【正文】 （中央音樂(lè)學(xué)院）、東南亞園林、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、五星級(jí)會(huì)所 龍洲灣 地處吉大、首席海景九洲灣、情侶中路、現(xiàn)樓發(fā)售、客廳大飄窗、主人房 180 度落地弧形窗、樓頂空中花園、戶戶有景 海灣御庭 35 萬(wàn)平方米成熟社區(qū)、優(yōu) 越的地理位置、 米高大堂、 米寬玻璃窗、 2 米寬陽(yáng)臺(tái)、五星級(jí)管家服務(wù) 君怡傲海居 13 萬(wàn)方總建面積小區(qū)，地理位置優(yōu)越、一代名園 46%綠化率，港式智能管理、高級(jí)建材質(zhì)量保證 五洲花城 陽(yáng)光花房、陽(yáng)光車位、 米架空層、 米寬窗 萬(wàn)和國(guó)際公寓 超低容積率、 60%綠化率、百萬(wàn)平方米森林環(huán)繞、珠海唯一城市中心山谷別墅、地段生活便利 華發(fā)新城 珠海首席大盤、配套齊全生活方便、河岸湖畔、低容積率、風(fēng)情園林、創(chuàng)新戶型、一級(jí)物管 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 為了準(zhǔn)確研究項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，我們按照各樓盤的區(qū)位、 類型、價(jià)格、產(chǎn)品素質(zhì)和剩余貨量等，將項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分為以下幾類，并選取其中一些個(gè)盤或類型作更深入分析。 樓盤賣點(diǎn) 總的來(lái)說(shuō)，地段、景觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)及附加服務(wù)是現(xiàn)時(shí)珠海樓盤的四大主要賣點(diǎn)。如華發(fā)新城就訴巨資在每晚珠海新聞后的 30 秒黃金時(shí)段插播廣告； 3）房展會(huì)。如華發(fā)新城和海怡灣畔，因其推 出量較大，實(shí)際的現(xiàn)樓和精致的園林無(wú)疑更容易給買家以切身感受，增強(qiáng)其購(gòu)買信心。海邑采取認(rèn)購(gòu) VIP 籌的方式確定買家的購(gòu)買意向；御龍山莊則在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期收取誠(chéng)意金 2 萬(wàn)元，在樓盤取得房產(chǎn)預(yù)售證前可退。海邑等均是一次性推出市場(chǎng)，較少在推出節(jié)奏上采取其他特殊的手法。如華發(fā)新城，其二期推出時(shí)樓體已接近封頂，并在現(xiàn)樓里做樣板房展示，擁有較大型的售樓中心及完善的會(huì)所等配套，園林景觀也已開(kāi)放，再配合其豐富的現(xiàn)場(chǎng)包裝，給買家較強(qiáng)的視覺(jué)效果與信心，更容易產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)； 3）海景盤由于多是以高層為主，建設(shè)周期較長(zhǎng)，在開(kāi)盤時(shí)較難有一個(gè)完整的外立面。 前期銷售時(shí)間的抓緊至關(guān)重要。 綜合時(shí)間和地域上的因素，與本項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)的樓盤比較少，只是香洲的兩個(gè)與本項(xiàng)目規(guī)模相近的樓盤，而這兩個(gè)樓盤的外部條件要遜色與本項(xiàng)目。 2）吉大環(huán)境清幽，休閑度假氣氛濃厚，但早期海景盤的大量開(kāi)發(fā)造成供大于求，有的樓盤出現(xiàn)積壓，銷售狀況一般。 2）近 兩年開(kāi)發(fā)的海景盤如恒景花園、海灣雅苑等戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求，推售手法不斷加強(qiáng)，加上價(jià)格亦較為合理，隨著時(shí)間的推移基本已售完或進(jìn)入尾貨清理階段。 海景盤由于價(jià)格較高，其購(gòu)買者亦多為高端客戶，主要包括以下幾類： 商人：以中小私營(yíng)企業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)條件較好，這類人群的購(gòu)買目的以改善居住質(zhì)素為主，追求舒適性和享受度，拱北和吉大是他們的首選。 銷售狀況 一、市場(chǎng)反映及購(gòu)房者分析 從市場(chǎng)反映來(lái)看，不同區(qū)域的樓盤其市場(chǎng)認(rèn)知亦有不同。 總結(jié)以上六點(diǎn)： 1）對(duì)價(jià)格影響最大的是周邊環(huán)境和產(chǎn)品戶型，因?yàn)閼粜偷氖孢m實(shí)用性和周邊環(huán)境的便利性或景觀度對(duì)購(gòu)買者的日常生活有著直接影響 。 本項(xiàng)目在配套方面算比較齊全，如會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，停車場(chǎng)等，另外，項(xiàng)目的游泳池位于離地面 6 米多高的二樓，聯(lián)系海的主題采用無(wú)邊界設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)所在。 在單元內(nèi)部裝修方面，由于海景盤一般單價(jià)較高，且其主要面對(duì)的是高端客戶，裝修風(fēng)格崇尚個(gè)性化，故一般海景房通常都是毛坯交樓。 二、外立面 總的來(lái)說(shuō)，珠海樓盤的外立面普遍略顯平淡，缺乏令人眼前一亮的閃光作品，除君怡傲海居的外立面較為時(shí)尚新穎外，大部分樓盤的設(shè)計(jì)均偏向于歐式風(fēng)格，顯得較為呆板，缺乏現(xiàn)代感，且所有樓盤都沒(méi)有將樓體或外立面的設(shè)計(jì)與其主要賣點(diǎn) —— 海相結(jié)合。如大部分海景單位都將客廳和主人房設(shè)置在迎海面以便于觀景，且主人房配備洗浴室、衣帽間、大觀景陽(yáng)臺(tái)等。 有一直升機(jī)場(chǎng)地塊占地面積大 約 45 萬(wàn)平方米，屬一線海景地塊，據(jù)聞機(jī)場(chǎng)將要搬遷，有將地塊拍賣變?yōu)樽≌玫氐目赡?，但幾時(shí)搬遷仍是未知數(shù)。 香洲： 1） 區(qū)域 內(nèi)海景盤物業(yè)類型以單體高層住宅為主，規(guī)模較小；規(guī)模在 10 萬(wàn)平方米以下； 2） 現(xiàn)有供應(yīng)方面，除老盤寧?；▓@和今年的新盤鑫北名苑尚余共約 80120套單位外，其他海景盤銷售已基本接近尾聲，以二手供應(yīng)為主； 3） 一手后續(xù)供應(yīng)現(xiàn)集中在野貍島附近兩個(gè)新盤，其中揚(yáng)名在海景物業(yè)方面雖有野貍島豐富其海景視覺(jué)，但由于區(qū)域內(nèi)歷為漁港，魚(yú)腥味亦較濃，限制了其海景物業(yè)的檔次，物業(yè)形態(tài)基本都是單體樓。其海景盤開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，可望澳門景是其一大賣點(diǎn)所在。 隨著市場(chǎng)的逐漸成熟和人們居住標(biāo)準(zhǔn)的提高，商品住宅的質(zhì)量、設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)都有了大幅度的提高，另外受建材價(jià)格上漲等剛性因素影響，商品住宅價(jià)格亦隨之上揚(yáng)。 二、成交價(jià)格開(kāi)始回升 綜觀 2020 上半年珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品住宅的價(jià)格持續(xù)上漲無(wú)疑是樓市上升的最直接表現(xiàn)。 0100200300400500珠海市近年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值表 （單位：億元）GDP 2000 2001 2002 2020 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 政府及政策因素。 總的來(lái)說(shuō)，珠海市近年商品住宅市場(chǎng)的走勢(shì)上升原因主要有以下幾方面： 國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。1 市場(chǎng)研究 珠海整體市場(chǎng)分析及原因 一、商品住宅成交量持續(xù)上升，空置房面積逐漸減少 自 2000 年開(kāi)始，珠海市開(kāi)始了對(duì)香洲區(qū)的 26 個(gè)城中村改造工程，隨著城中村項(xiàng)目的陸續(xù)推出市場(chǎng)，從 2001 年起珠海商品住宅供應(yīng)量逐漸增加。珠海市商品住宅是商品房的主體部分，占整個(gè)市場(chǎng)的 90%左右，由此亦可看出商品住宅空置面積已大幅下降。 從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，今后一兩年內(nèi)珠海社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)有力支撐。 另外，受大市利好的刺激，很多購(gòu)房者和投資者積極或提前入市，甚至出現(xiàn)了爭(zhēng)搶樓花的非理性購(gòu)買行為，這也是住宅銷量上升的因素之一。從 2020 年開(kāi)始，積蓄了兩年的中高端市場(chǎng)開(kāi)始逐漸恢復(fù)，沉淀了兩年的購(gòu)買力也在此時(shí)爆發(fā)出來(lái)，拉高了整體的市場(chǎng)價(jià)格。海邑、金海灣花園、寧?；▓@、恒景花園 拱北：海灣雅苑 唐家：美麗灣 分段市場(chǎng)概況 拱北：區(qū)域內(nèi)商家聚集，配套成熟，生活便利。另 外香洲是眾多的機(jī)關(guān)單位所在地，公務(wù)員較多。 供應(yīng)狀況分析 拱北： 1） 該區(qū)域物業(yè)形態(tài)以單體樓為主，規(guī)模在 10 萬(wàn)平方米以下； 2） 現(xiàn)有海景盤全部已進(jìn)入尾貨清理階段，一手供應(yīng)量極少，以二手供應(yīng)為主，主要集中在海灣雅苑、日華花園、景灣閣等早期海景盤； 3） 在后續(xù)供應(yīng)方面，拱北海景物業(yè)相對(duì)較小，主要集中在藍(lán)岸地塊，該地塊呈狹長(zhǎng)狀，迎海面長(zhǎng)約 500 米，進(jìn)深約 3050 米，總占地面積約 萬(wàn)平方米，以前是別墅用地并且已部分完工，近期有計(jì)劃