市住宅市場調(diào)研報(bào)告-wenkub
2022-08-31 11:58:37 本頁面
【正文】 、工程師、學(xué)者數(shù)目不少，所以，在目前官本位思想趨于淡化的情況下，這個(gè)群體也越來越大，他們的思想超前，容易接受新事物，消費(fèi)水平較高，但還需要在市場中體現(xiàn)自己知識的價(jià)值。層次的價(jià)值取向文化決定了價(jià)值取向，作為一個(gè)文化多元性的城市，其價(jià)值取向也表現(xiàn)出其多層次的特點(diǎn)，具體為以下四種價(jià)值觀，即：官本位、學(xué)本位、商本位和家本位。2）濟(jì)南向區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變目前濟(jì)南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國際性區(qū)域城市，其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國際性城市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。一、 濟(jì)南市宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2005年前三季度，濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)GDP生產(chǎn)總值1327．9億元，增長15．9%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值83．92億元，%；，%；，% （，%）。濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了濟(jì)南有可能發(fā)展成為國內(nèi)區(qū)域性的中心城市，成為中國經(jīng)濟(jì)版圖上一個(gè)重要的力量。178。178。這部分人在濟(jì)南占有比例最高，即平民家庭，包括濟(jì)南本地人和外地在濟(jì)南的企事業(yè)單位的員工，他們以家為中心，以下一代為中心，經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平不高。 老濟(jì)南人—拆遷入市型主要包括濟(jì)南本地人和在濟(jì)南工作了十五年以上的普通職工，他們有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（內(nèi)環(huán)線里），房子一般是自家或單位的福利性分房、房改房，建筑時(shí)間長、質(zhì)量和戶型差、面積小，由于長期居住在城市中心位置，他們不愿意離開市中心，這部分人消費(fèi)水平不高，但有一定積蓄，隨著大規(guī)模的拆遷，他們通過不斷獲得的補(bǔ)償來購房。第一，有權(quán)人，這部分人消費(fèi)水平高，購房主要目的主要為自住，然后才是投資。這部分人分布于濟(jì)南市區(qū)各地，但相對集中的地方是內(nèi)環(huán)線里、山大路、文化路等繁華的交通線上。濟(jì)南人的購房心理處于初級向中級發(fā)展的過渡階段，尚不成熟。216。216。 改造城市打造品牌（改造水泥廠周邊環(huán)境）216。 大盤效應(yīng)（生活居住環(huán)境、配套）216。商品房空置面積過大據(jù)了解，受國家宏觀調(diào)控政策影響，今年％％，8月份雖然略有增長，但住宅市場仍處下降狀態(tài)，數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，％，％，同比分別增長％％，市場對住宅銷售影響較大。業(yè)內(nèi)人士稱下半年市場回暖，中檔房尚有可為據(jù)濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士稱，濟(jì)南上半年房產(chǎn)開發(fā)量較小，積累一定市場需求，本年度7月份起，新項(xiàng)目供應(yīng)量增加，除東部外，其他區(qū)位均有較多銷售項(xiàng)目入市。區(qū)域內(nèi)已建、在建住宅項(xiàng)目很多，僅在建在售的項(xiàng)目就達(dá)50多個(gè)，其中不乏業(yè)界具有代表性樓盤。178。178。178。 樓宇智能化程度高?！?。該區(qū)域內(nèi)罕有高品質(zhì)、大規(guī)模以及個(gè)性化的樓盤，與外環(huán)路以內(nèi)相比有較明顯的特點(diǎn)：178。178。178?？傮w上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤路線，主要特點(diǎn)為：178。178。178。178。A、 西部板塊178。178。B、 西南板塊178。178。 典型案例：陽光100、外海西子城市花園個(gè)案分析: 陽光100國際新城案名陽光100電話87169999代理商自主銷售，銷售人員素質(zhì)較高，明顯受過系統(tǒng)培訓(xùn)，項(xiàng)目銷售速度較快，此項(xiàng)目市調(diào)時(shí)是中午12點(diǎn)左右（星期六），現(xiàn)場仍有20組客戶，接近30個(gè)銷售人員。單價(jià)范圍47006500平均單價(jià)4900主力總價(jià)4966萬元銷售率65％主訴求此項(xiàng)目在廣告方面也較為成功，統(tǒng)一的視覺識別系統(tǒng)，明確的市場定位，以紅白灰為主色調(diào)，宣傳口號為二期:坡地上的北歐風(fēng)情，三期:森林/水/運(yùn)動(dòng)。山以西到建設(shè)路為英雄山板塊，山以東到二環(huán)東路為千佛山板塊。A、 英雄山板塊178。178。 目標(biāo)客戶為高收入人群：企業(yè)老板、高干、社會(huì)知名人士等178。世紀(jì)開元、中聯(lián)花園、永大清華園等個(gè)案分析: 燕子山莊案名燕子山莊電話82929977 82620000開工日期南區(qū)于05年５月開始銷售，北區(qū)剛剛開盤。南區(qū)以３層／４層／６層的多層和聯(lián)排別墅為主，北區(qū)由11套超豪華精裝修別墅組成。 景觀大道帶來良好的交通環(huán)境178。 銷售價(jià)格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)，但有進(jìn)一步升值的潛力178。典型案例：銀座花園、荷蘭莊園、軍安和平山莊、環(huán)綠山莊等個(gè)案分析: 荷蘭莊園二、項(xiàng)目優(yōu)劣分析優(yōu)勢l 地理位置優(yōu)越，屬于未來高檔項(xiàng)目聚居區(qū)，未來升值潛力較大l 省市兩級政府東遷規(guī)劃，為項(xiàng)目描畫美好前景l(fā) 景觀可塑性強(qiáng)，南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)山景資源豐富，西側(cè)近臨漿水泉水庫，窯頭大溝等水景資源
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