【正文】 ※戶型分析： 二房二廳 三房 四房二廳 復(fù)式 面積 — ㎡ ㎡ — 280 ㎡ 吉祥花園戶型設(shè)計(jì)多樣齊全，面積從 94m2－ 280m2，滿足不同人士需求。沿燕南路是沿街商鋪及會所，南區(qū)設(shè) 平方米半地下停車庫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 價格低、地段好，離鄭東新區(qū) CBD 商務(wù)區(qū)只有一路之隔，升值潛力大； 劣勢： 項(xiàng)目周邊為都市村莊（黑朱莊），周邊環(huán)境雜亂，居住人員素質(zhì)較低；小區(qū)規(guī)模小，區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境差、配套設(shè)施少等；戶型相對較大，總價較高；離 107 國道較近，車流量較大，有噪音及灰塵污染。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※價格情況 多層均價為 2600元 /㎡ ，小高層價格未 定，現(xiàn)場銷售人員預(yù)計(jì)為 3500 元 /㎡ ； ※戶型情況 多層主力房型為三房兩廳兩衛(wèi)，占總開發(fā)量的一半以上，面積為 130 ㎡左右；兩房及四房為輔，具體面積未正式公開。 項(xiàng)目規(guī)劃 17 棟住宅，總戶數(shù)為 1000 戶 (其中小高層 240 戶 )。該項(xiàng)目總占地面積為 512 畝（ 萬㎡），總建筑面積達(dá) 108 萬㎡，小區(qū)的容積率為 ，綠化率達(dá) 43%以上，北臨金水路將留出 60 余畝大型水景花園。 目前已售 14 套，計(jì) 2063 ㎡ ，剩余 516 套，計(jì) 76359㎡ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最低成交單價達(dá) 3200 元 /㎡。 海上最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小區(qū)總占地面積 80 畝（含 1520 畝商務(wù)酒店），總建筑面積達(dá) 9 萬 ㎡ ，總戶數(shù)約為 600 戶左右，由多層和小高層組成，一期多層已入住，現(xiàn)開發(fā)的二期香濱桂府 （小高層）總建筑面積約為 5 萬 ㎡ 共 330 戶， 04 年 5 月交房入住 。 1— 3 層的底商配套，極大的豐富業(yè)主生活。地段好，商務(wù)與高檔住宅聚集區(qū)，緊鄰鄭東新區(qū)，投資升值潛力大。 ※銷售分析： 該項(xiàng)目以大量小戶型入市與周邊樓盤形成差異化， 一套 38 ㎡ 的小戶型總價在 13 萬元左右，商家的目的在于對該區(qū)域投資升值潛力的挖掘，購買者也多看好投資前景，但高總價的小戶型銷售還是不甚樂觀。 ※交通狀況： 項(xiàng)目東鄰 107 立交橋，出入市區(qū)交通便利，門前為未來大道，與金水路貫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但其新穎的創(chuàng)意和產(chǎn)品設(shè) 計(jì)，征服了眾多的購房者，目前項(xiàng)目已完成 100％銷售工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該項(xiàng)目東臨 107 國道，噪音影響較為嚴(yán)重，南臨近鄭汴路建材市場，人流車流量大，流動人口多，整體外部環(huán)境差。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù) 鄭東新區(qū)的遠(yuǎn)景總體發(fā)展概念 規(guī)劃， 鄭東新區(qū)西起 107 國道，東至京珠 高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場快速路。 醫(yī)院：河南省中醫(yī)院，河南中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等； 診所：強(qiáng)中診所和鄭州美信醫(yī)院等； 藥房：長遠(yuǎn)大藥房和仟 禧堂藥店等。據(jù)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，鄭州中區(qū)、北區(qū)和東區(qū)的房地產(chǎn)市場置業(yè)人士有近 75%以上的人來自于金水區(qū)，其中有公務(wù)員或公務(wù)員背景的置業(yè)人數(shù)占 50%左右，其余的多為經(jīng)商人士（含企業(yè)老板和小私營業(yè)主 等）、外地市的企業(yè)老板和政府官員等。同時金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線（如 107 國道、經(jīng)三路、花園路和人民路等 ），交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，鄭州東站就坐落在金水東路與 107 國道交匯處（項(xiàng)目的東面），來往各地極其便利；從金水路可直接到達(dá)鄭州市二大商圈 —— 紫金山商圈和二七中心商圈僅需10 分鐘；從金水路到火車站，時間僅為 15 分鐘左右；而從金水路（項(xiàng)目所在地）到達(dá)機(jī)場則只需 30 分鐘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。金水灣等。 鄭州是河南的省會，而本區(qū)域的金水區(qū)又稱之為（金水路兩側(cè)）行政區(qū)，區(qū)內(nèi)分布著（主要為金水路和緯四路兩側(cè)）河南省各級行政機(jī)構(gòu)，如省委、省政府、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目資本金比例提高 4 月 30 日，國家發(fā)展和改革委員會部署了清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目工作，其中多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)，特別是土地市場。 3. 土地協(xié)議出讓終結(jié) 自 2002 年 7 月 1 日起《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施，規(guī)定除原劃撥土地使用權(quán)人不改變原土地用途申請補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨市場與政策雙重挑戰(zhàn)，開發(fā)規(guī)模、土地、信貸、銷售等門檻均相應(yīng) 提高，市場環(huán)境愈加規(guī)范，在資金、信譽(yù)、人才等綜合實(shí)力的較量與考驗(yàn)中，許多中小企業(yè)將面臨生存危機(jī)，這同時也為不少大企業(yè)提供了商機(jī)和活力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 據(jù)了解，根據(jù)建設(shè)小康社會的目標(biāo)和加快城市化進(jìn)程的要求，政府設(shè)想今后5 年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到 33%， 全省 則每年將新增城鎮(zhèn)人口 130 萬左右，按照人均住房建筑面積 23 平方米的目標(biāo)，在今后 5 年，僅城鎮(zhèn)新增人口就有 億平方米的住房需求，如果加上居民改善住房條件和舊城改造等因素， 全省 每年住宅的需求將有 4000 多萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。尤其是 2020年銷售增長達(dá) 40%以上，供銷結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理。 寫字樓均價（元 /M2） 3235 3023 3177 3492 與上年度相比升降幅度 — ％ +％ +％ 2020 年一季度，鄭州市房地產(chǎn)的銷售均價為 2600 元 /平方米，其中多層均價為 2100 元 /平方米，高層均價為 3216 元 /平方米，別墅均價為 4129 元 /平方米。 商品房銷售價格方面，近三年鄭州市商品房平均價格波動不大，走勢平穩(wěn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 河南 在 有意識地打造組合型城市。因?yàn)檩^單個城市相比，團(tuán)隊(duì)的輻射競爭力將大大加強(qiáng)，影響的地域和市場也將更加廣闊。２００５年，鄭州市建成區(qū)面積擴(kuò)大到２００平方公里，全市城鎮(zhèn)化水平為４５％左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 以國際競標(biāo)方式完成 的 這個 鄭州 規(guī)劃史上大規(guī)劃從此拉開了鄭州市高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理和高水平經(jīng)營城市的序幕 。 通過簡要對比分析，可以看出鄭州市四年來保持了持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng)，人民生活水平日益提高，經(jīng)濟(jì)總量在全國省會城市中位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。積極貫徹中央宏觀調(diào)控政策，對在建、擬建項(xiàng)目進(jìn)行了全面清理。重點(diǎn)技改項(xiàng)目投資突破百億，技改投入連續(xù) 3 年實(shí)現(xiàn)翻番。其中，鄭州被排在第二級的第三位。 鄭州商品發(fā)展源遠(yuǎn)流長?？偯娣e 平方公里。自古 “ 得中原者得天下 ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 興亞國際公寓項(xiàng)目市場調(diào)研報告 目 錄： 第一篇 鄭州概況 第一章 鄭州簡介 第二章 鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 第三章 城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢 第二篇 鄭州房地產(chǎn)整體市場概述 第一章 2002 年鄭州房地產(chǎn)回顧 第二章 2020 年鄭州房地產(chǎn)市場分析 第三章 2020 年鄭州房地產(chǎn)政策分析 第三篇 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第一章 區(qū)域劃分 第二章 區(qū)域市場分析 第三章 項(xiàng)目片區(qū)市場分析 第四章 項(xiàng)目區(qū)域在售樓盤及競爭對手分析 第五章 項(xiàng)目區(qū)域暢銷與滯銷分 析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在漫漫歷史長河中，河南在中國的政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、文化上始終占有重要 地位，中國七大古都中河南就占其三。市區(qū)面積 平方公里，中心建成區(qū) 平方公里?，F(xiàn)有批零貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 12 萬個，商品交易市場 330 個。 鄭州城市定位 —— 國家區(qū)域商貿(mào)中心城市和具有中原特色的歷史文化旅游名城 第二章 鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 一、 2020 年鄭州國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 1375 億元，增長 ％，是亞洲金融危機(jī)以來增速最高的一年，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 2350 美元。全年新增電力裝機(jī)容量 萬千瓦、鋁加工能力 20 萬噸、卷煙 萬大箱?？朔焕蛩赜绊?，全社會固定資產(chǎn)投資完成 650 億元，增長 30％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)鄭州市總體規(guī)劃，遠(yuǎn)期鄭州市的建成區(qū)面積將達(dá)到５００平方公里，而其所需要的城市腹地面積將會在這個基礎(chǔ)上擴(kuò)大５至６倍，換句話說，未來鄭州市的總 體規(guī)劃中鄭州市區(qū)面積可達(dá)到３０００平方公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。二、加快包括洛陽、開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山等城市在內(nèi)的中原城市群發(fā)展步伐，形成一個環(huán)鄭州的、 崛起的中原腹地城市群。 城市新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、城市的 “ 再造運(yùn)動 ” ，都將給城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，但是有些 問題我們必須面對。鄭州作為核心城市，在大力發(fā)展鄭東新區(qū)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，使鄭州成為現(xiàn)代制造業(yè)基地、農(nóng)業(yè)示范園區(qū)和全國性的商貿(mào)物流中心，把鄭州真正建設(shè)成為國家級區(qū)域性中心城市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2020 年住宅類均價 2297 元 /平方米，較上年上漲了 ％。 隨著市政府北移東擴(kuò)的方針的確定和實(shí)施，鄭州良好的發(fā)展機(jī)會吸引了大批全國知名的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如：浙江綠城、上海綠地、天津順馳、浙江中義等的進(jìn)駐，鄭州房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，競爭空前激烈。 （ 2） 2020 年 1 季度銷售增長情況 據(jù)鄭州市房地產(chǎn)交易中心最新資料統(tǒng)計(jì)，今年一季度共銷售商品房 9624 套，同比上漲 ％，銷售面積 萬平米，同比上漲 ％，均價 2359 元 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。正因?yàn)槿绱耍覀冋J(rèn)為作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)將大有作為。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)重組兼并、資源整合的步伐將更快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 月 28 日，國務(wù)院下發(fā)了土地新政 ——《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，在《決定》出臺之后，中央又接連出了兩部法規(guī)，《土地利用年度計(jì)劃 管理辦法》修訂版，《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》，此次出臺的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。與此同時，國家決定將適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，提高地產(chǎn)開發(fā)的門檻。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、東區(qū)以高層、高檔次住宅樓盤開發(fā)為主，高層高 端市場 已 近飽和狀態(tài) 本區(qū)域主要集中在高檔次的樓盤開發(fā)為主，且大部分住宅以高層為主，輔以適量的多層，如建業(yè)城市花園、 錦江國際花園、 新鑫花園、長城康橋花園、 仟禧最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。交通路線主要以金水路為主， 設(shè)有 2 2 3 75 87 和 209 等十多條市內(nèi)公交線路。 項(xiàng)目周邊配套 1）周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況 項(xiàng)目所在的金水東路嚴(yán)重缺乏大型或高檔次的商業(yè)配套，現(xiàn)有的商業(yè)配套分布凌亂，規(guī)模小、檔次低，如小商店、超市等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新區(qū)總體規(guī)劃面積約 150 平方公里，近期建設(shè) 45 平方公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前推出的是二期，為 3 棟 12 層的小高層，共 13 個單元， 272