【正文】 表四：價格策略及市場反應 沙田 表五：價格策略及市場反應 大埔 表六：價格策略及市場反應 元朗 附件六：發(fā)展商的市場行為表四 : 價格策略及市場反應 沙田　駿景園聚龍居曉翠山莊日期座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價格座數(shù)單位數(shù)目首日售出單位(%)平均每平方尺價格18/3/94114498獲批準出售16/7/942716380%$5,74610/9/941012102$5,6201/10/9489,13100$5,7449/11/941422$5,87121/2/9513,571,224獲批準出售1/3/9513,512640獲批準出售11/3/9513,571,07090%$5,07422/10/952,5,6,8,12238100%$4,15015/1/9636090%$4,30028/3/9617 Duplex16$5,79029/3/968111,280獲批準出售13/4/96910120$5,12311/5/961011128$5,60011/5/961011512$5,6006/9689104$5,670資料來源：《香港地產(chǎn)》、地政署、及由駿景園、曉翠山莊發(fā)展商提供的樓盤資料。附件六：發(fā)展商的市場行為B部 32. 消委會分別在沙田、大埔及元朗進行了三個個案研究，研究由九四年開始至九六年中，這正是十八個月的樓市下調(diào)期。不過，二手樓業(yè)主反過來亦以當時新樓售價作為他們訂價的指標。沒有任何證據(jù)顯示兩個屋之間有激烈的競爭。 出售單位數(shù)目 30. 發(fā)展商并非一次過推出所有單位，而是分批出售。簕景花園在九零年十月開售，在十一月加推多次，每次加推相隔上一次加推的時間，少于十天。接著兩年沒有單位推出。 出售時間 29. 麗港城在九零年五月首次公開發(fā)售。 樓價 28. 麗港城在九零至九五年間，推出單位公開發(fā)售共十六次；簕景花園則在九零至九一年間推出單位公開發(fā)售共四次。通過計劃申請書及更改批地契約，長江把土地發(fā)展成私人屋。 個案三：藍田 27. 藍田建有兩個大型私人屋，分別是麗港城和簕景花園，兩者的發(fā)展商都是長江。在是次研究期間，根據(jù)《香港地產(chǎn)》的資料，新港城售出約45%的單位、馬鞍山中心82%、海柏花園72%、雅典居76%，所有單位均是以登記認購及電腦抽簽售出?？梢娝麄兙诎l(fā)售物業(yè)前訂下了長遠的計劃。而這些樓盤，如新港城和馬鞍山中心，其市場推銷期(如賣廣告)會有些微重刼，但實際推出發(fā)售的時間卻沒有重刼。新鴻基的雅典居則似乎并沒有跟隨其他發(fā)展商，將價格下調(diào)，可能是因為其售樓對象乃豪宅買家之故，而其大部分的單位亦能在九四年初售出。長江的海4花園較遲發(fā)售，但價錢卻較新港城吸引。 23. 在這個案中，可見發(fā)展商在樓市淡靜時，會調(diào)低售價，其中以恒基的新港城和南豐的馬鞍山中心便出現(xiàn)這情況。九四年十月，海柏花園首批422個單位以平均價每平方尺4,400元售罄，售價接著逐漸提高，最后一批加推單位售價每平方尺5,100元。結果，在九四年八月至九月間，有168個新港城單位售出，售價每平方尺4,608元至4,770元。南豐把馬鞍山中心的售價減至每平方尺4,710元。 21. 九四年三月，政府表示有意干預過熱的地產(chǎn)市場，地產(chǎn)市道便漸漸冷卻。在93年3月至8月期間，主要有新港城及馬鞍山中心推出的單位發(fā)售，兩者銷售時間沒有重刼，并且銷售價格也沒有受對手的樓盤價格影響向下調(diào)低，反而上升。推出280個單位，其中七成以每平方尺平均價3,104元發(fā)售。九三年三月，以每平方尺3,203元發(fā)售232個單位，但這次由于市場較淡靜，只售出四成單位。市場反應非常好，全部單位售罄。 樓價 19. 新港城獲批準在九二年四月六日發(fā)售，是馬鞍山首個發(fā)售的私人住宅樓盤。個案研究了四個樓盤： a. 新港城(恒基) ─ 經(jīng)甲種及乙種換地權益書 b. 馬鞍山中心(南豐) ─ 經(jīng)甲種及乙種換地權益書 c. 海 4花園(長江) ─ 現(xiàn)金投標 d. 雅典居(新鴻基及青年會合作) ─ 私人協(xié)議方式批地 18. 馬鞍山過去三年的新落成私人住宅樓宇供應主要來自上述四個樓盤。發(fā)展商可通過限制市場上每次推出的樓宇單位供應量，令樓價有機會提高。 16. 這些樓盤公開發(fā)售時，全部經(jīng)由買家認購和電腦抽簽進行。有些內(nèi)部認購單位在二手市場出現(xiàn)。 15. 發(fā)展商藉著內(nèi)部認購減低積存的風險及測試市場的反應。根據(jù)《香港地產(chǎn)》數(shù)據(jù)，慧安園1,280個單位中，只有658個(51%)公開發(fā)售；富麗花園688個單位中，僅220個(32%)曾公開發(fā)售。此外，這種情況也可能鼓勵「熱錢」流入，以及投機活動。若有關樓盤十分受歡迎，這種做法可免銀行在短時間內(nèi)凍結大量資金，及銀行之間先后有大量資金流動。這種供應方式有優(yōu)點也有弱點。 13. 研究顯示南豐和恒基獲政府批出預售樓花同意書，可分別于九三年三月四日及五月十一日，發(fā)售所有單位。 11. 南豐于九三年十月最后一次公開發(fā)售慧安園的單位，分兩次發(fā)售338個單位，平均每平方尺為3,526元和3,534元。 10. 恒基在九三年七月十一日，分兩次推出富麗花園第二座100個單位，平均每平方尺3,666元。該發(fā)展商于九三年五月三十日，公開發(fā)售富麗花園第一座120個單位，平均每平方尺售價3,170元，較慧安園首次售價高出14%。市場反應理想，全部售罄；在二手市場的價格隨后攀升至每平方尺3,100元。南豐參考此二手價來訂出公開發(fā)售的價格。為了測試市場反應，南豐早在九三年三月初開售前，推出第一座的單位作內(nèi)部認購，認購方式未有披露。 樓價 6. 發(fā)展商出售各單位的售價似是基于(1)同類樓宇在二手市場的成交價，及(2)競爭對手的訂價。兩個樓盤都已獲得銀行同意予個別買家貸款。因此，發(fā)展商所訂的價格及市場策略值得研究。兩處土地均是發(fā)展商于九一年以甲種及乙種換地權益書投標所得，毗鄰左右。發(fā)展商均經(jīng)由換地權益書及換地取得有關土地。在前兩地區(qū)有不同發(fā)展商的樓盤，可藉此探索在具潛在競爭的市場中，發(fā)展商的市場行為。 附件六：發(fā)展商的市場行為A部 1. 香港理工大學研究顧問深入分析發(fā)展商的市場行為，包括不同發(fā)展商在銷售價格及時間上是否存在競爭及競爭的情況。甲種及乙種換地權益書是取得發(fā)展某些新界官地的唯一方法。 2. 地產(chǎn)發(fā)展商擁有的土地儲備有部分是甲種及乙種換地權益書(表三)。 表一：主要地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲備估計發(fā)展商名稱土地儲備(百萬平方尺)香港(%)九龍(%)新界(%)新鴻基31879恒基161965長江103456新世界331552恒隆101575信和04555資料來源： Lam (1995), 渣打證券研究有限公司。 附件五：地產(chǎn)發(fā)展商的土地儲備1. 香港理工大學分別向兩間證券分析公司搜集有關資料，以估計發(fā)展商的土地儲備可建成的住宅樓面面積(表一及表二)。 ** 可供應500單位或以上者視為大型樓宇。 地段YLTL462在1994年12月被政府收回；其后在1995年3月以段落YLTL450編號再次推出拍賣。l Ltd.Henderson28Jun95拍賣 SIL825R1Shau Ki Wan Main St. EastShau Ki Wan6690$50134小Grand Talent Dev. 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