【正文】 第二部分：龍崗區(qū)商品住宅市場狀況分析一、 總體部分第一節(jié)、 龍崗區(qū)概況：龍崗區(qū)總體概況 龍崗區(qū)行政區(qū)域示意圖概況龍崗區(qū)成立于93年1月1日，全區(qū)面積941平方公里，人口近80萬人。龍崗區(qū)以良好的自然環(huán)境，獨(dú)特的地理位置，豐富的土地資源三大優(yōu)勢構(gòu)成了其經(jīng)濟(jì)、城建和發(fā)展的總體規(guī)劃的基礎(chǔ)。 以國際性中轉(zhuǎn)大港——鹽田港為依托大力發(fā)展先進(jìn)工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，形成以大工業(yè)、大旅游業(yè)、大流通為支柱的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。深圳市政府確定龍崗區(qū)未來的發(fā)展方向，其目標(biāo)和超前性的宏偉規(guī)劃是力求在短期內(nèi)把龍崗區(qū)建成國際和國內(nèi)貨物集散中心、大工業(yè)基地和國際性海濱旅游中心。 未來的龍崗新區(qū)規(guī)劃分為四大功能組團(tuán)，以龍崗、坪地及龍崗中心城組成行政、文化、商業(yè)中心組團(tuán)，以坪山、坑梓組成的大工業(yè)組團(tuán)，以布吉、龍崗、平湖組成的大流通組團(tuán)，以葵涌、大鵬、南澳組成大旅游組團(tuán)。（請(qǐng)看示意圖）2）龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r, %；工業(yè)總產(chǎn)值（90年價(jià)），%；，%；，%；；，%；，%。21） 工業(yè)繼續(xù)保持增長的勢頭，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。以華為公司為代表的一批新落戶企業(yè)的投產(chǎn)，為全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)注入了新的動(dòng)力，其中華為公司今年新投產(chǎn)增加產(chǎn)值約18億元，確保了全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較高增長速度。22） 商品市場保持穩(wěn)定，商品房銷售勢頭旺盛。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和商品零售價(jià)格指數(shù)降幅逐步縮窄。房地產(chǎn)銷售依舊旺盛，，分別比去年全年增長8%%。全區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)量及供應(yīng)量居全市之首。23） 投資維持較高水平，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。投資總額依然位于各區(qū)的前列，有力地拉動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長。重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，中心城市政等工作也穩(wěn)步向前推進(jìn)，凱帝斯工業(yè)園首期12萬平方米用地正加緊建設(shè)。24） 招商引資取得新的成績，高新技術(shù)項(xiàng)目落戶取得重大突破。全區(qū)原有外商追加投資總額超過了1億港元。在7月份舉辦的香港經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上。在去年首屆中國高新技術(shù)成果交易會(huì)上，又簽訂了23個(gè)科技項(xiàng)目，涉及電子信息、新材料、新能源、生物工程等領(lǐng)域，使高新技術(shù)項(xiàng)目落戶龍崗取得了重大突破。25） 國企改革初見成效，資本經(jīng)營水平進(jìn)一步提高。區(qū)屬國有資本運(yùn)營取得較好成績，國有資產(chǎn)保值增值水平有了進(jìn)一步提高。新增貸款得到合理控制，區(qū)投資管理公司貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，資產(chǎn)平均負(fù)債率下降。26） 財(cái)政體制改革效果良好，金融部門積極支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全區(qū)金融運(yùn)行質(zhì)量良好，有效地支持了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。截止到99年底。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，金融系統(tǒng)自身也得到了長足的發(fā)展。27） 社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平進(jìn)一步提高。舉辦了客家文化藝術(shù)節(jié)等一大批高檔次文化活動(dòng)，豐富了人民群眾的業(yè)務(wù)生活。大力整治臟、亂、差環(huán)境，全區(qū)十鎮(zhèn)全部通過了省級(jí)衛(wèi)生鎮(zhèn)檢查驗(yàn)收。城鎮(zhèn)居民可支配收入有所增長，人民生活水平進(jìn)一步提高。28） 1999年經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)步增長的勢頭，主要得益于：第一近幾年陸續(xù)出臺(tái)的擴(kuò)大投資、擴(kuò)大出口的各項(xiàng)政策的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，財(cái)政、金融對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)民的支持作用進(jìn)一步增強(qiáng)。第二，%的增長。%，%，貢獻(xiàn)率高達(dá)65%。工業(yè)增長從根本上保證了全區(qū)GDP的增長。第三，加工貿(mào)易的形勢逐漸轉(zhuǎn)好。龍崗區(qū)對(duì)外貿(mào)易中加工貿(mào)易占有絕對(duì)比例，%，以后降幅逐月收窄，到10月份已基本與上年同期持平。第四，經(jīng)過亞洲金融危機(jī)后的積極調(diào)整各類企業(yè)和經(jīng)營者對(duì)國內(nèi)外環(huán)境變化的適應(yīng)能力增強(qiáng)，生產(chǎn)經(jīng)營秩序和產(chǎn)銷銜接水平有所提高。目前龍崗區(qū)發(fā)展中的不足主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一、是加工貿(mào)易出口形勢依然嚴(yán)峻。二、是傳統(tǒng)畜牧業(yè)產(chǎn)量嚴(yán)重下降。三、是旅游市場明顯不景氣。四、是依然存在相當(dāng)數(shù)量的老、邊、山貧困地區(qū)。3）龍崗區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)及政策取向2000年全區(qū)預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值778億元，增長13%；工業(yè)總產(chǎn)值（90年價(jià)）258億元，%；固定資產(chǎn)投資46億元，%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額38億元，%；出口5億美元，與上年持平；，與上年持平，年末人口100萬人，增長4%。31） 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 加大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)招商引資的力度。大力調(diào)整農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)推進(jìn)工廠化養(yǎng)殖、花卉種植等高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。加快以高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的步伐，提升全區(qū)制造業(yè)的水平。著力建立大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提高商貿(mào)服務(wù)檔次。房地產(chǎn)開發(fā)注重現(xiàn)代居住理念，以大社區(qū)的發(fā)展為特征，構(gòu)筑龍崗房地產(chǎn)發(fā)展的整體形象。加快旅游資源的合理、有效開發(fā)，提高旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總量，樹立旅游業(yè)在我區(qū)第三產(chǎn)業(yè)中應(yīng)有地位。32） 固定資產(chǎn)投資。一要加強(qiáng)投資的引導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理。資金投向堅(jiān)持向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)的技術(shù)發(fā)行城市基礎(chǔ)設(shè)施及促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的公益項(xiàng)目傾斜。加強(qiáng)對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)過程的協(xié)調(diào)，促進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)的順利推進(jìn)。二要拓寬投資運(yùn)作的方式。三要擴(kuò)大投資的資金來源。充分利用當(dāng)前寬松的金融部門的信貸比例。今年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目有：東部沿海高速公路的建設(shè)，重點(diǎn)在龍崗區(qū)境內(nèi)，預(yù)計(jì)投資約2億元；坪西公路進(jìn)入全面建設(shè)階段，兩河治理投資約2億元；平湖垃圾處理場投資約1億元；。33） 城市環(huán)境。一要繼續(xù)完善城市配置。二要塑造城市特征。三要整治城市環(huán)境。34） 加強(qiáng)社會(huì)事業(yè)35） 財(cái)源調(diào)配。一是豐富財(cái)力的來源。二是加強(qiáng)財(cái)源的管理。三是優(yōu)化財(cái)力的配置。36） 改革與探索。嘗試投融資方式改革，拓寬渠道籌措建設(shè)資金。積極探索加入世貿(mào)組織我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相應(yīng)策略。深入研究國家施行加工貿(mào)易分類管理對(duì)我區(qū)加工貿(mào)易的影響，尋求有效的措施。2龍崗中心城概況在龍崗區(qū)的房地產(chǎn)市場中，有兩大地產(chǎn)板塊頗為引人注目。首先是布吉板塊，其次是龍崗中心城板塊。布吉以其先天的優(yōu)越位置、完善的配套、旺盛的人氣已成為特區(qū)外房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊。而龍崗中心城則在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的規(guī)劃、完善的配套設(shè)施、優(yōu)美的環(huán)境、高水平的城市形象，正日漸成為特區(qū)外甚至是整個(gè)深圳市房地產(chǎn)市場的一顆新星。龍崗中心城作為深圳國際大都市的衛(wèi)星城，東臨港澳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南連深圳特區(qū)、香港，西接寶安區(qū)，北靠東莞、惠州，是龍崗政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融中心。龍崗中心城規(guī)劃面積32平方公里，規(guī)劃人口2530萬人，規(guī)劃人口9萬人。除平鹽鐵路、深汕、惠鹽高速公路穿區(qū)而過之外，投資10億元的龍崗到市區(qū)的快速通道正在修建，龍崗到深圳機(jī)場的高速公路已開通?？焖侔l(fā)展的鐵路、公路網(wǎng)建設(shè)和鹽田國際中轉(zhuǎn)港的建設(shè)，為整個(gè)龍崗區(qū)，特別是龍崗中心城的經(jīng)濟(jì)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在城市結(jié)構(gòu)方面，龍崗中心城分為東、西、南、北、中五個(gè)組團(tuán)：1） 東組團(tuán)為行政活動(dòng)中心：由區(qū)委、區(qū)政府辦公大樓及其各部分辦公場所和圖書館、展覽會(huì)議中心、影劇院、學(xué)校等文化設(shè)施以及國家公務(wù)員宿舍區(qū)、生動(dòng)區(qū)等組成。2） 南組團(tuán)主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；以高層辦公樓、公寓、賓館、酒家、金融機(jī)構(gòu)、購物中心、商業(yè)區(qū)等組成。3） 西、北組團(tuán)主要發(fā)展先進(jìn)的工業(yè)，以輕工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等為主。4） 中組團(tuán)由中央公園等游覽點(diǎn)組成。以上五個(gè)組團(tuán)的開發(fā)必將分期進(jìn)行。目前，東組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)已全面鋪開并形成一定規(guī)模，南組團(tuán)也初具規(guī)模。 五個(gè)團(tuán)級(jí)將分期進(jìn)行。目前東組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)已全面鋪開，南組團(tuán)已初具雛形。中心城還將興建大型商業(yè)購物中心廣場；廣播影視中心；體育運(yùn)動(dòng)中心；新聞博覽中心等。這樣宏大超前的高檔次規(guī)劃，無疑為中心城房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)開發(fā)提供了十分有利的契機(jī)，名級(jí)團(tuán)的房地產(chǎn)也將取得不可估量的升值。從居家安身的角度考慮，中心城也將是深圳升起的又一座伊甸園?，F(xiàn)建設(shè)成各種配套的服務(wù)設(shè)施，可謂一應(yīng)俱全應(yīng)有盡有，主要有以下六個(gè)方便： 文化教育：龍城中專、龍城中學(xué)、龍城二中、龍城小學(xué)、機(jī)關(guān)幼兒園等各類學(xué)校讓您的子女享受正規(guī)教育，幫您圓子女成龍成鳳的夢(mèng)想。特別是市重點(diǎn)龍城中學(xué)由名校長管理，高才升學(xué)率高，近幾年均有學(xué)生考入北大、清華等高等學(xué)府。 辦公居家: 區(qū)委區(qū)政府、區(qū)府各局等機(jī)構(gòu)設(shè)在中心城。 這為行政辦公、申報(bào)投資管理項(xiàng)目提供了意想不至的方便。有眾多經(jīng)名師精心設(shè)計(jì)的花園式生活小區(qū)，如碧湖花園、紫薇花園、城市花園紫羅蘭花園、天健花園、新鴻花園、鴻基花園、愛地花園等?；▓@內(nèi)既有巍然聳立的高級(jí)住宅樓，又有綠樹草地聯(lián)綴，環(huán)境優(yōu)雅，閑靜舒適。一般設(shè)置游泳場、網(wǎng)球場、康體中心、幼兒園、商場、菜市、停車場等，還有高素質(zhì)高水準(zhǔn)物業(yè)管理隊(duì)伍全天24小時(shí)保安與管理，讓您住得放心，玩得開心。 金融證券：工行、農(nóng)行、中行、建行、招商銀行、證券交易中心、保險(xiǎn) 公司、信用社等機(jī)構(gòu)齊備。醫(yī)療衛(wèi)生。除建有龍崗區(qū)第二人 民醫(yī)院、龍崗中心醫(yī)院、婦幼保健等大中型醫(yī)院外，每個(gè)花 園式的生活小區(qū)也都配有診所，讓居戶的疼痛都能得到及時(shí) 有效的消除。第二節(jié)、 龍崗?fù)恋毓┙o狀況在土地利用方面，《次區(qū)域規(guī)劃》制定了明確的土地綜合利用目標(biāo)和方向，并就各類用地劃定了明確的范圍并制定了相應(yīng)的控制和保護(hù)策略。在城市建設(shè)用地方面，《次區(qū)域規(guī)劃》制定了龍崗次區(qū)域城市建設(shè)用地的控制規(guī)模，并以整治已推未建土地為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。并就各功能類別用地分別提出了控制標(biāo)準(zhǔn)、布局原則和配置模式。龍崗次區(qū)域城市建設(shè)用地平衡表（2010年）序號(hào)用地代碼用地名稱面積（hm2）占城市建設(shè)用地比例（%）人均用地（m2/人）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃1R居住用地32924256342639342C商業(yè)性公共設(shè)施用地25845133343G/IC政府/團(tuán)體/社區(qū)用地5631586610124M工業(yè)用地334135303522285W倉儲(chǔ)用地888875176T對(duì)外交通用地30411313797S道路廣場用地909