住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-28 18:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 100%；四房售100%建業(yè)城市花園一期小高層40%，高層90%裕鴻花園復(fù)式售完；三房已售55%，四房售50%，二房售46%隴海星級(jí)銷(xiāo)售100%中孚紫東苑銷(xiāo)售率13%明輝城市花園售50%，三房已售完日月星城全部為三房，已售15% 2同樂(lè)花園銷(xiāo)售50%，其中三房140平方米、四房152平方米、176方米比較暢銷(xiāo)，二房售完，英協(xié)花園銷(xiāo)售率為70%錦繡正泓銷(xiāo)售率15%，其中三房已基本售完，剩余較多的是復(fù)式綠洲花園銷(xiāo)售率為65%，躍式和四房比較青睞世紀(jì)城銷(xiāo)售率30%，主力戶型躍式難銷(xiāo)， 小區(qū)規(guī)劃對(duì)銷(xiāo)售率的影響。下表是各樓盤(pán)具體小區(qū)規(guī)劃及配套情況：樓 盤(pán)小區(qū)規(guī)劃、配套建業(yè)城市花園綠化率45%，豪華業(yè)主會(huì)館設(shè)恒溫泳池，300人立體影院，200人餐廳、酒吧、網(wǎng)吧、建業(yè)哈佛幼兒園、小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，假山、人造瀑布、小橋、櫻花、文博花園綠化率40%，開(kāi)放式園林綠化、中心綠地廣場(chǎng)、人工水環(huán)境、柱廊、石雕、豪華會(huì)所、兒童樂(lè)園、康體中心明輝城市花園30%以上立體綠化、竹林、噴泉、健康步道、網(wǎng)球場(chǎng)、小型便利店、診室、托兒所、酒吧中孚紫東苑面積3162平方米廣場(chǎng)花園，住客專(zhuān)用會(huì)所內(nèi)設(shè)桑拿浴池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等，草坪、竹園、林木、噴泉、兒童樂(lè)園未來(lái)花園占地2萬(wàn)平方米花園，中央廣場(chǎng)、陽(yáng)光廣場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、健康廣場(chǎng)四大廣場(chǎng)綠洲花園綠化率54%，擁有兩個(gè)花園廣場(chǎng)，并有大的假山后花園建業(yè)廣場(chǎng)公寓綠化率80%，建業(yè)VIP俱樂(lè)部，花園超市、音樂(lè)書(shū)店、診所、建業(yè)哈佛幼兒園、雙語(yǔ)學(xué)校裕鴻花園綠化面積7000平方米，空中歐式花園面積5000平方米，休閑廣場(chǎng)英協(xié)花園9000平方米綠化覆蓋，圖書(shū)館、健身中心，占地10畝人工湖、瀑布、假山錦繡正泓廣場(chǎng)平臺(tái)上3500平方米中庭花園2. 消費(fèi)者分析1）收入水平分析根據(jù)鄭州99年統(tǒng)計(jì)資料顯示，鄭州市居民按收入水平可分為七等，（如下表）收入階層人均可支配收入（元）家庭人口數(shù)比重（%）最低收入戶10低收入戶10中等偏下戶20中等收入戶20中等偏上戶20高收入戶10最高收入戶10其中，中等收入戶分為中等偏下戶、中等收入戶、中等偏上戶，其所在總戶數(shù)比例分別為20%、20%、20%，家庭可支配收入分別為14307元、。這一部消費(fèi)者有著一定的購(gòu)買(mǎi)力，其現(xiàn)有居住狀況大多不十分理想，有較強(qiáng)的置業(yè)愿望，其中中等收入戶、中等偏上戶有一定的置業(yè)能力。高收入戶、最高收入戶占總戶數(shù)比例的20%，%，他們具有較強(qiáng)的購(gòu)房能力，但這部分消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)對(duì)房屋綜合質(zhì)素要求較高，更有可能選擇高品質(zhì)的商品房。中等收入戶、中高收入戶該類(lèi)消費(fèi)者主要為政府部分的一般職員，公司的普通白領(lǐng)階層，部分小商小販，中小學(xué)普通教員，經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)職工等，這一階層消費(fèi)者很大一部分居住現(xiàn)狀不十分理想，有著較強(qiáng)的置業(yè)需求。這類(lèi)消費(fèi)者普遍的置業(yè)心理為滿足居住需求，非常注重實(shí)用性，價(jià)格對(duì)于其購(gòu)房來(lái)講是最重要的決策因素，因此其購(gòu)房多選擇經(jīng)濟(jì)適用房，城鄉(xiāng)交接處比較便宜的多層住宅。他們對(duì)小區(qū)的規(guī)模、生活的便捷性等因素也有著一定注視度。中等偏下收入戶該類(lèi)消費(fèi)者雖有強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，但限于自身的經(jīng)濟(jì)條件，相當(dāng)一部分此類(lèi)消費(fèi)者無(wú)購(gòu)房能力，不能形成購(gòu)買(mǎi)力，而該階層中條件較好的一部分，可能產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)，但房屋總價(jià)是這部分消費(fèi)者購(gòu)房決定的第一因素，因此他們會(huì)選擇單價(jià)低的小戶型住宅，在此基礎(chǔ)再綜合考慮其它因素。高收入者此類(lèi)消費(fèi)者主要集中在影視演員、作家和運(yùn)動(dòng)員、部分個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主、中外合作企業(yè)中高級(jí)雇員、金融機(jī)構(gòu)管理人員、房地產(chǎn)部門(mén)的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)理、部分企業(yè)承包者和技術(shù)入股者、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)者、著名專(zhuān)家和律師等。此類(lèi)消費(fèi)者有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力，他們多受過(guò)一定程度的教育，具有一定的生活品味，懂得享受生活、追逐時(shí)尚，對(duì)住宅的需求已從簡(jiǎn)單的滿足居住需要上升到提高生活品質(zhì)、滿足現(xiàn)代化居家的空間的需求。因此他們對(duì)住宅的位置、環(huán)境等各方面綜合素質(zhì)的要求較高。結(jié)合項(xiàng)目所在地理位置、地塊經(jīng)濟(jì)性、大規(guī)模物業(yè)等先決條件，可以看出此類(lèi)消費(fèi)者是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶。2）消費(fèi)者階層及特征分析下表是通過(guò)專(zhuān)家訪談的形式而對(duì)客戶來(lái)源和客戶分類(lèi)具體情況作以了解：樓盤(pán)客戶來(lái)源客戶分類(lèi)建業(yè)廣場(chǎng)市區(qū)55%，（%，%，邙 %，%，%，%，）外地45%%，科研、%，%，個(gè)體戶、%，%建業(yè)城市花園市區(qū)68%（金水區(qū)32%，%，邙 %，%，%，開(kāi)發(fā)區(qū)1%），外地32%%，科研、%，%，個(gè)體戶、%，%裕鴻花園建材、外地市50%，丹尼斯百貨經(jīng)商戶隴海星級(jí)5%外地市，95%鄭州市區(qū)華中食品城、銀基商貿(mào)城、鐵路系統(tǒng)文博花園金水區(qū)36%，二七區(qū)15%，管城區(qū)19%，外區(qū)10%，其它19%企業(yè)管理人員30%，公務(wù)人員13%，個(gè)體戶私營(yíng)業(yè)主43%，外地10%，其它4%中孚紫東苑本地人士80%，外地人士20%私企老板62%，發(fā)展商的朋友20%，公務(wù)人員8%，企業(yè)管理層10%未來(lái)花園本地人士75%，外地25%私企老板70%，外地25%，其它5%歐洲花園市區(qū)95%，外地5%國(guó)家公務(wù)員10%，科研28%，企業(yè)管理32%，私企業(yè)主30%錦繡正泓周邊白領(lǐng)80%，私企業(yè)主10%，外地10%同樂(lè)花園金水區(qū)50%，其它區(qū)20%，外地30%國(guó)家公務(wù)員12%，企業(yè)集團(tuán)25%，私企業(yè)主25%，當(dāng)?shù)厝?8%，企業(yè)管理人士20%l 私營(yíng)企業(yè)主 待征：敢于冒險(xiǎn)追求身份感，尊榮感易跟風(fēng)，羊群效應(yīng)較重重健康問(wèn)題關(guān)注因素依次為：物業(yè)檔次、環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、價(jià)格、戶型 l 私企白領(lǐng)，特殊職業(yè)者（律師、作家、運(yùn)動(dòng)員、演員等）特征： 意識(shí)超前開(kāi)放文化素質(zhì)高，追求高品味講求身份重健康問(wèn)題關(guān)注因素：環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、價(jià)格、戶型、配套。l 銀行、稅務(wù)、工商、郵電、公務(wù)員等。特征：求穩(wěn)心理講究實(shí)惠講求品味關(guān)注因素依次為：小區(qū)規(guī)劃、價(jià)格、位置、配套、戶型l 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者特征： 渴望提升社會(huì)地位追求實(shí)惠附庸風(fēng)雅追求時(shí)髦關(guān)注因素有很大不確定性從整體來(lái)看為：價(jià)格、小區(qū)規(guī)劃、位置、配套、環(huán)境，l 國(guó)企管理者，技術(shù)員，營(yíng)銷(xiāo)人員。特征：意識(shí)保守講求身份不愿露富關(guān)注因素為：小區(qū)規(guī)劃、位置、價(jià)格、交通、配套。l 鄭州周邊城市居民特征： 渴望提升社會(huì)地位實(shí)惠心理為事業(yè)，子女前途打算向往省會(huì)生活關(guān)注因素依次為：位置、價(jià)格、配套、交通、小區(qū)規(guī)劃。3．地域劃分根據(jù)近期的專(zhuān)家訪談和各樓盤(pán)實(shí)際的客源情況來(lái)看，客戶來(lái)源主要分兩部分，鄭州市區(qū)人口和外地人士，其中鄭州市購(gòu)房比率70%，外地人士占30%，受位置等其它方面影響具體個(gè)案情況也不同。鄭州市區(qū)人口，占總體購(gòu)比例的70%，從具體個(gè)盤(pán)看，金水區(qū)的消費(fèi)能力最強(qiáng)。鄭州市周邊城市：向往省會(huì)的生活方式，為自己的事業(yè)拓展以及子女教育打算，把進(jìn)城當(dāng)成夢(mèng)想，若購(gòu)房入戶，對(duì)這部分更具吸引力。（四）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析正如業(yè)內(nèi)人士預(yù)料一樣，鄭州市2000年房地產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，各類(lèi)商品房銷(xiāo)售均有大幅的增長(zhǎng)，同時(shí)促使發(fā)展商對(duì)2001年的房地產(chǎn)市場(chǎng)寄予了信心，據(jù)調(diào)查，今年將要上市的高檔物業(yè)，主要有建業(yè)城市花園三期、未來(lái)花園三期、德億時(shí)代城、綠茵花園、文博花園、錦江國(guó)際花園、新苑、姿華地產(chǎn)公司三百畝項(xiàng)目等項(xiàng)目。建業(yè)城市花園三期
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