大連寫字樓市場調(diào)研報告商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 00 15 1997 6 寶嘉大廈 純寫字間 租售并舉 24300 70% 12500 18 2020 7 上鼎大廈 商住兩用 租售并舉 34963 85% 6500 11 1997 8 報業(yè)大廈 純寫字間 租售并舉 43112 90% 8200 12 1997 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 9 頁 上表中的數(shù)據(jù)印證了， 大連市寫字間市場目前的租售情況總體比較樂觀，寫字間的行情與其自身的素質(zhì)有直接的關(guān)系，越是高檔的寫字間其租售相對順暢，而素質(zhì)較低的乙級寫字間，其生存越來越難。這在其他區(qū)域的辦公項目中是沒有的。 具體來說，人民路的高檔寫字間在客群上以大型企業(yè)、外資企業(yè)辦事處為主，這類公司在辦公間的使用上一般采取租賃方式，而且相關(guān)費 用支出上一般需向上級或總部提出申請，更為重要的是，相對于辦公支出，這類公司更為注重企業(yè)形象、行業(yè)氛圍等方面的情況，因此盡管投資型公寓在營銷方式、價格水平、優(yōu)惠政策等方面都較有吸引力，但不會對這類公司產(chǎn)生什么影響，換言之，投資型公寓所針對的客戶群體與高檔寫字間所針對的客戶群體是不同的。在與這些舊項目的招商負責(zé)人的交談中了解到，這類大廈由于入市時間較早，在硬件水平上嚴重落后于新項目，并且這種落后很難從實際中改變，各大廈目前都試圖在軟件服務(wù)、營銷策略、優(yōu)惠政策等方面入手，意圖縮小與新項目之間的差距。以下就中山廣場 — 希望廣場沿線寫字間的特點加以綜述： ? 傳統(tǒng)面貌有所“突破” 以往中山廣場 — 希望廣場沿線遍布的寫字間多以 2000 年以前的項目為主，項目的外部建筑品質(zhì)和內(nèi)部硬件都相對落后，相比于三八廣場區(qū)域的寫字間較差，更無法于人民路寫字間相媲美，這使得該區(qū)域一直以來比較沉悶，租售情況不上不下。寶嘉大廈從開盤起就一直運作與大客戶簽訂整層租售的協(xié)議；而天安國際大廈也一直在吸引世界 500 強企業(yè)入駐，并標明拒不接受保險、旅游 等行業(yè)企業(yè)入駐。不難預(yù)料，這一區(qū)域未來寫字間的整體實力會有大幅度的提高，尤其是希望大廈項目，已在 06 年上半年重新啟動，其質(zhì)素可與森茂大廈相媲美，屆時大連市將會出現(xiàn)高級別的寫字間產(chǎn)品。探究其中原因不外乎幾個方面：首先是房地產(chǎn)市場進入細分時代，需要有不同的建筑形態(tài)來支撐整個市場的良性發(fā)展；其次是該區(qū)域得天 獨厚的地理位置和經(jīng)濟發(fā)展水平要求區(qū)域的配套趨向健全，在建設(shè)東北亞物流航運中心的大規(guī)劃下，位于大連港附近的商業(yè)繁華地帶變得寸土寸金，許多投資機構(gòu)和商務(wù)公司都在此安家。前者以“ 5A 級寫字樓”為宣傳賣點，經(jīng)過深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其內(nèi)部軟硬件配套設(shè)計突出“精細”，可以看出開發(fā)商投入了很大的精力。針對三八廣場區(qū)域缺少純商務(wù)寫 字樓的情況，新入市項目普遍提高了自身的產(chǎn)品品質(zhì)。從項目的客群構(gòu)成來看，新入市的項目沿襲了物流、貨運、貿(mào)易等主導(dǎo)行業(yè)，使三八廣場區(qū)域的辦公行業(yè)特征愈發(fā)明顯。 ? 未來競爭趨向激烈 從該區(qū)域的未來發(fā)展情況來看，有多個停滯項目將逐步重新啟動。從調(diào)研中了解到，對于傳統(tǒng)入市較早的寫字間，其主要的客戶群還是這類中小型企業(yè)，并且相對穩(wěn)定，一是該區(qū)域的區(qū)域形象較好，另一方面該區(qū)域?qū)懽珠g的租金也比較合理，可供接受能力較強。而隨著今年底至明年新項目的入市，市場競爭可能會有所加劇，寫字間項目的市場劃分會有所變化，舊項目要想占據(jù)一席之地可能會更難。在現(xiàn)有項目中，以 2000 年為界，新老項目大概比例為 1： 1。 ? 受投資型產(chǎn)品影響不大 今年，鮮有新入市的純寫字間項目，而商住兩用的投資型公寓卻為數(shù)不少，尤其以距離人民路區(qū)域最近的三八廣場區(qū)域較多，并且這類商住公寓的品質(zhì)檔次也較高，營銷方式比較靈活，客戶可選擇購買或租賃。 ? 客群分布呈現(xiàn)“地理規(guī)則” 人民路區(qū)域的客群特點早已形成，以貿(mào)易、貨運、金融、咨詢?yōu)橹饕涡袠I(yè)。 序號 名 稱 功能定位 營銷模式
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