【正文】 0人的中、小型會議廳200在2002年10月入伙，但辦公氛圍不好交通設(shè)施：一般服務(wù)性設(shè)施：一般商業(yè)、辦公氛圍：一般興業(yè)銀行大廈無會所商務(wù)秘書、代定各種票務(wù)、報紙、雜志、郵政快遞無會議中心215戴德梁行顧問10元/平方米包括空調(diào)管理費交通設(shè)施：較好服務(wù)性設(shè)施：差商業(yè)、辦公氛圍：一般財富廣場架空層會所翻譯、速遞、律師咨詢、票務(wù)前沿show場配備會議、展覽、影視系統(tǒng)230未定交通設(shè)施：一般服務(wù)性設(shè)施：一般商業(yè)、辦公氛圍：較差時代金融2000平方米，職工餐廳、紐約人俱樂部翻譯、速遞、律師咨詢、票務(wù)800平方米數(shù)碼展示大庭372戴德梁行顧問不多于15元/平方米交通設(shè)施：較差服務(wù)性設(shè)施：較差商業(yè)、辦公氛圍：一般硬件設(shè)備調(diào)查表物業(yè)名稱空調(diào)衛(wèi)生間位置電梯布線備用電源方式小時設(shè)備速度米/秒數(shù)量控制設(shè)備智能網(wǎng)絡(luò)背景音樂國際商會大廈B座分體空調(diào)隨樓贈送辦公用房內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間、無集中衛(wèi)生間客梯4臺、消防梯1臺分高低區(qū)三菱電梯走廊、電梯廳電梯轎箱裝有閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)構(gòu)化綜合布線、寬帶上網(wǎng)公共走廊內(nèi)裝有背景音樂康明斯400KW喜年中心24小時辦公美國麥克維爾中央空調(diào)在角部相對大面積辦公設(shè)獨立衛(wèi)生間、在西側(cè)有集中衛(wèi)生間9部電梯、4部扶梯A座高區(qū)3部、低區(qū)兩部、消防梯1部、B座3部OTIS、電梯內(nèi)有液晶顯示屏非接觸式IC卡停車系統(tǒng)每戶預(yù)置100M寬頻光纖接口600KW羅湖商務(wù)中心小開間分體空調(diào)大開間中央空調(diào)中央空調(diào)使用時間固定麥克維爾中央空調(diào)小開間為室內(nèi)獨立衛(wèi)生間、大開間為集中式衛(wèi)生間高區(qū)4塔樓9部電梯高區(qū)3部中區(qū)4部消防2部原裝進口三菱進口1000KW康明斯柴油發(fā)動機組世界金融中心8：306：30頓漢布什地下送風中央空調(diào)集中式衛(wèi)生間低區(qū) 高區(qū)48部電梯分高低區(qū)日本原廠三菱電梯，電梯內(nèi)帶有液晶顯示屏（播放電視、經(jīng)濟信息）大廈內(nèi)設(shè)置資料點8000個，語音點12000個，平均每3平方米一個數(shù)據(jù)點、每5平方米一個語音點；物業(yè)管理提供一卡通多功能管理及消費系統(tǒng)密集式分布CAT5寬頻西那路與寬頻端子，極速寬頻覆蓋、衛(wèi)星設(shè)施、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等。隨著CBD市政配套工程的完善，一個成熟的辦公社區(qū)正在中心區(qū)崛起。amp。世界金融中心租金在100140元/m178。左右，中心區(qū)西部寫字樓均價在8，0009，000元/m178。中央商務(wù)大廈引進外資銀行即為明證。世界金融中心從功能上講就是綜合服務(wù)樓，不僅有商場、商務(wù)公寓，還有星級酒店。這種風格具有強烈的現(xiàn)代氣息。2. 標準層面積大部分標準層面積在13001700m178。3. 電梯設(shè)置電梯數(shù)量按人流量來設(shè)置，功能包括客用電梯，觀光電梯、消防電梯、貨梯等，其中客梯基本上集中布置在一起，一般與衛(wèi)生間、消防通道、管道井等布置在大樓的中心，電梯品牌以三菱、奧的斯、德國蒂森等為主。本次調(diào)查在智能化配置方面的代表樓盤包括中電信息大廈、數(shù)碼時代大廈等。大多數(shù)已采用IC卡及停車場管理系統(tǒng)。部分寫字樓出于節(jié)約成本考慮未設(shè)中央空調(diào)，由用戶自裝（預(yù)留管道）。會所內(nèi)設(shè)有健身房、泳池、康樂中心等。之間?；緦崿F(xiàn)了物業(yè)管理自動化系統(tǒng)。2. 優(yōu)惠方式據(jù)調(diào)查，大部分樓盤在內(nèi)部認購期和預(yù)售期并無特別的優(yōu)惠。在售樓處現(xiàn)場領(lǐng)取入場券。 喜年中心主打廣告語：喜悅、時控、發(fā)展本無界限、連接成功的樞紐推進層次喜悅、生命本無界限_享受現(xiàn)代生活的樞紐_私密與開放本無界限_探索本無界限_時間、商務(wù)的生命線_永不間斷的商務(wù)服務(wù)空間_使商務(wù)辦公真正實現(xiàn)永不間斷開盤活動開盤當日的活動：喜年中心于2002年5月10日開盤，央視名嘴王小丫現(xiàn)場主持“喜年商務(wù)嘉年華” 252。一方面是大的跨國企業(yè)如知名遠洋運輸企業(yè)的相關(guān)鏈接帶動效應(yīng)，另一方面發(fā)展商花樣年投資這一藝術(shù)地產(chǎn)和國際化特色的雙重驅(qū)動；四是項目本身擁有諸多高素質(zhì)的配置，例如喜年的寫字樓自有的商務(wù)配置和社區(qū)商務(wù)配套、喜年的情景式辦公、喜年的空中竹園、喜年的信息網(wǎng)絡(luò)平臺、喜年的服務(wù)計劃以及喜年的創(chuàng)業(yè)計劃等等。 特點一：樓書、LOGO、宣傳彩頁、售樓處的布置都是圍繞CBD 這一概念，無其他宣傳概念；amp。即按部就班的銷售。 我們在推廣中要采取常規(guī)方式+獨有的推廣方式常規(guī)方式：宣傳CBD的地理論、禮頓中心本身的樓體建筑特點、硬件設(shè)施（空調(diào)、電梯）、物業(yè)管理公司的特點；特殊方式：禮頓中心的宣傳推廣要跳出樓體本身的推廣，避免就事論事，就樓體本身來談樓梯；而應(yīng)該重點宣傳我們的經(jīng)濟觀點、我們的價值體系，使目標客戶覺得購買我們的寫字樓既具有良好的使用功能，又具有良好的保值、升值、投資功能。分布的商業(yè)有嘉啡賓咖啡、ELEVE 24小時便利電、佳信德商務(wù)中心客戶分布：分布的客戶以貿(mào)易、船務(wù)、投資、實業(yè)公司、國外公司駐深圳辦事處。地下一層：麥當勞、肯德基、屈臣士、中航健身會和休閑服裝專賣店；地上15層為品牌服裝、化裝品、時尚用品、眼鏡專賣店、星期五西餐廳。 中信城市廣場 中信城市廣場現(xiàn)在的使用客戶非常集中。A有高區(qū)1753F，低區(qū)615F；B座為公寓樓，但大多是作為公司在使用。175。 由羅湖區(qū)_福田區(qū)_福田中心區(qū)可以清晰的分析出，羅湖區(qū)目前仍然是國外大型公司、香港公司駐深圳辦事機構(gòu)的的首選。而咨詢服務(wù)類多以律師事務(wù)所、咨詢代理公司、廣告公司、裝飾公司為主amp。amp。與2003年3月30日和31日辦理入伙。按揭方式：三成首期，但購買寫字樓時，客戶只需要付一成，開發(fā)商在一年內(nèi)提供二成免息貸款宣傳手法：相對新穎，與經(jīng)濟理論有連接。n 喜年中心銷售周期：喜年中心于2002年5月10日開盤，銷售期為8個月。amp。 福田區(qū)及中心區(qū)的客戶分布首要為實業(yè)貿(mào)易公司、其次為投資地產(chǎn)類，再其次為咨詢服務(wù)類?？蛻舴植迹和顿Y類、證券類、實業(yè)類、其他結(jié)論分析：amp。A座1753F： A座615F： 實業(yè)貿(mào)易、投資地產(chǎn)類、證券類、咨詢服務(wù)類 貿(mào)易實業(yè)類、咨詢服務(wù)類、建筑設(shè)計類、國有機構(gòu)、其他類別B座615F。 175。175。國外公司代表處類別：美國、德國、荷蘭嘉里中心 24小時便利店175。羅湖區(qū)：嘉里中心、地王大廈、深圳發(fā)展銀行福田區(qū)：中信城市廣場福田中心區(qū)：江蘇大廈、投資大廈175。 特點四：在宣傳中都在談CBD的概念和地理位置，而沒有詳細論述CBD的經(jīng)濟概念。例如：電梯、空調(diào)、建筑設(shè)計的概念等等；amp。以60平方米的獨立空間為例：置業(yè)者首付一成四萬元即可買樓，另二成八萬元在年底前付清即可，相當于發(fā)展商為置業(yè)者在當年內(nèi)提供了八萬元的無息借款流動資金支持，幫助中小企業(yè)解除發(fā)展中的資金周轉(zhuǎn)障礙，全力為他們提供創(chuàng)業(yè)支持。 喜年開盤前即成交50％以上，知名遠洋運輸企業(yè)、深燃氣集團等名企赫然在目 252?；顒釉u價：不過從會場的情況判斷，以商業(yè)炒作的目光來看還是很成功的，特報二樓大會堂已經(jīng)坐了7080%的聽講者。amp。 營銷策略1. 宣傳手段一般通過報紙廣告、條幅、圍墻廣告，宣傳頁、開盤儀式、展覽會等方式進行宣傳，多數(shù)樓盤設(shè)售樓處，但都未提供樣板間。amp。10. 商務(wù)中心、會議室大多數(shù)寫字樓都設(shè)有商務(wù)中心和會議室，部分商務(wù)中心設(shè)在底層大堂內(nèi)，提供傳真、復(fù)印、票務(wù)等服務(wù)。裝修風格雖然豪華但不繁瑣，極具現(xiàn)代氣息。7. 空調(diào)系統(tǒng)一個明顯的趨勢是，大多數(shù)寫字樓采用中央空調(diào)分戶記費系統(tǒng)，這樣大大節(jié)約了客戶成本。通過這三種方式多數(shù)滿足了寫字樓的停車要求。4. 智能化配置5A智能化是寫字樓的“自選動作”。之間，可以靈活拆分。建筑材料以高級鋁合金、隔音玻璃、花崗巖為主，取材精致。amp。amp。amp。與羅湖區(qū)相反，福田中心區(qū)及中心區(qū)西部寫字樓是只售不租。如羅湖商務(wù)中心租金為小開間65元/m178。由于中心區(qū)西部已形成世貿(mào)中心、天安數(shù)碼城、車公廟等成熟的辦公環(huán)境，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，2002年喜年中心取得了不俗的銷售業(yè)績，開發(fā)商花樣年投資有限公司正打算在此區(qū)域開發(fā)另一座標志性建筑——明年廣場。 區(qū)位轉(zhuǎn)移隨著深圳市城市中心功能“西移”及CBD的逐步形成，深圳市寫字樓逐步從羅湖區(qū)向福田區(qū)轉(zhuǎn)移，并向CBD以及中心區(qū)西部集中。其中選擇了中心區(qū)周邊的重點項目進行調(diào)查及分析。 三、 目前深圳寫字樓市場狀況羅湖區(qū)項目名稱銷售價格（元/平方米）租賃價格（元/平方米）中信城市廣場950090嘉里中心1000095地王大廈13000100國貿(mào)大廈55（全包）帶裝修金豐城45發(fā)展銀行大廈100優(yōu)裝福田區(qū)項目名稱銷售價格（元/平方米）租賃價格（元/平方米）群星廣場800055嘉匯新城8400