【正文】 水岸澳洲DECOLAND設計顧問有限公司澳洲DECOLAND設計顧問有限公司深圳國貿物業(yè)管理公司金科天籟城美社深圳大學建筑設計研究院加拿大潤楓國際重慶金科物業(yè)管理公司天池林海深圳大學建筑設計研究院水晶酈城日本久米設計株式會社日本久米設計株式會社重慶龍湖物業(yè)管理公司東和春天法國PA設計師事務所重慶東和花園物業(yè)管理有限公司分析：從建筑及景觀設計單位來看，國外背景的公司已經占到50%以上的比例，如陽光100更提出，現(xiàn)在房地產已經進入了“設計師時代”，可以看出整個房地產市對建筑及景觀設計上越來越重視，這兩個部分也是體現(xiàn)整體項目品質的重要因素之一，通過建筑與景觀特色的營造，也容易打造項目的特有優(yōu)勢樹立。從物業(yè)管理公司來看，由開發(fā)商自身成立的物管公司和專業(yè)物管公司各占50%左右的比例，可以看出目前重慶的物管方面重視程度明顯不及沿海城市，物管的專業(yè)性有待提高。四、主要競爭項目區(qū)域統(tǒng)計表樓盤名稱南岸區(qū)回龍灣、競地溯源居、華宇江南楓庭、美堤雅城、融橋半島風臨洲、天池林海、陽光100、武夷濱江江北區(qū)魯能星城、大川水岸、佰富高爾夫別墅、九龍坡區(qū)（高新區(qū)）天驕美茵河谷沙坪壩區(qū)中安翡翠湖、渝北區(qū)（北部新區(qū)）金科天籟城、金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、比華利、藍湖郡、財富中心、藍山湖巴南區(qū)日月山莊我們可以看出本案項目的主要競爭樓盤除北部新區(qū)外，南岸區(qū)的樓盤是最大的競爭對手。由于北部新區(qū)和南岸區(qū)都處于CBD的邊緣范圍，所以大量的消費者會在北部新區(qū)和南岸區(qū)兩者中選擇，如何爭取到中間客戶（比如渝中區(qū)的消費者）是開展營銷的重要工作。五、主要競爭項目推廣主題統(tǒng)計樓盤名稱推廣主題藍湖郡一生一棟，品味傳承水晶酈城善待自然，善待未來生活/一生幸福，值得等待財富中心新一代品質空間/涉外商務區(qū)魯能星城CBD首席親水生活保護區(qū)棕櫚泉國際花園未定中安翡翠湖創(chuàng)意無限生活金科天湖美鎮(zhèn)第三代花園洋房/一城山色半城湖六、主要競爭項目廣告投放量（一）藍湖郡重慶晨報重慶日報重慶商報重慶晚報總計一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237總計91131033（二）龍湖水晶酈城重慶晨報重慶經濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計二月112三月111328四月2113411五月11125六月31217總計74411733（三）魯能星城月重慶晨報重慶經濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月2114二月111216三月3227四月211239五月325六月2136總計132281237（四）中安翡翠湖月重慶晨報重慶經濟報重慶商報重慶晚報總計一月11二月11三月112四月112五月2215六月22總計731213（五）棕櫚泉國際花園月重慶晨報重慶商報重慶晚報總計一月11三月11四月1113五月11六月2125總計52411（六）財富中心月份商報晨報總計六月112綜述重慶晨報重慶經濟報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月5218二月4123212三月6116620四月532151237五月10313522六月1217929總計42963635128我們發(fā)現(xiàn)重慶晨報仍為地產廣告的首選紙質媒體，商報、晚報緊隨其后。這也從另一方面也可以反應出讀者對樓市信息的獲取渠道多集中在這三家報紙上。七、競爭市場的戶型分析（一）低密度住宅主要戶型的面積：項目名稱類型面積類型面積藍湖郡聯(lián)排別墅210 M2 290 M2獨立別墅約400 M2棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅180 M2 250 M2獨立別墅約480 M2中安翡翠湖聯(lián)排別墅200 M2 300 M2獨立別墅300 M2以上比華利豪園獨立別墅270 M2 320 M2 從對低密度住宅市場的分析來看，戶型面積呈多樣化趨勢，主要是開發(fā)商結合自己樓盤的地理位置、目標客戶群體、文化背景等多因素而確定，無明顯規(guī)律可尋，也說明市場對面積的多樣化需求的存在。（二）一般住宅主要戶型的面積：目前市場供應量最大的戶型為三居室，套數(shù)達7980套，總面積87萬平米，%，其次為二居室、四居室和躍層；二居室戶型除了東和春天規(guī)劃為104㎡外，其余項目大多在76—90㎡之間；三居室面積范圍在103—148㎡之間；四居室中面積范圍以131—136㎡間為主流（東和春天的四居室面積為153㎡，超過市場主流20多平米）。第四部分 重慶高檔物業(yè)市場分析一、別墅市場分析⑴ 重慶市場別墅供應量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，當前亮相和潛在別墅項目占地已達16000畝，其中亮相項目約占地6700畝，已明確表示作別墅的潛在項目占地約9300畝。從市場統(tǒng)計情況分析，目前已亮相的別墅項目約14個，已推出別墅約1500套；預計下半年亮相并在未來5年內完成開發(fā)的別墅項目約8個，加上已亮相的，預計22個項目將一共推出17500套。從別墅供應分析，下半年新推出別墅項目不多，而在售別墅項目的新推產品仍將是市場供應的主力。 17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現(xiàn)10個這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。事實上，個別別墅盤，一年僅售10余套。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。⑵ 投放地段北部新區(qū)漸成熱土目前從區(qū)域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊： 一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項目有大川水岸、藍湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。二是北碚板塊，主要項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。三是南岸板塊，主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。從在售項目分布區(qū)域看，渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項目在售，還沒有形成一個明顯的別墅集中供應區(qū)。相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場的熱土。 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。金開大道沿線，一個總占地超過1萬畝，匯集頂尖開發(fā)商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計在5年內全部推出。⑶ 產品細分中高檔別墅為主流 從在售項目檔次分析，高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售。供應量中高檔別墅為最，經濟型別墅供應量相對有限。市調發(fā)現(xiàn)，目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類： 頂級別墅總價在260萬以上，單價在7000元/平方米以上的獨立別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。這類別墅市場有效需求有限，但銷售情況不錯。 中高檔別墅總價在120260萬，單價在于45007000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐，項目自身環(huán)境配置好、戶型合理，走勢看好。如龍湖藍湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。 經濟型別墅單價在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。[4]如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據(jù)，重慶市目前的別墅又可分為以下類： 湖景別墅 依湖而建，以中大型天然湖泊作為項目自然資源。如龍湖藍湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。 江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源，如大川水岸。 山地別墅 主要以山景為項目的外部資源，如天池林海等。 高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯(lián)合開發(fā)，享受高爾夫球場的資源。目前有佰富高爾夫別墅。 無外景別墅 依靠產品自身的規(guī)劃、品質、設計差異化優(yōu)勢取勝。主要有比華利豪園、金科中華坊。[5]別墅市場呈現(xiàn)新趨勢 趨勢1：產品從早期的單一的外部借景開始向規(guī)模、產品綜合質數(shù)取勝。重慶早期的別墅，規(guī)模較小，內部環(huán)境與配套較差，主要以外部自然資源（如江景、湖景）為主要支撐，產品自身的規(guī)劃與功能定位缺乏品質。進入2002年以來，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅產品開始依靠規(guī)模與綜合質數(shù)取勝。目前龍湖藍湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出，整體規(guī)模的優(yōu)勢毫無疑問將促進項目配套、環(huán)境和產品規(guī)劃方面的優(yōu)化。比如藍湖郡規(guī)劃200畝的體育中心，棕櫚泉聯(lián)姻知名學校，比華利以豪宅形象為訴求，充分表明了市場的逐步成熟和產品依賴規(guī)模、綜合質數(shù)取勝的趨向。 趨勢2：經濟型別墅將大行其道。從別墅市場的發(fā)展情況看，經濟型中高級別墅放量將大幅增加，代表性的項目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等，這類別墅主要以連排形式出現(xiàn)，其建筑面積集中在200至300平米之間，總價以80至120萬為主，介于獨立別墅與花園洋房之間，經濟型別墅將是未來幾年重慶別墅市場供應的重角。 趨勢3：高爾夫球場開始成為頂級別墅的砝碼。目前，重慶市別墅產品聯(lián)合高爾夫球場開發(fā)的項目有佰富高爾夫別墅。號稱貴族運動的高爾夫，將是目前至下一階段重慶市頂級別墅的標志。重慶金字塔尖的貴族們，在習慣了山水熏陶以后，將追求更為高尚和更能體現(xiàn)身份的高爾夫運動。[6]別墅消費主力— 私營業(yè)主不論別墅檔次高低，其主力目標客戶多為私營企業(yè)主。特別是高檔別墅和中檔別墅私營企業(yè)主是最主要的消費群體。此外一些雙知階層，如大學教授、高級專業(yè)技術人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費群，這部分消費者更重視環(huán)境與品質，自然條件較好的別墅項目是他們置業(yè)首選。在別墅消費人群中還出現(xiàn)一種低齡化的趨向，二十來歲就成為別墅業(yè)主的也不在少數(shù)。二、北部新區(qū)市場分析第一，在北部新區(qū)市場，上規(guī)模大盤居多。這些潛在的樓盤大多為上千畝的大盤，最大的規(guī)模超過3000余畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯，可以預見未來幾年北部新區(qū)的房地產開發(fā)供應量將會劇增。第二，品牌房商居多。以上的這些潛在樓盤的開發(fā)商多為全國性的知名品牌房產商，而且他們均有在全國經濟發(fā)達城市成功開發(fā)樓盤的經驗，資金實力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯。第三，供應體量巨大。根據(jù)初步推算，目前北部新區(qū)初步探明的開發(fā)總量預計在360萬平方米左右，如要按照北部新區(qū)目前的供應量在未來6年內全部開發(fā)完畢的速度計算，每年的供應量也在60萬平方米左右，供應量十分巨大。第四，產品形態(tài)集中。由于受到容積率等條件的限制，目前北部新區(qū)的產品形態(tài)多以高檔低密度住宅為主，產品形態(tài)十分集中，導致市場競爭十分激烈。整體聯(lián)動、市場細分和差異化路線是這些樓盤取勝的關鍵。三、富人區(qū)的形成重慶富人區(qū)是在新牌坊富人聚居區(qū)的基礎上形成的，并會在今年加速向人和—金開大道片區(qū)擴張。重慶富人區(qū)今年將出現(xiàn)一大批中高端樓盤，向北推進約10公里，完成“版圖擴張”。 今年人和—金開大道片區(qū)“有名有姓”的樓盤有：龍湖藍湖郡（占地1600畝，已動工）、保利集團項目（3000余畝）、融科置地項目（1000畝左右）、重慶奧林匹克花園（3300畝）、建工集團項目（1000畝左右）。另外，經開片區(qū)的樓盤有1200畝的棕櫚泉國際花園、約300畝的比華利豪園、近300畝的中央硅谷城市花園、近600畝的金科集團六一水庫項目。這些項目幾乎全部以低密高檔住宅為主，與城市富裕階層居住所需的產品形態(tài)吻合：品質高，環(huán)境好等等。所以今年重慶富人區(qū)將會以一種全新的形象出現(xiàn)在市場中。一流的生活品質是富人生活的必備條件，反映在居住方面，最重要的就是樓盤品質。因為沒有哪一個品質低下的樓盤會引來富人階層在選擇居所時的目光。而在人和—金開大道片區(qū)，前面所提到的這些樓盤將以個體高品質來奠定區(qū)域的整體品質。這里的高品質主要體現(xiàn)在樓盤的產品形態(tài)方面。整個區(qū)域的產品形態(tài)從“金字塔尖”的獨立別墅到塔中高部份的花園洋房，產品的高定位就是樓盤的高品質，而消費高品質樓盤的又以城市中高端人群為主，在同質居住趨勢越來越明顯的趨勢下，就有利于區(qū)域整體上形成富人聚居效應。在這里追問人和金開大道（含新牌坊部分區(qū)域）片區(qū)為何會成為重慶的富人區(qū)是個有點難的問題：在全球其它城市，幾乎很少有一個富人區(qū)是像重慶富人區(qū)這樣在一個新開發(fā)區(qū)中發(fā)展起來的。 在很多人看來，恐怕沒有一個政府或開發(fā)商有本事將城市富裕階層聚攏在一個區(qū)域。因為其它國家或城市