【導(dǎo)讀】共出動(dòng)市場(chǎng)調(diào)研人員112人次，調(diào)查范圍包括XX區(qū)、XX區(qū)，調(diào)查內(nèi)容涉及上述地區(qū)。內(nèi)的樓盤(pán)價(jià)格、樓盤(pán)位置、消費(fèi)者購(gòu)房特征等多方面重要信息。此次市場(chǎng)調(diào)研共歷時(shí)14天，共分三個(gè)階段：市場(chǎng)調(diào)研前期，市場(chǎng)調(diào)研執(zhí)行期，市場(chǎng)調(diào)研后期。共歷時(shí)4天，工作內(nèi)容主要包括對(duì)調(diào)研范圍內(nèi)的樓盤(pán)、消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查的方法采用暗訪(fǎng)的形。此次報(bào)告選出其中的25個(gè)具有典型代表性的樓盤(pán)進(jìn)行分析。分析時(shí)，選取的參數(shù)指標(biāo)為樓盤(pán)的。今年開(kāi)工的項(xiàng)目中，可見(jiàn)目前開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的項(xiàng)目中，以80. 市場(chǎng)上出售的住宅商品房將以一部分高收入人群為目標(biāo)。而5個(gè)最高單價(jià)在2300元以下的樓盤(pán)全部位于XX區(qū)，以下的樓盤(pán)都在XX區(qū)，地理位置并不優(yōu)越，而且主要是多層普通住宅小區(qū)。而最低單價(jià)在2801～3000元之間的也只有2個(gè)樓盤(pán)，這兩個(gè)樓盤(pán)都在。典花園、太陽(yáng)城，其價(jià)格分別為2868元/平米和2968元/平米。收入人群，因此，這兩個(gè)樓盤(pán)在XX區(qū)就開(kāi)始了爭(zhēng)奪這個(gè)市場(chǎng)容量并不是很大的目標(biāo)市場(chǎng)。

　　

【正文】 高，對(duì)于 X X X X市這樣一個(gè)擁有豐富煤炭資源的城市來(lái)說(shuō)，勢(shì)必會(huì)使相當(dāng)一部分人群的收入大幅度提升。而此時(shí)，面對(duì)市場(chǎng)上每平米 1000多元，甚至有的還不到 1000 元的住宅，市場(chǎng)消化能力瞬間提高，因此造成了短時(shí)間內(nèi)住宅商品房熱銷(xiāo)的局面。 開(kāi)發(fā)商按照這種表面的市場(chǎng)供需關(guān)系，提升住宅商品房的價(jià)格，是一種合理的市場(chǎng)行為，但市場(chǎng)上猛增的消化能力，并不代表市場(chǎng)的真實(shí)需求量。有相當(dāng)一部分的購(gòu)買(mǎi)目的并非出于居住。如果這樣的市場(chǎng)消化能力真實(shí)的反映了市場(chǎng)上的供需關(guān)系，那么在二手房交易征收個(gè)人所得稅的政策出臺(tái)之際，就不會(huì)出現(xiàn) X X 區(qū)房屋價(jià)格下跌的 現(xiàn)象。 綜上所述， X X X X市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過(guò)快并不是一種正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商如果按照表面的市場(chǎng)現(xiàn)象來(lái)制定產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)策略的話(huà)，勢(shì)必要給項(xiàng)目帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，炒房行為得到進(jìn)一步遏制，因此，今后， X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走向正常、合理。 4． X X X X市商業(yè)底店價(jià)格 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研所了解到的關(guān)于 X X X X市商業(yè)、寫(xiě)字樓的情況。目前，在項(xiàng)目周邊商業(yè)底店的租金都不是很高。 項(xiàng)目正南的 X X X X大街上，租金基本在 30 元～ 35元 /平米 /月，底店的面積基 本在 35～ 50 平米之間，推算這一代的底店的租金在 萬(wàn)～ ，按照市場(chǎng)正常的平均投資回報(bào)年限 12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在 4800元 /平米～ 5040 元 /平米之間。項(xiàng)目西面準(zhǔn)格爾路上的底店租金基本在 38元～ 50 元 /平米 /月，底店的面積都在 30 平米左右，推算這一代的底店的租金在 萬(wàn)～ ，按照市場(chǎng)正常的平均投資回報(bào)年限 12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在 5200 元 /平米～ 7200 元 /平米之間。 根據(jù)上述市場(chǎng)租金的推算，可以看出來(lái)，目前在項(xiàng)目周邊的底店每 平米的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該在 5500元 /平米左右，這樣的價(jià)格是一層底店的價(jià)格。 但從目前市場(chǎng)反饋回來(lái)的價(jià)格信息中，底店的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述價(jià)格，而且有些地方價(jià)格完全是虛高的。以北國(guó)新天地為例，臨街底商 200 平米，售價(jià)在 萬(wàn) /平米以上，這樣一間底店的總 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 12 頁(yè) 價(jià)就是 500 萬(wàn)以上，按照正常的投資回報(bào)周期 12 年計(jì)算，這間底店的年租金至少要在 42 萬(wàn) /年以上才能確保收回投資金額，然而目前是很難租到這樣的價(jià)格，也就是說(shuō)這個(gè)底店的售價(jià)嚴(yán)重虛高。在 X X X X市的很多地方都出現(xiàn)了類(lèi)似的情況，按照當(dāng)前市場(chǎng)租金，業(yè)主在正常的投資回收年限內(nèi) 根本無(wú)法收回成本，有的底店按照市場(chǎng)租金，甚至在房屋使用年限到期時(shí)都無(wú)法收回成本，由此可見(jiàn)底店市場(chǎng)價(jià)格虛高的嚴(yán)重程度。 商業(yè)底店的價(jià)格虛高與住宅價(jià)格的偏高有著密切聯(lián)系，但如果一味跟著住宅價(jià)格制定商業(yè)店鋪價(jià)格，而不按照正常的市場(chǎng)租金關(guān)系制定，肯定會(huì)給商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，理性的投資者不會(huì)選擇投資購(gòu)買(mǎi)這樣的價(jià)格虛高的商業(yè)店鋪，因?yàn)榘凑盏囟巍I(yíng)業(yè)額等相關(guān)信息，這樣的底店根本不值這個(gè)價(jià)格，投資者的投資回報(bào)周期遙遙無(wú)期。其次，由于目前市場(chǎng)價(jià)格混亂，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)住宅價(jià)格的波動(dòng)，勢(shì)必要使商業(yè)價(jià)格出現(xiàn)漲跌的情 況，一旦商業(yè)價(jià)格下降，那么整個(gè)商業(yè)氛圍將受到沉重的打擊，商業(yè)項(xiàng)目將很難在走向市場(chǎng)，出現(xiàn)死盤(pán)的現(xiàn)象極有可能發(fā)生。因此，商業(yè)店鋪價(jià)格的制定還應(yīng)該按照正常的市場(chǎng)租金、供需關(guān)系等制定。 五、 X X X X 項(xiàng)目分析 根據(jù)上述市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論，可以看出，目前 X X X X 住宅小區(qū)所面臨著如下幾個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題： 1．嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)上看，主要戶(hù)型以 90～ 130平米左右的住宅房為主，而市場(chǎng)上同類(lèi)型的住宅商品房已經(jīng)占到市場(chǎng)總量的至少 30％。 在價(jià)格上，本案的多層均價(jià)為 2400元 /平米，小高層均價(jià)為 2600元 /平米，在市場(chǎng)上屬于中等略偏上的均價(jià)，與其它同類(lèi)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，并沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。 從項(xiàng)目定位來(lái)看，本案的定位是以改善居住條件和享受生態(tài)環(huán)境為目的的、高品質(zhì)山水樓盤(pán)。以此為標(biāo)準(zhǔn)，目前在市場(chǎng)上與本案定位相同或類(lèi)似的樓盤(pán)有個(gè) 15 個(gè)，詳細(xì)對(duì)比見(jiàn)表 8 表 8 項(xiàng)目定位對(duì)比表 樓盤(pán)名稱(chēng) 項(xiàng)目定位 綠色生態(tài) 山水景觀 人文氣息 人性化設(shè)計(jì) 高品質(zhì) 改善居住環(huán)境 本案 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 今典花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 太陽(yáng)城 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 民聯(lián) E 區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 世紀(jì)城 ☆ ☆ ☆ ☆ 天驕小區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 富興花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 萬(wàn)業(yè)嘉園 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 新夏房產(chǎn) ☆ ☆ ☆ ☆ 學(xué)府領(lǐng)地 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 紫薇花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 佳泰小區(qū) ☆ ☆ ☆ 億利華庭 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 磐恒花苑 ☆ ☆ ☆ 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 12 頁(yè) 華宇名門(mén) ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 富興苑 ☆ ☆ ☆ ☆ 從表 8 的項(xiàng)目定位對(duì)比來(lái)看，本案除了在山水景觀的定位上有一定新穎獨(dú)特之處，其它的定位都與其它樓盤(pán)沒(méi)有什么差別，尤其是綠色生態(tài)、高品質(zhì)、改善居住環(huán)境，幾乎是每個(gè)樓盤(pán)定位的必須點(diǎn)。由目前的項(xiàng)目定位可以看出，本案只有一個(gè)山水景觀可以作為一個(gè)突出賣(mài)點(diǎn)，其它的定位既沒(méi)有優(yōu)勢(shì)也沒(méi)有差別。 從小區(qū)配套及環(huán)境來(lái)看，華宇名門(mén)、億利 ?城市華庭等樓盤(pán)在這方面均要優(yōu)于本案，而且這些項(xiàng)目均早已上市，市場(chǎng)的接收程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案。 從目標(biāo)市場(chǎng)上看，本案與其它競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案都把主要的目標(biāo)市場(chǎng)集中在具有 21萬(wàn)以上購(gòu)買(mǎi)力的人群，可是，這個(gè)幾乎被全部樓盤(pán)鎖定的目標(biāo)市場(chǎng)，只占到市場(chǎng)總需求的 ％。 從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)及價(jià)格定位可以推算，在價(jià)格上，本案的主要目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)區(qū)間在 21 萬(wàn)～34 萬(wàn)之間，而從市場(chǎng)調(diào)研的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可以看出，只有略多于 1/3 的消費(fèi)者能夠承受這一總價(jià)區(qū)間內(nèi)的住宅，而目前 市場(chǎng)上消化能力最強(qiáng)的是總價(jià) 15萬(wàn)～ 20 萬(wàn)的住宅。在住宅面積上，本案的全部的住宅面積都在 90平米以上，而市場(chǎng)上對(duì)面積在 90 平米以下的住宅的需求量約占總需求的 ％，也就是說(shuō)，本案將錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)上 ％的需求，再加上眾多樓盤(pán)都把目標(biāo)市場(chǎng)放在高購(gòu)買(mǎi)力人群中，由此可見(jiàn)，本案上市之后，極有可能面臨著目標(biāo)市場(chǎng)消化能力不足，供大于需的難題。 3．本案上市時(shí)間不佳 由于本案的目標(biāo)市場(chǎng)與其它眾多樓盤(pán)的目標(biāo)市場(chǎng)相重疊，都是少部分的具有高購(gòu)買(mǎi)力的人群，因此勢(shì)必會(huì)造成了極其激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，但其它樓盤(pán)都已經(jīng)先于本案上市了，有的已 經(jīng)占據(jù)了一定的市場(chǎng)，這樣使得本來(lái)就不多的本案的目標(biāo)客戶(hù)的數(shù)量又減少了一部分。 目前正是 X X X X市房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定的時(shí)候， X X 區(qū)住宅價(jià)格的降價(jià)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處在極為敏感的時(shí)期，任何突發(fā)事件都有可能引起價(jià)格的波動(dòng)，本案選擇在這個(gè)時(shí)期上市，如果產(chǎn)品策略和價(jià)格策略不能很好的相結(jié)合，勢(shì)必使本項(xiàng)目面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，不僅容易出現(xiàn)銷(xiāo)售周期的延長(zhǎng)、購(gòu)買(mǎi)阻力的增大等問(wèn)題，更有可能出現(xiàn)一些其它極為不利的后果。 另外，本案的上市的這段時(shí)期正處于 X X X X市房地產(chǎn)市場(chǎng)由混亂向合理正常過(guò)渡的交替時(shí)段，在市場(chǎng)沒(méi)有成熟合理 的前提下，給本項(xiàng)目帶來(lái)的不利影響可想而知。