【正文】 標(biāo)市場定位目標(biāo)區(qū)域定位，即周邊商圈區(qū)域范圍的分析。如果從消費(fèi)特征來劃分，可以有以下群體：（二）功能定位 商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。不過，縱觀目前深圳商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。（四）經(jīng)營方式定位目前深圳各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種：自營： 1）購銷：商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 委托管理公司經(jīng)營管理 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 主題性商場，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定的主題。 超市，其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。不過，隨著深圳城市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的將來便會出現(xiàn)這種以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場所。 一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約：一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。（七）商場形象定位總建筑面積42000平方米，共6層，是目前深圳集購物、休閑、娛樂、美食為一體的綜合大型現(xiàn)代商業(yè)中心。從國內(nèi)外先進(jìn)大型綜合商城的經(jīng)營模式來看，小業(yè)主自主經(jīng)營的負(fù)面影響太大，由于小業(yè)主自主經(jīng)營，必然造成商城經(jīng)營品種雜亂，經(jīng)營檔次底，管理混亂的嚴(yán)重問題，這對一個大型商城的發(fā)展是有百害而無一利的。二、重大營銷事件回顧“中心南區(qū)孕育無限商機(jī)”進(jìn)行媒體炒作；，中港城購物廣場正式開始接受客戶內(nèi)部認(rèn)籌，短短12天，認(rèn)購籌碼1800多個，因客戶認(rèn)購太多，截止到1200個籌碼后，在特報登載公開申明：停止對外額外四個點(diǎn)優(yōu)惠派籌；，每天接受200個持籌客戶正式選鋪，連續(xù)排隊9天，現(xiàn)場電話熱線全部停掉，造成客戶瘋狂搶鋪的熱烈局面，9天共成交近1000個單位；，無廣告成交200余套；，特區(qū)報推出“產(chǎn)權(quán)式商城”系列投資計劃，“怎么做個富爸爸！”之“兒童成長投資計劃”見報后，現(xiàn)場有350多個咨詢電話，當(dāng)天成交171套，整個6月下旬共成交600多套單位；，“產(chǎn)權(quán)式商城”引領(lǐng)全民投資新模式，掀起深圳市民投資狂潮，系列投資計劃再掀銷售高潮，7月上旬共成交600多套單位。理論引導(dǎo)市場的先進(jìn)營銷方式； 從營銷角度來說，商場營銷和住宅營銷一樣，全國各地都有各種不同的營銷手法。發(fā)現(xiàn)未來商業(yè)經(jīng)營模式，提出“產(chǎn)權(quán)式商城”的概念 “產(chǎn)權(quán)式商城”的母體就是在20世紀(jì)中后期風(fēng)靡西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)證券化不動產(chǎn)經(jīng)營投資模式。另外，由于是產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，小業(yè)主可以自由轉(zhuǎn)讓獨(dú)立商鋪的產(chǎn)權(quán)，也具有有價證券自由流通的特點(diǎn)。發(fā)現(xiàn)社會投資空白點(diǎn)，引領(lǐng)全民投資新模式； 成功的市場營銷，一定要和當(dāng)前的社會政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，引導(dǎo)社會上的經(jīng)濟(jì)特征朝著項目有利的市場營銷方向發(fā)展。 產(chǎn)權(quán)證券化是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的，有別于證券、儲蓄、物業(yè)投資幾種投資工具的全新投資理財模式。眾所周知，“買鋪富三代”商鋪的經(jīng)營效益可觀，升值潛力無限，歷來為投資者所青睞。因此，對于理智的投資行為來說，在更看重穩(wěn)健回報，而并非寄望于一夜暴富的心態(tài)下，產(chǎn)權(quán)式商城無疑是第一選擇。事實證明，廣告的效果極佳，獲得了預(yù)期的廣告效果，產(chǎn)生了良好的投入、產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益。另其自5月18日開始派籌認(rèn)購以來，開盤時已積累了約1200個籌碼，至認(rèn)籌結(jié)束總共發(fā)放出約1800余個認(rèn)購籌碼，積累了如此數(shù)量的認(rèn)購籌碼來集中銷售，為項目的成功奠定了重要的基礎(chǔ)。提出了專門針對女白領(lǐng)的工作生活以外的“第三生活空間”概念（即在工作、家庭以外建立一個完全放松消閑的活動空間），收到了良好的效果。這一舉動也正好配合正在興建的中泰國際廣場超甲級寫字樓，該樓將于明年年中落成，將為商場的餐飲業(yè)零售業(yè)帶來穩(wěn)定的高消費(fèi)人流，目前不少飲食行家已洞悉先機(jī)，搶先進(jìn)駐投資底商與住宅的不同點(diǎn)購買底商與購買普通住宅的很多交易環(huán)節(jié)相同，最后簽訂的也是標(biāo)準(zhǔn)的購房合同，但也有一些差別請投資者注意： 《銷售許可證》，底商的《銷售許可證》與住宅的《銷售許可證》的差別主要在用途一欄； ，商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年，普通住宅的土地出讓年限是70年，但有時由于具體情況不同，底商和住宅的出讓年限可能差別不大，也可能相同； ，一般情況下底商的貸款最高5－6成，最高年限本市是10年。房屋配電標(biāo)準(zhǔn)大約在60W－80W每平方米；商業(yè)建筑一般要求高跨度、大空間，以便于店面布置。該型格是利用其所在的地點(diǎn)的特殊性，引四周之勢，對旁邊的其它物業(yè)形成壓制，并且壯旺自身的力量，從而達(dá)至吸財?shù)男Ч?。大型百貨公司、商場、大酒樓、飯店等在設(shè)計階段，如果能夠考慮到風(fēng)水美學(xué)的一些因素，比如在建設(shè)時向后退，凹入而建，不要太靠近馬路或是人行道。深圳的商家大都研究過深圳的地王大廈及信興廣場的位置與人氣的關(guān)系，再比如大家都很熟悉的深圳華強(qiáng)北商業(yè)街，在賽格廣場一帶，總是人聲鼎沸，摩肩擦踵，生意極為興隆，就算當(dāng)時賽格廣場在興建時，亦即“動地脈”時，都不會對其產(chǎn)生影響。南與昆明的城市風(fēng)水中心金馬碧雞廣場相對，東側(cè)為法式騎樓風(fēng)情步行街。而步行交通系統(tǒng)，使人流從室外便可直接進(jìn)入商場各層。此外，首創(chuàng)的層疊式通臺廣場設(shè)計不僅構(gòu)成了步行交通體系，同時也為商場提供了多個促銷活動展示區(qū)和觀景平臺。整個商場不僅人流量大而且逗留時間長，所以金碧輝煌情景商場未來的前景看好。 去年八月中旬，“金碧輝煌”項目還未拿到預(yù)售許可證，但銷售額已達(dá)到95%以上，銷售現(xiàn)場只余兩個售樓人員留守，發(fā)展商早就賺得盆滿缽滿。 四、氣口大壯型。由于考慮到這個重要原因，改規(guī)劃方案，把氣口方向改成南偏西15度，在后天八卦中是大壯卦，有循序漸進(jìn)的意義。在金秋廣場的正對面是銅陵的標(biāo)志性雕塑群“豐收門”，此雕塑曾獲得全國一等獎，造型獨(dú)特，厚重樸實，但形似三支利戟，較為尖銳，規(guī)劃方案沒有處理好氣口與豐收門的關(guān)系，豐收門的尖戟，直砍規(guī)劃氣口正中，購物者進(jìn)出門時必定有壓抑的感覺，另外亦未考慮到新光路與淮河路、銅官路、金山路的視線指引。同仁風(fēng)情步行街恢復(fù)法式騎樓原貌后，無疑將更加加強(qiáng)了該區(qū)域的人流密集度。商場擁有昆明市獨(dú)一無二的四套立體交通體系，聚財氣的層疊式退臺廣場組成了室外獨(dú)立的步行交通體系；室內(nèi)的直行兩用轎箱式電梯、自動扶梯和觀光電梯組成了三套室內(nèi)交通體系。金碧輝煌西南角主入口設(shè)計了昆明唯一的層疊式退臺廣場。此種凹入的明堂設(shè)計，暗藏玄機(jī)。因為如果建筑物大門太貼近馬路或人行道，財神就過門而不入，在風(fēng)水學(xué)上稱為“財神過路”；而大門凸出的設(shè)計或門前堆放商品雜物車輛等，便是“拒財”的格局。又稱四水匯明堂，這在中國的傳統(tǒng)建筑均可以見到其運(yùn)用，取“門迎春夏秋冬水，戶納東西南北財”之意。 目前商服物業(yè)競爭格局極為激烈，如何在商戰(zhàn)中快人一步，獲勝的根本就是“人氣”，如何爭取最大程度地吸引人氣，如果能運(yùn)用好風(fēng)水學(xué)上的一些基本原理，精心布置以達(dá)成旺財?shù)母窬?，對商服物業(yè)的經(jīng)營將會大有稗益。為什么有一些商場極具人氣，而一些地方如何運(yùn)作都不可能生意興隆，這就在于其先天與后天風(fēng)水格局不利。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有打隔斷后再賣。另一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白領(lǐng)的消費(fèi)50%用于購房、購車，此外，超過20%用于飲食、20%用于健身旅游，用于購買服飾的僅占5%7%。從開始發(fā)放認(rèn)購籌碼到如何將認(rèn)購籌碼轉(zhuǎn)化成正式認(rèn)購，銷售手法均取得了完滿成功，連續(xù)9天每天約200余客戶排隊認(rèn)購，無論是銷售業(yè)績、銷售額還是銷售場面，都創(chuàng)造了深圳樓市的經(jīng)典之作，在業(yè)界、社會上都取得了良好的口啤，提高了發(fā)展商的社會知名度，為發(fā)展商后續(xù)項目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。銷售時機(jī)把握得當(dāng)。恰當(dāng)?shù)娜胧罆r機(jī)，前期火爆的市場排隊造勢；通過對深圳各大報刊、電視等媒體的綜合評估分析，采用了“集中火力，重點(diǎn)突破”的宣傳手法。相較而言，中港城購物廣場產(chǎn)權(quán)式商城則具有長期穩(wěn)定的收益率（年回報8%），同時，由于產(chǎn)權(quán)式商城也是不動產(chǎn)投資，又具備了極大的資金安全性。在國外，產(chǎn)權(quán)證券化投資已蔚然成風(fēng)，成為一種新型的、回報豐厚的理財途徑。發(fā)現(xiàn)了這個社會特征，中原精心策劃了一場“全民投資新模式”理論運(yùn)動，通過媒體的強(qiáng)勢炒作，制作了一個樓市經(jīng)典。房地產(chǎn)證券化是指通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離，租金收入扣除開支后按比例分配給投資者的投資經(jīng)營模式。附：房地產(chǎn)證券化概念解析：國內(nèi)的商場往往在銷售完畢后，由于小業(yè)主各自獨(dú)立經(jīng)營，商場的后續(xù)問題較多，而國外大型商城卻是只租不售，資金回籠較慢，而中港城購物廣場的出現(xiàn)，剛好解決了國內(nèi)外商場所面臨的各種困惑。具體表現(xiàn)為：以國際上流行的大型商城的成功經(jīng)營模式及地產(chǎn)和金融的最佳結(jié)合體“房地產(chǎn)證券化”的統(tǒng)一模式“產(chǎn)權(quán)式商城”作為本項目的理論推廣支持點(diǎn)。，項目公開發(fā)售兩個月， 2565個單位悉數(shù)售磬，銷售率高達(dá)100%，回籠資金近5個億，營銷推廣費(fèi)用共計350萬，%。 只有保證商城的整體經(jīng)營利潤，才能最大限度的保證小業(yè)主的投資回報。中港城購物廣場的14層銷售，共有2500多個鋪位，其中412㎡的占到83%，總價款在1030萬元之間，農(nóng)行提供6成10年按揭，發(fā)展商提供10年帶租約銷售，年回報高達(dá)8%的銷售方式，另選擇按揭付款方式的客戶，買鋪即得24年租金（在首期款里扣除），大大降低了客戶的置業(yè)門檻，如：4層的首期款僅在6000元左右，6000元即做超人業(yè)主。 （3）通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。（2）通過顧客對賣場購物氣氛的感受來表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位：目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。由此可大致測算。 百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)，如萬佳、天虹、茂業(yè)等。 （2）便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 自營為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運(yùn)資金不足。 3）純分成，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當(dāng)風(fēng)險。一時間，深圳的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗豐富、實力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營；要么走特色化經(jīng)營路線，另覓一番天地。大眾化的經(jīng)營定位與特色化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場所處的經(jīng)營環(huán)境來定。目標(biāo)消費(fèi)群定位。深圳零售市場在經(jīng)歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進(jìn)入合理利潤的經(jīng)營階段，激烈的市場競爭使任何一家商場都難以在不同檔次、不同類別的商品經(jīng)營上均保持競爭優(yōu)勢，于是，近幾年來，深圳零售市場出現(xiàn)不斷細(xì)分的趨勢，零售商場日趨專業(yè)化。所以東門的商業(yè)機(jī)會仍是相當(dāng)多，而要把機(jī)會變成現(xiàn)實仍需把握商鋪的特色經(jīng)營，獨(dú)樹商業(yè)主題，這樣傳統(tǒng)的商鋪經(jīng)營才會被賦予新的內(nèi)容，煥發(fā)無限的生機(jī)與活力。現(xiàn)時東門已經(jīng)出現(xiàn)了少數(shù)經(jīng)營主題較為明顯的主題商廈，但其經(jīng)營商品的檔次并未得到提高。 深圳市政府在東門舊區(qū)改造的過程中也充分考慮將繼續(xù)保持東門作為商業(yè)區(qū)的功能。但是也必須注意到，隨著人民南商業(yè)改造方案的逐步實施和國貿(mào)地鐵站的建成，人民南商業(yè)圈必到會快速崛起，將會與緊鄰的東門商業(yè)圈形成對峙，東門商業(yè)將面臨著巨大的競爭壓力，將會有效地分散部分消費(fèi)者。商場里的綠化以及休息空間是非常重要的；但是對于目前東門大型商業(yè)內(nèi)的綠化、休閑設(shè)施狀況，大部分的消費(fèi)極不滿意，他們希望在購物之后在商場內(nèi)能有一個休閑娛樂的地方。我們對深圳三大商業(yè)圈（東門、華強(qiáng)北、南山）的消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者喜歡開放式經(jīng)營、百貨廣場、品牌專賣等經(jīng)營模式都有一定比例，東門商業(yè)要走多元化的路線，必須吸取其他商家的優(yōu)點(diǎn)，突出個性化，把東門商圈做成旅游消費(fèi)的旺區(qū)。 日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。華強(qiáng)北商圈已發(fā)展成為目前深圳最大的市民消費(fèi)中心和旅游購物中心之一，區(qū)域內(nèi)商鋪物業(yè)都是由廠房改建而成，90%以上已分割出租形式招商，除新開發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷售，租賃市場極其發(fā)達(dá)，是深圳投資回報率最高的區(qū)域。目前東門步行街的改造已完成，形成了由十二條步行街相連，20多家大型商場和數(shù)百家商鋪的商業(yè)聚集地，據(jù)統(tǒng)計，規(guī)劃后的東門商業(yè)區(qū)總商業(yè)面積達(dá)35萬M2，是改造前的5倍多，東門老街又煥發(fā)出青春色彩。 深圳東門商業(yè)區(qū)的繁榮已經(jīng)有將近20年，是深圳最主要的傳統(tǒng)購物商業(yè)中心區(qū)，其歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價格便宜，吸引著四面八