【正文】 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 【歷史】 壽陽(yáng)，春秋為晉馬首邑，漢為榆次縣東境。隋開(kāi)皇十年復(fù)置，改名受陽(yáng)。 【地理地貌】 壽陽(yáng)縣境內(nèi)四面環(huán)山，中間丘陵起伏，溝壑縱橫，是山間盆地。此外還有向陽(yáng)河，屬海河水系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。林區(qū)以雙風(fēng)山、罕山、牙山為主，僅罕山、方山兩個(gè)林區(qū)面積就達(dá) 30 萬(wàn)畝，樹(shù)種以松、楊、樺、柳、槐為主。工業(yè)有煤炭、鋼鐵、化工、電力、機(jī)器制造、紡織、食品、維修、建筑器材等。境內(nèi)大部鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部分村莊可通行汽車(chē)，交通尚稱方便。 【名優(yōu)特產(chǎn)】 壽陽(yáng)羊?yàn)樯轿魇?yōu)良綿羊品種之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在表示對(duì)現(xiàn)有住宅不滿意方面排在前五位的依次是： 物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境 、戶型、居住地點(diǎn)、居住面積。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。依自身經(jīng)濟(jì)條件， 70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲太快，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，不可能再漲。 購(gòu)買(mǎi)偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性） A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析 購(gòu)房者最可能購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)平均值范圍在 1000元 /㎡ 1200元 /㎡之間，買(mǎi) 房者的最高承受能力均值在 1400元 /㎡，據(jù)此分析， 壽陽(yáng)縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 居民對(duì)房?jī)r(jià)的主要承受能力約為 1000元 /㎡ — 1200元 /㎡之間，作為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在 12001300元 /㎡之間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 頻率 百分比 需求 2室 96 3室 107 4室 7 總計(jì) 210 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中， 52%的人希望在 1520平方米， %的人希望在 20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購(gòu)房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)予以考慮。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 衛(wèi)生間需求 頻率 百分比 需求 1 96 2 114 總計(jì) 210 D\樓型需求分析 在人們對(duì)期望樓型的選擇上，選擇多層的占 %，其次是小高層為 %，別墅占 %，高層僅占 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。從廳室面積需求，充分說(shuō)明 購(gòu)房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求。 頻率 百分比 月供 500800元 122 8001000元 56 10001200元 21 1200元以上 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 總計(jì) 210 小結(jié)：由月供 償還能力分析得出，受經(jīng)濟(jì)能力所限，客戶償還能力較低，人們心理上不愿背負(fù)過(guò)多的貸款額度，對(duì)償還能力沒(méi)有信心，對(duì)貸款所付利息非常在意，這與當(dāng)?shù)厝藗冑J款購(gòu)房觀念落后相符合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。兩口之家選一衛(wèi)多于二衛(wèi)，二衛(wèi)、二陽(yáng)比例加大，老人多喜歡臥室全部南向陽(yáng)面，廳可以陰面；年輕人希望臥室可以有一間向陰，但廳一定要南向采光。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)按工程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分期和不同層面需求合理劃分組團(tuán)、安排戶型和室內(nèi)功能分區(qū)及面積。戶型選擇集中在兩室一廳一衛(wèi)，兩室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳一衛(wèi)。通過(guò)單樣本檢驗(yàn)，置信度在 90%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。受收入所限，對(duì)住房消費(fèi)態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無(wú)住宅投資能力。在大環(huán)境的影響下， 壽陽(yáng) 近年來(lái)，特別是在近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到相對(duì)快速的發(fā)展，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①城東項(xiàng)目的周邊環(huán)境，在壽陽(yáng)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其不遠(yuǎn)離市中心，購(gòu)物生活條件便利，并且占據(jù)了便利的交通環(huán)境； ②城東區(qū)域在周邊丹鳳公園的修建下，可作為壽陽(yáng)企事業(yè)單位人員理想的生活基地； ③新陽(yáng)上城占地近百畝，規(guī)模適中，是置業(yè)的理想地方。 ②項(xiàng)目作為首家綠色生態(tài)住宅縣級(jí)示范項(xiàng)目，作為政績(jī)工程勢(shì)必得到政府的充分支持。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新 速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）本項(xiàng)目一期銷售積累了為數(shù)不少的由于購(gòu)買(mǎi)力稍低和缺少合適樓層的準(zhǔn)客戶以及通過(guò)市調(diào)發(fā)掘的大量小戶型的潛在客戶，這部分客戶資源有利于項(xiàng)目小二期通過(guò)提供合適產(chǎn)品占領(lǐng)市場(chǎng)，這也是項(xiàng)目小二期的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是 中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善。 C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購(gòu)房者 私企成功人士 高級(jí)管理層 政府事業(yè)單位高層 這一人群年齡多在 45 歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次獲多次置業(yè)。但壽陽(yáng)縣這一人群現(xiàn)所占比例較少。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)預(yù)算： 項(xiàng)目占地： 11339 ㎡ 容積率： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綠地率： 35% 建筑面積： 17009 ㎡ 土地成本： 340 萬(wàn)（ 20 萬(wàn) /畝，小二期 17 畝） 建筑成本：總計(jì) 萬(wàn)元，（住宅 550 元 /㎡） 稅費(fèi)： 117 萬(wàn) 營(yíng)銷費(fèi)用： 100 萬(wàn) 其它費(fèi)用： 150 萬(wàn)（包含三通一平費(fèi)、供熱費(fèi)用、室外工程費(fèi)、供電費(fèi)用等） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 80 萬(wàn) 資金總投入： 萬(wàn) 住宅得房成本價(jià)： 1013 元 /㎡ 銷售均價(jià)：住宅： 1250 元 /㎡ 銷售總額： 2126 萬(wàn)元 銷售完成： 100% 銷售利潤(rùn)： 萬(wàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五部分：項(xiàng)目大二期可行性分析 研究目的 項(xiàng)目可行性 研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)壽陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。 ◆人均儲(chǔ)蓄存款 萬(wàn)元，戶均月收入 2350 元 ◆人均居住面積 平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化剛剛起步，居民購(gòu)房欲望較強(qiáng)，但支付能力一般。 隨著壽陽(yáng)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展， 目前， 壽陽(yáng)住宅市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái) 典型的 “梯度消費(fèi)階段 ”那就是 “以小換大 ”、 “以舊換新 ”，這種消費(fèi)在空間上的反應(yīng) 勢(shì)必會(huì) 為開(kāi)發(fā)商提供新的機(jī)遇。目前， 壽陽(yáng) 住房消費(fèi)上的主導(dǎo)觀念是住房越大越好，盲目求大的結(jié)果造成了供需之間的暫時(shí)失衡，住房結(jié)構(gòu)的不盡合理，表現(xiàn)在中小套型的住房比例偏小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從 壽陽(yáng) 家庭收入結(jié)構(gòu)及住房消費(fèi)水平看，屬于高收入的家庭大致占家庭總數(shù)的 5%左右，大都住 類似于 別墅 的自建房或選擇周邊大城市購(gòu)房 ， 且擁 有私家車(chē)，由于這部分家庭的住房消費(fèi)比較旺盛，住房面積的需求量比一般收入的家庭要高出近一倍，即占住房總需求量的 10%以上，住房面積大致為 200 平方米。最低收入家庭占 5%左右，住房消費(fèi)所占比例相對(duì)要低一些。 ◆ 近一兩年有購(gòu)買(mǎi)商品房意向的家庭。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。如果以壽陽(yáng)縣區(qū) 1 萬(wàn)個(gè)家庭計(jì)算，哪么，項(xiàng)目大二期的市場(chǎng)容量為： 符合 1 和 2 者為 1 萬(wàn) 17％ ％＝ 921 個(gè)家庭 符合 1 和 3 者為 1 萬(wàn) 17％ ％＝ 518 個(gè)家庭 符合上述三個(gè)條件者則為 1 萬(wàn) 17％ ％ ％＝ 446 個(gè)家庭 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為 則項(xiàng)目大二期的市場(chǎng)容量為 446 ＝ 401 個(gè)家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目大二期的開(kāi)發(fā)至少需要 1000 個(gè)家庭入住，因此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。