【導(dǎo)讀】共出動(dòng)市場調(diào)研人員112人次，調(diào)查范圍包括XX區(qū)、XX區(qū)，調(diào)查內(nèi)容涉及上述地區(qū)。內(nèi)的樓盤價(jià)格、樓盤位置、消費(fèi)者購房特征等多方面重要信息。此次市場調(diào)研共歷時(shí)14天，共分三個(gè)階段：市場調(diào)研前期，市場調(diào)研執(zhí)行期，市場調(diào)研后期。共歷時(shí)4天，工作內(nèi)容主要包括對調(diào)研范圍內(nèi)的樓盤、消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查的方法采用暗訪的形。此次報(bào)告選出其中的25個(gè)具有典型代表性的樓盤進(jìn)行分析。分析時(shí)，選取的參數(shù)指標(biāo)為樓盤的。今年開工的項(xiàng)目中，可見目前開發(fā)及銷售的項(xiàng)目中，以80. 市場上出售的住宅商品房將以一部分高收入人群為目標(biāo)。而5個(gè)最高單價(jià)在2300元以下的樓盤全部位于XX區(qū)，以下的樓盤都在XX區(qū)，地理位置并不優(yōu)越，而且主要是多層普通住宅小區(qū)。而最低單價(jià)在2801～3000元之間的也只有2個(gè)樓盤，這兩個(gè)樓盤都在。典花園、太陽城，其價(jià)格分別為2868元/平米和2968元/平米。收入人群，因此，這兩個(gè)樓盤在XX區(qū)就開始了爭奪這個(gè)市場容量并不是很大的目標(biāo)市場。

　　

【正文】 高，對于 X X X X市這樣一個(gè)擁有豐富煤炭資源的城市來說，勢必會(huì)使相當(dāng)一部分人群的收入大幅度提升。而此時(shí)，面對市場上每平米 1000多元，甚至有的還不到 1000 元的住宅，市場消化能力瞬間提高，因此造成了短時(shí)間內(nèi)住宅商品房熱銷的局面。 開發(fā)商按照這種表面的市場供需關(guān)系，提升住宅商品房的價(jià)格，是一種合理的市場行為，但市場上猛增的消化能力，并不代表市場的真實(shí)需求量。有相當(dāng)一部分的購買目的并非出于居住。如果這樣的市場消化能力真實(shí)的反映了市場上的供需關(guān)系，那么在二手房交易征收個(gè)人所得稅的政策出臺(tái)之際，就不會(huì)出現(xiàn) X X 區(qū)房屋價(jià)格下跌的 現(xiàn)象。 綜上所述， X X X X市房地產(chǎn)價(jià)格增長速度過快并不是一種正常的市場現(xiàn)象，開發(fā)商如果按照表面的市場現(xiàn)象來制定產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷策略的話，勢必要給項(xiàng)目帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，炒房行為得到進(jìn)一步遏制，因此，今后， X X X X市房地產(chǎn)市場將逐步走向正常、合理。 4． X X X X市商業(yè)底店價(jià)格 根據(jù)市場調(diào)研所了解到的關(guān)于 X X X X市商業(yè)、寫字樓的情況。目前，在項(xiàng)目周邊商業(yè)底店的租金都不是很高。 項(xiàng)目正南的 X X X X大街上，租金基本在 30 元～ 35元 /平米 /月，底店的面積基 本在 35～ 50 平米之間，推算這一代的底店的租金在 萬～ ，按照市場正常的平均投資回報(bào)年限 12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場價(jià)格應(yīng)該在 4800元 /平米～ 5040 元 /平米之間。項(xiàng)目西面準(zhǔn)格爾路上的底店租金基本在 38元～ 50 元 /平米 /月，底店的面積都在 30 平米左右，推算這一代的底店的租金在 萬～ ，按照市場正常的平均投資回報(bào)年限 12年計(jì)算，這一帶的底店目前的每平米的市場價(jià)格應(yīng)該在 5200 元 /平米～ 7200 元 /平米之間。 根據(jù)上述市場租金的推算，可以看出來，目前在項(xiàng)目周邊的底店每 平米的市場價(jià)格應(yīng)該在 5500元 /平米左右，這樣的價(jià)格是一層底店的價(jià)格。 但從目前市場反饋回來的價(jià)格信息中，底店的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述價(jià)格，而且有些地方價(jià)格完全是虛高的。以北國新天地為例，臨街底商 200 平米，售價(jià)在 萬 /平米以上，這樣一間底店的總 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 12 頁 價(jià)就是 500 萬以上，按照正常的投資回報(bào)周期 12 年計(jì)算，這間底店的年租金至少要在 42 萬 /年以上才能確保收回投資金額，然而目前是很難租到這樣的價(jià)格，也就是說這個(gè)底店的售價(jià)嚴(yán)重虛高。在 X X X X市的很多地方都出現(xiàn)了類似的情況，按照當(dāng)前市場租金，業(yè)主在正常的投資回收年限內(nèi) 根本無法收回成本，有的底店按照市場租金，甚至在房屋使用年限到期時(shí)都無法收回成本，由此可見底店市場價(jià)格虛高的嚴(yán)重程度。 商業(yè)底店的價(jià)格虛高與住宅價(jià)格的偏高有著密切聯(lián)系，但如果一味跟著住宅價(jià)格制定商業(yè)店鋪價(jià)格，而不按照正常的市場租金關(guān)系制定，肯定會(huì)給商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，理性的投資者不會(huì)選擇投資購買這樣的價(jià)格虛高的商業(yè)店鋪，因?yàn)榘凑盏囟?、營業(yè)額等相關(guān)信息，這樣的底店根本不值這個(gè)價(jià)格，投資者的投資回報(bào)周期遙遙無期。其次，由于目前市場價(jià)格混亂，一旦市場上出現(xiàn)住宅價(jià)格的波動(dòng)，勢必要使商業(yè)價(jià)格出現(xiàn)漲跌的情 況，一旦商業(yè)價(jià)格下降，那么整個(gè)商業(yè)氛圍將受到沉重的打擊，商業(yè)項(xiàng)目將很難在走向市場，出現(xiàn)死盤的現(xiàn)象極有可能發(fā)生。因此，商業(yè)店鋪價(jià)格的制定還應(yīng)該按照正常的市場租金、供需關(guān)系等制定。 五、 X X X X 項(xiàng)目分析 根據(jù)上述市場調(diào)研的結(jié)論，可以看出，目前 X X X X 住宅小區(qū)所面臨著如下幾個(gè)市場問題： 1．嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭 從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)上看，主要戶型以 90～ 130平米左右的住宅房為主，而市場上同類型的住宅商品房已經(jīng)占到市場總量的至少 30％。 在價(jià)格上，本案的多層均價(jià)為 2400元 /平米，小高層均價(jià)為 2600元 /平米，在市場上屬于中等略偏上的均價(jià)，與其它同類樓盤競爭目標(biāo)市場時(shí)，并沒有明顯優(yōu)勢。 從項(xiàng)目定位來看，本案的定位是以改善居住條件和享受生態(tài)環(huán)境為目的的、高品質(zhì)山水樓盤。以此為標(biāo)準(zhǔn)，目前在市場上與本案定位相同或類似的樓盤有個(gè) 15 個(gè)，詳細(xì)對比見表 8 表 8 項(xiàng)目定位對比表 樓盤名稱 項(xiàng)目定位 綠色生態(tài) 山水景觀 人文氣息 人性化設(shè)計(jì) 高品質(zhì) 改善居住環(huán)境 本案 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 今典花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 太陽城 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 民聯(lián) E 區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 世紀(jì)城 ☆ ☆ ☆ ☆ 天驕小區(qū) ☆ ☆ ☆ ☆ 富興花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 萬業(yè)嘉園 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 新夏房產(chǎn) ☆ ☆ ☆ ☆ 學(xué)府領(lǐng)地 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 紫薇花園 ☆ ☆ ☆ ☆ 佳泰小區(qū) ☆ ☆ ☆ 億利華庭 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 磐恒花苑 ☆ ☆ ☆ 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 12 頁 華宇名門 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 富興苑 ☆ ☆ ☆ ☆ 從表 8 的項(xiàng)目定位對比來看，本案除了在山水景觀的定位上有一定新穎獨(dú)特之處，其它的定位都與其它樓盤沒有什么差別，尤其是綠色生態(tài)、高品質(zhì)、改善居住環(huán)境，幾乎是每個(gè)樓盤定位的必須點(diǎn)。由目前的項(xiàng)目定位可以看出，本案只有一個(gè)山水景觀可以作為一個(gè)突出賣點(diǎn)，其它的定位既沒有優(yōu)勢也沒有差別。 從小區(qū)配套及環(huán)境來看，華宇名門、億利 ?城市華庭等樓盤在這方面均要優(yōu)于本案，而且這些項(xiàng)目均早已上市，市場的接收程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本案。 從目標(biāo)市場上看，本案與其它競爭個(gè)案都把主要的目標(biāo)市場集中在具有 21萬以上購買力的人群，可是，這個(gè)幾乎被全部樓盤鎖定的目標(biāo)市場，只占到市場總需求的 ％。 從本案的產(chǎn)品特點(diǎn)及價(jià)格定位可以推算，在價(jià)格上，本案的主要目標(biāo)市場的消費(fèi)區(qū)間在 21 萬～34 萬之間，而從市場調(diào)研的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可以看出，只有略多于 1/3 的消費(fèi)者能夠承受這一總價(jià)區(qū)間內(nèi)的住宅，而目前 市場上消化能力最強(qiáng)的是總價(jià) 15萬～ 20 萬的住宅。在住宅面積上，本案的全部的住宅面積都在 90平米以上，而市場上對面積在 90 平米以下的住宅的需求量約占總需求的 ％，也就是說，本案將錯(cuò)過市場上 ％的需求，再加上眾多樓盤都把目標(biāo)市場放在高購買力人群中，由此可見，本案上市之后，極有可能面臨著目標(biāo)市場消化能力不足，供大于需的難題。 3．本案上市時(shí)間不佳 由于本案的目標(biāo)市場與其它眾多樓盤的目標(biāo)市場相重疊，都是少部分的具有高購買力的人群，因此勢必會(huì)造成了極其激烈的競爭局面，但其它樓盤都已經(jīng)先于本案上市了，有的已 經(jīng)占據(jù)了一定的市場，這樣使得本來就不多的本案的目標(biāo)客戶的數(shù)量又減少了一部分。 目前正是 X X X X市房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定的時(shí)候， X X 區(qū)住宅價(jià)格的降價(jià)，使得房地產(chǎn)市場處在極為敏感的時(shí)期，任何突發(fā)事件都有可能引起價(jià)格的波動(dòng)，本案選擇在這個(gè)時(shí)期上市，如果產(chǎn)品策略和價(jià)格策略不能很好的相結(jié)合，勢必使本項(xiàng)目面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，不僅容易出現(xiàn)銷售周期的延長、購買阻力的增大等問題，更有可能出現(xiàn)一些其它極為不利的后果。 另外，本案的上市的這段時(shí)期正處于 X X X X市房地產(chǎn)市場由混亂向合理正常過渡的交替時(shí)段，在市場沒有成熟合理 的前提下，給本項(xiàng)目帶來的不利影響可想而知。