【導(dǎo)讀】及客戶購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，從而分析出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。發(fā)展也越來越受到政府的重視并進(jìn)一步實(shí)施。各級(jí)政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列。積極的利好政策。銀行對(duì)按揭的成數(shù)和年限也空前地放寬到7成30年按揭，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。的運(yùn)作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷和1996年以來的復(fù)蘇，1998年上半年，廣州樓市開始出現(xiàn)旺銷，從成交均價(jià)看，多層樓盤的均價(jià)僅有%輕微升幅，高層樓宇均價(jià)下跌%，表。明市場(chǎng)仍處于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過量狀況。平方米的新盤供應(yīng)，為了刺激樓市，廣州市政府推出了一系列的優(yōu)惠政策：減免部分稅費(fèi)，面積超過35萬平方米，建筑面積近50萬平方米，共有洋房4500套，別墅82套。其最具特色的是擁有面積達(dá)。為賣點(diǎn)，加之品牌優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)有力的宣傳攻勢(shì)，使碧桂園首次發(fā)售就空前成功。設(shè)計(jì)都是順德碧桂園在銷售過程被證實(shí)最受歡迎的戶型。因此麗江花園售價(jià)每平方米均達(dá)5000元以上，部分單位在

　　

【正文】 ? 高于當(dāng)?shù)仄骄健５⒎峭昝馈? 發(fā)展商品牌和實(shí)力 ? 這是一個(gè)策劃出來的品牌，然后被發(fā)展商證明是值得依賴的品牌。 ? 產(chǎn)品品牌市場(chǎng)，它的產(chǎn)品和包裝創(chuàng)造了它的品牌，它的品牌實(shí)現(xiàn)了它的市場(chǎng)目標(biāo)。 ３、 本項(xiàng)目定位諸要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值研判。 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 價(jià)值提升 價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度 碧桂園 祈福新村 美的項(xiàng)目 可實(shí)現(xiàn)度 經(jīng)濟(jì)、政策因素 5% 1 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品 40% 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 小區(qū)配套和物業(yè) 20% 1 管理 形象包裝和營銷策劃 20% 1 1 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 5% 1 1 發(fā)展商品牌和實(shí)力 10% 1 總計(jì) 100% 1 綜合以上分析，美的海岸花園在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后，總體可提升價(jià)值約為：洋房 3500~4500 元 /平方米，別墅 4500 元 /平方米。 五、項(xiàng)目投資分析 〖說明〗： １、 本報(bào)告以完全成本核算的方式對(duì)美的海岸花園項(xiàng)目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。 ２、 有關(guān)成本的明細(xì)核算科目基本參照和沿用公司的數(shù)據(jù)。 ３、 不考慮別墅賣地，由業(yè)主自建的方式。 ４、 因會(huì)所、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施為本項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)不可或缺的因素，需在前期投資中反映，故在此計(jì)入成本。至于后期對(duì)外營業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營部分，回收周期長，收益暫不作考慮。 ５、 因本項(xiàng)目的規(guī)劃方案尚可未最后確定，根據(jù)目前有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作以下模擬（需以最后規(guī)劃方案為準(zhǔn)核定有關(guān)數(shù)據(jù)）。 面積規(guī)劃布局表（單位：平方米） 項(xiàng)目總占地 4207000 住宅區(qū)占地 274177 總建筑面積 259400 住宅建筑面積 250000 其中：別墅 52500（ 175 套） 洋房 197500（ 1795 套） 半地下車庫 22500 車位 900 個(gè) 會(huì)所 6100 幼兒園、托兒所 3300 （一） 項(xiàng)目成本模擬 １、 項(xiàng)目前期已發(fā)生費(fèi)用 萬元。包括： ☆☆（ 1）地價(jià) ☆☆（ 2）設(shè)計(jì)及策劃費(fèi)☆ ☆ （ 3）遞延費(fèi)用☆ （ 4）耕地占用稅☆☆☆☆ （ 5）資本化利息☆☆ 項(xiàng)目后期將發(fā)生費(fèi)用 （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平）： 7246 萬元 （ 2） 建安工程費(fèi)： 萬元 洋房成本一覽表 ： 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 土建 500 樁基礎(chǔ) 100 水電安裝 120 ☆消防 60 通訊 10 室外配套 130 煤氣 15 對(duì)講系統(tǒng) 15 電視 6 鋁合金窗 60 外墻及室內(nèi)初裝修 100 合計(jì) 1116（合計(jì) 22041 萬元） 別墅：在洋房基礎(chǔ)上增加 150 元 /平方米，為 1266 元 /平方米，共 萬元。 公共設(shè)施費(fèi)用： 萬元，包括： １） 半地下車庫 按洋房套數(shù)約 50%的比例配置洋房區(qū)的車位，共 900 個(gè)，考慮地塊本身的地質(zhì)條件復(fù)雜，每個(gè)車位的造價(jià)初定為 40000 元（具體成本需參照實(shí)際的工程預(yù)算），合計(jì) 3600 萬元。 ２） 圍墻大門： 166 萬元。 ３） 保安系統(tǒng)： 500 萬元。 ４） 環(huán)藝及道路景觀： 20xx 萬元（按 80 元 /平方米） ５） 幼兒園、托兒所： 萬元。 ６） 會(huì)所： 萬元。其中：建安 20xx 萬元，網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球 81萬元，游泳池 250 萬元，籃球場(chǎng) 21 萬元，地面停車場(chǎng) 萬元。 ７） 營銷中心及樣板房： 600 萬元。 ８） 成本總計(jì) 萬元。如下表： 項(xiàng)目 金額（萬元） 單位成本（元 /平方米） 項(xiàng)目前期已發(fā)生費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 7246 建安 — 工程費(fèi) 公共設(shè)施配套費(fèi) 合計(jì) （二） 項(xiàng)目收益模擬 １、 營業(yè)額及毛利 說明：根據(jù)美的海岸花園的價(jià)值判定結(jié)果，洋房的均價(jià)按 3300 元 /平方米，別墅均價(jià)按 4300 元 /平方米，其中洋房區(qū)半地下車庫車位成本折入售價(jià)，不再另外收費(fèi)。 項(xiàng)目 洋房 別墅 合計(jì)（萬元） 總額（萬元） 單價(jià)（元 /M2） 總額（萬元） 單價(jià)（元 /M2） 營業(yè)額 63200 3300 22575 4300 85775 稅金 銷售凈收入 直接成本 毛利 毛利率 18% 期間費(fèi)用合計(jì)為 6480 萬元，包括以下三方面： 1) 管理費(fèi)用。根據(jù)公司的數(shù)據(jù)，管理費(fèi)用為 480 萬元。 2) 銷售費(fèi)用。據(jù)經(jīng)濟(jì)判斷，美的項(xiàng)目如需達(dá)到周邊碧桂園、祈福新村的宣傳攻勢(shì)，營銷費(fèi)用至少在總成本的 3%~5%，按 7 億的投資成本，預(yù)估銷售費(fèi)用為 2500 萬元。 3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用。因 本項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏和銷售周期尚有不確定因素，目前無法根據(jù)資金投入和銷售回款計(jì)算資金缺口，從而具體確定利息成本。據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)判斷，利息成本不超過總成本的 5%，此處按 7 億投資額的基數(shù)預(yù)估為3500 萬元。 ２、 利潤預(yù)測(cè) １） 稅后利潤 根據(jù)財(cái)務(wù)要求，美的海岸花園的綜合稅率合計(jì)為銷售收入的 %，在毛利計(jì)算前已予扣除，故毛利減除期間費(fèi)用即為凈利潤、稅后利潤，總計(jì)為= 萬元。 ２） 若按常規(guī)稅收，則尚需有以下明細(xì)科目從毛利中扣除。 ① 土地增值稅 洋房： 632 萬元 別墅： 萬元 合計(jì)： ② 投資方向調(diào)節(jié)稅 合計(jì)：總投資 5%=（直接成本 +期間費(fèi)用） 5%=5%= 萬元 ３） 企業(yè)所得稅 計(jì)算公式：（經(jīng)營利潤 — 土地增值稅 — 投資方向調(diào)節(jié)稅） 33%=（ ） 33%= 萬元 則稅后利潤為： 萬元 由此可見，以上三項(xiàng)稅額如能減免，對(duì)利潤的影響將是極為關(guān)鍵的。 ４） 稅后利潤率 247。 =% （三）敏感性分析 說明：為反映正常的經(jīng)營成果，此處利潤延用按 ％的總稅率計(jì)算的利潤 額 。 １、 成本變動(dòng)對(duì)利潤的影響 由于洋房和別墅的成本差異主要在于建安部分，故在此將二者綜合計(jì)算，為 元 /平方米，在銷售價(jià)格、銷售量不變的情況下，單位成本增加 100 元，利潤減少 2500 萬元。即單位成本 比計(jì)劃成本增加 %，經(jīng)營利潤將比利潤計(jì)劃成本增加 %，經(jīng)營成本將比計(jì)劃減少 %。 由此可見，控制成本是降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)之一。 ２、 銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤的影響 本項(xiàng)目洋房和別墅的銷售價(jià)格分別為 3300 和 4300 元 /平方米，在成本和銷售量不變的情況下，每平方米降低 200 元，則利潤減少 %?？梢姡a(chǎn)品價(jià)格的變動(dòng)是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。 ３、 可售面積對(duì)利潤的影響 本項(xiàng)目計(jì)劃可售面積為 250000 平方米，如增加 10%，即 25000 平方米（設(shè)定全部為洋房），總成本增至 萬元（主要考慮建安成本增加部分 2790 萬元（ 萬平方米 1116 元 /平方米）和地下車庫位增加的成本 456 萬元（ 25000 平方米247。 110 平方米 /套 50% 4 萬元 /個(gè)）部分，其余維持不變，但單位成本由 元 /平方米下降至 元 /平方米。在售價(jià)的不變的情況下，利潤較計(jì)劃增加 萬元，即增 加%。如售價(jià)降低 200 元 /平方米，即洋房價(jià)格 3100 元 /平方米，別墅價(jià)格 4100 元 /平方米，利潤仍將較原計(jì)劃增加 ，即增加 %。 如可售面積增加 5%，即 12500 平方米，總成本增至 萬元，單位成本降至 元 /平方米。在售價(jià)不變的情況下，利潤較計(jì)劃增加 萬元，即增加 45%。如售價(jià)降低 200 元 /平方米，則利潤較原計(jì)劃下降 萬元，下降幅度為 %。 從以上分析可看出，增加可售面積固然是增加經(jīng)營利潤的途徑之一，但在現(xiàn)實(shí)操作中，可售面積的增加往往 會(huì)相應(yīng)導(dǎo)致住宅品質(zhì)的降低，從而使定價(jià)受到向下拉動(dòng)的影響，最終由可售面積增加帶來的銷售收入上升與因售價(jià)的相應(yīng)降低造成的收入減少會(huì)相互抵消的效應(yīng)。利潤未能增加，但產(chǎn)品品質(zhì)下降，從而使銷售風(fēng)險(xiǎn)加大，此種方式應(yīng)謹(jǐn)慎采用。 （四）風(fēng)險(xiǎn)性分析 １、 由于宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以向好，人們持幣觀望以尋求生活保障的心理會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售周期造成影響。本項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期長，且前期入市恰逢經(jīng)濟(jì)疲軟期，人們對(duì)高居住素追求的驅(qū)動(dòng)力不足，如未能形成較強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)后期開發(fā)進(jìn)度和資金安排會(huì)產(chǎn)生較大壓力。 ２、 目前看，珠三角樓盤普遍承受降低壓力。根 據(jù)順德當(dāng)?shù)氐臉潜P價(jià)格和市場(chǎng)消費(fèi)水平，美的海岸花園洋房 3300 元 /平方米，別墅4300 元 /平方米的價(jià)格顯然已超越現(xiàn)在檔次。據(jù)理性判斷，市場(chǎng)對(duì)此項(xiàng)目所營造的生活新概念能予以接受。如何保證上述市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)將直接影響項(xiàng)目成功與否。 當(dāng)?shù)卣亩愂照叩淖兓鄬⒂绊戫?xiàng)目利潤。如土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、所得稅未能按事先的預(yù)計(jì)免征，將會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)營的成果消耗大半。