月的出租價(jià)格計(jì)算，初始年度總收益 600萬按 70元 /平米 /月的出租價(jià)格計(jì)算，初始年度總收益 1050萬按 10000元 /平米均價(jià)計(jì)算，總計(jì)銷售額 按 6000元 /平米均價(jià)且銷售率達(dá)到 80%計(jì)算，總計(jì)銷售額 租金價(jià)格按保底 10%的速度遞增計(jì)算， 10年總收益 10年總收益注：以上數(shù)據(jù)僅為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算范例，僅供參考管理四贏三統(tǒng)一四贏：；；；。 三統(tǒng)一：統(tǒng)一招商；統(tǒng)一銷售；統(tǒng)一管理 。四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體： 有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項(xiàng)目定位 ，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正逐漸凸現(xiàn)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將是招商工作和后繼經(jīng)營(yíng)成功的一個(gè)基本保證； 有利于合理的掌控租金和售價(jià)之間的均衡 ，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要的特點(diǎn)是，租金和售價(jià)之間存在著一定的比例關(guān)系，并且二者之間的相互影響關(guān)系十分明顯。市場(chǎng)上常見的 8％的投資回報(bào)承諾即反映了這一事實(shí)。商鋪投資者多為職業(yè)投資客，對(duì)回報(bào)率這一概念尤為關(guān)注，由專業(yè)公司統(tǒng)一操作根據(jù)租售的實(shí)際情況合理的確定租金和銷售價(jià)格，采取以租金支撐售價(jià)或是以售價(jià)帶動(dòng)租金等靈活多樣的形式，使得租售之間相互促進(jìn)，將能夠順利的推進(jìn)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系 ；商業(yè)地產(chǎn)所涉的利益主體眾多，因而就難免有眾多的關(guān)系需要協(xié)調(diào)，理論上看來四個(gè)利益主體最少有六對(duì)矛盾（業(yè)主與發(fā)展商，商家與發(fā)展商，消費(fèi)者與發(fā)展商，業(yè)主與商家，業(yè)主與消費(fèi)者，消費(fèi)者與商家）需要協(xié)調(diào)。每一個(gè)矛盾都將為項(xiàng)目的成功留下隱患，三統(tǒng)一的操作則可以有效的避免各種矛盾的發(fā)生； 有利于保證項(xiàng)目的持久繁榮 ，三統(tǒng)一操作模式下的管理涵蓋了商業(yè)管理和物業(yè)管理兩方面的內(nèi)容，其最明顯的特點(diǎn)就是針對(duì)性較強(qiáng)，有這一特點(diǎn)作為基礎(chǔ)，將能夠極大的保證項(xiàng)目的持久繁榮； 三統(tǒng)一操作模式下的商業(yè)管理，以服務(wù)為主導(dǎo) ，在業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過與商家簽定管理公約，服務(wù)協(xié)議等模式，針對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行宏觀上的管理和微觀上的服務(wù)相結(jié)合。即能達(dá)到管理的目的，也能夠有效的滿足商家的需求，同時(shí)也兼顧了各方面的利益，使得四贏格局能夠真正得以實(shí)現(xiàn)。 標(biāo)桿案例解析 深圳萬科城風(fēng)情步行街 LIVING MALL萬科城風(fēng)情步行街 Living Mall是 49萬平米深圳萬科城的社區(qū)配套，也是一個(gè)輻射北深圳的集購物、飲食、娛樂、休閑、 LOFT空間為一體的復(fù)合型商業(yè)中心， 3萬平米的商業(yè)總量是萬科迄今為止所打造的最大規(guī)模商業(yè)。商業(yè)街于 2023年 11月 20開街時(shí)，租售率已經(jīng)達(dá)到了 100%，取得了空前的成功。萬科城風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)實(shí)景實(shí)際上，萬科在打造萬科城風(fēng)情商業(yè)街之前的情況和綠城很類似，之前也并沒有打造大型綜合性商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)， 從金色家園商業(yè)街，到四季花城廣場(chǎng)，到金域藍(lán)灣香堤坊，到東海岸直街，最后到萬科城風(fēng)情步行街，萬科也走過了一條典型的中國(guó)式商業(yè)發(fā)展，憑借萬科 15年來做建筑的 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、商街經(jīng)驗(yàn)、景觀人造能力、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和生活品位感，最終的萬科城商業(yè)也獲得了成功。萬科城的商業(yè)街布局和綠城桂花園三期有很多相似之處，主要由五大部分組成：國(guó)際美食坊 — 中西美食街時(shí)尚購物中心 — 體驗(yàn)式購物、感受型消費(fèi)娛樂休閑廣場(chǎng) 12023平方米市政廣場(chǎng) 7000平米人工湖 萬科城風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)布局■萬科城風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)布局美食世界休閑娛樂風(fēng)情街區(qū)華潤(rùn)萬家超市、時(shí)尚百貨時(shí)尚走廊休閑娛樂風(fēng)情街區(qū)健身美容、汽車飾品社區(qū)配套街區(qū)鳥瞰圖■萬科城風(fēng)情商業(yè)街 LIVING MALL的打造“Livingmall” 的概念，最早來自臺(tái)北，是一種臺(tái)北溫情和商業(yè)娛樂的結(jié)合，主要強(qiáng)調(diào) “ 逛 ” 街的樂趣和一條龍的消費(fèi)體驗(yàn)， LIVING MALL這個(gè)生活方式，實(shí)際是暗合了現(xiàn)在的 “ 和諧社區(qū) ” ，也暗合了中國(guó)商業(yè)的發(fā)展國(guó)情，于是也就有了萬科所宣導(dǎo)的 “ 中國(guó)第一個(gè) LIVING MALL” 。萬科城風(fēng)情步行街建筑規(guī)劃的核心思想為街鋪和底商，絕大部分商鋪都是臨路、 臨街、臨水、臨風(fēng)，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙的異域商業(yè)風(fēng)情，商業(yè)建筑分布上有 2層，有 3層，有半地下的，很豐富，很好地滿足了各種層次的需求；在概念打造上上，為更好地強(qiáng)調(diào)商業(yè)的擴(kuò)張性，萬科商業(yè)打出 “ 泛萬科城 ” 概念，即把萬科城 +第五園 +四季花城繪制成一 個(gè)威虎山聯(lián)絡(luò)圖，使萬科城成為北深圳商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)焦點(diǎn)；在萬科商業(yè)步行街內(nèi)，也是組合多元文化，比如 將高迪中心 +肖邦路 +米羅中心結(jié)合起來；在售樓處方面，萬科城風(fēng)情步行街，將西班牙風(fēng)格 + LOFT+地中海風(fēng)格 +四季花城湊出一副牌，可謂風(fēng)情萬種。 萬科城風(fēng)情商業(yè)街部分商家社區(qū)配套私營(yíng)店分布特色品牌店分布住宅篇1（綠城桂花園及綠城百合公寓住宅）一、 分析部分 （市場(chǎng)分析與項(xiàng)目分析）二、 戰(zhàn)略部分 （戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、 定位部分 （客群研究與定位研究）四、 推廣部分 （形象建立與傳播推廣）五、 營(yíng)銷部分 （價(jià)格體系與操盤措施）一、分析部分市場(chǎng)分析結(jié)論區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析結(jié)論總價(jià)控制市場(chǎng) 高檔房市場(chǎng)成交總量少高端住宅消費(fèi)市場(chǎng)未成氣候 各項(xiàng)目去化速度趨緩高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈各項(xiàng)目所占市場(chǎng)份額進(jìn)一步變小消費(fèi)者對(duì)高端超前產(chǎn)品不認(rèn)可本項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值高端住宅市場(chǎng)容量不夠，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，本項(xiàng)目目前所實(shí)現(xiàn)的吸納率和開發(fā)商預(yù)期仍存在差距高端住宅市場(chǎng)需求不足本項(xiàng)目吸納率和預(yù)期存在差距２、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析版 塊 在售樓 盤 數(shù)量 911月 總銷 售套數(shù) 單 個(gè) 項(xiàng) 目 單 月吸 納 率高新區(qū) 34 653 蜀山區(qū) 68 3037 包河區(qū) 58 1758 ■項(xiàng)目所在區(qū)域版塊市場(chǎng)平均份額分析注 :綠城桂花園所在區(qū)域版塊為高新區(qū)版塊 綠城百合公寓所在區(qū)域版塊為蜀山區(qū)版塊 綠城桐城南路項(xiàng)目所在區(qū)域版塊為包河區(qū)版塊 （數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）■項(xiàng)目所在區(qū)域版塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析區(qū)域 項(xiàng) 目名稱 總銷 售套數(shù)