【導(dǎo)讀】及客戶購買行為進行調(diào)研分析，從而分析出項目的市場定位。發(fā)展也越來越受到政府的重視并進一步實施。各級政府為促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了一系列。積極的利好政策。銀行對按揭的成數(shù)和年限也空前地放寬到7成30年按揭，整個房地產(chǎn)業(yè)。的運作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。年房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷和1996年以來的復(fù)蘇，1998年上半年，廣州樓市開始出現(xiàn)旺銷，從成交均價看，多層樓盤的均價僅有%輕微升幅，高層樓宇均價下跌%，表。明市場仍處于結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過量狀況。平方米的新盤供應(yīng)，為了刺激樓市，廣州市政府推出了一系列的優(yōu)惠政策：減免部分稅費，面積超過35萬平方米，建筑面積近50萬平方米，共有洋房4500套，別墅82套。其最具特色的是擁有面積達。為賣點，加之品牌優(yōu)勢和強有力的宣傳攻勢，使碧桂園首次發(fā)售就空前成功。設(shè)計都是順德碧桂園在銷售過程被證實最受歡迎的戶型。因此麗江花園售價每平方米均達5000元以上，部分單位在

　　

【正文】 ? 高于當?shù)仄骄?。但并非完美? 發(fā)展商品牌和實力 ? 這是一個策劃出來的品牌，然后被發(fā)展商證明是值得依賴的品牌。 ? 產(chǎn)品品牌市場，它的產(chǎn)品和包裝創(chuàng)造了它的品牌，它的品牌實現(xiàn)了它的市場目標。 ３、 本項目定位諸要素實現(xiàn)后的價值研判。 價值提升和實現(xiàn)要素 價值提升 價值實現(xiàn)程度 碧桂園 祈福新村 美的項目 可實現(xiàn)度 經(jīng)濟、政策因素 5% 1 市場定位和產(chǎn)品 40% 1 規(guī)劃設(shè)計水平 小區(qū)配套和物業(yè) 20% 1 管理 形象包裝和營銷策劃 20% 1 1 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 5% 1 1 發(fā)展商品牌和實力 10% 1 總計 100% 1 綜合以上分析，美的海岸花園在實現(xiàn)各價值實現(xiàn)要素以后，總體可提升價值約為：洋房 3500~4500 元 /平方米，別墅 4500 元 /平方米。 五、項目投資分析 〖說明〗： １、 本報告以完全成本核算的方式對美的海岸花園項目進行投入產(chǎn)出分析。 ２、 有關(guān)成本的明細核算科目基本參照和沿用公司的數(shù)據(jù)。 ３、 不考慮別墅賣地，由業(yè)主自建的方式。 ４、 因會所、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施為本項目價值實現(xiàn)不可或缺的因素，需在前期投資中反映，故在此計入成本。至于后期對外營業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營部分，回收周期長，收益暫不作考慮。 ５、 因本項目的規(guī)劃方案尚可未最后確定，根據(jù)目前有關(guān)經(jīng)濟指標作以下模擬（需以最后規(guī)劃方案為準核定有關(guān)數(shù)據(jù)）。 面積規(guī)劃布局表（單位：平方米） 項目總占地 4207000 住宅區(qū)占地 274177 總建筑面積 259400 住宅建筑面積 250000 其中：別墅 52500（ 175 套） 洋房 197500（ 1795 套） 半地下車庫 22500 車位 900 個 會所 6100 幼兒園、托兒所 3300 （一） 項目成本模擬 １、 項目前期已發(fā)生費用 萬元。包括： ☆☆（ 1）地價 ☆☆（ 2）設(shè)計及策劃費☆ ☆ （ 3）遞延費用☆ （ 4）耕地占用稅☆☆☆☆ （ 5）資本化利息☆☆ 項目后期將發(fā)生費用 （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平）： 7246 萬元 （ 2） 建安工程費： 萬元 洋房成本一覽表 ： 項目 單價（元 /平方米） 土建 500 樁基礎(chǔ) 100 水電安裝 120 ☆消防 60 通訊 10 室外配套 130 煤氣 15 對講系統(tǒng) 15 電視 6 鋁合金窗 60 外墻及室內(nèi)初裝修 100 合計 1116（合計 22041 萬元） 別墅：在洋房基礎(chǔ)上增加 150 元 /平方米，為 1266 元 /平方米，共 萬元。 公共設(shè)施費用： 萬元，包括： １） 半地下車庫 按洋房套數(shù)約 50%的比例配置洋房區(qū)的車位，共 900 個，考慮地塊本身的地質(zhì)條件復(fù)雜，每個車位的造價初定為 40000 元（具體成本需參照實際的工程預(yù)算），合計 3600 萬元。 ２） 圍墻大門： 166 萬元。 ３） 保安系統(tǒng)： 500 萬元。 ４） 環(huán)藝及道路景觀： 20xx 萬元（按 80 元 /平方米） ５） 幼兒園、托兒所： 萬元。 ６） 會所： 萬元。其中：建安 20xx 萬元，網(wǎng)球場、羽毛球 81萬元，游泳池 250 萬元，籃球場 21 萬元，地面停車場 萬元。 ７） 營銷中心及樣板房： 600 萬元。 ８） 成本總計 萬元。如下表： 項目 金額（萬元） 單位成本（元 /平方米） 項目前期已發(fā)生費用 基礎(chǔ)設(shè)施費 7246 建安 — 工程費 公共設(shè)施配套費 合計 （二） 項目收益模擬 １、 營業(yè)額及毛利 說明：根據(jù)美的海岸花園的價值判定結(jié)果，洋房的均價按 3300 元 /平方米，別墅均價按 4300 元 /平方米，其中洋房區(qū)半地下車庫車位成本折入售價，不再另外收費。 項目 洋房 別墅 合計（萬元） 總額（萬元） 單價（元 /M2） 總額（萬元） 單價（元 /M2） 營業(yè)額 63200 3300 22575 4300 85775 稅金 銷售凈收入 直接成本 毛利 毛利率 18% 期間費用合計為 6480 萬元，包括以下三方面： 1) 管理費用。根據(jù)公司的數(shù)據(jù)，管理費用為 480 萬元。 2) 銷售費用。據(jù)經(jīng)濟判斷，美的項目如需達到周邊碧桂園、祈福新村的宣傳攻勢，營銷費用至少在總成本的 3%~5%，按 7 億的投資成本，預(yù)估銷售費用為 2500 萬元。 3) 財務(wù)費用。因 本項目的開發(fā)節(jié)奏和銷售周期尚有不確定因素，目前無法根據(jù)資金投入和銷售回款計算資金缺口，從而具體確定利息成本。據(jù)以往經(jīng)驗判斷，利息成本不超過總成本的 5%，此處按 7 億投資額的基數(shù)預(yù)估為3500 萬元。 ２、 利潤預(yù)測 １） 稅后利潤 根據(jù)財務(wù)要求，美的海岸花園的綜合稅率合計為銷售收入的 %，在毛利計算前已予扣除，故毛利減除期間費用即為凈利潤、稅后利潤，總計為= 萬元。 ２） 若按常規(guī)稅收，則尚需有以下明細科目從毛利中扣除。 ① 土地增值稅 洋房： 632 萬元 別墅： 萬元 合計： ② 投資方向調(diào)節(jié)稅 合計：總投資 5%=（直接成本 +期間費用） 5%=5%= 萬元 ３） 企業(yè)所得稅 計算公式：（經(jīng)營利潤 — 土地增值稅 — 投資方向調(diào)節(jié)稅） 33%=（ ） 33%= 萬元 則稅后利潤為： 萬元 由此可見，以上三項稅額如能減免，對利潤的影響將是極為關(guān)鍵的。 ４） 稅后利潤率 247。 =% （三）敏感性分析 說明：為反映正常的經(jīng)營成果，此處利潤延用按 ％的總稅率計算的利潤 額 。 １、 成本變動對利潤的影響 由于洋房和別墅的成本差異主要在于建安部分，故在此將二者綜合計算，為 元 /平方米，在銷售價格、銷售量不變的情況下，單位成本增加 100 元，利潤減少 2500 萬元。即單位成本 比計劃成本增加 %，經(jīng)營利潤將比利潤計劃成本增加 %，經(jīng)營成本將比計劃減少 %。 由此可見，控制成本是降低經(jīng)營風險的重點之一。 ２、 銷售價格變動對利潤的影響 本項目洋房和別墅的銷售價格分別為 3300 和 4300 元 /平方米，在成本和銷售量不變的情況下，每平方米降低 200 元，則利潤減少 %?？梢姡a(chǎn)品價格的變動是經(jīng)營風險的關(guān)鍵所在。 ３、 可售面積對利潤的影響 本項目計劃可售面積為 250000 平方米，如增加 10%，即 25000 平方米（設(shè)定全部為洋房），總成本增至 萬元（主要考慮建安成本增加部分 2790 萬元（ 萬平方米 1116 元 /平方米）和地下車庫位增加的成本 456 萬元（ 25000 平方米247。 110 平方米 /套 50% 4 萬元 /個）部分，其余維持不變，但單位成本由 元 /平方米下降至 元 /平方米。在售價的不變的情況下，利潤較計劃增加 萬元，即增 加%。如售價降低 200 元 /平方米，即洋房價格 3100 元 /平方米，別墅價格 4100 元 /平方米，利潤仍將較原計劃增加 ，即增加 %。 如可售面積增加 5%，即 12500 平方米，總成本增至 萬元，單位成本降至 元 /平方米。在售價不變的情況下，利潤較計劃增加 萬元，即增加 45%。如售價降低 200 元 /平方米，則利潤較原計劃下降 萬元，下降幅度為 %。 從以上分析可看出，增加可售面積固然是增加經(jīng)營利潤的途徑之一，但在現(xiàn)實操作中，可售面積的增加往往 會相應(yīng)導(dǎo)致住宅品質(zhì)的降低，從而使定價受到向下拉動的影響，最終由可售面積增加帶來的銷售收入上升與因售價的相應(yīng)降低造成的收入減少會相互抵消的效應(yīng)。利潤未能增加，但產(chǎn)品品質(zhì)下降，從而使銷售風險加大，此種方式應(yīng)謹慎采用。 （四）風險性分析 １、 由于宏觀經(jīng)濟短期內(nèi)難以向好，人們持幣觀望以尋求生活保障的心理會對項目的銷售周期造成影響。本項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，且前期入市恰逢經(jīng)濟疲軟期，人們對高居住素追求的驅(qū)動力不足，如未能形成較強勁的銷售態(tài)勢，對后期開發(fā)進度和資金安排會產(chǎn)生較大壓力。 ２、 目前看，珠三角樓盤普遍承受降低壓力。根 據(jù)順德當?shù)氐臉潜P價格和市場消費水平，美的海岸花園洋房 3300 元 /平方米，別墅4300 元 /平方米的價格顯然已超越現(xiàn)在檔次。據(jù)理性判斷，市場對此項目所營造的生活新概念能予以接受。如何保證上述市場價格的實現(xiàn)將直接影響項目成功與否。 當?shù)卣亩愂照叩淖兓鄬⒂绊戫椖坷麧?。如土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、所得稅未能按事先的預(yù)計免征，將會使項目經(jīng)營的成果消耗大半。