【正文】 通過(guò)對(duì)紹興住宅市場(chǎng)的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論： 紹興住宅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期，強(qiáng)大的購(gòu)房需求和購(gòu)買(mǎi)力將對(duì)紹興住宅市場(chǎng)發(fā)展形成有力的支撐； 隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房?jī)r(jià)的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇，而板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈； 隨著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入紹興市場(chǎng)，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲(chǔ)備和品牌實(shí)力將成為今后企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 紹興市新一輪城市規(guī)劃“以向西和向北發(fā)展”的主要方向?qū)?duì)未來(lái)幾年土地供應(yīng)和城市發(fā)展形成巨大影響，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的格局。四、調(diào)查結(jié)論紹興住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了前兩年的宏觀調(diào)控，從供需關(guān)系和市場(chǎng)運(yùn)行特征來(lái)看，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期。9) 購(gòu)房者關(guān)注要素被調(diào)查者最在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素主要有戶(hù)型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、房屋價(jià)格、建筑質(zhì)量等，說(shuō)明隨著消費(fèi)能力的提高，對(duì)價(jià)格的敏感度開(kāi)始降低，轉(zhuǎn)而開(kāi)始對(duì)小區(qū)和房屋的綜合品質(zhì)產(chǎn)生更高的要求。7) 單價(jià)接受程度被調(diào)查者中最能接受的價(jià)格為50005500元/m2，占22%，而接受50007000元的人數(shù)達(dá)到了一半以上，說(shuō)明紹興市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力較為強(qiáng)勁；接受7000元以上的比例也占到了將近20%,說(shuō)明紹興高端消費(fèi)市場(chǎng)的潛力巨大。5) 公寓住宅房型需求被調(diào)查者中約一半左右的人在購(gòu)買(mǎi)公寓住宅時(shí)選擇三房二廳的戶(hù)型，其次為四房二廳和二房二廳戶(hù)型，這種選擇與目前大部分的家庭結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，一般情況下，三房二廳戶(hù)型可充分滿(mǎn)足三口之家的功能需要。3) 購(gòu)房區(qū)域選擇被調(diào)查者中選擇市中心和迪蕩新城為首選區(qū)域的人數(shù)最多，分別占46%和40%，選擇城南三環(huán)路附近和城西勝利西路區(qū)域，以及新興的鏡湖區(qū)域的人也占到了一定的比例，而選擇袍江區(qū)域的比例最小，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)袍江房產(chǎn)的接受度仍然較低，然而，東湖生態(tài)園區(qū)由于價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，在消費(fèi)者選擇時(shí)占據(jù)了一定的比例。 被調(diào)查者購(gòu)房需求1) 計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間被調(diào)查者計(jì)劃在12年內(nèi)購(gòu)房的比例最高，達(dá)40%，23年內(nèi)所占比例其次，為38%。5) 被調(diào)查者職業(yè)特征被調(diào)查者中以企業(yè)職工占比最大，達(dá)40%，加上企業(yè)管理人員，總量超過(guò)50%，說(shuō)明企業(yè)工作人員是目前紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主要人群，而個(gè)體工商戶(hù)和其他從業(yè)人員（醫(yī)療、教育、文化等）兩者相加也將近30%，政府公務(wù)員的比例則相對(duì)較低，占12%，這可能與大部分公務(wù)員由于前幾年的福利和貨幣分房政策已經(jīng)提前解決或改善住房問(wèn)題。3) 被調(diào)查者家庭結(jié)構(gòu)被調(diào)查者的家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比72%，達(dá)到絕對(duì)的多數(shù)，這個(gè)數(shù)據(jù)與目前我們國(guó)家城市家庭的整體結(jié)構(gòu)情況基本相符，三口之家是購(gòu)房的絕對(duì)主力。二）紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)分析為深入了解紹興住宅需求市場(chǎng)， 2007年7月對(duì)紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了以抽樣問(wèn)卷方法為主的深入調(diào)查，通過(guò)對(duì)100余位在未來(lái)12年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的中等收入水平的紹興本地消費(fèi)者的訪問(wèn)調(diào)查，得到了紹興住宅消費(fèi)人群需求特征和消費(fèi)習(xí)慣的一些代表性的市場(chǎng)信息，詳細(xì)內(nèi)容如下： 被調(diào)查者背景資料1) 是否紹興本地戶(hù)籍被調(diào)查的有在紹興購(gòu)房計(jì)劃人群中紹興本地戶(hù)籍人數(shù)量占76%，非本地戶(hù)籍人數(shù)占24%，非本地戶(hù)籍人群中又以諸暨、上虞和嵊州等紹興地區(qū)下屬的縣市人群居多，說(shuō)明當(dāng)前紹興住宅市場(chǎng)消費(fèi)群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來(lái)紹興工作人群組成的外來(lái)購(gòu)房需求也在明顯增加。與此同時(shí)，紹興快速增長(zhǎng)的地方經(jīng)濟(jì)(見(jiàn)表4)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購(gòu)房的隊(duì)伍中來(lái)，加上近幾年開(kāi)始的全國(guó)性的“嬰兒潮”效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場(chǎng)的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。但是，進(jìn)入2007年以來(lái)，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平的提高，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲，紹興當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)者的消費(fèi)熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。三、紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)分析一) 紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)向來(lái)都是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強(qiáng)，外地人在紹興較難融入當(dāng)?shù)厣?，而紹興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來(lái)，紹興市區(qū)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)人群主要以本地人為主，而本地消費(fèi)群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群為主的剛性購(gòu)房群體為主，由于居民一直以來(lái)的投資渠道主要為居民儲(chǔ)蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房比例相對(duì)較低。B. 國(guó)際華城開(kāi)發(fā)商上海國(guó)際集團(tuán)、紹興上投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位/物業(yè)管理上海新世紀(jì)房產(chǎn)服務(wù)有限公司地理位置袍江中心區(qū)世紀(jì)街南側(cè)占地面積總占地42萬(wàn)m2，一期占地15萬(wàn)m2建筑面積總建筑面積65萬(wàn)m2，一期24萬(wàn)m2容積率綠化率％建筑形態(tài)多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、商業(yè)、辦公主力戶(hù)型96~138平方米三房房源總數(shù)一期約1500套銷(xiāo)售均價(jià)一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)3500元/m目前在售均價(jià)4200元/m2主力總價(jià)4060萬(wàn)元配套設(shè)施7000平方米中庭花園、5000平方米健身樂(lè)園、1500米的風(fēng)情水岸、5600平方米河濱公園、2600平方米的豪華會(huì)所形象進(jìn)度主體工程開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期06年10月銷(xiāo)售情況一期銷(xiāo)售率約90%綜合評(píng)價(jià)該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商上海市上投房地產(chǎn)有限公司是由上海國(guó)際集團(tuán)有限公司和上海國(guó)際信托投資公司合資組建的具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)180余萬(wàn)平方米是上海市房地產(chǎn)十大著名企業(yè)。A. 臥龍袍江房產(chǎn)的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了一大批品牌開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，據(jù)了解，萬(wàn)科地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始與袍江當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)進(jìn)行接觸，對(duì)袍江開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)1500余畝的住宅開(kāi)發(fā)用地表現(xiàn)出了較大的興趣。而袍江的新城建設(shè)的加速推進(jìn)，更讓人看到了袍江在商貿(mào)、人居等方面的巨大潛力。作為紹興中心城市三大組團(tuán)之一，袍江的優(yōu)勢(shì)也日益顯現(xiàn)，袍江中心商住區(qū)到市中心僅20分鐘的公交車(chē)車(chē)程，彰顯了其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，河澤交錯(cuò)、田林清風(fēng)，彰顯了其良好的生態(tài)環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，到2010年，袍江工業(yè)區(qū)城市建成區(qū)面積將達(dá)到35平方公里，全區(qū)人口達(dá)到20萬(wàn)人，其中中心商住區(qū)人口將聚集10萬(wàn)人。在價(jià)格定位合理前提下該樓盤(pán)應(yīng)該會(huì)有不俗的銷(xiāo)售表現(xiàn)。億城嘉園以及千島湖五星級(jí)酒店和高檔別墅——杭州千島湖?潤(rùn)和度假村項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積一百余萬(wàn)平方米，并有多個(gè)樓盤(pán)榮獲“浙江人居經(jīng)典”、“全國(guó)人居經(jīng)典”稱(chēng)號(hào)。南岸花城開(kāi)發(fā)商紹興潤(rùn)和南岸花城置業(yè)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)單位杭州雅克建筑設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理地理位置外環(huán)南路以南、中興路南端占地面積31662m178。應(yīng)該說(shuō)，該樓盤(pán)良好的自然環(huán)境、便利的交通條件及以排屋為主的定位迎合了當(dāng)前紹興高端消費(fèi)者的口味，在市場(chǎng)上屬于稀缺產(chǎn)品，受到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。水墨瀾庭將是紹興市區(qū)首個(gè)超輕鋼別墅住宅區(qū)，地塊自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，主入口與三環(huán)線(xiàn)相接，交通條件便利。水墨瀾庭開(kāi)發(fā)商浙江綠筑住宅科技開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位/物業(yè)管理地理位置外環(huán)南路、小亭山東南地塊占地面積86438 m178。建筑面積約5萬(wàn)m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)多層、疊排主力戶(hù)型多層120140m2三房、疊排220250 m2房源總數(shù)378套銷(xiāo)售均價(jià)多層約6000元/m疊排約6800元/m2主力總價(jià)多層6080萬(wàn)元，疊排150180萬(wàn)元配套設(shè)施周邊生活配套較為成熟形象進(jìn)度07年7月交房開(kāi)盤(pán)時(shí)間06年9月銷(xiāo)售情況基本售罄綜合評(píng)價(jià)該樓盤(pán)是越紅房產(chǎn)繼袍江越中新天地、勝利東路江南世家之后開(kāi)發(fā)的第三個(gè)樓盤(pán)，小區(qū)整體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)比較普通，但多層和疊排組合的產(chǎn)品定位符合紹興大部分購(gòu)房客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣，盡管地塊周邊均為安置房等老舊的建筑，但是生活配套還算方便，這樣的地段環(huán)境符合一般中等收入家庭的要求，而相對(duì)實(shí)惠的銷(xiāo)售價(jià)格也促進(jìn)了樓盤(pán)的銷(xiāo)售?？傮w上說(shuō)，城南板塊的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，目前該地段的商品房交易價(jià)格在5500～7000元/平方米左右。隨著周邊商業(yè)和城市建設(shè)的發(fā)展，城南小區(qū)日益增多，而且配套設(shè)施齊全，商業(yè)設(shè)施完善，人氣較旺。建筑面積40276m2容積率綠化率34%建筑形態(tài)多層、小高層主力戶(hù)型多層150m2左右，小高層110140m2房源總數(shù)268套銷(xiāo)售均價(jià)多層5800元/m2，小高層約6300元/m2主力總價(jià)6090萬(wàn)元配套設(shè)施紹興一中、濕地公園形象進(jìn)度主體施工開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年5月銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率約70%綜合評(píng)價(jià)該樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑外觀均較為普通，小區(qū)感覺(jué)整體檔次不高，但由于青甸湖板塊市場(chǎng)關(guān)注度提高，而該樓盤(pán)與同一區(qū)塊內(nèi)的金昌美院存在一定的價(jià)格差距，因此也取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。美院可以說(shuō)是目前紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)火暴形式的最佳注釋?zhuān)?00余套的開(kāi)發(fā)量短時(shí)間便銷(xiāo)售一空，開(kāi)發(fā)商快速實(shí)現(xiàn)資金回籠。美院小區(qū)整體規(guī)劃為小高層和高層住宅區(qū)，是目前城西唯一的一個(gè)純高層住宅區(qū)，規(guī)劃上較好地體現(xiàn)了高層住宅區(qū)低密度的、視野開(kāi)闊的特點(diǎn)，從售價(jià)上來(lái)講，6500元的均價(jià)相對(duì)適中，由于其主力戶(hù)型定位為小面積戶(hù)型，因此總價(jià)得到了較好的控制，6070萬(wàn)元總價(jià)的房源在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便搶購(gòu)一空，購(gòu)房客戶(hù)以在柯橋工作的年輕人和投資型客戶(hù)為主。美院開(kāi)發(fā)商浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)單位澳大利亞柏濤、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亞國(guó)際物業(yè)管理紹興金昌物業(yè)管理有限公司地理位置勝利西路二環(huán)西路交叉口占地面積35050m178。由于青甸湖板塊東側(cè)緊貼越城區(qū)，西鄰柯橋，是越城到柯橋的必經(jīng)區(qū)域，隨著市政府對(duì)該區(qū)域規(guī)劃定位的明確以及越城區(qū)與柯橋一體化發(fā)展趨勢(shì)的明朗，該板塊將逐步發(fā)展成為紹興市區(qū)主要的居住區(qū)塊，盡管目前板塊內(nèi)在建樓盤(pán)數(shù)量不多，隨著開(kāi)發(fā)用地逐步增加供應(yīng)，板快效應(yīng)將很快得到體現(xiàn)。 城西青甸湖板塊青甸湖板塊位于鏡湖新區(qū)西南面，東起紹大線(xiàn)，南至鑒湖江，西至紹齊公路，北至杭甬鐵路和