珠海市商品住宅市場分析公寓住宅(已修改)
2025-05-28 17:15 本頁面
【正文】 1 市場研究 珠海整體市場分析及原因 一、商品住宅成交量持續(xù)上升，空置房面積逐漸減少 自 2000 年開始，珠海市開始了對香洲區(qū)的 26 個城中村改造工程，隨著城中村項(xiàng)目的陸續(xù)推出市場，從 2001 年起珠海商品住宅供應(yīng)量逐漸增加。由于城中村項(xiàng)目定位大多在中低端，刺激了中檔消費(fèi)潛在需求量最大的工薪階層入市，商品住宅成交量亦呈逐年上升勢頭，從 01 年至今成交保持年增長率超過 10%的增長，中低端項(xiàng)目供求的增長反映體現(xiàn)了珠海住宅市場正從以高端物業(yè)為主流的外向型格局逐步向以中端細(xì)分市場為主導(dǎo)的內(nèi)需型市場轉(zhuǎn)變。 表 11 珠海市近年商 品住宅銷售量狀況表 單位：萬平方米 年份 2001 2002 2020 2020（ 16） 銷售量 同比增長 % % 12% % 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 至 2020 年 6 月，珠海市商品房整體空置面積已由 2001 年初的 160 萬平方米下降至不到 96 萬平方米。珠海市商品住宅是商品房的主體部分，占整個市場的 90%左右，由此亦可看出商品住宅空置面積已大幅下降。 總的來說，珠海市近年商品住宅市場的走勢上升原因主要有以下幾方面： 國民 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。珠海市國內(nèi)生產(chǎn)總值從 2000 年的 億元到 2020 年的 億元，一直保持 12%以上的增長速度， 2020 年更是達(dá)到%。國民經(jīng)濟(jì)的快速增長帶動了人們生活水平的上升， 2020 年珠海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 萬元，同比增長 %。 從發(fā)展趨勢來看，今后一兩年內(nèi)珠海社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的強(qiáng)有力支撐。 0100200300400500珠海市近年國內(nèi)生產(chǎn)總值表 （單位：億元）GDP 2000 2001 2002 2020 數(shù)據(jù)來源：珠海市歷年統(tǒng)計公報 政府及政策因素。從港珠澳大橋的逐漸提上議程到“ 9+2 泛珠三角”將珠海定位為珠三角西區(qū)域中心城市，無一不刺激著珠海 的樓市消費(fèi)。 以上提到，城中村改造項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是中端市場，而占人口比例最大的工薪階層的購房消費(fèi)上升無疑是住宅市場成交量上漲的最主要原因。 另外，受大市利好的刺激，很多購房者和投資者積極或提前入市，甚至出現(xiàn)了爭搶樓花的非理性購買行為，這也是住宅銷量上升的因素之一。 二、成交價格開始回升 綜觀 2020 上半年珠海市房地產(chǎn)市場，商品住宅的價格持續(xù)上漲無疑是樓市上升的最直接表現(xiàn)。 16 月份珠海市商品住宅平均成交價格 3343 元 /平方米，比2020 年年底上升 366 元。 珠海市近年商品住宅銷售均價走勢 ( 單位: 元/ 平方米)27002800290030003100320033003400銷售均價 3100 3128 2977 33432001年 2002年 2020年 2 0 0 4 年6 月 數(shù)據(jù)來源：珠海特區(qū)報 從整體上看，珠 海樓價的上升主要受以下幾點(diǎn)的影響： 2002 年及 2020 年兩年推出市場的主要是城中村項(xiàng)目，這不僅從整體上拖低了樓市的成交均價，而且市場供給過于單一化。從 2020 年開始，積蓄了兩年的中高端市場開始逐漸恢復(fù)，沉淀了兩年的購買力也在此時爆發(fā)出來，拉高了整體的市場價格。 隨著市場的逐漸成熟和人們居住標(biāo)準(zhǔn)的提高，商品住宅的質(zhì)量、設(shè)計及裝修標(biāo)準(zhǔn)都有了大幅度的提高，另外受建材價格上漲等剛性因素影響，商品住宅價格亦隨之上揚(yáng)。 海景盤市場現(xiàn)狀分析 本部分將主要選取與項(xiàng)目相關(guān)性較強(qiáng)的樓盤作分析對比，包括拱北、吉大、香洲 、唐家四個區(qū)各自較有代表性的樓盤，并將研究的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在的吉大區(qū)。 經(jīng)過篩選，本部分研究的項(xiàng)目有以下幾個： 吉大：君怡傲海居、海濱花園、龍洲灣、淺月灣、海灣御庭、海愉半島、宏海灣花園、景灣豪苑 香洲：揚(yáng)名海邑、金海灣花園、寧?；▓@、恒景花園 拱北：海灣雅苑 唐家：美麗灣 分段市場概況 拱北：區(qū)域內(nèi)商家聚集，配套成熟，生活便利。其海景盤開發(fā)時間較早，可望澳門景是其一大賣點(diǎn)所在。另外相對其他區(qū)域，其臨近澳門的地理位置對于吸納港澳買家更為有利。 香洲：區(qū)域內(nèi)人口密集，居住歷史較長，生活配套設(shè)施也較為齊全。另 外香洲是眾多的機(jī)關(guān)單位所在地，公務(wù)員較多。在海景物業(yè)方面雖有野貍島豐富其海景視覺，但由于區(qū)域內(nèi)歷為漁港，魚腥味亦較濃，限制了其海景物業(yè)的檔次，物業(yè)形態(tài)基本都是單體樓。 吉大：區(qū)域內(nèi)環(huán)境清幽，海岸線亦最長，加上擁有海濱泳場及眾多高星級酒店，休閑度假氣氛濃厚，為區(qū)域內(nèi)海景盤增勢不少，普遍檔次定位較高，早期的海濱花園就是珠海高檔海景盤的代表。 唐家：唐家是珠海住宅的新興市場，距離市中心較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)以社區(qū)盤為主，如海怡灣畔、旭日灣等，小區(qū)占地面積較大，一線海景單位并不多，以近郊環(huán)境為主要吸引點(diǎn)，加上其相對較低的價格 ，吸引了眾多度假型置業(yè)者。 供應(yīng)狀況分析 拱北： 1） 該區(qū)域物業(yè)形態(tài)以單體樓為主，規(guī)模在 10 萬平方米以下； 2） 現(xiàn)有海景盤全部已進(jìn)入尾貨清理階段，一手供應(yīng)量極少，以二手供應(yīng)為主，主要集中在海灣雅苑、日華花園、景灣閣等早期海景盤； 3） 在后續(xù)供應(yīng)方面，拱北海景物業(yè)相對較小，主要集中在藍(lán)岸地塊，該地塊呈狹長狀，迎海面長約 500 米，進(jìn)深約 3050 米，總占地面積約 萬平方米，以前是別墅用地并且已部分完工，近期有計劃將要炸掉重建高層住宅，但因開發(fā)商等原因遲遲未有動作，幾時動工尚未明確。 香洲： 1） 區(qū)域 內(nèi)海景盤物業(yè)類型以單體高層住宅為主，規(guī)模較?。灰?guī)模在 10 萬平方米以下； 2） 現(xiàn)有供應(yīng)方面，除老盤寧?；▓@和今年的新盤鑫北名苑尚余共約 80120套單位外，其他海景盤銷售已基本接近尾聲，以二手供應(yīng)為主； 3） 一手后續(xù)供應(yīng)現(xiàn)集中在野貍島附近兩個新盤，其中揚(yáng)名海邑正建至第二層，并已開始內(nèi)部認(rèn)購，星海灣仍處于打地基階段。 吉大： 1） 該區(qū)域海景盤普遍規(guī)模較大，如君怡花園、龍洲灣、海愉半島花園占地均在 5 萬平方米以上，總建筑面積在 10 萬平方米以上； 2） 該區(qū)一直是海景盤的主力供應(yīng)區(qū)域，現(xiàn)今海景盤的供給也最為多，主要分 布在九洲港附近，如海愉半島、宏海灣、龍洲灣、淺月灣等。但現(xiàn)存一線海景物業(yè)并不多，特別是本項(xiàng)目所處周邊更是鮮有供應(yīng)； 3） 在后續(xù)供應(yīng)方面，吉大區(qū)海景物業(yè)供應(yīng)較小 。 有一直升機(jī)場地塊占地面積大 約 45 萬平方米，屬一線海景地塊，據(jù)聞機(jī)場將要搬遷，有將地塊拍賣變?yōu)樽≌玫氐目赡?，但幾時搬遷仍是未知數(shù)。 產(chǎn)品素質(zhì)及價格水平 在產(chǎn)品素質(zhì)方面，我們主要選取了戶型、外立面、內(nèi)部裝修、配套、園林
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