【正文】 具相當(dāng)?shù)奈Α?） 從現(xiàn)樓與樓花銷售量的對(duì)比看，,樓花的銷量首次超過(guò)現(xiàn)樓，表明現(xiàn)投資者對(duì)龍崗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，投資很有信心。3） 從空置情況看，羅湖區(qū)居全市之首，達(dá)37%，龍崗區(qū)只有10%居特區(qū)內(nèi)及寶安區(qū)之后，這表明羅湖區(qū)作為深圳歷史最悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域已經(jīng)投資過(guò)度，龍崗區(qū)作為一個(gè)新興的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，投資潛力巨大。但從銷售面積來(lái)看，落后較多，尚未形成熱點(diǎn)，仍需合理開(kāi)發(fā)和宣傳，方能為人們完全認(rèn)識(shí)和接受。（二）片區(qū)內(nèi)商品住宅戶型特征分析供給特征：以二房、三房的中小戶型為主，但面積偏大。部分樓盤設(shè)有一房單位及小復(fù)式單位物業(yè)名稱戶型主力戶型面積（m2）宏興苑二房、三房、四房、復(fù)式二房、三房、101114200、2245東都花園一房、二房、三房、復(fù)式二房、三房、園景花園一房、二房、三房、四房二房、三房6歐景花園——————新龍崗花園三房、四房三房、四房、城龍花園二房、三房、四房二房、三房70多、80多100多、139城市花園——————紫薇花園——二房、三房——鴻基新城二房、三房、復(fù)式二房、三房、和田世居二房、三房、復(fù)式二房、三房、和興花園二房、三房、復(fù)式二房、三房、碧湖花園二房、三房、四房、五房二房、三房、四房—、1113158富康苑二房、三房、四房、五房二房、三房、竹雅名居二房、三房、四房、二房、三房、余嶺山莊——二房、三房——需求特征：以中小戶型相對(duì)暢銷，大戶型單位較大。注：中小戶型（二房一廳——三房二廳，面積約為60平方米——110平方米）銷售率在已售物業(yè)中所占比重較大。大戶型（四房二廳——復(fù)式，130平方米——250平方米）銷售率較低.由以上表格調(diào)查結(jié)果可以看出： 中心城片區(qū)住宅結(jié)構(gòu)以中小戶型為主，在售物業(yè)中已售單位基本上以三房、二房居多，而超過(guò)120平米的三房與復(fù)式（包括200平米的小復(fù)式）都較難為市場(chǎng)接受。雖然部分單位設(shè)有一房，但面積比例偏大（60平米）， 龍崗區(qū)的整體消費(fèi)力不強(qiáng)，本地置業(yè)者多以居家型為主，因此形成了目前市場(chǎng)上大戶型單位難以消化的局面。（三）片區(qū)內(nèi)商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較分析價(jià)格特征：各盤價(jià)格差別不大，總體市場(chǎng)平均價(jià)格約為2675元/M2，與周邊布吉地區(qū)同等質(zhì)數(shù)樓盤相比價(jià)格偏低。各盤開(kāi)盤價(jià)/現(xiàn)價(jià)詳見(jiàn)下表：樓盤名稱均價(jià)（元/m2）售處率宏興苑310080%東都花園2550（多層）40%園景花園2500（多層）、2800（小高層）20%歐景花園250090%新龍崗花園220080%城龍花園270020%（二期）城市花園350090%紫薇花園320070%鴻基新城2800（小高層）50%和田世居2200（多層）50%和興花園220070%碧湖花園400080%竹雅名居2250開(kāi)始發(fā)售愛(ài)地花園205080%余嶺山莊2300尾盤盛龍花園2600尾盤 從上表可以看出，本片區(qū)主要在售樓盤價(jià)格差別不大，從2200——4000元/M2 ，整體市場(chǎng)均價(jià)為2675元/M2，此價(jià)格在深圳地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)屬較低水平，即使在龍崗地區(qū)也屬偏低水平。造成價(jià)格偏低的原因主要有以下幾點(diǎn)：1）龍崗市場(chǎng)總體經(jīng)濟(jì)水平不高，消費(fèi)層面參差不齊。2）中心城在規(guī)劃當(dāng)中，周邊配套設(shè)施貧乏，人氣很淡3）中心片區(qū)的大部分樓盤定位不高，戶型較為普通，針對(duì)的客戶群不明確，這就必然在戶型設(shè)計(jì)上、配套設(shè)施配備上都不大考究，許多樓盤不注重樓盤本身的素質(zhì)，在配套、園林等各方面不能提供響應(yīng)的服務(wù)，再加上地價(jià)較，從而整體價(jià)格放低。4）大部分樓盤是發(fā)展商自行銷售。銷售人員水平良莠不齊，且發(fā)展商未能具備專業(yè)的市場(chǎng)策劃能力和銷售，賣場(chǎng)氣氛冷清。新城片區(qū)各類型物業(yè)價(jià)格根據(jù)所調(diào)查的樓盤列表；類型均價(jià)（元/ m2）多層2528小高層2881高層3266從調(diào)查樓盤來(lái)看，新城片區(qū)總體均價(jià)為2675元/平方米，多層均價(jià)為2528元/平方米，低廉的價(jià)格令多層在中心區(qū)占有主導(dǎo)地位。但由于各樓盤價(jià)格差異不大，且中心城客戶主要為二次置業(yè)者和有實(shí)力的首次置業(yè)者，因此價(jià)格并不是主要影響置業(yè)的主要因素，置業(yè)者選擇的重點(diǎn)在項(xiàng)目的位置、環(huán)境、配套、發(fā)展商實(shí)力和信譽(yù)、樓盤規(guī)模等，小高層均價(jià)為2881元/平方米，比多層均價(jià)略高，高層均價(jià)為3266元/平方米，由于高層具有明顯的景觀優(yōu)勢(shì)，因此，隨著高層比例的逐步遞增與城市規(guī)劃的日益完善，高層住宅在龍崗的接受率將逐步增長(zhǎng)。 影響價(jià)格得因素——位置交通狀況 ——周邊環(huán)境 ——商服配套設(shè)施——社會(huì)公共教育設(shè)施——規(guī)?！坝^——戶型結(jié)構(gòu)——內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施——發(fā)展商信譽(yù)——工程進(jìn)度——交樓標(biāo)準(zhǔn)——物業(yè)管理 定價(jià)的基本原則結(jié)合市場(chǎng)需求及中原多年代理經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)：參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場(chǎng)比較法”制定價(jià)格；在給各住宅單元具體定價(jià)時(shí)，充分考慮其景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。（四）片區(qū)內(nèi)商品住宅銷售特征分析銷售特征：銷售周期普遍較長(zhǎng)，銷售率中等樓盤名稱建筑類型建筑面積（M2）銷售率現(xiàn)在發(fā)售將來(lái)發(fā)售宏興苑多層、高層7萬(wàn)80%多層部分高層部分東都花園多層、小高層、高層22130940%一期二期園景花園多層、小高層20%一期二期、三期歐景花園小高層11956190%一期二期新龍崗花園多層、高層80%一期二期城龍花園多層11萬(wàn)20%（二期）二期三期城市花園多層、高層90%一期部分二期紫薇花園多層30萬(wàn)70%二期西0西02三期鴻基新城多層、小高層29217150%西區(qū)5號(hào)三期和田世居多層、小高層50%全部和興花園多層10萬(wàn)70%一期二期、三期碧湖花園多層、小高層、高層80%最后一期C棟竹雅名居多層14萬(wàn)開(kāi)始發(fā)售愛(ài)地花園多層、小高層、高層80%一期二期余嶺山莊多層2萬(wàn)尾盤一期二期盛龍花園小高層50萬(wàn)尾盤二期三期注：以銷售戶數(shù)作統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)龍崗中心城在售物業(yè)主要特征容積率低，一般不超過(guò)3多層、小高層為主房型以二房三房為主，面積偏大排列式設(shè)計(jì)多，大多小區(qū)占地面積大，分期開(kāi)發(fā) 大都樓盤銷售良好，無(wú)爛尾樓現(xiàn)象價(jià)格較低，多數(shù)多層2200元左右，小高層3000元左右物業(yè)管理費(fèi)低，多層、小高層帶電梯多數(shù)為1元/平方米，但多數(shù)管理不好,主要是自管和物業(yè)管理公司質(zhì)素太差沿街住宅底層帶商鋪居多,沒(méi)有大的商業(yè)配套及市場(chǎng)歐陸風(fēng)盛行，如歐景花園、東都花園、城市花園、新龍崗花園、盛龍花園、鴻基新城、由上分析：1） 龍崗大部分樓盤的銷售周期較長(zhǎng)，無(wú)法做到在短時(shí)期內(nèi)消化大部分單位，只有個(gè)別樓盤如龍崗的明星樓盤碧湖花園、城市花園才能在一定周期內(nèi)消化大部分客戶。究其原因主要是這些樓盤注重自身素質(zhì)的建設(shè)，在包裝及市場(chǎng)方面都具有一定的專業(yè)特征。足以說(shuō)明，龍崗的地產(chǎn)市場(chǎng)擁有不少需要置業(yè)的潛在客戶群，在他們觀望市場(chǎng)的同時(shí)，需要專業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷手段來(lái)對(duì)他們加以刺激。2） 歐陸風(fēng)盛行，如歐景花園、東都花園、城市花園、新龍崗花園、 盛龍花園、鴻基新城。但由于樓盤素質(zhì)十分一般，在加之很一般的 包裝手法，使得項(xiàng)目定位模菱兩可，項(xiàng)目形象不到位等等一系列弊 端。市場(chǎng)反應(yīng)較為冷淡，鮮有搶購(gòu)的場(chǎng)面出現(xiàn)，客戶需要長(zhǎng)時(shí)間的消化方能形成成交。（四）總結(jié)綜觀龍崗中心城片區(qū)的市場(chǎng)狀況，可得出以下幾點(diǎn)： 由于大環(huán)境的影響，龍崗中心城房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨極大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。目前中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是以龍崗地區(qū)居民、外資白領(lǐng)階層、中小商業(yè)主為主力◇ 由于交通原因中心城片區(qū)對(duì)關(guān)內(nèi)人士的吸引力遠(yuǎn)不如布吉等地區(qū)◇ 外銷在中心城片區(qū)所占市場(chǎng)份額很小。香港客戶對(duì)中心城片區(qū)的認(rèn)知度極低◇ 物業(yè)類型以多層和小高層結(jié)合為主，高層發(fā)展趨勢(shì)猛烈。中心城片區(qū)的暢銷戶型仍以二房、三房的中小戶型為主，面積大約在70110平方米的區(qū)間內(nèi)。大戶型單位在市場(chǎng)上銷售難度較大。影響購(gòu)買行為的因素依次為交通及配套、價(jià)格、戶型、小區(qū)環(huán)境、會(huì)所設(shè)施。◇ 沿街住宅底層帶商鋪居多，沒(méi)有大的商業(yè)配套及市場(chǎng)。◇ 發(fā)展商不大注重樓盤包裝及市場(chǎng)策略問(wèn)題。因此樓市較為平淡?！?小區(qū)排樓布置較多，組團(tuán)式較少?！?由于中心城片區(qū)的價(jià)格差異不大，而且購(gòu)房客戶主要為二次置業(yè)人士及有實(shí)力的首次置業(yè)者，因此價(jià)格的因素在影響購(gòu)買行為中不是最明顯的?！?龍崗中心城的客戶群面要想擴(kuò)大，就必須解決交通問(wèn)題。如開(kāi)通住戶專車?！?會(huì)所和物業(yè)管理是必須具備的設(shè)施，并逐步被市場(chǎng)青睞。◇ 有購(gòu)房入戶政策，迎合外來(lái)移民把根留住的心態(tài)。開(kāi)發(fā)成本低，發(fā)展商應(yīng)有能力把設(shè)施、配套、環(huán)境做好，迎合大多置業(yè)者物美價(jià)廉的心態(tài)。55