?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)調(diào)查報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-27 15:53本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。本次調(diào)查時(shí)間跨度為2021年12月15日至2021年1月5日。包括調(diào)查信息資料的采擷、點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查分析。發(fā)產(chǎn)生的隱瞞甚至誤導(dǎo)成份?；虿皇褂迷擃悅涡畔?。首先對(duì)其中一些有普遍性、代表性的現(xiàn)象進(jìn)行合理歸納，在。此基礎(chǔ)上尋找原因，建立相互間的因果關(guān)系，得出相關(guān)結(jié)論。調(diào)查過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況隨機(jī)增加了相應(yīng)的樓盤(pán)個(gè)案。本次調(diào)查選點(diǎn)涉及海口市五大區(qū)域，包括國(guó)貿(mào)、濱海、海甸島、秀英及老城區(qū)等其他區(qū)域。采取現(xiàn)場(chǎng)走訪、電話咨詢、與購(gòu)買(mǎi)客戶溝通等方法獲取各種資訊。案，調(diào)查對(duì)象共計(jì)42個(gè)。根據(jù)樓盤(pán)的密集程度，調(diào)查人員將之分為5個(gè)區(qū)域，各區(qū)域的調(diào)。查數(shù)量與該區(qū)域的新樓盤(pán)數(shù)量有較大的聯(lián)系，基本呈正相關(guān)關(guān)系。樓盤(pán)的基本狀況見(jiàn)下表：。宅樓組成，占地，總建筑面積11萬(wàn)m2，面積67933m2，2幢27層，電子防火報(bào)警自動(dòng)
【正文】 元所占比例小。由此可見(jiàn)，海口新樓盤(pán)整體價(jià)格水平（起價(jià)）介于 10003500 元之間（不含別墅價(jià)格），呈中間大兩頭小橄欖形狀，價(jià)格密度區(qū)間為15003000 元。根據(jù)以上兩表，整體樓盤(pán)平均銷售起價(jià)自高向低依次是： 區(qū)域 濱海 國(guó)貿(mào) 海甸島 秀英 其他 價(jià)格（元 /m2） 2813 2400 2184 1918 1750 2）層差價(jià) 以上樓盤(pán) 起價(jià)均以最低層的居住用房為標(biāo)準(zhǔn)（一般為 24層）。在新建樓盤(pán)中，帶電梯的高層樓盤(pán)占了大多數(shù)，因此售價(jià)均存在樓層差異，不同樓層價(jià)格也不同 根據(jù)調(diào)查人員的統(tǒng)計(jì)，高層建筑樓層一般介于 1732層之間，而以 20 層左右居多；層差價(jià)在 10100元 /m2 之間， 4060 元 /m2 的層差較為集中。如按 3 層起，平均最高樓層為 20層，層差價(jià)為 50 元 /m2 測(cè)算，則可推算出整體樓盤(pán)的層差總價(jià)：（ 20－ 3） 50＝ 850 元 /m2。 3）最高價(jià) 最高價(jià)等于起價(jià)加上層差總價(jià)，則根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可求得各區(qū)域樓盤(pán)的最高售價(jià)： 區(qū)域 濱海 國(guó) 貿(mào) 海甸島 秀英 其他 價(jià)格（元 /m2） 3663 3250 3034 2768 2600 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 4）均價(jià) 整體樓盤(pán)的均價(jià)即為起價(jià)與最高價(jià)的平均價(jià)格。則，各區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)自高至低為： 濱海（ 2813＋ 2813＋ 850） /2＝ 3238元； 國(guó)貿(mào)（ 2400＋ 2400＋ 850） /2＝ 2825元 海甸島（ 2184＋ 2184＋ 850） /2＝ 2609（海景房均價(jià)基本上不低于（ 2500＋ 2500＋ 850） /2＝ 2925元） 秀英（ 1918＋ 1918＋ 850） /2＝ 2343元 其他區(qū)域（ 1750＋ 1750＋ 850） /2＝ 2175 元 區(qū)域 濱海 國(guó)貿(mào) 海甸島 秀英 其他 價(jià)格（元 /m2） 3238 2825 2609 2343 2175 樓盤(pán)價(jià)格基本遵循由北向南、自海邊向里地逐漸降低的規(guī)律：即海景房?jī)r(jià)格最貴，濱海一線尤其高居榜首。樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)見(jiàn)下圖： 關(guān)于樓盤(pán)銷售狀況 據(jù)樓盤(pán)銷售人員反映，大部分樓盤(pán)銷售情況較好，平均銷售率在 50%以上。上述數(shù)據(jù)不排除銷售人員營(yíng)銷 “造勢(shì) ”策略的成份，但整體銷售率較高卻是事實(shí)，尤其是高檔樓盤(pán)，銷售率普遍達(dá)到 70%以上，有的樓盤(pán)是開(kāi)盤(pán)不久便告售 罄，有的樓盤(pán)則是尚未開(kāi)盤(pán)就預(yù)訂出大半。據(jù) 銷售人員介紹，預(yù)訂（或者意向購(gòu)買(mǎi)）比例一般約占銷售率的三分之一左右。 房屋價(jià)格的成本構(gòu)成主要包括地價(jià)、建材成本等。雖然當(dāng)前房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)與地價(jià)、建材價(jià)格上漲有直接的關(guān)系，但需求的拉動(dòng)也是一個(gè)重要的杠桿。房屋銷售價(jià)格最終由市場(chǎng)需求決定，需求市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)促進(jìn)了銷售市場(chǎng)的日益走強(qiáng)。銷售市場(chǎng)狀況良好，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)需求處于旺盛階段，是市場(chǎng)升溫的有力信號(hào)。 關(guān)于樓盤(pán)的建設(shè)規(guī)劃狀況 在調(diào)查對(duì)象中，項(xiàng)目在建或規(guī)劃建設(shè)二期以上的占 %左右，有的項(xiàng)目甚至有三、四期。 2021 年是?？诜康禺a(chǎn)全面、持續(xù)、 大幅升溫的一年，在整體市場(chǎng)回暖的條件下，受銷售旺勢(shì)的影響，在用地條件允許的前提下，開(kāi)發(fā)商大都有意持續(xù)投資，以期獲取更大利潤(rùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的分期建設(shè)，雖然受行政因素、資金等方面的影響，但也反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的認(rèn)知程度及其判斷能力的提高以及對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的加強(qiáng)，投資趨于理性，不一哄而上，而是遁序漸進(jìn)。 關(guān)于購(gòu)房消費(fèi)群體問(wèn)題 ?？谑械姆慨a(chǎn)消費(fèi)者按地區(qū)劃分，簡(jiǎn)單可分為島內(nèi)和島外兩類，島外又可分為內(nèi)地、港澳臺(tái)地區(qū)以及國(guó)外 3 類。據(jù)銷售人員介紹，島內(nèi)、外消費(fèi)者約各占 50%。 根據(jù)銷售人員提供的有 關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查人員對(duì)消費(fèi)者在房產(chǎn)面積、所在區(qū)域等方面的選擇進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)，就面積而言，無(wú)論是島內(nèi)島外消費(fèi)者，選擇 80110m2的中等戶型的所占比例均最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)其他面積的選擇比例；就區(qū)域而言，消費(fèi)者明顯分化為兩類：第一類消費(fèi)者的目標(biāo)定位在高檔樓盤(pán)，其選擇范圍包括濱海一線、海甸島和國(guó)貿(mào)區(qū)域的海景房以及其他區(qū)域品質(zhì)較好的樓盤(pán)。該類消費(fèi)者中，島外人士多于島內(nèi)人士；第二類消費(fèi)者目標(biāo)定位在普通樓盤(pán)， 交通方便、生活、商業(yè)、文化設(shè)施較齊全的熱鬧地段受到歡迎。這類消費(fèi)者以島內(nèi)人士為主。 消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)所在區(qū) 域的選擇實(shí)際上也反映出他們?cè)谙M(fèi)能力以及消費(fèi)目的方面的差別： 1） 從消費(fèi)能力看，第一類消費(fèi)者一般經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好，消費(fèi)能力較強(qiáng)，在?？诘臉潜P(pán)中，他們看重的是海的元素，喜歡環(huán)境清幽的地段，對(duì)海景、水景等概念有明確的消費(fèi)需求。而第二類消費(fèi)者主要是普通工薪階層，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)有限，因此中低檔商品房是他們的理想選擇。 2）從消費(fèi)目的來(lái)看，第一類消費(fèi)者大多為二次置業(yè)，該類消費(fèi)者中的島內(nèi)人士目的主要在于對(duì)原有住房的更新升級(jí)，島外人士則有相當(dāng)部分是用于休閑度假或者養(yǎng)老。另外，島內(nèi)島外人士還有一個(gè)共同目的，就是用于投資；而第 二類消費(fèi)者大部分為首次置業(yè)，主要用以居住，純投資動(dòng)機(jī)較小，休閑度假或者養(yǎng)老所占比例更小。 由于島內(nèi)、外購(gòu)房者所占比例基本相當(dāng)，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)針對(duì)他們不同的實(shí)際需要對(duì)所開(kāi)發(fā)的商品房合理搭配，避免盲目跟風(fēng)，不能一味追求建設(shè)高檔樓盤(pán)，防止供需脫節(jié)斷鏈，才利于房地產(chǎn)地市場(chǎng)的健康發(fā)展
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