【正文】 中央空調(diào)（水冷型）智能型熱水供應(yīng)器老年居室和太太書房地下家庭影視娛樂廳SPA——建材門窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè)。代表樓盤：佘山銀湖別墅/云頂別墅/虹橋高爾夫/——聯(lián)體別墅主要分布區(qū)域：莘莊周邊主力總價范圍：70—80萬元主力面積范圍：250平米左右單價：3000—4000元/平米行情：是上海別墅市場的主角市場偏好：車程在45分鐘以內(nèi)。1998年以后中低檔內(nèi)銷別墅開發(fā)呈現(xiàn)出供過于求的趨勢，隨即中高檔產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤別莊等。典型樓盤解析淺水灣花園1）基本資料地理位置：莘松路999弄，西臨場東路發(fā)展商：上海新世界正潤置業(yè)有限公司代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢有限公司建筑設(shè)計：華東建筑設(shè)計研究院景觀設(shè)計：美國JY建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所占地面積：300畝容積率：綠化率：65%建筑風(fēng)格：新古典建筑風(fēng)格住宅單位：一期為獨立別墅，計104幢；二期為聯(lián)體別墅，計29幢108戶。小區(qū)內(nèi)建筑走勢西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動靜結(jié)合。 交付日期 2002年12月 中國最大的資料庫下載6）淺析淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運行良好，有以下幾點值得我們關(guān)注： ◆ 提倡“新橋高級生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢并未 很好的加以利用。 ◆ 價格中包含附加值較多，如贈送進口熱水器、家用中央空調(diào)、遙控車庫門，品牌家用水處理機等等多款家居必備品；且暗含了相當部分花園面積的售價，從其銷售情況來看，目標消費群對此種價格調(diào)控手段接受程度較高。2000年之后，特別是2001年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，其別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場的強烈反響，需求大幅拉動。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售65%以上的業(yè)績。99年中，櫻園在區(qū)域內(nèi)首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場的聯(lián)體別墅熱潮。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。當前區(qū)域熱點主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長堤別墅等別墅的登場亮相該地區(qū)新一輪市場競爭態(tài)勢已經(jīng)形成。典型樓盤解析西郊景園/國際華城佘山地區(qū)基本情況別墅市場在近兩年內(nèi)的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。月 云頂別墅規(guī)劃示意圖2）交通情況10分鐘車程至虹橋機場，經(jīng)滬青平公路、延安路高架中心30分鐘可達市中心人民廣場。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為358m2528m2 花園面積在500900m2之間主力戶型 主力戶型面積為420 m2左右5）銷售情況銷售價格總價：200350萬元/幢花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約75%。3）內(nèi)部規(guī)劃7000畝的完整規(guī)劃，1000畝一次定型，而一期420畝的占地僅規(guī)劃了130幢別墅，80%的空間為景觀環(huán)境設(shè)計用地，體現(xiàn)了開發(fā)商的大手筆。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為296m2485m2 花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價格單價：800010000萬元/m2花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%。 ◆ 房型 房型設(shè)計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，而家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。該區(qū)域的另一大特點是多以租賃為主，需求結(jié)構(gòu)主要為港澳臺人士和外商組成。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量等要求極高，單棟價格基本在２００萬元以上，個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。m2嘉苑別墅規(guī)劃總平圖2）內(nèi)部規(guī)劃整個小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成3個組團，其大面積的私家花園替代了組團綠化。轄區(qū)內(nèi)還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學(xué)工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。海灣旅游區(qū)首期將開發(fā)海濱廣場、海濱浴場、垂釣中心、國防教育基地、海防俱樂部、有海鮮一條街等三十多項景點，目前已有部分完工。政策及規(guī)劃的前景看好隨著奉賢基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，奉浦大橋、大亭公路、大葉公路、莘奉公路等九縱六橫的公路網(wǎng)絡(luò)的形成以及莘奉金公路的通車（預(yù)計今年年底建成），便捷的交通與相對較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢將進一步凸顯。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費。樓盤質(zhì)素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈區(qū)域內(nèi)當前有不少樓盤處于銷售進程：如海灣世紀佳園、海上皇宮（金海灣）、海灣頤和花園以及新近公開的棕櫚灘但由于目前僅為預(yù)定階段，其高達620010000元/m2售價能否為目標客戶群所接受尚是未知數(shù)。區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善 當前區(qū)域的市政配套主要依托于東面的奉新鎮(zhèn)，大型超市以及酒店、高檔娛樂場所等配套設(shè)施較為欠缺。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成.地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃主要的交通主干道A． 南北干道：莘奉公路莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接?xùn)|西要道南奉公路。主要的公共交通及其路線梅耙線、梅衛(wèi)線項目對外交通狀況項目對外水、陸、空交通均較為便利。上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，占地達200多畝，現(xiàn)有校舍面積7萬多平方米，設(shè)30個本科專業(yè)，教職工近500人。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。地塊SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，市場前景看好；◆ 獨特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成市場區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項目內(nèi)部的一大景觀。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。第三部分 項目定位分析說明項目定位是依據(jù)市場調(diào)研分析，結(jié)合地塊實際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報等敏感因素?！?針對部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購房視線轉(zhuǎn)移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。二、主力客戶群定位根據(jù)項目的市場定位，本項目之主要客戶群應(yīng)包括： 主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購樓類型私營企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。實用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置。比例：10％。三、項目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項目的市場定位，提出我們對本項目規(guī)劃設(shè)計上的一些傾向性建議，以供參考。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長的“指狀綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。6）環(huán)藝設(shè)計細部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。43 /