【正文】 分考慮購買者的實(shí)用性，在保障樣板房的設(shè)計(jì)裝修充分體現(xiàn)樓盤的風(fēng)格、內(nèi)涵、質(zhì)素及客戶的審美情趣、審美習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣的前提下，充分考慮其實(shí)用功能與裝修質(zhì)量，避免業(yè)主重復(fù)裝修的辛苦與浪費(fèi)。十、售樓處與樣板房之間的道路選擇，設(shè)計(jì)，布置 在售樓處與樣板房之間建設(shè)一條“綠色走廊”或“奧運(yùn)長廊”，充分體現(xiàn)樓盤與森林公園之間的融合性、一體性，充分展示樓盤的綠色、生態(tài)的文化內(nèi)涵與純正的公園生活?；蛘邩潜P的奧運(yùn)特色，奧運(yùn)文化，充分體現(xiàn)樓盤與奧林匹克公園之間的融合性、一體性，讓客戶從進(jìn)入售樓處那一刻起就能感受到樓盤所釋放出來的文化內(nèi)涵與獨(dú)特的特色，從而為促使客戶下定購買營造一種濃厚的氛圍，加快其下定速度。十一、營銷計(jì)劃(具體時(shí)間安排見附表)第一階段：（—）　—,此階段主要工作有：（1） 營銷方案確定；（2） 廣告設(shè)計(jì)公司選定；（3） 現(xiàn)場工地的圍墻包裝方案確定并制作完畢；（4） 現(xiàn)場工地的周邊環(huán)境包裝完畢；（5） 在科薈路與林薈路及科薈路與八達(dá)嶺高速公路交界處各豎一廣告牌的方案確定并制作完畢；（6） 視覺識別設(shè)計(jì)（VIS）、有關(guān)事物用品設(shè)計(jì)制作部分的方案確定并制作完畢；（7） 營銷部人員配備完成到位；（8） 銷售方案確定；（9） 整體規(guī)劃模型及戶型模型制作完畢；(10)售樓處位置確定、售樓處裝修設(shè)計(jì)方案確定、裝修公司選擇確定；(11)各種銷售文件及工具制作完畢；(12)媒體發(fā)布價(jià)格、時(shí)間確定；該階段主要為后面的內(nèi)部認(rèn)購及銷售做好前期準(zhǔn)備工作，為樓盤的全面出擊、搶占市場至高點(diǎn)做好充分準(zhǔn)備。 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購階段（—） 按工程進(jìn)度安排,預(yù)計(jì)建至二層后才能拆模板, 模板拆完后才能裝修售樓處, 售樓處裝修完畢后才能開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購,對外發(fā)售。 建至二層時(shí)間：拆模板時(shí)間: —售樓處裝修時(shí)間: — 如果不根據(jù)工程進(jìn)度安排內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間,因?yàn)楣さ貓龅鬲M小,沒有足夠大的空間可以建造足夠大的售樓處,要建也只能建狹小的售樓處,并且不能很好的裝飾、裝修，這樣反而會顯得公司實(shí)力弱,項(xiàng)目檔次低、質(zhì)素低，影響客戶的購樓信心，進(jìn)而影響銷售。 但另一方面，如按工程進(jìn)度安排,在售樓處裝修完畢后才開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購,對外發(fā)售的話，因?yàn)楣さ噩F(xiàn)場圍墻及廣告牌已經(jīng)包裝好，對外宣傳已經(jīng)開始，對于想購房的客戶來說，欲購不得，會更加激發(fā)起其購房欲望，并培育醞釀市場，就象火山爆發(fā)前的氣勢一樣，待到開盤時(shí)噴薄而發(fā)，一聲響而震天地，把北京富興苑公司一舉推向市場。按照北京市場情況，“五一”與“十一”前是最好的開盤銷售季節(jié)，但我司項(xiàng)目由于工程進(jìn)度原因，無法在“五一”前開盤銷售，故只能選擇在“十一”前開盤銷售(按照計(jì)劃,), ,前期內(nèi)部認(rèn)購有2個(gè)月就足夠了, 前期內(nèi)部認(rèn)購如果時(shí)間太長的話,就容易造成市場疲軟,對樓盤的開盤銷售及后續(xù)銷售造成消極作用,影響銷售。該階段為內(nèi)部認(rèn)購階段，內(nèi)部認(rèn)購階段毛坯房均價(jià)為5500元/M2，精裝修加價(jià)450元/M2（實(shí)際造價(jià)300元/M2），商鋪均價(jià)為10000元/M2。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。此階段主要工作有：(1) 銷售人員到位進(jìn)駐售樓處；(2) 開始在各種媒介發(fā)布售樓信息；(3) 內(nèi)部認(rèn)購本項(xiàng)目以嶄新面貌強(qiáng)勢登場，在最短的時(shí)間內(nèi)把樓盤信息傳遞至消費(fèi)者，以較低的具有吸引力的內(nèi)部認(rèn)購價(jià)吸引市場關(guān)注，創(chuàng)造市場及本樓盤興奮點(diǎn)。以報(bào)紙廣告、電臺、路邊招牌等廣告媒介第一時(shí)間全方位搶占北京樓市制高點(diǎn)，在短時(shí)間里搶奪潛在目標(biāo)客戶之注意力，為進(jìn)一步的銷售高潮奠定基礎(chǔ)。此階段預(yù)計(jì)銷售30%。第三階段（—）該階段為開盤階段，銷售價(jià)格在前階段基礎(chǔ)上提升5%，毛坯房均價(jià)為5775元/M2，精裝修加價(jià)500元/M2（實(shí)際造價(jià)300元/M2），商鋪均價(jià)為10500元/M2。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。此階段主要工作有：　　　　?。?）；（2）開盤日計(jì)劃：舉辦開盤儀式《嘉年華酒會》，主要活動有：（A） 預(yù)定業(yè)主簽約活動（B） 請已預(yù)定業(yè)主及有意向業(yè)主出席酒會（C） 醒獅/威風(fēng)鑼鼓表演助興（D） 凡出席者皆送一精美禮品該時(shí)期為市場強(qiáng)銷期,是樓盤銷售高峰期,樓盤銷售的好壞往往在此時(shí)體現(xiàn)并可預(yù)見,因此此時(shí)應(yīng)集中人力物力加大銷售力度,提高銷售強(qiáng)度,提高公司與樓盤知名度。并在第二階段的基礎(chǔ)上，通過繼續(xù)深入營造銷售氣氛及品牌形象，形成火爆銷售的勢頭，銷售價(jià)格一路上揚(yáng)。 此階段預(yù)計(jì)銷售30%。第四階段：（—）　該階段為持續(xù)強(qiáng)銷期，銷售價(jià)格在前階段基礎(chǔ)上提升5%，毛坯房均價(jià)為6064元/M2，精裝修加價(jià)550元/M2（實(shí)際造價(jià)300元/M2），商鋪均價(jià)為11025元/M2。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。但在銷售已逾六成之時(shí)，開始減少銷售成本，降低廣告費(fèi)用，減少廣告投入量，但保持不間斷的廣告宣傳，以使市場繼續(xù)予以熱烈關(guān)注。此階段預(yù)計(jì)銷售20%。第五階段：尾盤銷售階段（—）銷售價(jià)格與前階段保持不便，毛坯房均價(jià)為6064元/M2，精裝修加價(jià)550元/M2（實(shí)際造價(jià)300元/M2），商鋪均價(jià)為11025元/M2。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。因提高了價(jià)格，故采用送電器，管理費(fèi)的方式變相折價(jià)銷售，使銷售價(jià)格與前階段保持不便。但折價(jià)幅度不超過2%。并減少現(xiàn)場銷售人員，以節(jié)省人力資源成本。該階段為尾盤銷售階段，該階段繼續(xù)進(jìn)一步減少銷售成本，降低廣告費(fèi)用，減少廣告投入量，但保持更長時(shí)間不間斷的廣告宣傳，以使市場繼續(xù)予以熱烈關(guān)注，將尾盤銷售完畢。此階段預(yù)算銷售20%。銷售主線（時(shí)間：貫穿整個(gè)銷售過程）現(xiàn)今房地產(chǎn)市場是一個(gè)買方市場， 又是一個(gè)以細(xì)微、人性化服務(wù)取勝的市場，故在銷售過程中堅(jiān)持“客戶為上帝”的經(jīng)營服務(wù)理念，跟蹤客戶、服務(wù)客戶，并在維護(hù)公司利益的基礎(chǔ)上，樹立一種“以人為本，客戶至上”的思想，急客戶所急，解客戶所需，樹立公司良好的品牌形象，并為以后的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。九、關(guān)于樓盤名稱：現(xiàn)樓盤名稱“名苑雅居”太過于平淡，沒有特色，也無獨(dú)特性，缺乏易記，易念性，不能表達(dá)樓盤自身內(nèi)涵與特色。故本樓盤擬取名如下： 奧運(yùn)公館/奧運(yùn)之星：因本樓盤緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，又是小規(guī)模，客戶定位為年輕人； 奧林匹克壹號：因本樓盤緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，主推奧運(yùn)概念，該名字代表本樓盤是本區(qū) 域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤； 奧運(yùn)第一站：因本樓盤緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，主推 奧運(yùn)概念,該名字代表本樓盤是本區(qū)域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤。 富興國際：以公司名字命名，打造公司品牌。 東八區(qū)：代表本樓盤位于北京所在的東八時(shí)區(qū)，無特別含義，只以名字特別取勝。 理想時(shí)代：該名字代表本樓盤是年輕人集聚的地方，是年輕人休憩的最好場所，是年輕人在都市營造夢想、打造夢想、實(shí)現(xiàn)理想的地方。 十、結(jié)束語市場經(jīng)濟(jì)，加上媒體不斷報(bào)導(dǎo)的教育，促使消費(fèi)者逐漸成熟后，以往不以為意的問題，毫不可隱瞞地浮上臺面，許多睿智的發(fā)展商，開始警覺地、冷靜地思考與面對了。其實(shí)，從我們前面的建議報(bào)告中可以看出一個(gè)項(xiàng)目必須由第一步調(diào)研工作，到最后一步交屋服務(wù)，都能很嚴(yán)謹(jǐn)審慎地、很專業(yè)地去經(jīng)營每一個(gè)環(huán)節(jié)，而后再加上時(shí)空的機(jī)緣，則成功較能具體實(shí)現(xiàn)。