【導讀】作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本次調查時間跨度為2021年12月15日至2021年1月5日。包括調查信息資料的采擷、點進行調查分析。發(fā)產生的隱瞞甚至誤導成份?；虿皇褂迷擃悅涡畔?。首先對其中一些有普遍性、代表性的現(xiàn)象進行合理歸納，在。此基礎上尋找原因，建立相互間的因果關系，得出相關結論。調查過程中，根據(jù)實際情況隨機增加了相應的樓盤個案。本次調查選點涉及?？谑形宕髤^(qū)域，包括國貿、濱海、海甸島、秀英及老城區(qū)等其他區(qū)域。采取現(xiàn)場走訪、電話咨詢、與購買客戶溝通等方法獲取各種資訊。案，調查對象共計42個。根據(jù)樓盤的密集程度，調查人員將之分為5個區(qū)域，各區(qū)域的調。查數(shù)量與該區(qū)域的新樓盤數(shù)量有較大的聯(lián)系，基本呈正相關關系。樓盤的基本狀況見下表：。宅樓組成，占地，總建筑面積11萬m2，面積67933m2，2幢27層，電子防火報警自動

　　

【正文】 元所占比例小。由此可見，?？谛聵潜P整體價格水平（起價）介于 10003500 元之間（不含別墅價格），呈中間大兩頭小橄欖形狀，價格密度區(qū)間為15003000 元。根據(jù)以上兩表，整體樓盤平均銷售起價自高向低依次是： 區(qū)域 濱海 國貿 海甸島 秀英 其他 價格（元 /m2） 2813 2400 2184 1918 1750 2）層差價 以上樓盤 起價均以最低層的居住用房為標準（一般為 24層）。在新建樓盤中，帶電梯的高層樓盤占了大多數(shù)，因此售價均存在樓層差異，不同樓層價格也不同 根據(jù)調查人員的統(tǒng)計，高層建筑樓層一般介于 1732層之間，而以 20 層左右居多；層差價在 10100元 /m2 之間， 4060 元 /m2 的層差較為集中。如按 3 層起，平均最高樓層為 20層，層差價為 50 元 /m2 測算，則可推算出整體樓盤的層差總價：（ 20－ 3） 50＝ 850 元 /m2。 3）最高價 最高價等于起價加上層差總價，則根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可求得各區(qū)域樓盤的最高售價： 區(qū)域 濱海 國 貿 海甸島 秀英 其他 價格（元 /m2） 3663 3250 3034 2768 2600 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4）均價 整體樓盤的均價即為起價與最高價的平均價格。則，各區(qū)域樓盤均價自高至低為： 濱海（ 2813＋ 2813＋ 850） /2＝ 3238元； 國貿（ 2400＋ 2400＋ 850） /2＝ 2825元 海甸島（ 2184＋ 2184＋ 850） /2＝ 2609（海景房均價基本上不低于（ 2500＋ 2500＋ 850） /2＝ 2925元） 秀英（ 1918＋ 1918＋ 850） /2＝ 2343元 其他區(qū)域（ 1750＋ 1750＋ 850） /2＝ 2175 元 區(qū)域 濱海 國貿 海甸島 秀英 其他 價格（元 /m2） 3238 2825 2609 2343 2175 樓盤價格基本遵循由北向南、自海邊向里地逐漸降低的規(guī)律：即海景房價格最貴，濱海一線尤其高居榜首。樓盤價格走勢見下圖： 關于樓盤銷售狀況 據(jù)樓盤銷售人員反映，大部分樓盤銷售情況較好，平均銷售率在 50%以上。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營銷 “造勢 ”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實，尤其是高檔樓盤，銷售率普遍達到 70%以上，有的樓盤是開盤不久便告售 罄，有的樓盤則是尚未開盤就預訂出大半。據(jù) 銷售人員介紹，預訂（或者意向購買）比例一般約占銷售率的三分之一左右。 房屋價格的成本構成主要包括地價、建材成本等。雖然當前房屋銷售價格增長與地價、建材價格上漲有直接的關系，但需求的拉動也是一個重要的杠桿。房屋銷售價格最終由市場需求決定，需求市場的強勁增長促進了銷售市場的日益走強。銷售市場狀況良好，反映出房地產市場需求處于旺盛階段，是市場升溫的有力信號。 關于樓盤的建設規(guī)劃狀況 在調查對象中，項目在建或規(guī)劃建設二期以上的占 %左右，有的項目甚至有三、四期。 2021 年是?？诜康禺a全面、持續(xù)、 大幅升溫的一年，在整體市場回暖的條件下，受銷售旺勢的影響，在用地條件允許的前提下，開發(fā)商大都有意持續(xù)投資，以期獲取更大利潤。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 開發(fā)商對項目進行的分期建設，雖然受行政因素、資金等方面的影響，但也反映出開發(fā)商對市場需求的認知程度及其判斷能力的提高以及對市場風險防范意識的加強，投資趨于理性，不一哄而上，而是遁序漸進。 關于購房消費群體問題 ?？谑械姆慨a消費者按地區(qū)劃分，簡單可分為島內和島外兩類，島外又可分為內地、港澳臺地區(qū)以及國外 3 類。據(jù)銷售人員介紹，島內、外消費者約各占 50%。 根據(jù)銷售人員提供的有 關數(shù)據(jù)，調查人員對消費者在房產面積、所在區(qū)域等方面的選擇進行了統(tǒng)計，根據(jù)統(tǒng)計結果發(fā)現(xiàn)，就面積而言，無論是島內島外消費者，選擇 80110m2的中等戶型的所占比例均最大，遠遠高于對其他面積的選擇比例；就區(qū)域而言，消費者明顯分化為兩類：第一類消費者的目標定位在高檔樓盤，其選擇范圍包括濱海一線、海甸島和國貿區(qū)域的海景房以及其他區(qū)域品質較好的樓盤。該類消費者中，島外人士多于島內人士；第二類消費者目標定位在普通樓盤， 交通方便、生活、商業(yè)、文化設施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。這類消費者以島內人士為主。 消費者對房產所在區(qū) 域的選擇實際上也反映出他們在消費能力以及消費目的方面的差別： 1） 從消費能力看，第一類消費者一般經(jīng)濟條件相對較好，消費能力較強，在?？诘臉潜P中，他們看重的是海的元素，喜歡環(huán)境清幽的地段，對海景、水景等概念有明確的消費需求。而第二類消費者主要是普通工薪階層，他們經(jīng)濟實力相對有限，因此中低檔商品房是他們的理想選擇。 2）從消費目的來看，第一類消費者大多為二次置業(yè)，該類消費者中的島內人士目的主要在于對原有住房的更新升級，島外人士則有相當部分是用于休閑度假或者養(yǎng)老。另外，島內島外人士還有一個共同目的，就是用于投資；而第 二類消費者大部分為首次置業(yè)，主要用以居住，純投資動機較小，休閑度假或者養(yǎng)老所占比例更小。 由于島內、外購房者所占比例基本相當，因此開發(fā)商應針對他們不同的實際需要對所開發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風，不能一味追求建設高檔樓盤，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產地市場的健康發(fā)展