濟(jì)南市西營(yíng)鎮(zhèn)地塊市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 04:15本頁(yè)面
【正文】 216。 該方案可以成為項(xiàng)目一個(gè)新的賣點(diǎn)。216。 讓業(yè)主直接參與設(shè)計(jì)、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲望。216。 對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主、財(cái)團(tuán)有較強(qiáng)吸引力。216。 山下經(jīng)濟(jì)型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。不利因素：216。 由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結(jié)合不利于銷售。216。 人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。直接影響后期的銷售。216。 該方案第一次登陸濟(jì)南市場(chǎng)，需加大產(chǎn)品推廣力度。216。 方案讓業(yè)主選地、選風(fēng)格，然后進(jìn)行建設(shè)……容易使購(gòu)買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。216。 銷售直接影響建筑、安裝，對(duì)銷售速度要求較高，同時(shí)增加了整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期。216。 針對(duì)客源面廣，廣告宣傳面大，項(xiàng)目推廣困難。項(xiàng)目規(guī)劃：導(dǎo)言：正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場(chǎng)是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。在目前的情況下，房地產(chǎn)中別墅物業(yè)必須密切關(guān)注市場(chǎng)狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個(gè)性和唯一性。通過(guò)詳細(xì)、周密的市場(chǎng)調(diào)研，要想占領(lǐng)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)，就要在項(xiàng)目自身上尋找突破口。所以我公司提出，以項(xiàng)目周邊自然環(huán)境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲天下”，“山水甲齊魯”為口號(hào)，鑄就濟(jì)南山水社區(qū)。規(guī)劃景觀：216。 將河道引進(jìn)小區(qū)，環(huán)繞山腳，利用山下陽(yáng)光很難照射的區(qū)域。216。 在地塊東部開(kāi)辟一條人工河，增加項(xiàng)目?jī)?nèi)部私密性。216。 山頂樹(shù)木盡最大利度保護(hù)。216。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部小品采用歐式風(fēng)格點(diǎn)綴。216。 讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風(fēng)景，而是走近風(fēng)景。216。 給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境界。方案二、將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。種 類形 式出售面積58畝出售價(jià)格與開(kāi)發(fā)商協(xié)定建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格建筑面積整體規(guī)劃采用桂林山水風(fēng)格規(guī)劃綜述：因該方案部分技術(shù)指標(biāo)需開(kāi)發(fā)商確定，當(dāng)前我公司應(yīng)做工作主要是：提供該方案的項(xiàng)目規(guī)劃、可執(zhí)行力分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝、客源定位、項(xiàng)目宣傳推廣、銷售計(jì)劃?？驮炊ㄎ唬阂蝽?xiàng)目整體出售，需要有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的財(cái)團(tuán)、集團(tuán)公司購(gòu)買；或吸引國(guó)企、事業(yè)單位做培訓(xùn)基地。如：將軍集團(tuán)、魯能電力、濟(jì)鋼集團(tuán)……等。建設(shè)形式：因此項(xiàng)目地塊較特殊，分山下、山上兩塊，相對(duì)高度不同。沿照方案二的思路，我公司建議：山下：建設(shè)高檔小戶型公寓。純歐式古典風(fēng)格設(shè)計(jì)，小復(fù)式，面積控制在80平方米內(nèi)，為集團(tuán)或企、事業(yè)單位中堅(jiān)層提供休閑、度假的理想場(chǎng)所。山上：建設(shè)高檔雙拼別墅。為了小區(qū)統(tǒng)一，也采用歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)，有必要時(shí)可用“仿木屋”建筑。樓層23層，面積200平方米。專門(mén)為老總、董事長(zhǎng)量身定做。預(yù)計(jì)回款額：位置建筑形式總建面積平均單價(jià)總回款額山下公寓8002560萬(wàn)山上別墅20003740萬(wàn)※以上價(jià)格不含土地成本。執(zhí)行力分析：有利因素:216。 項(xiàng)目的整體出售，資金回?cái)n較快。216。 項(xiàng)目整體包裝推廣針對(duì)性比較強(qiáng)。216。 找到購(gòu)買商，項(xiàng)目運(yùn)作就接近尾聲，銷售快。216。 前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、后期的建安，購(gòu)買商會(huì)直接進(jìn)入，減少了開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作環(huán)節(jié)。216。 一次性銷售，有利于開(kāi)發(fā)商的品牌推廣。不利因素：216。 如購(gòu)買商要求買地自建，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)降低。216。 客源面較窄，比較固定，銷售困難。216。 出于種種原因，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買商在規(guī)劃、建筑中出現(xiàn)異議，項(xiàng)目施工中的更改在所難免。
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