【正文】 水岸澳洲D(zhuǎn)ECOLAND設(shè)計顧問有限公司澳洲D(zhuǎn)ECOLAND設(shè)計顧問有限公司深圳國貿(mào)物業(yè)管理公司金科天籟城美社深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院加拿大潤楓國際重慶金科物業(yè)管理公司天池林海深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院水晶酈城日本久米設(shè)計株式會社日本久米設(shè)計株式會社重慶龍湖物業(yè)管理公司東和春天法國PA設(shè)計師事務(wù)所重慶東和花園物業(yè)管理有限公司分析：從建筑及景觀設(shè)計單位來看，國外背景的公司已經(jīng)占到50%以上的比例，如陽光100更提出，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“設(shè)計師時代”，可以看出整個房地產(chǎn)市對建筑及景觀設(shè)計上越來越重視，這兩個部分也是體現(xiàn)整體項目品質(zhì)的重要因素之一，通過建筑與景觀特色的營造，也容易打造項目的特有優(yōu)勢樹立。從物業(yè)管理公司來看，由開發(fā)商自身成立的物管公司和專業(yè)物管公司各占50%左右的比例，可以看出目前重慶的物管方面重視程度明顯不及沿海城市，物管的專業(yè)性有待提高。四、主要競爭項目區(qū)域統(tǒng)計表樓盤名稱南岸區(qū)回龍灣、競地溯源居、華宇江南楓庭、美堤雅城、融橋半島風(fēng)臨洲、天池林海、陽光100、武夷濱江江北區(qū)魯能星城、大川水岸、佰富高爾夫別墅、九龍坡區(qū)（高新區(qū)）天驕美茵河谷沙坪壩區(qū)中安翡翠湖、渝北區(qū)（北部新區(qū)）金科天籟城、金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、比華利、藍(lán)湖郡、財富中心、藍(lán)山湖巴南區(qū)日月山莊我們可以看出本案項目的主要競爭樓盤除北部新區(qū)外，南岸區(qū)的樓盤是最大的競爭對手。由于北部新區(qū)和南岸區(qū)都處于CBD的邊緣范圍，所以大量的消費者會在北部新區(qū)和南岸區(qū)兩者中選擇，如何爭取到中間客戶（比如渝中區(qū)的消費者）是開展?fàn)I銷的重要工作。五、主要競爭項目推廣主題統(tǒng)計樓盤名稱推廣主題藍(lán)湖郡一生一棟，品味傳承水晶酈城善待自然，善待未來生活/一生幸福，值得等待財富中心新一代品質(zhì)空間/涉外商務(wù)區(qū)魯能星城CBD首席親水生活保護(hù)區(qū)棕櫚泉國際花園未定中安翡翠湖創(chuàng)意無限生活金科天湖美鎮(zhèn)第三代花園洋房/一城山色半城湖六、主要競爭項目廣告投放量（一）藍(lán)湖郡重慶晨報重慶日報重慶商報重慶晚報總計一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237總計91131033（二）龍湖水晶酈城重慶晨報重慶經(jīng)濟(jì)報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計二月112三月111328四月2113411五月11125六月31217總計74411733（三）魯能星城月重慶晨報重慶經(jīng)濟(jì)報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月2114二月111216三月3227四月211239五月325六月2136總計132281237（四）中安翡翠湖月重慶晨報重慶經(jīng)濟(jì)報重慶商報重慶晚報總計一月11二月11三月112四月112五月2215六月22總計731213（五）棕櫚泉國際花園月重慶晨報重慶商報重慶晚報總計一月11三月11四月1113五月11六月2125總計52411（六）財富中心月份商報晨報總計六月112綜述重慶晨報重慶經(jīng)濟(jì)報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月5218二月4123212三月6116620四月532151237五月10313522六月1217929總計42963635128我們發(fā)現(xiàn)重慶晨報仍為地產(chǎn)廣告的首選紙質(zhì)媒體，商報、晚報緊隨其后。這也從另一方面也可以反應(yīng)出讀者對樓市信息的獲取渠道多集中在這三家報紙上。七、競爭市場的戶型分析（一）低密度住宅主要戶型的面積：項目名稱類型面積類型面積藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅210 M2 290 M2獨立別墅約400 M2棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅180 M2 250 M2獨立別墅約480 M2中安翡翠湖聯(lián)排別墅200 M2 300 M2獨立別墅300 M2以上比華利豪園獨立別墅270 M2 320 M2 從對低密度住宅市場的分析來看，戶型面積呈多樣化趨勢，主要是開發(fā)商結(jié)合自己樓盤的地理位置、目標(biāo)客戶群體、文化背景等多因素而確定，無明顯規(guī)律可尋，也說明市場對面積的多樣化需求的存在。（二）一般住宅主要戶型的面積：目前市場供應(yīng)量最大的戶型為三居室，套數(shù)達(dá)7980套，總面積87萬平米，%，其次為二居室、四居室和躍層；二居室戶型除了東和春天規(guī)劃為104㎡外，其余項目大多在76—90㎡之間；三居室面積范圍在103—148㎡之間；四居室中面積范圍以131—136㎡間為主流（東和春天的四居室面積為153㎡，超過市場主流20多平米）。第四部分 重慶高檔物業(yè)市場分析一、別墅市場分析⑴ 重慶市場別墅供應(yīng)量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。據(jù)我們不完全統(tǒng)計，當(dāng)前亮相和潛在別墅項目占地已達(dá)16000畝，其中亮相項目約占地6700畝，已明確表示作別墅的潛在項目占地約9300畝。從市場統(tǒng)計情況分析，目前已亮相的別墅項目約14個，已推出別墅約1500套；預(yù)計下半年亮相并在未來5年內(nèi)完成開發(fā)的別墅項目約8個，加上已亮相的，預(yù)計22個項目將一共推出17500套。從別墅供應(yīng)分析，下半年新推出別墅項目不多，而在售別墅項目的新推產(chǎn)品仍將是市場供應(yīng)的主力。 17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場每年出現(xiàn)10個這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。事實上，個別別墅盤，一年僅售10余套。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。⑵ 投放地段北部新區(qū)漸成熱土目前從區(qū)域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊： 一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項目有大川水岸、藍(lán)湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。二是北碚板塊，主要項目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。三是南岸板塊，主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。從在售項目分布區(qū)域看，渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項目在售，還沒有形成一個明顯的別墅集中供應(yīng)區(qū)。相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場的熱土。 受地勢較為平坦的優(yōu)勢和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場的重要熱土。金開大道沿線，一個總占地超過1萬畝，匯集頂尖開發(fā)商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計在5年內(nèi)全部推出。⑶ 產(chǎn)品細(xì)分中高檔別墅為主流 從在售項目檔次分析，高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售。供應(yīng)量中高檔別墅為最，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量相對有限。市調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類： 頂級別墅總價在260萬以上，單價在7000元/平方米以上的獨立別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍(lán)湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。這類別墅市場有效需求有限，但銷售情況不錯。 中高檔別墅總價在120260萬，單價在于45007000元/平方米的獨立別墅或連排別墅。此類項目有獨特、稀有的景觀資源做支撐，項目自身環(huán)境配置好、戶型合理，走勢看好。如龍湖藍(lán)湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。 經(jīng)濟(jì)型別墅單價在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。[4]如果按別墅對外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據(jù)，重慶市目前的別墅又可分為以下類： 湖景別墅 依湖而建，以中大型天然湖泊作為項目自然資源。如龍湖藍(lán)湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。 江景別墅 主要以長江、嘉陵江為主要資源，如大川水岸。 山地別墅 主要以山景為項目的外部資源，如天池林海等。 高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場的聯(lián)合開發(fā)，享受高爾夫球場的資源。目前有佰富高爾夫別墅。 無外景別墅 依靠產(chǎn)品自身的規(guī)劃、品質(zhì)、設(shè)計差異化優(yōu)勢取勝。主要有比華利豪園、金科中華坊。[5]別墅市場呈現(xiàn)新趨勢 趨勢1：產(chǎn)品從早期的單一的外部借景開始向規(guī)模、產(chǎn)品綜合質(zhì)數(shù)取勝。重慶早期的別墅，規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境與配套較差，主要以外部自然資源（如江景、湖景）為主要支撐，產(chǎn)品自身的規(guī)劃與功能定位缺乏品質(zhì)。進(jìn)入2002年以來，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅產(chǎn)品開始依靠規(guī)模與綜合質(zhì)數(shù)取勝。目前龍湖藍(lán)湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出，整體規(guī)模的優(yōu)勢毫無疑問將促進(jìn)項目配套、環(huán)境和產(chǎn)品規(guī)劃方面的優(yōu)化。比如藍(lán)湖郡規(guī)劃200畝的體育中心，棕櫚泉聯(lián)姻知名學(xué)校，比華利以豪宅形象為訴求，充分表明了市場的逐步成熟和產(chǎn)品依賴規(guī)模、綜合質(zhì)數(shù)取勝的趨向。 趨勢2：經(jīng)濟(jì)型別墅將大行其道。從別墅市場的發(fā)展情況看，經(jīng)濟(jì)型中高級別墅放量將大幅增加，代表性的項目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等，這類別墅主要以連排形式出現(xiàn)，其建筑面積集中在200至300平米之間，總價以80至120萬為主，介于獨立別墅與花園洋房之間，經(jīng)濟(jì)型別墅將是未來幾年重慶別墅市場供應(yīng)的重角。 趨勢3：高爾夫球場開始成為頂級別墅的砝碼。目前，重慶市別墅產(chǎn)品聯(lián)合高爾夫球場開發(fā)的項目有佰富高爾夫別墅。號稱貴族運動的高爾夫，將是目前至下一階段重慶市頂級別墅的標(biāo)志。重慶金字塔尖的貴族們，在習(xí)慣了山水熏陶以后，將追求更為高尚和更能體現(xiàn)身份的高爾夫運動。[6]別墅消費主力— 私營業(yè)主不論別墅檔次高低，其主力目標(biāo)客戶多為私營企業(yè)主。特別是高檔別墅和中檔別墅私營企業(yè)主是最主要的消費群體。此外一些雙知階層，如大學(xué)教授、高級專業(yè)技術(shù)人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費群，這部分消費者更重視環(huán)境與品質(zhì)，自然條件較好的別墅項目是他們置業(yè)首選。在別墅消費人群中還出現(xiàn)一種低齡化的趨向，二十來歲就成為別墅業(yè)主的也不在少數(shù)。二、北部新區(qū)市場分析第一，在北部新區(qū)市場，上規(guī)模大盤居多。這些潛在的樓盤大多為上千畝的大盤，最大的規(guī)模超過3000余畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯，可以預(yù)見未來幾年北部新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量將會劇增。第二，品牌房商居多。以上的這些潛在樓盤的開發(fā)商多為全國性的知名品牌房產(chǎn)商，而且他們均有在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市成功開發(fā)樓盤的經(jīng)驗，資金實力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯。第三，供應(yīng)體量巨大。根據(jù)初步推算，目前北部新區(qū)初步探明的開發(fā)總量預(yù)計在360萬平方米左右，如要按照北部新區(qū)目前的供應(yīng)量在未來6年內(nèi)全部開發(fā)完畢的速度計算，每年的供應(yīng)量也在60萬平方米左右，供應(yīng)量十分巨大。第四，產(chǎn)品形態(tài)集中。由于受到容積率等條件的限制，目前北部新區(qū)的產(chǎn)品形態(tài)多以高檔低密度住宅為主，產(chǎn)品形態(tài)十分集中，導(dǎo)致市場競爭十分激烈。整體聯(lián)動、市場細(xì)分和差異化路線是這些樓盤取勝的關(guān)鍵。三、富人區(qū)的形成重慶富人區(qū)是在新牌坊富人聚居區(qū)的基礎(chǔ)上形成的，并會在今年加速向人和—金開大道片區(qū)擴(kuò)張。重慶富人區(qū)今年將出現(xiàn)一大批中高端樓盤，向北推進(jìn)約10公里，完成“版圖擴(kuò)張”。 今年人和—金開大道片區(qū)“有名有姓”的樓盤有：龍湖藍(lán)湖郡（占地1600畝，已動工）、保利集團(tuán)項目（3000余畝）、融科置地項目（1000畝左右）、重慶奧林匹克花園（3300畝）、建工集團(tuán)項目（1000畝左右）。另外，經(jīng)開片區(qū)的樓盤有1200畝的棕櫚泉國際花園、約300畝的比華利豪園、近300畝的中央硅谷城市花園、近600畝的金科集團(tuán)六一水庫項目。這些項目幾乎全部以低密高檔住宅為主，與城市富裕階層居住所需的產(chǎn)品形態(tài)吻合：品質(zhì)高，環(huán)境好等等。所以今年重慶富人區(qū)將會以一種全新的形象出現(xiàn)在市場中。一流的生活品質(zhì)是富人生活的必備條件，反映在居住方面，最重要的就是樓盤品質(zhì)。因為沒有哪一個品質(zhì)低下的樓盤會引來富人階層在選擇居所時的目光。而在人和—金開大道片區(qū)，前面所提到的這些樓盤將以個體高品質(zhì)來奠定區(qū)域的整體品質(zhì)。這里的高品質(zhì)主要體現(xiàn)在樓盤的產(chǎn)品形態(tài)方面。整個區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)從“金字塔尖”的獨立別墅到塔中高部份的花園洋房，產(chǎn)品的高定位就是樓盤的高品質(zhì)，而消費高品質(zhì)樓盤的又以城市中高端人群為主，在同質(zhì)居住趨勢越來越明顯的趨勢下，就有利于區(qū)域整體上形成富人聚居效應(yīng)。在這里追問人和金開大道（含新牌坊部分區(qū)域）片區(qū)為何會成為重慶的富人區(qū)是個有點難的問題：在全球其它城市，幾乎很少有一個富人區(qū)是像重慶富人區(qū)這樣在一個新開發(fā)區(qū)中發(fā)展起來的。 在很多人看來，恐怕沒有一個政府或開發(fā)商有本事將城市富裕階層聚攏在一個區(qū)域。因為其它國家或城市