【正文】 通過對(duì)紹興住宅市場的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結(jié)論： 紹興住宅市場進(jìn)入了新一輪的快速發(fā)展期，強(qiáng)大的購房需求和購買力將對(duì)紹興住宅市場發(fā)展形成有力的支撐； 隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房價(jià)的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇，而板塊之間的競爭將日益激烈； 隨著越來越多的國內(nèi)品牌開發(fā)商進(jìn)入紹興市場，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲(chǔ)備和品牌實(shí)力將成為今后企業(yè)的核心競爭力； 紹興市新一輪城市規(guī)劃?以向西和向北發(fā)展?的主要方向 將對(duì)未來幾年土地供應(yīng)和城市發(fā)展形成巨大影響，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的格局。 四、調(diào)查結(jié)論 紹興住宅市場經(jīng)過了前兩年的宏觀調(diào)控，從供需關(guān)系和市場運(yùn)行特征來看，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期。 9) 購房者關(guān)注要素 6%16%26%28%36% 36%24%16%24%14%28%6%38%28%12%0%5%10%15%20%25%30%35%40%區(qū)域發(fā)展前景小區(qū)開發(fā)規(guī)模開發(fā)商信譽(yù)和實(shí)力房屋價(jià)格物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)部環(huán)境小區(qū)周邊環(huán)境交通配套小區(qū)內(nèi)生活配套智能化系統(tǒng)子女教育問題建筑風(fēng)格戶型結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量保值升值潛力 被調(diào)查者最在購房時(shí)最關(guān)注的因素主要有戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、房屋價(jià)格、建筑質(zhì)量等，說明隨著消費(fèi)能力的提高，對(duì)價(jià)格的敏感度開始降低，轉(zhuǎn)而開始對(duì)小區(qū)和房屋的綜合品質(zhì)產(chǎn)生更高的要 求。 7) 單價(jià)接受程度 14%16%6%22%14%12%6%14%4%2% 1%0%5%10%15%20%25%4000元以下4000 4500元4500 5000元5000 5500元5500 6000元6000 6500元6500 7000元7500 8000元8000 9000元9000 10000元10000 元以上 被調(diào)查者中最能接受的價(jià)格為 50005500 元 /m2，占 22%，而接受50007000 元的人數(shù)達(dá)到了一半以上，說明紹興市場消費(fèi)者購買力較為強(qiáng)勁；接受 7000 元以上的比例也占到了將近 20%,說明紹興高端消費(fèi)市場的潛力巨大。 5) 公寓住宅房型需求 16%52%22%14%0%10%20%30%40%50%60%1二房二廳三房二廳四房二廳屋頂花園 被調(diào)查者中約一半左右的人在購買公寓住宅時(shí)選擇三房二廳的戶型，其次為四房二廳和二房二廳戶型，這種選擇與目前大部分的家庭結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，一般情況下，三房二廳戶型可充分滿足三口之家的功能需要。 3) 購房區(qū)域選擇 46%24% 24%18%2%40%14%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1市中心城南三環(huán)線附近城西勝利西路鏡湖新區(qū)袍江開發(fā)區(qū)迪蕩新城東湖生態(tài)園區(qū)其他區(qū)域 被調(diào)查 者中選擇市中心和迪蕩新城為首選區(qū)域的人數(shù)最多，分別占 46%和 40%，選擇城南三環(huán)路附近和城西勝利西路區(qū)域，以及新興的鏡湖區(qū)域的人也占到了一定的比例，而選擇袍江區(qū)域的比例最小，說明市場對(duì)袍江房產(chǎn)的接受度仍然較低，然而，東湖生態(tài)園區(qū)由于價(jià)格方面的優(yōu)勢，在消費(fèi)者選擇時(shí)占據(jù)了一定的比例。 被調(diào)查者購房需求 1) 計(jì)劃購房時(shí)間 被調(diào)查者計(jì)劃在 12年內(nèi)購房的比例最高，達(dá) 40%， 23年內(nèi)所占比例其次，為 38%。 5) 被調(diào)查者職業(yè)特征 40%12%12%14%8%14%企業(yè)職工企業(yè)管理人員政府公務(wù)員個(gè)體工商業(yè)主自由職業(yè)其他 被調(diào)查者中以企業(yè)職工 占比最大，達(dá) 40%，加上企業(yè)管理人員，總量超過 50%，說明企業(yè)工作人員是目前紹興住宅消費(fèi)市場的主要人群，而個(gè)體工商戶和其他從業(yè)人員（醫(yī)療、教育、文化等）兩者相加也將近 30%，政府公務(wù)員的比例則相對(duì)較低，占 12%，這可能與大部分公務(wù)員由于前幾年的福利和貨幣分房政策已經(jīng)提前解決或改善住房問題。 3) 被調(diào)查者家庭結(jié)構(gòu) 8%2%72%12%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%1單身兩口之家三口之家四口之家三代同堂 被調(diào)查者的家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比 72%，達(dá)到絕對(duì)的多數(shù)，這個(gè)數(shù)據(jù)與目前我們國家城市家庭的整體結(jié)構(gòu)情況基本相符，三口之家是購房的絕對(duì)主力。 二）紹興市區(qū)住宅需求市場分析 為深入了解紹興住宅需求市場， 20xx 年 7月對(duì)紹興住宅消費(fèi)市場進(jìn)行了以抽樣問卷方法為主的深入調(diào)查，通過對(duì) 100 余位在未來 12年內(nèi)有購房計(jì)劃的中等收入水平的紹興本地消費(fèi)者的訪問調(diào)查，得到了紹興住宅消費(fèi)人群需求特征和消費(fèi)習(xí)慣的一些代表性的市場信息，詳細(xì)內(nèi)容如下： 被調(diào)查者背景資料 1) 是否紹興本地戶籍 76%24% 是 否 被調(diào)查的有在紹興購房計(jì)劃人群中紹興本地戶籍人數(shù)量占 76%，非本地戶籍人數(shù)占 24%，非本地戶籍人群 中又以諸暨、上虞和嵊州等紹興地區(qū)下屬的縣市人群居多，說明當(dāng)前紹興住宅市場消費(fèi)群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來紹興工作人群組成的外來購房需求也在明顯增加。與此同時(shí)，紹興快速增長的地方經(jīng)濟(jì) (見表 4)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購房的隊(duì)伍中來，加上近幾年開始的全國性的?嬰兒潮?效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。 但是，進(jìn)入 20xx 年以來，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著紹興房地產(chǎn)市場整體開發(fā)水平的提高，全國范圍內(nèi)房價(jià)的快速上漲，紹興當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)者的消費(fèi)熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。 三、紹興市區(qū)住宅需求市場分析 一 ) 紹興市區(qū)住宅需求市場現(xiàn)狀及特點(diǎn) 紹興住宅消費(fèi)市場向來都是一個(gè)相對(duì)封閉的市場，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強(qiáng)，外地人在紹興較難融入當(dāng)?shù)厣睿B興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來，紹興市區(qū)住宅市場的消費(fèi)人群主要以本地人為主，而本 地消費(fèi)群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群為主的剛性購房群體為主，由于居民一直以來的投資渠道主要為居民儲(chǔ)蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場投資性購房比例相對(duì)較低。 B. 國際華城 開發(fā)商 上海國際集團(tuán)、紹興上投房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 / 物業(yè)管理 上海新世紀(jì)房產(chǎn)服務(wù)有限公司 地理位置 袍江中心區(qū)世紀(jì)街南側(cè) 占地面積 總占地 42萬 m2，一期占地 15 萬 m2 建筑面積 總建筑面積 65萬 m2，一期 24 萬 m2 容積率 綠化率 ％ 建筑形態(tài) 多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、商業(yè)、辦公 主力戶型 96~138平方米三房 房源總數(shù) 一期約 1500套 銷售均價(jià) 一期開盤均價(jià) 3500 元 /m目前在售均價(jià) 4200 元 /m2 主力總價(jià) 4060萬元 配套設(shè)施 7000平方米中庭花園、 5000平 方米健身樂園、 1500米的風(fēng)情水岸、 5600平方米河濱公園、 2600 平方米的豪華會(huì)所 形象進(jìn)度 主體工程 開盤時(shí)間 一期 06年 10月 銷售情況 一期銷售率約 90% 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤的開發(fā)商上海市上投房地產(chǎn)有限公司是由上海國際集團(tuán)有限公司和上海國際信托投資公司合資組建的具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，累計(jì)開發(fā)建筑面積達(dá) 180 余萬平方米是上海市房地產(chǎn)十大著名企業(yè)。 A. 臥龍 袍江房產(chǎn)的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了一大批品牌開發(fā)商的關(guān)注，據(jù)了解，萬科地產(chǎn)已經(jīng)開始與袍江當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門進(jìn)行接觸，對(duì)袍江開發(fā)區(qū)內(nèi) 1500 余畝的住宅開發(fā)用地表現(xiàn)出了較大的興趣。而袍江的新城建設(shè)的加速推進(jìn)，更讓人看到了袍江在商貿(mào)、人居等方面的巨大潛力。作為紹興中心城市三大組團(tuán)之一，袍江的優(yōu)勢也日益顯現(xiàn)，袍江中心商住區(qū)到市中心僅 20 分鐘的公交車車程，彰顯了其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，河澤交錯(cuò)、田林清風(fēng)，彰顯了其良好的生態(tài)環(huán)境。根據(jù)規(guī)劃，到20xx 年，袍江工業(yè)區(qū)城市建成區(qū)面積將達(dá)到 35 平方公里，全區(qū) 人口達(dá)到 20萬人，其中中心商住區(qū)人口將聚集 10 萬人。在價(jià)格定位合理前提下該樓盤應(yīng)該會(huì)有不俗的銷售表現(xiàn)。億城嘉園以及千島湖五星級(jí)酒店和高檔別墅 —— 杭州千島湖 ?潤和度假村項(xiàng)目，總開發(fā)面積一百余萬平方米，并有多個(gè)樓盤榮獲?浙江人居經(jīng)典?、?全國人居經(jīng)典?稱號(hào) 。南岸花城 開發(fā)商 紹興潤和南岸花城置業(yè)發(fā)展有限公司 設(shè)計(jì)單位 杭州雅克建筑設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)管理 地理位置 外環(huán)南路以南、中興路南端 占地面積 31662m178。應(yīng)該說，該樓盤良好的自然環(huán)境、便利的交通條件及以排屋為主的定位迎合了當(dāng)前紹興高端消費(fèi)者的口味，在市場上屬于稀缺產(chǎn)品，受到了市場的強(qiáng)烈關(guān)注。水墨瀾庭將是紹興市區(qū)首個(gè)超輕鋼別墅住宅區(qū)，地塊自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，主入口與三環(huán)線相接，交通條件便利。水墨瀾庭 開發(fā)商 浙江綠筑住宅科技開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 / 物業(yè)管理 地理位置 外環(huán)南路、小亭山東南地塊 占地面積 86438 m178。 建筑面積 約 5 萬 m2 容積率 綠化率 30% 建筑形態(tài) 多層、疊排 主力戶型 多層 120140m2三房、疊排 220250 m2 房源總數(shù) 378套 銷售均價(jià) 多層約 6000元 /m疊排約 6800 元 /m2 主力總價(jià) 多層 6080萬元，疊排 150180萬元 配套設(shè)施 周邊生活配套較為成熟 形象進(jìn)度 07年 7 月交房 開盤時(shí)間 06年 9 月 銷售情況 基本售罄 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤是越紅房產(chǎn)繼袍江越中新天地、勝利東路江南世家之后開發(fā)的第三個(gè)樓盤，小區(qū)整體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)比較普通，但多層和疊排組合的產(chǎn)品定位符合紹興大部分購房客戶的消費(fèi)習(xí)慣，盡管地塊周邊均為安置房等老舊的建筑，但是生活配套還 算方便，這樣的地段環(huán)境符合一般中等收入家庭的要求，而相對(duì)實(shí)惠的銷售價(jià)格也促進(jìn)了樓盤的銷售?？傮w上說，城南板塊的房價(jià)比較穩(wěn)定，目前該地段的商品房交易價(jià)格在5500～ 7000 元 /平方米左右。隨著周邊商業(yè)和城市建設(shè)的發(fā)展，城南小區(qū)日益增多，而且配套設(shè)施齊全，商業(yè)設(shè)施完善，人氣較旺。 建筑面積 40276m2 容積率 綠化率 34% 建筑形態(tài) 多層、小高層 主力戶型 多層 150m2左右，小高層 110140m2 房源總數(shù) 268套 銷售均價(jià) 多層 5800元 /m2，小高層約 6300 元 /m2 主力總價(jià) 6090萬元 配套設(shè)施 紹興一中、濕地公園 形象進(jìn)度 主體施 工 開盤時(shí)間 07年 5 月 銷售情況 銷售率約 70% 綜合評(píng)價(jià) 該樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑外觀均較為普通，小區(qū)感覺整體檔次不高，但由