【正文】 企業(yè)環(huán)境 G、 企業(yè)狀況 全鎮(zhèn)企業(yè)有紅磚、運輸、建筑、金屬制品、冶煉、包裝、合金、鋅品、食品、機車修理、塑料等 170多家企業(yè)，個體戶達 2800多戶，其中千萬元企業(yè) 14 個， 500 萬元企業(yè) 21個。緊隨著有汽配廠、錫制廠等較為大型、規(guī)?；钠髽I(yè)來到 XX投資建廠，其中多為 L、鹿寨的投資商。 XX鎮(zhèn)人均年收入和財政收入來源統(tǒng)計表： 區(qū)域 人均年收入 （元） 產(chǎn)業(yè) 鎮(zhèn)財政收入來源 （ %） 城區(qū) 10000 鎮(zhèn)工業(yè) 90 鄉(xiāng)、村、屯 2650 鎮(zhèn)運輸業(yè)及農(nóng)業(yè) 10 可以看出 ， XX城區(qū)的人均年收入相對還是比較可觀的，并且 XX鎮(zhèn)的工業(yè)帶動著整個鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷完善和改進，鎮(zhèn)經(jīng)濟必定再上一個臺階，經(jīng)濟的發(fā)展帶動收入的增加， XX人均收入可望提高，但是可以預見，居民收 入增加同時儲蓄也在不斷的增加。 消費情況 A、容消費水平與 L消費水平相持平，生活用品及市場肉、菜類價格與 L同類物品在一個標準線上。 B、 新城區(qū) a. 1996開始，整個鎮(zhèn)的文化政治中心整體搬遷到新城 區(qū)內(nèi)，在政府搬遷的同時，原有居民跟隨一起搬入新城區(qū)，并且在新城區(qū)內(nèi)買地自建私人磚房，其中，磚房三層結(jié)構(gòu)占 50%，四層結(jié)構(gòu)占 30%，二層結(jié)構(gòu)占 20%。項目規(guī)定最高樓層只能建設(shè)四層，二年內(nèi)開工，若二年內(nèi)不能開工，可到鎮(zhèn)上繼辦手續(xù)延期開工。同時，隨著一些大型企業(yè)的入駐，住宅開發(fā)總量必將增加。 B、雒貿(mào)苑市場每個攤位收 2元 /天的市場管理費用，而市場 內(nèi)原有的 14 個水泥固定攤位主要用于飲食料，每月約 130 元的管理及租金費用， 晚上以夜宵經(jīng)營為主。 通過對 XX 貿(mào)易市場的調(diào)查可以看出， XX 貿(mào)易市場還不完善，除 XX 農(nóng)貿(mào)市場 外，缺少較具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場。 A、 XX 鎮(zhèn)正在一個起步的階段，百廢待興，鎮(zhèn)內(nèi)如文化小公園、影劇院等政府性的便民設(shè)類別 數(shù)量 租金 備注 單間鋪面（ 20㎡） 90 350元～ 400元 /月 肉類攤位以競標形式獲取租用的優(yōu)先權(quán) 兩層鋪面 30 500元～ 530元 /月 肉類固定攤位 220 1萬～ 2萬 /年 其他固定攤位 20元～ 50元 /月 散攤 市場管理費用： /天 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 14 頁 施都基本沒有，很多東西都只是在規(guī)劃當中，但 XX 的發(fā)展實力是我們看得見的， 這與政府的大力支持是分不開的，給投資者一個廣闊的發(fā)展空間。 C、在政府的大力支持與幫助下， XX經(jīng)濟得以快速的發(fā)展，眾多投資商均看好這難得的發(fā)展機會，紛紛來到 XX投資。 項目具有地段優(yōu)勢 項目所處地段車流量巨大，由高速公路進入鎮(zhèn)上的必經(jīng)此路，并且項目定在 LQ 江大橋旁，靠近碼頭，碼頭是 XX連接下游民眾的重要脈絡(luò) ，也是 XX經(jīng)濟對外交流的渠道，因此給項目中規(guī)劃的市場地理上的優(yōu)勢。 消費群體增加 鎮(zhèn)政府鼓勵投資，許多外來投資商把握這一機遇都來到 XX進行投資，同 時，多家企業(yè)紛紛落戶 XX開廠創(chuàng)業(yè)，加上 YY工業(yè)區(qū)的快速建設(shè)， XX工業(yè) 園與 YY工業(yè)區(qū)的對接，這些都將帶來一股強大的房地產(chǎn)消費群體。 第二部分 營銷篇 通過專業(yè)的市調(diào)人員對項目及項目各項情況進行 的深入細致的調(diào)查，以及我們整合各方面因素結(jié)合對市場調(diào)查的研究和分析，在符合市場規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定出以下適合 AA商貿(mào)城的營銷計劃。 （ 3）項目前景看好 XX 正面臨著一個全新的發(fā)展機遇，眾多企業(yè)、單位的遷入，大量人流的涌入，對于商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是一個巨大的機遇，所面臨的將是一個更為巨大的市場。 （ 2）目標客戶較為分散 本項目的目標客戶較為分散，主要集中于 XX鎮(zhèn) 、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鹿寨縣城及 L市，分散的客戶，不利于住處的傳播。 項目前期銷售規(guī)劃，努力使項目銷售開門紅，從而樹立項目名牌、企業(yè)品牌，提高企業(yè)知名度、美譽度。 內(nèi)部配套設(shè)施營建 小區(qū)內(nèi)部依規(guī)劃將建造一棟 2 層的綜合樓，一、二層分別經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場及工貿(mào)商場，同時我們建議開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)注重停車場所及路燈等公共設(shè)施的建設(shè)，以一個更為優(yōu)良的經(jīng)營環(huán)境來吸引商業(yè)業(yè)戶及購物人流。 （ 2）市場定位 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)論的分析，并針對當?shù)叵M者及產(chǎn)品自身特性，本項目定位為以開發(fā)銷售宅基地為主，以多層住宅為輔，在客戶心目中建立“ AA商貿(mào)城”極具商業(yè)價值，富含升值、投資潛力的鮮明形象，是一個有堅實開發(fā)商作保障，價位合理而潛力巨大的地產(chǎn)項目。 （ 3）口碑訴求 從各個方面來營造項目的良好口碑，例如廣告、銷售現(xiàn)場、展點等處。 心理戰(zhàn)術(shù) 從準確把握消費者心理出發(fā)，從消費者的各方面需求展開訴求，有效針對消費者以下心理： （ 1） 隨大流 （ 2） 攀比 （ 3） 渴望致富 （ 4） 信心缺失 有了對消費者心理的準確把握，在推廣中可 做到有的放矢，精確而迅速地打動消費者。銷售人員能力強、經(jīng)驗豐富，并熟悉市場，同時加強客戶追蹤、回訪，形成高度的營銷網(wǎng)。 培訓內(nèi)容： A、人員培訓模式 人員配備模式 人員配備以專案模式進行，由銷售經(jīng)理向業(yè)主負責，主持日常銷售工作，統(tǒng)轄銷售主管和二個業(yè)務(wù)小組。 開盤造勢 開盤當日，邀請嘉賓，以熱烈、喜慶活動營造氣氛： （ 1）歌舞 、模特表演； （ 2）娛樂、互動性活動，如家庭趣味競技等； （ 3）游園活動。 強銷期 從各個訴求點展開，依積累狀況及市場情況，針對項目主要目標消費群體，有側(cè)重地進行推廣。 形象區(qū)格 XX 當?shù)啬壳皟H有 BB商住小區(qū)一個競爭對手，該小區(qū)與我小區(qū)定位基本相同，均定位于銷售宅基地，該小區(qū)的賣點在于建一汽車站及花園，以此來凝聚人氣，該小區(qū)相對我項目來說，所處地段稍偏僻，我項目主唱地 段，并以此體現(xiàn)樓盤商業(yè)價值，建立起開發(fā)商實力雄厚，項目進展迅速的形象，給消費者以購買信心。 廣告 主標題： AA商貿(mào)城 —— 城市財富新坐標 AA商貿(mào)城 —— 財富滋生地 AA商貿(mào)城 —— 搖錢樹生長的地方 AA商貿(mào)城 —— 首席財富家園 AA商貿(mào)城 —— 地段決定財富 四、立體化市場推廣策略 廣告目標市場策略 針對項目的目標消費群，依據(jù)其不同的生活習慣及個性特點等，我們制定了不同的廣告訴求點和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標市場上更全面的傳遞廣告信息。這樣很容易在強銷期內(nèi)抓住每一個細分市場。 廣告心理策略 即針對消費者的購買心理，采取的廣告運動。 C、 想象空間： 廣告要引導消費者對本案產(chǎn)生想象，要能使消 費者看到廣告后有沖動感，使之產(chǎn)生買AA商貿(mào)城宅基地后有什么樣的情景的聯(lián)想