【正文】 時，要有針對的考慮整體的規(guī)劃視覺效果，在預(yù)售期間做好小區(qū)的形象包裝工作?！?小戶型還有市場空間，住宅戶型結(jié)構(gòu)將適當(dāng)調(diào)整 景田片區(qū)無論多層還是高層住宅在戶型設(shè)置上均是以大中型（80平方米以上）為主的，而且還有相對數(shù)量的復(fù)式單位或純復(fù)式住宅樓。 （九） 景田片區(qū)競爭概況分析 景田片區(qū)位于福田中心區(qū)的西部，由東面的新洲路，西面的香梅路、南面的深南大道和北面的北環(huán)大道圍合而成?？梢哉f，99年以前景田片區(qū)尚屬于深圳房地產(chǎn)投資熱潮中“被遺忘的角落”。而且基本上這些項(xiàng)目大都針對本地市場。下面將對他們作具體的分析。桌球室、健身房、閱覽室、酒吧、泳池、棋牌室、超市11裝 修標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房12物 業(yè)管 理深圳萬廈居業(yè)公司深圳萬廈居業(yè)公司；管理費(fèi)：序號 項(xiàng)目 恒星園 豪峰園 嘉 園15景 觀南香蜜湖景；農(nóng)科荔枝林；北安托山南香蜜湖、農(nóng)科荔枝林；北安托山、東梅林水廠南香蜜湖、北安托山、東梅林水廠16樓 盤知名度宣傳廣告較少,知名度不高廣告投放少,知名度不高廣告投放少知名度低17宣 傳重 點(diǎn)國際大社區(qū)美在外表 貴在內(nèi)涵典雅湖畔 豪庭新貌100%綠化\邁向健康自然純真的嘉園生活\嘉園佳境家天下18銷 售價 格起價:5080元/ m2均價:7000元/m2均價：7500元/m2起價 5500元/ m2均價6500元/ m219付 款方 式銀行按揭 88折(3成首期7成20年供)；一次性付款86折(1個月內(nèi)付清)1次性付款91折 (兩個月內(nèi)付清)；銀行按揭93折首期三成1個月內(nèi)7成按揭；輕松按揭首期一成,二成一年內(nèi)付清.按揭98折20銷 售情 況已銷70%已銷50%已銷37%(128 m2較多；101 m2較少)21周 邊交 通四路中巴一路大巴(201)住戶專車到蓮花一村(首年免費(fèi),次年收費(fèi)低于小巴)四路中巴一路大巴(201)兩輛住戶專車(路線根據(jù)住戶具體要求地段統(tǒng)一劃定)四路中巴；一路大巴(201)序號項(xiàng) 目 宏 浩 花 園 馨庭苑 二 期 俊 景 豪 園1地 理位 置梅香路與蓮花西路交界處景田北路萬科城市花園附近梅香路與蓮花西路交界處2發(fā)展商深圳市宏浩實(shí)業(yè)有限公司深圳偉柏實(shí)業(yè)股份有限公司深圳宏威地產(chǎn)發(fā)展有限公司3占 地 面 4建 筑面 層 數(shù)共5棟1棟30層；2棟28層；2棟26層4棟15層三棟27層6單 位數(shù) 量 308戶168戶 516戶7主 導(dǎo)戶 型四房二廳五房二廳三房二廳三房二廳四房二廳三房二廳二房二廳8主 導(dǎo)面 ~~ 林規(guī) 劃三樓中央綠化花園、泳池小區(qū)中央設(shè)立體化地中海式綠化庭院7000平米綠化帶、瀑布、噴泉、旱池、連廊10會 所設(shè) 施豪華住宅會所、泳池、茶座、娛樂場1000平方米二層獨(dú)立會所雙層豪華會所:泳池、網(wǎng)球場、健身中心、超市、圖書室、兒童樂園11裝 修標(biāo) 準(zhǔn)毛坯房一次裝修到位毛坯房12物 業(yè)管 理梁振英測量師行物業(yè)管理有限公司；管理費(fèi)3元/月平方米深圳市百樂業(yè)物業(yè)管理有限公司深圳中海物業(yè)管理有限公司；管理費(fèi)3元/月平方米13車 位200個；租金300元/月 84個地下庫200；地上庫50序號項(xiàng) 目 宏 浩 花 園 馨庭苑 二 期 俊 景 豪 園14工 程進(jìn) 度全部封頂 在建并已開售99年初動工；2000年10月入伙15景 觀東蓮花山；南高爾夫球場；西香蜜湖可見市政綠化廣場；園林景觀；安托山香蜜湖\蓮花山\高爾夫球場16樓 盤知名度廣告投放少知名度低 有一定知名度 在住交會期間作為深圳五大樓盤聯(lián)合推出,知名度較高17宣 傳重 點(diǎn)風(fēng)水寶地；香蜜湖景凝聚藝術(shù)靈感 抒發(fā)動靜情懷處中心區(qū),可鬧中取靜,都市里鳴琴聽泉,繁華中鳥語驚夢18銷 售價 格均價7200元/平方米均價8000元/平方米6648元/平方米均價7000元/平米19付 款方 式按揭95折；訂金3萬(港幣)；5萬(人民幣),兩周內(nèi)支付樓款30%。 1棟18層。 通過對景田片區(qū)住宅市場的總體分析，并結(jié)合這些項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、物業(yè)檔次、建設(shè)周期等因素。各路發(fā)展商紛紛上馬，景田物業(yè)開發(fā)方興未艾。事實(shí)上，直至97年以前，景田片區(qū)商品住宅的開發(fā)量都不大，97年已開發(fā)的商品住宅面積僅約10公頃，%左右。 相信在未來發(fā)展商會不斷加大小戶型的供應(yīng)量。 （八） 景田片區(qū)市場走向★ 土地存量大，市場供應(yīng)量將有較大增加 根據(jù)景田片區(qū)的規(guī)劃，商住凈用地為13公頃，按平均容積率3－5計(jì)，總建筑面積可達(dá)65－110萬平方米，目前市場上已建的有約50萬平方米，待建部分約10－60萬平方米，因此景田片區(qū)未來的市場供應(yīng)量將不可輕視。３、 濃厚的居住氛圍尚未形成，人氣不旺由于屬新興開發(fā)區(qū)域，景田片區(qū)的居住氛圍尚未形成，尤其是靠逸麗華庭一帶地區(qū)，更是人煙稀少，除了周圍在建的物業(yè)外， 還沒有較成規(guī)模的住宅區(qū)。社區(qū)環(huán)境尚未完善 根據(jù)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前景田片區(qū)內(nèi)雖已形成部分小規(guī)模的商業(yè)中心，如山姆會員店和香梅市場等，但總體分布不均，特別是靠近逸麗華庭附近一帶，農(nóng)貿(mào)市場、肉菜市場更是稀少（到距離最近的特發(fā)小區(qū)肉菜市場也有一公里多的路程），加上附近交通不甚方便，住戶日常購物非常不便。選擇方面都具有一定的局限性，一般選擇仍在現(xiàn)居住的區(qū)域，即選擇較為熟悉的區(qū)域。 按規(guī)劃。如要改善整個區(qū)域的交通條件和交通狀況，需對局部道路進(jìn)行拓寬和改造。3．交通系統(tǒng)規(guī)劃 深圳市居住區(qū)規(guī)劃停車位原則是每兩戶一個車位。（五）景田片區(qū)未來規(guī)劃 1．公用配套設(shè)施用地規(guī)劃 就實(shí)際情況而言，景田片區(qū)經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后。高檔衣物、床上用品、家庭裝飾品、家用電器、家具等則必須到市區(qū)內(nèi)購買。另外，還有一小型露天農(nóng)貿(mào)市場，商品有蔬菜、肉類、水產(chǎn)品等。居民生活主要依賴山姆會員店、菜市場及周邊的小店小鋪。景田片區(qū)的高層住宅分布有一定的集約性，一般位于各主要交通干道的兩側(cè)。其房地產(chǎn)業(yè)以住宅物業(yè)為主，％，其次為辦公、商服、單身公寓。就其目前發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)初步形成了集約化、高尚化的綜合社區(qū)概念。該片區(qū)南臨深南大道，北鄰北環(huán)路，西側(cè)為香梅路，東為新洲路，由這四條城市干道合圍而成。當(dāng)然這也是任何一個新興開發(fā)區(qū)域在一開始時所普遍面臨的問題，濃厚居住氛圍的形成，旺盛人氣的聚集，需要一個較長的循序漸進(jìn)的過程。另外目前通過本區(qū)的大中巴車輛并不甚多，不利于居民的收入。只有在本區(qū)建一個上規(guī)模而檔次不太高，也不太低的商場，才能與本區(qū)住宅業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。本區(qū)配套設(shè)施除存在不全面、不完善的缺點(diǎn)之外，從其總體數(shù)量上看也難以滿足日益增長的實(shí)際需要。因?yàn)樵谌魏我粋€片區(qū)中，不論其檔次如何高，質(zhì)素如何優(yōu)，其居民也不可能全部為高收入水平、高文化程度的人士，普通居民應(yīng)該說在任何一個片區(qū)都是存在的。如果眾多發(fā)展商因之而群起跟風(fēng)，大量建造大戶型為主的高檔住宅，在市場份額的限制下，其必然陷入積壓、滯銷的困境，目前本區(qū)許多樓盤銷售不暢、阻力重重便是明證。２、 劣勢分析香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)目前存在的劣勢主要表現(xiàn)為：本區(qū)眾多樓盤定位過高，導(dǎo)致銷售困難；配套設(shè)施存在片面性及不完善的缺點(diǎn)；濃厚的居住氛圍尚未形成，人氣不夠旺盛等。同時隨著中心區(qū)六大工程建設(shè)的啟動，在不遠(yuǎn)的將來，香蜜湖片區(qū)亦能享受到完善的中心區(qū)配套設(shè)施。香蜜湖大社區(qū)住宅在大概念上應(yīng)屬于福田中心區(qū)之概念地產(chǎn)，因?yàn)槠涞靥幹行膮^(qū)二級輻射區(qū)域。本區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢還體現(xiàn)在各樓盤的自身建設(shè)上。以香蜜湖、水上樂園為中心，東北望蓮花山公園，北有安托山風(fēng)景，西面可遠(yuǎn)眺華僑城各景點(diǎn)，近則有農(nóng)科中心觀光農(nóng)場、植物公園、靜態(tài)休閑區(qū)，南邊近可觀繁花似錦的深南大道、綠草如茵的高爾夫球場；遠(yuǎn)則可眺深圳灣海景。 宏浩花園二次置業(yè)者為主，也有少部分一次置業(yè)者（大多為事業(yè)有成的年輕人），港人較少，基本以自住為主。多為自身擁有實(shí)業(yè)者，即私人老板，也有部分企業(yè)高級管理人員，年齡3550歲左右，以自住為主，香港較少。通過戶型抽樣得出戶型分配比例見下表：表二：戶型結(jié)構(gòu)戶數(shù)（總2263）所占比例二房39718%三房86038%四房38617%五房以上62027%表三：戶型面積戶數(shù)（總2263）所占比例100平方米以下60126%100平方米—120平方米47821%120平方米以上118453%2）戶型的需求特征 在本區(qū)住宅市場大戶型占主導(dǎo)地位的形勢下，從其銷售情況來看，卻仍是以面積相對較小的戶型較為好賣，通過抽樣得出暢銷戶型見下表：表四：項(xiàng)目名稱暢銷戶型宏浩花園120平方米左右的三房戶型東方玫瑰花園140平方米左右的四房戶型聚豪園140平方米左右的四房戶型恒星園110平方米左右的三房及130平方米左右的四房香榭里一期130平方米左右的三房香蜜湖片區(qū)住宅市場價格特征分析從99年下半年香蜜湖片區(qū)樓盤價格情況來看，其價格在整個深圳房地產(chǎn)住宅市場中處中等偏上水平，詳情見下表： 項(xiàng)目名稱價格恒星園起價5080元/平方米，均價7000元左右/平方米，最高達(dá)900010000元/平方米東方玫瑰花園起價6800元/平方米，均價8000元/平方米聚豪園起價4860元/平方米，均價7000元/平方米宏浩花園6080元/平方米——12850元/平方米景發(fā)花園5630元/平方米荔林苑5700元/平方米——8374元/平方米東?；▓@二期均價8000元/平方米香榭里一期起價7680元/平方米，均價8180元/平方米 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)銷售情況香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)的戶型特征是大戶型獨(dú)占鰲頭，而目前深圳房地產(chǎn)的市場形勢是大戶型銷售普遍處于低勢。隨著交通等配套設(shè)施的逐步完善，這片區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蟊姸喟l(fā)展商逐鹿本區(qū)房地產(chǎn)市場的主要“戰(zhàn)場”。以上本區(qū)眾多樓盤中，大多數(shù)為999年推出之項(xiàng)目。從其目前已建成項(xiàng)目來看，也充分體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢和特征。（一） 香蜜湖片區(qū)基本概況 在深圳城市中心西移過程中，由于受中心區(qū)輻射效應(yīng)的影響，其周邊物業(yè)市場呈逐步升溫之勢，房地產(chǎn)發(fā)展尤其住宅物業(yè)的發(fā)展日趨火爆。這說明該區(qū)的賣家由于感受到競爭日益激烈的壓力，已開始動用降價這一最具誘惑力的競爭手段。 99年下半年福田區(qū)高層物業(yè)銷售走勢 根據(jù)圖中數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)高層住宅的銷售情況在99 年的波動非常明顯，結(jié)合高層住宅供應(yīng)走勢分析，銷售情況波動的原因一方面是前階段積下的空置存量沒有及時消化，而依照政府出臺的新規(guī)劃政策——“高層低密度和多層相結(jié)合”而開發(fā)的新盤又不斷推出，使本區(qū)高層住宅供應(yīng)量進(jìn)一步增大；另一方面是因?yàn)檫M(jìn)入第三季度，許多發(fā)展商借房地產(chǎn)秋交會、國慶節(jié)、高交會的時機(jī)推出新盤，使市場上高層住宅供應(yīng)量突增，而有效需求又沒有相應(yīng)同比上升而形成反差。 福田片區(qū)高層物業(yè)戶均面積變化情況 根據(jù)上圖數(shù)據(jù)顯示，99年下半年福田區(qū)高層住宅的戶均面積呈向中小型化發(fā)展的趨勢。 梅林片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以西，北環(huán)路以北。 該片區(qū)已發(fā)展為高樓林立的大型住宅區(qū)域，且商業(yè)氣氛濃厚，升值潛力巨大，是深圳新興的商業(yè)中心。 上步片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以東，紅嶺路以西，深南路以南。由于交通設(shè)施、生活配套都比較落后，很大程度上制約了新洲片區(qū)的物業(yè)檔次，片區(qū)內(nèi)物業(yè)檔次分化較大，價位拉差也較大，目前該區(qū)中檔物業(yè)平均價位在5800元/平方米，而高檔物業(yè)可達(dá)10000元/平方米。區(qū)內(nèi)有深圳十景之一的香蜜湖渡假村，以及名人俱樂部、霸王農(nóng)莊、水上樂園等娛樂設(shè)施。但隨著中心區(qū)概念的啟動和認(rèn)可，其作為中心區(qū)一級輻射區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢逐漸顯露出來，加上該片區(qū)以“高層低密度與多層相結(jié)合的綜合高尚生活區(qū)”的規(guī)劃定位，使得該區(qū)的房地產(chǎn)市場日益蓬勃發(fā)展。 蓮花北片區(qū)： 范圍包括：新洲路以東，皇崗路以西，紅荔路以北，北環(huán)路以南。 福田中心區(qū)： 范圍包括：彩田路以西，紅荔路以南，新洲路以東，濱河路以北。所以說，產(chǎn)品定位遠(yuǎn)比銷售策劃更為重要。全過程營銷、整合營銷的經(jīng)營運(yùn)作方法將進(jìn)一步流行，作為房地 產(chǎn)產(chǎn)品的物業(yè)本身將成為營銷的主題 房地產(chǎn)市場的日益成熟使競爭成為必然，2000年將會是更 加注重整體營銷手段和產(chǎn)品質(zhì)量的一年。隨著國家分房貨幣化的住房制度改革進(jìn)一步實(shí)施，購 買商品房成為置業(yè)的首要途徑，這更刺激了中小戶型住宅的消費(fèi)。 香港客戶對樓盤的選擇面西移香港客戶對深圳樓盤的選擇面將會逐步從羅湖往西移，消費(fèi)熱點(diǎn)將會集中在皇崗、福田中心區(qū)以及有地鐵概念的沿線物業(yè)。這無疑是為深圳的房地產(chǎn)經(jīng)營者營造了一個較為穩(wěn)定和寬松的有利市場環(huán)境。本部分調(diào)查資料由深圳中原市場研究部提供，相關(guān)技術(shù)參數(shù)如下：調(diào)查時間：99年9月29日——99年10月3日 調(diào)查方法：深度訪談 抽樣方法：隨機(jī)抽樣 樣本量： 回收問卷320份，有效問卷288份 樣本框： 在深圳居住一年以上并希望在深圳購房的居民 數(shù)據(jù)處理：運(yùn)用spss統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)、中位數(shù)、相關(guān)分析等 置信度： α=