【正文】 通過對紹興住宅市場的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結論： 紹興住宅市場進入了新一輪的快速發(fā)展期，強大的購房需求和購買力將對紹興住宅市場發(fā)展形成有力的支撐； 隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房價的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來巨大的發(fā)展機遇，而板塊之間的競爭將日益激烈； 隨著越來越多的國內(nèi)品牌開發(fā)商進入紹興市場，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲備和品牌實力將成為今后企業(yè)的核心競爭力； 紹興市新一輪城市規(guī)劃“以向西和向北發(fā)展”的主要方向?qū)ξ磥韼啄晖恋毓统鞘邪l(fā)展形成巨大影響，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的格局。四、調(diào)查結論紹興住宅市場經(jīng)過了前兩年的宏觀調(diào)控，從供需關系和市場運行特征來看，目前已經(jīng)進入了一個新的快速發(fā)展時期。9) 購房者關注要素被調(diào)查者最在購房時最關注的因素主要有戶型結構、物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、房屋價格、建筑質(zhì)量等，說明隨著消費能力的提高，對價格的敏感度開始降低，轉(zhuǎn)而開始對小區(qū)和房屋的綜合品質(zhì)產(chǎn)生更高的要求。7) 單價接受程度被調(diào)查者中最能接受的價格為50005500元/m2，占22%，而接受50007000元的人數(shù)達到了一半以上，說明紹興市場消費者購買力較為強勁；接受7000元以上的比例也占到了將近20%,說明紹興高端消費市場的潛力巨大。5) 公寓住宅房型需求被調(diào)查者中約一半左右的人在購買公寓住宅時選擇三房二廳的戶型，其次為四房二廳和二房二廳戶型，這種選擇與目前大部分的家庭結構有很大關系，一般情況下，三房二廳戶型可充分滿足三口之家的功能需要。3) 購房區(qū)域選擇被調(diào)查者中選擇市中心和迪蕩新城為首選區(qū)域的人數(shù)最多，分別占46%和40%，選擇城南三環(huán)路附近和城西勝利西路區(qū)域，以及新興的鏡湖區(qū)域的人也占到了一定的比例，而選擇袍江區(qū)域的比例最小，說明市場對袍江房產(chǎn)的接受度仍然較低，然而，東湖生態(tài)園區(qū)由于價格方面的優(yōu)勢，在消費者選擇時占據(jù)了一定的比例。 被調(diào)查者購房需求1) 計劃購房時間被調(diào)查者計劃在12年內(nèi)購房的比例最高，達40%，23年內(nèi)所占比例其次，為38%。5) 被調(diào)查者職業(yè)特征被調(diào)查者中以企業(yè)職工占比最大，達40%，加上企業(yè)管理人員，總量超過50%，說明企業(yè)工作人員是目前紹興住宅消費市場的主要人群，而個體工商戶和其他從業(yè)人員（醫(yī)療、教育、文化等）兩者相加也將近30%，政府公務員的比例則相對較低，占12%，這可能與大部分公務員由于前幾年的福利和貨幣分房政策已經(jīng)提前解決或改善住房問題。3) 被調(diào)查者家庭結構被調(diào)查者的家庭結構中三口之家占比72%，達到絕對的多數(shù)，這個數(shù)據(jù)與目前我們國家城市家庭的整體結構情況基本相符，三口之家是購房的絕對主力。二）紹興市區(qū)住宅需求市場分析為深入了解紹興住宅需求市場， 2007年7月對紹興住宅消費市場進行了以抽樣問卷方法為主的深入調(diào)查，通過對100余位在未來12年內(nèi)有購房計劃的中等收入水平的紹興本地消費者的訪問調(diào)查，得到了紹興住宅消費人群需求特征和消費習慣的一些代表性的市場信息，詳細內(nèi)容如下： 被調(diào)查者背景資料1) 是否紹興本地戶籍被調(diào)查的有在紹興購房計劃人群中紹興本地戶籍人數(shù)量占76%，非本地戶籍人數(shù)占24%，非本地戶籍人群中又以諸暨、上虞和嵊州等紹興地區(qū)下屬的縣市人群居多，說明當前紹興住宅市場消費群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來紹興工作人群組成的外來購房需求也在明顯增加。與此同時，紹興快速增長的地方經(jīng)濟(見表4)更促進了一大批人加入到改善型購房的隊伍中來，加上近幾年開始的全國性的“嬰兒潮”效應更進一步刺激了婚房市場的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費市場迅速膨脹并極大了推動了房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。但是，進入2007年以來，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著紹興房地產(chǎn)市場整體開發(fā)水平的提高，全國范圍內(nèi)房價的快速上漲，紹興當?shù)刈≌M者的消費熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。三、紹興市區(qū)住宅需求市場分析一) 紹興市區(qū)住宅需求市場現(xiàn)狀及特點紹興住宅消費市場向來都是一個相對封閉的市場，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強，外地人在紹興較難融入當?shù)厣?，而紹興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來，紹興市區(qū)住宅市場的消費人群主要以本地人為主，而本地消費群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人群為主的剛性購房群體為主，由于居民一直以來的投資渠道主要為居民儲蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場投資性購房比例相對較低。B. 國際華城開發(fā)商上海國際集團、紹興上投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設計單位/物業(yè)管理上海新世紀房產(chǎn)服務有限公司地理位置袍江中心區(qū)世紀街南側(cè)占地面積總占地42萬m2，一期占地15萬m2建筑面積總建筑面積65萬m2，一期24萬m2容積率綠化率％建筑形態(tài)多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、商業(yè)、辦公主力戶型96~138平方米三房房源總數(shù)一期約1500套銷售均價一期開盤均價3500元/m目前在售均價4200元/m2主力總價4060萬元配套設施7000平方米中庭花園、5000平方米健身樂園、1500米的風情水岸、5600平方米河濱公園、2600平方米的豪華會所形象進度主體工程開盤時間一期06年10月銷售情況一期銷售率約90%綜合評價該樓盤的開發(fā)商上海市上投房地產(chǎn)有限公司是由上海國際集團有限公司和上海國際信托投資公司合資組建的具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，累計開發(fā)建筑面積達180余萬平方米是上海市房地產(chǎn)十大著名企業(yè)。A. 臥龍袍江房產(chǎn)的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了一大批品牌開發(fā)商的關注，據(jù)了解，萬科地產(chǎn)已經(jīng)開始與袍江當?shù)赜嘘P部門進行接觸，對袍江開發(fā)區(qū)內(nèi)1500余畝的住宅開發(fā)用地表現(xiàn)出了較大的興趣。而袍江的新城建設的加速推進，更讓人看到了袍江在商貿(mào)、人居等方面的巨大潛力。作為紹興中心城市三大組團之一，袍江的優(yōu)勢也日益顯現(xiàn)，袍江中心商住區(qū)到市中心僅20分鐘的公交車車程，彰顯了其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，河澤交錯、田林清風，彰顯了其良好的生態(tài)環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，到2010年，袍江工業(yè)區(qū)城市建成區(qū)面積將達到35平方公里，全區(qū)人口達到20萬人，其中中心商住區(qū)人口將聚集10萬人。在價格定位合理前提下該樓盤應該會有不俗的銷售表現(xiàn)。億城嘉園以及千島湖五星級酒店和高檔別墅——杭州千島湖?潤和度假村項目，總開發(fā)面積一百余萬平方米，并有多個樓盤榮獲“浙江人居經(jīng)典”、“全國人居經(jīng)典”稱號。南岸花城開發(fā)商紹興潤和南岸花城置業(yè)發(fā)展有限公司設計單位杭州雅克建筑設計有限公司物業(yè)管理地理位置外環(huán)南路以南、中興路南端占地面積31662m178。應該說，該樓盤良好的自然環(huán)境、便利的交通條件及以排屋為主的定位迎合了當前紹興高端消費者的口味，在市場上屬于稀缺產(chǎn)品，受到了市場的強烈關注。水墨瀾庭將是紹興市區(qū)首個超輕鋼別墅住宅區(qū)，地塊自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，主入口與三環(huán)線相接，交通條件便利。水墨瀾庭開發(fā)商浙江綠筑住宅科技開發(fā)有限公司設計單位/物業(yè)管理地理位置外環(huán)南路、小亭山東南地塊占地面積86438 m178。建筑面積約5萬m2容積率綠化率30%建筑形態(tài)多層、疊排主力戶型多層120140m2三房、疊排220250 m2房源總數(shù)378套銷售均價多層約6000元/m疊排約6800元/m2主力總價多層6080萬元，疊排150180萬元配套設施周邊生活配套較為成熟形象進度07年7月交房開盤時間06年9月銷售情況基本售罄綜合評價該樓盤是越紅房產(chǎn)繼袍江越中新天地、勝利東路江南世家之后開發(fā)的第三個樓盤，小區(qū)整體規(guī)劃和建筑設計比較普通，但多層和疊排組合的產(chǎn)品定位符合紹興大部分購房客戶的消費習慣，盡管地塊周邊均為安置房等老舊的建筑，但是生活配套還算方便，這樣的地段環(huán)境符合一般中等收入家庭的要求，而相對實惠的銷售價格也促進了樓盤的銷售?？傮w上說，城南板塊的房價比較穩(wěn)定，目前該地段的商品房交易價格在5500～7000元/平方米左右。隨著周邊商業(yè)和城市建設的發(fā)展，城南小區(qū)日益增多，而且配套設施齊全，商業(yè)設施完善，人氣較旺。建筑面積40276m2容積率綠化率34%建筑形態(tài)多層、小高層主力戶型多層150m2左右，小高層110140m2房源總數(shù)268套銷售均價多層5800元/m2，小高層約6300元/m2主力總價6090萬元配套設施紹興一中、濕地公園形象進度主體施工開盤時間07年5月銷售情況銷售率約70%綜合評價該樓盤規(guī)劃設計和建筑外觀均較為普通，小區(qū)感覺整體檔次不高，但由于青甸湖板塊市場關注度提高，而該樓盤與同一區(qū)塊內(nèi)的金昌美院存在一定的價格差距，因此也取得了不錯的銷售成績。美院可以說是目前紹興房地產(chǎn)市場火暴形式的最佳注釋，600余套的開發(fā)量短時間便銷售一空，開發(fā)商快速實現(xiàn)資金回籠。美院小區(qū)整體規(guī)劃為小高層和高層住宅區(qū)，是目前城西唯一的一個純高層住宅區(qū)，規(guī)劃上較好地體現(xiàn)了高層住宅區(qū)低密度的、視野開闊的特點，從售價上來講，6500元的均價相對適中，由于其主力戶型定位為小面積戶型，因此總價得到了較好的控制，6070萬元總價的房源在開盤當天便搶購一空，購房客戶以在柯橋工作的年輕人和投資型客戶為主。美院開發(fā)商浙江金昌房地產(chǎn)集團有限公司設計單位澳大利亞柏濤、加拿大ACA、浙江城建院、香港泛亞國際物業(yè)管理紹興金昌物業(yè)管理有限公司地理位置勝利西路二環(huán)西路交叉口占地面積35050m178。由于青甸湖板塊東側(cè)緊貼越城區(qū)，西鄰柯橋，是越城到柯橋的必經(jīng)區(qū)域，隨著市政府對該區(qū)域規(guī)劃定位的明確以及越城區(qū)與柯橋一體化發(fā)展趨勢的明朗，該板塊將逐步發(fā)展成為紹興市區(qū)主要的居住區(qū)塊，盡管目前板塊內(nèi)在建樓盤數(shù)量不多，隨著開發(fā)用地逐步增加供應，板快效應將很快得到體現(xiàn)。 城西青甸湖板塊青甸湖板塊位于鏡湖新區(qū)西南面，東起紹大線，南至鑒湖江，西至紹齊公路，北至杭甬鐵路和104國道。建筑面積約37萬m2(其中住宅、商業(yè)及配套