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426香港私人住宅樓調(diào)查報(bào)告-公寓住宅(參考版)

2024-08-18 13:36本頁(yè)面
  

【正文】 出售單位數(shù)目 26. 發(fā)展商沒(méi)有把物業(yè)的所有單位一次過(guò)推出 市場(chǎng),而是將單位分期發(fā)售,每期再分小批推出,測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)。 25. 在這個(gè)案中,所有地產(chǎn)商都是在遠(yuǎn)早于樓宇公開(kāi)發(fā)售日期前,取得政府的售樓同意書(shū)。 出售時(shí)間 24. 香港理工大學(xué)觀察發(fā)現(xiàn),市場(chǎng)曾出現(xiàn)地產(chǎn)商輪流推出樓盤的情況,樓盤推出所相隔的時(shí)間平均有廿多天。例如海 4 花園在九四年十月首批推出市場(chǎng)的售價(jià)是每平方尺 4,400 元,低于新港城于九四年九月廿五日發(fā)售的每平方尺 4,770 元。兩者的市場(chǎng)推廣期相若,在消費(fèi)者眼中亦是近似的代替品。以當(dāng)時(shí)頗為淡靜的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看,長(zhǎng)江可說(shuō)是成功地從區(qū)內(nèi)其他主要發(fā)展商手中,爭(zhēng)取到相當(dāng)數(shù)目的買家,賣出約 800 個(gè)單位 (占海柏花園 1,102 個(gè)單位的七成 )。 22. 政府管制預(yù)售樓宇轉(zhuǎn)讓,長(zhǎng)江的海 4 花園首先被該規(guī)定所影響,當(dāng)時(shí)海柏花園是區(qū)內(nèi)最后一批新樓。在樓市淡靜時(shí),為吸引置業(yè)人士入市,恒基進(jìn)一步減價(jià),但價(jià)格高于最初開(kāi)盤時(shí)的水平。恒基在九四年五月減價(jià)促銷,成功以每平方尺 5,048 元至 5,354 元賣出新港城 68 個(gè)單位。隨著市場(chǎng)向上攀升,馬鞍山的樓盤價(jià)格亦于九四年三月至四月升至高峰。九三年八月,雅典居也推出發(fā)售, 494 個(gè)單位以每平方尺 4,457 元開(kāi)售, 95%售出。 20. 馬鞍山中心有 1,048 個(gè)單位,于九三年三月五日獲準(zhǔn)發(fā)售,并于九三年四月七日開(kāi)始發(fā)售。緊接著于九二年五月,另一批 240個(gè)單位以較前略高的每平方尺平均價(jià) 3,311 元推出市場(chǎng),同樣售罄。 4,700個(gè)單位中, 240個(gè)于九二年四月廿三日,以平均價(jià)每平方尺 3,192 元推出市場(chǎng)。 表二 列出四個(gè)樓盤的獲準(zhǔn)出售日期、平均每平方尺價(jià)格、單位數(shù)目及售出數(shù)目。 個(gè)案二:馬鞍山 17. 馬鞍山是新界區(qū)新近發(fā)展的新市鎮(zhèn)。發(fā)展商慣性采用的手法是把整個(gè)樓盤分為小批推出,取得理想的市場(chǎng)反應(yīng)后,加推單位?;郯矆@第一座部分單位在二手市場(chǎng)的價(jià)格是每單位的原訂售價(jià)加 30,000 元。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)人士的資料并非公開(kāi),顯然這些人士較公眾有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其余單位由發(fā)展商經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或其他途徑出售。 出售單位數(shù)目 14. 兩間發(fā)展商沒(méi)有公開(kāi)發(fā)售所有單位。缺點(diǎn)是:缺乏競(jìng)爭(zhēng)令消費(fèi)者少了選擇及面對(duì)更高的樓價(jià)。優(yōu) 點(diǎn)是:資金有限的置業(yè)人士可有機(jī)會(huì)認(rèn)購(gòu)兩個(gè)樓盤的單位。獲準(zhǔn)預(yù)售樓花后,發(fā)展商確實(shí)把樓宇單位分成小批推出,但不能確定他們是否曾協(xié)調(diào)發(fā)售的時(shí)間表,或這是他們考慮過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行動(dòng)后,獨(dú)立訂出的商業(yè)決策。 出售時(shí)間 12. 這兩個(gè)樓盤的開(kāi)售時(shí)間各不相刼,通常相差二至三個(gè)月,傾向輪流推出樓盤。市場(chǎng)吸納緩慢,結(jié)果只售出六成單位,當(dāng)時(shí)正值樓市 下調(diào),亦適逢政府推出打擊樓宇炒賣活動(dòng)計(jì)劃。120個(gè)單位結(jié)果超額認(rèn)購(gòu),發(fā)展商因而加推單位入市場(chǎng),平均每平方尺售價(jià)升至 3,666元。 9. 恒基明顯是根據(jù)二手市場(chǎng)來(lái)訂定價(jià)格。 8. 慧安園第三座合共 320 個(gè)單位于九三 年三月十八日推出市場(chǎng)發(fā)售,平均售價(jià)每平方尺 2,784 元。但幾日間,二手樓價(jià)已升至每平方尺 2,500 元,證明市場(chǎng)反應(yīng)理想。 7. 由于慧安園是該地區(qū)最早出現(xiàn)的私人住宅樓盤,當(dāng)時(shí)區(qū)內(nèi)并沒(méi)有二手樓。南豐的慧安園是將軍澳第一個(gè)私人住宅樓盤計(jì)劃,緊接是恒基的富麗花園。 5. 表一 撮錄了上述兩個(gè)樓盤的銷售 策略。兩個(gè)樓盤均是計(jì)劃用作興建大型屋 ,銷售日期相若。 個(gè)案一:將軍澳 3. 這個(gè)案 包括兩個(gè)住宅樓盤,分別是: a. 慧安園 (南豐 ) b. 富麗花園 (恒基 ) 4. 慧安園屬于將軍澳首個(gè)私人住宅樓宇發(fā)展計(jì)劃,第二個(gè)是富麗花園。第三個(gè)研究地區(qū)只有一個(gè)大發(fā)展商的新樓盤,可反映由一個(gè)發(fā)展商占大部分市場(chǎng)比率的情況。 2. 研究范圍為四間發(fā)展商于九零至九五年中在將軍澳、馬鞍山、藍(lán)田發(fā)展的八個(gè)樓盤。 表三:估計(jì)地產(chǎn)發(fā)展商持有的甲種及乙種換地權(quán)益書(shū) 發(fā)展商名稱 甲種及乙種換地權(quán)益書(shū)地盤面積 (百萬(wàn)平方尺 ) 新鴻基 新世界 恒基 長(zhǎng)江 恒隆 信和 資料來(lái)源:怡富證券有限公司 , 1994 年。這種權(quán)益書(shū)可使發(fā)展商投標(biāo)新界某些官地權(quán)時(shí),獲得很大方便。 表二:地產(chǎn)發(fā)展商土地儲(chǔ)備可建住宅樓面面積估計(jì) 發(fā)展商名稱 樓面面積 (百萬(wàn)平方尺 ) 新鴻基 恒基 新世界 長(zhǎng)江 信和 恒隆 資料來(lái)源:怡富證券有限公司 , 1994 年。根據(jù)這些估計(jì)數(shù)字,本港的主要地產(chǎn)發(fā)展商在不需要填補(bǔ)土地儲(chǔ)備的情況下,仍然有足夠的土地儲(chǔ)備支持未來(lái)多年的住宅樓宇興建。 資料來(lái)源:地政署、 香港房屋協(xié)會(huì)、 及保柏測(cè)量師行。 * 估計(jì)數(shù)字是以獲批準(zhǔn)的最高或最低樓面面積除以每單位平均面積計(jì)算。s Crescent Causeway Bay 550 4950 $ 50 99 小 Star World Prop. Ltd. Hon Kwok Co. 注: [ ] 實(shí)際或獲政府批準(zhǔn)的數(shù)目。 China Gas 28Jun95 拍賣 TPTL117 R3 Area 30, Tai Po Tai Po 26310 12628 21048 $ [180] 小 Daren Int39。l Ltd. Eton Prop. 14Mar95 拍賣 STTL 435 R2 Area 90 Ma On Shan Sha Tin 10900 32700 54500 $1, [725] 大 Great Cheer Dev. Ltd. Hang Lung 14Mar95 拍賣 NKIL 6217 R1 Fung Shing St., Ngan Chi Wan Ngan Chi Wan 13999 39240 65400 $1, 65 1006 大 Goodterm Ltd. Sun Hung Kai Prop. 27Mar95 拍賣 YLTL 467 R2 Town Park Rd., Yuen Long Yuen Long 2155 3879 6465 $ 100 65 小 Everlane Inv. Ltd Paliburg Estate 27Mar95 拍賣 KIL 11075 R1 Chung Hau St., Ho Man Tin Ho Man Tin 3380 15210 25350 $ [340] 小 Macwan Ltd Overseas China 27Mar95 拍賣 TKOTL 49 R1 Area 37, Tseung Kwan O Sai Kung 5970 29164 48607 $1, 65 748 大 Great Land (HK) Ltd. Sino 27Mar95 拍賣 STTL 428 CR Ma On Shan Town Centre Sha Tin 10306 30920 51530 $1, 100 515 大 Lead Talent Inv. Ltd. SIno 30Mar95 拍賣 L323 DD213 R3 Sha Ha, Sai Kung Sai Kung 900 324 540 $ 150 4 小 Grand Apex Ltd. 30Mar95 拍賣 YLTL450 R2 Town Park Rd. North, Yuen Long Yuen Long 16301 29342 48903 $ 100 489 小 Cosmos Gain Inv. Ltd. Paliburg Estate 30Mar95 拍賣 KIL11063 R2 King39。 16 Cox39。l Ltd. Nan Fung Dev. Ltd. 23Nov94 拍賣 TPTL139 R1 Area 2, Tai Po Tai Po 2367 8500 $ 65 131 小 Yintaly Construction Co. Ltd. HK Resort 23Nov94 拍賣 NKIL6208 R1 212 Lai Chi Kok Rd. Lai Chi Kok 264 $ 50 5 小 Sheensburgh Ltd. Wing Tai Group 23Nov94 拍賣 SIL811 NIND 351361, Shau Kei Wan Rd. Shau Kei Wan 452 4070 $ 50 81 小 Fine Cosmos Dev. Ltd. Paliburg Estate 14Dec94 拍賣 YLTL462 RES Town Park Rd. N. Yuen Long 8431 25293 收回 25Jan95 拍賣 STTL108 R3 Kau To Sha Tin 6500 2340 3900 $ [33] 小 Treasure Prop. Ltd. Hang Yung Resources Holdings Ltd. 22Feb95 拍賣 KIL11064 R2 9 Cox39。l (HK) Ltd Ming Investment 15Dec93 拍賣 NKIL 5924 R2 Off Lung Ping Rd. Kln. 43520 49140 67611 $3, [592] 大 Victory World Ltd. Sino, DBS, Chinachem... 15Dec93 拍賣 P. C. LOT 661 CR Peng Chau Peng Chau Island 1945 4900 $ 65 75 小 Active Benefit Ltd. Ka Wah Prop. 1Mar94 拍賣 TPTL137 R2 Area 7, Tai Po . 18490 26626 44376 $2, [554] 大 Credit World Ltd. Sino 1Mar94 拍賣 KIL11044 R2 J/O Ma Tau Wai Rd. amp。 Trust 30Mar93 拍賣 STTL 393 R1 Ma On Shan Town Centre Area 100 Sha Tin 6450 25891 43151 $ 65 664 大 Famous Empire Properties Ltd. Sino 30Mar93 拍賣 LOT 4284 DD124 CR Hung Shui Kiu Yuen Long 1844 7100 $ 65 109 小 Rayhay Co. Ltd. Kerry Prop. 22Jun93 拍賣 STTL 98 R3 Ma Ling Path Sha Tin 15320 5544 9240 $ [70] 小 Perfect Pardise Int39。l Holdings Ltd. 12Jan93 拍賣 YLTL 456 R2 Town Park Rd. North Yuen Long 10320 18576 30960 $ 100 310 小 Good Faith Ltd. Sun Hung Kai Prop. 3Feb93 拍 NKIL CR Lung Diamond 26060 95000 159700 $3, 50 3194 大 Charris Co. World Intl., 賣 6160 Cheung Rd. Hill Ltd., Mullein Co. Ltd., Wettersley Co. Ltd., Bright Smart Ltd. amp。 Yi Lun St. Sun Po Kong 3093 30000 $ 50 600 大 Bright Success Inv. Ltd. Nan Fung Dev. 12Jan93 拍賣 KIL 11035 R2 5 Cox39。在地鐵公司十三個(gè)興建共三萬(wàn)一千個(gè)單位的發(fā)展計(jì)劃中,有九個(gè)發(fā)展計(jì)劃均與大型發(fā)展公司合作 (大型發(fā)展公司的市場(chǎng)占有率最少為 5%)。由于地鐵公司在機(jī)場(chǎng)鐵路沿線上蓋有建屋計(jì)劃,預(yù)料該公司在未來(lái)會(huì)形成強(qiáng)大的市場(chǎng)力量。 表三 : 九一年至九四年各類房屋單 位的市場(chǎng)集中情況 1991 A類 B 類 C 類 D 類 E 類 總平均 十一間大發(fā)展商市場(chǎng)占有率 34% 78% 91% 63% 50% 72% 1992 A類 B 類 C 類 D 類 E 類 總平均 十一間大發(fā)展商市場(chǎng)占有率 71% 9
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