【正文】 整體體現(xiàn)一種“傲視群雄，惟我獨(dú)尊”的感覺，一方面可彰顯物業(yè)檔次，抬高物業(yè)檔次，另一方面，可提高物業(yè)的標(biāo)識性，以便其在后期的宣傳推廣中形成市場關(guān)注的焦點(diǎn)。理論引導(dǎo)市場的先進(jìn)營銷方式； 從營銷角度來說，商場營銷和住宅營銷一樣，全國各地都有各種不同的營銷手法。突破性的提出了“理論引導(dǎo)市場”的最佳營銷模式。具體表現(xiàn)為：以國際上流行的大型商城的成功經(jīng)營模式及地產(chǎn)和金融的最佳結(jié)合體“房地產(chǎn)證券化”的統(tǒng)一模式“產(chǎn)權(quán)式商城”作為本項(xiàng)目的理論推廣支持點(diǎn)。整個(gè)銷售過程以“產(chǎn)權(quán)式商城”所形成的大氣魄、大氣勢來帶動銷售，整體表現(xiàn)為以“項(xiàng)目形象”帶動“項(xiàng)目銷售”，市場證明，這一策略運(yùn)用非常成功。發(fā)現(xiàn)未來商業(yè)經(jīng)營模式，提出“產(chǎn)權(quán)式商城”的概念 “產(chǎn)權(quán)式商城”的母體就是在20世紀(jì)中后期風(fēng)靡西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)證券化不動產(chǎn)經(jīng)營投資模式。中港城購物廣場首創(chuàng)“產(chǎn)權(quán)式商城”是在中國不斷深化改革開放的經(jīng)濟(jì)背景下，積極吸收引進(jìn)西方成熟的經(jīng)濟(jì)投資模式，將商場投資引入房地產(chǎn)證券化的操作，將商場所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使投資者投入少量資金后，即獲得有實(shí)物產(chǎn)權(quán)保證的商場的所有權(quán)，再通過引進(jìn)最有發(fā)展?jié)摿Φ纳碳摇陀淈S埔旗下的百佳超級購物廣場和其他國際品牌商家，從而保證了商場的經(jīng)營管理，使業(yè)主不需自己投入經(jīng)營及管理，而獲得穩(wěn)定、高額的回報(bào)。 國內(nèi)的商場往往在銷售完畢后，由于小業(yè)主各自獨(dú)立經(jīng)營，商場的后續(xù)問題較多，而國外大型商城卻是只租不售，資金回籠較慢，而中港城購物廣場的出現(xiàn)，剛好解決了國內(nèi)外商場所面臨的各種困惑。作為符合中國國情的“產(chǎn)權(quán)式商城”，它一方面通過產(chǎn)權(quán)分割，把權(quán)益分散給了小業(yè)主擁有，對于開發(fā)商來說，迅速回籠了大量資金；另一方面，又通過國際型商場經(jīng)營管理公司的專業(yè)經(jīng)營，保證了大型商城的統(tǒng)一的、多元化的、高檔次的高效運(yùn)作，也為小業(yè)主獲得豐厚的經(jīng)營回報(bào)提供了保證。另外，由于是產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，小業(yè)主可以自由轉(zhuǎn)讓獨(dú)立商鋪的產(chǎn)權(quán)，也具有有價(jià)證券自由流通的特點(diǎn)。種種跡象表明，“產(chǎn)權(quán)式商城”具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，它結(jié)合國際化商城先進(jìn)的投資模式和經(jīng)營模式為一體，必將引領(lǐng)中國全新的商業(yè)營銷投資理念，開創(chuàng)地產(chǎn)投資新紀(jì)元。附：房地產(chǎn)證券化概念解析：房地產(chǎn)證券化是指通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價(jià)值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離，租金收入扣除開支后按比例分配給投資者的投資經(jīng)營模式。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即直接將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。發(fā)現(xiàn)社會投資空白點(diǎn)，引領(lǐng)全民投資新模式； 成功的市場營銷，一定要和當(dāng)前的社會政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，引導(dǎo)社會上的經(jīng)濟(jì)特征朝著項(xiàng)目有利的市場營銷方向發(fā)展。針對中港城購物廣場提倡的“產(chǎn)權(quán)式商城”投資理念，敏感的發(fā)現(xiàn)了目前社會上的投資空白點(diǎn)：隨著社會的發(fā)展，市民的綜合生活指數(shù)已有顯著提高，腰包也一天天鼓了起來，但是銀行儲蓄利率一降再降，股票、證券投資風(fēng)險(xiǎn)越來越高，住宅投資又利潤太小，手里的閑錢投向何處，才能帶來穩(wěn)定高效的收益，是眾多富裕起來的老百姓共同的心愿。發(fā)現(xiàn)了這個(gè)社會特征，中原精心策劃了一場“全民投資新模式”理論運(yùn)動，通過媒體的強(qiáng)勢炒作，制作了一個(gè)樓市經(jīng)典。事實(shí)證明，中港城購物廣場的客戶構(gòu)成90%以上不是專業(yè)投資者和商鋪經(jīng)營者，全民投資在中港城購物廣場的銷售中體現(xiàn)的淋漓盡致。 產(chǎn)權(quán)證券化是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的，有別于證券、儲蓄、物業(yè)投資幾種投資工具的全新投資理財(cái)模式。投資者購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過物業(yè)租賃、經(jīng)營等方式獲得一定的投資收益，并享有物業(yè)的保值增值空間。在國外，產(chǎn)權(quán)證券化投資已蔚然成風(fēng)，成為一種新型的、回報(bào)豐厚的理財(cái)途徑。而產(chǎn)權(quán)式商城以其低投入、穩(wěn)定收益及超高增值潛力更成為產(chǎn)權(quán)證券化的藍(lán)籌股。眾所周知，“買鋪富三代”商鋪的經(jīng)營效益可觀，升值潛力無限，歷來為投資者所青睞。 證券投資在短期內(nèi)有著較高的收益預(yù)期與收益機(jī)會，而同時(shí)有著較大的風(fēng)險(xiǎn)。相較而言，中港城購物廣場產(chǎn)權(quán)式商城則具有長期穩(wěn)定的收益率（年回報(bào)8%），同時(shí)，由于產(chǎn)權(quán)式商城也是不動產(chǎn)投資，又具備了極大的資金安全性。而從長遠(yuǎn)看，證券的增值是大趨勢，然而也必須面對企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，但產(chǎn)權(quán)式商城的保值增值卻是確定的。因此，對于理智的投資行為來說，在更看重穩(wěn)健回報(bào)，而并非寄望于一夜暴富的心態(tài)下，產(chǎn)權(quán)式商城無疑是第一選擇。媒體集中投放策略 為了達(dá)到集中高效的媒體投放目的。通過對深圳各大報(bào)刊、電視等媒體的綜合評估分析，采用了“集中火力，重點(diǎn)突破”的宣傳手法。 中港城購物廣場在廣告宣傳上以集中式、系列性的廣告進(jìn)行發(fā)放，幾乎全部廣告均集中在“深圳特區(qū)報(bào)”，且全部以全版廣告（包括1個(gè)跨版）的形式投放，以整版軟性繕稿、平面廣告以搭配投放。事實(shí)證明，廣告的效果極佳，獲得了預(yù)期的廣告效果，產(chǎn)生了良好的投入、產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益?；仡欗?xiàng)目的廣告推廣策略，從開始炒作項(xiàng)目的地理位置——中心南區(qū)，到炒作項(xiàng)目的強(qiáng)勢賣點(diǎn)——產(chǎn)權(quán)式商城、百佳旗艦店等，再到成功推出的中港城系列投資計(jì)劃（兒童成長、家庭幸福、終身保障等），均取得了完滿的成功，證明了廣告宣傳策略的正確。恰當(dāng)?shù)娜胧罆r(shí)機(jī)，前期火爆的市場排隊(duì)造勢； 銷售時(shí)機(jī)把握得當(dāng)。5月份的深圳商業(yè)市場整體表現(xiàn)平淡，當(dāng)時(shí)僅有去年開售的布吉中心廣場和東門中的“百變電子城”再售，其勢已如強(qiáng)弓之末，而中港城購物廣場在5月18日的入世，填補(bǔ)了深圳商業(yè)銷售市場的空白，幾乎沒有什么競爭對手。另其自5月18日開始派籌認(rèn)購以來，開盤時(shí)已積累了約1200個(gè)籌碼，至認(rèn)籌結(jié)束總共發(fā)放出約1800余個(gè)認(rèn)購籌碼，積累了如此數(shù)量的認(rèn)購籌碼來集中銷售，為項(xiàng)目的成功奠定了重要的基礎(chǔ)。 策劃銷售手法的合理先進(jìn)。從開始發(fā)放認(rèn)購籌碼到如何將認(rèn)購籌碼轉(zhuǎn)化成正式認(rèn)購，銷售手法均取得了完滿成功，連續(xù)9天每天約200余客戶排隊(duì)認(rèn)購，無論是銷售業(yè)績、銷售額還是銷售場面，都創(chuàng)造了深圳樓市的經(jīng)典之作，在業(yè)界、社會上都取得了良好的口啤，提高了發(fā)展商的社會知名度，為發(fā)展商后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。銷售現(xiàn)場：“銷售員”成為 “專業(yè)投資顧問”由于中港城購物廣場的目標(biāo)客戶鎖定投資客，故針對其投資意向，中原對項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行了系列投資理論培訓(xùn)，從國際大型商場的經(jīng)營模式，到產(chǎn)權(quán)式商城，再到項(xiàng)目各項(xiàng)具體賣點(diǎn)，經(jīng)過嚴(yán)格的，專業(yè)的審核，現(xiàn)場每一位銷售人員都對各種投資問題了如指掌，儼然變成了一個(gè)個(gè)專業(yè)的投資顧問及理財(cái)專家。提出了專門針對女白領(lǐng)的工作生活以外的“第三生活空間”概念（即在工作、家庭以外建立一個(gè)完全放松消閑的活動空間），收到了良好的效果。 商業(yè)地產(chǎn)的“二八原理” 商廈經(jīng)營存在一個(gè)“二八原理”，就是商廈80%的收入來源于20%的商鋪，也就是說，人們在商場里并不是以購物為主。另一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白領(lǐng)的消費(fèi)50%用于購房、購車，此外，超過20%用于飲食、20%用于健身旅游，用于購買服飾的僅占5%7%。根據(jù)這項(xiàng)調(diào)查，我們在中泰國際廣場7層商廈中，每層辟出近50%的面積，經(jīng)營各式餐飲及消閑項(xiàng)目，以吸引白領(lǐng)消費(fèi)。這一舉動也正好配合正在興建的中泰國際廣場超甲級寫字樓，該樓將于明年年中落成，將為商場的餐飲業(yè)零售業(yè)帶來穩(wěn)定的高消費(fèi)人流，目前不少飲食行家已洞悉先機(jī)，搶先進(jìn)駐投資底商與住宅的不同點(diǎn)購買底商與購買普通住宅的很多交易環(huán)節(jié)相同，最后簽訂的也是標(biāo)準(zhǔn)的購房合同，但也有一些差別請投資者注意： 《銷售許可證》，底商的《銷售許可證》與住宅的《銷售許可證》的差別主要在用途一欄； ，商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年，普通住宅的土地出讓年限是70年，但有時(shí)由于具體情況不同，底商和住宅的出讓年限可能差別不大，也可能相同； ，一般情況下底商的貸款最高5－6成，最高年限本市是10年。年利率以工行為例，1－％，3－％，％；而普通商品房貸款最高可達(dá)8成按揭，年限是30年，年利率5－％； ，而是按最小銷售面積銷售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有打隔斷后再賣。 另外，在后期使用過程中以及硬件配備上，底商與住宅也有所差別，比如：水、電、氣、熱等按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)；根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求。房屋配電標(biāo)準(zhǔn)大約在60W－80W每平方米；商業(yè)建筑一般要求高跨度、大空間，以便于店面布置。納水大壯 全財(cái)就手——商服物業(yè)的五大風(fēng)水制勝之道 在現(xiàn)代的商服物業(yè)項(xiàng)目中，其主體建筑與周邊環(huán)境的呼應(yīng)，意即風(fēng)水學(xué)上所說的配搭很有講究，對于商場的經(jīng)營取勝有重要作用。為什么有一些商場極具人氣，而一些地方如何運(yùn)作都不可能生意興隆，這就在于其先天與后天風(fēng)水格局不利。 目前商服物業(yè)競爭格局極為激烈，如何在商戰(zhàn)中快人一步，獲勝的根本就是“人氣”，如何爭取最大程度地吸引人氣，如果能運(yùn)用好風(fēng)水學(xué)上的一些基本原理，精心布置以達(dá)成旺財(cái)?shù)母窬?，對商服物業(yè)的經(jīng)營將會大有稗益。較為成功的商服風(fēng)水主要有以下五大類型：一、 吸財(cái)聚利型。該型格是利用其所在的地點(diǎn)的特殊性，引四周之勢，對旁邊的其它物業(yè)形成壓制，并且壯旺自身的力量，從而達(dá)至吸財(cái)?shù)男Ч?。曾于一九九八年度獲中國建筑工程最高獎魯班獎的深圳發(fā)展銀行大廈就是其中的代表者，該大廈方位為坐東向西，子午分金為寅酉和丁卯，五行屬金，金色幕墻和層疊退臺運(yùn)財(cái)有道，而且乘金塘街之勢，位、勢、名、色互動，此種類型設(shè)計(jì)對其正對的建筑物造成極大的殺傷力，而且門口所設(shè)兩個(gè)石獅，確保財(cái)氣只進(jìn)不出，運(yùn)用這種構(gòu)造和格局，可以達(dá)到最大限度引財(cái)入室的效果，筆者以為這是深圳目前商服物業(yè)的風(fēng)水典范。 二、四水投堂型。又稱四水匯明堂，這在中國的傳統(tǒng)建筑均可以見到其運(yùn)用，取“門迎春夏秋冬水，戶納東西南北財(cái)”之意。在陽宅風(fēng)水而言，路是水，水主財(cái)。大型百貨公司、商場、大酒樓、飯店等在設(shè)計(jì)階段，如果能夠考慮到風(fēng)水美學(xué)的一些因素，比如在建設(shè)時(shí)向后退，凹入而建，不要太靠近馬路或是人行道。這樣大門前便可形成一個(gè)寬敞的明堂，利用人類的“羊群效應(yīng)”，更易聚集人潮，帶來財(cái)運(yùn)。因?yàn)槿绻ㄖ锎箝T太貼近馬路或人行道，財(cái)神就過門而不入，在風(fēng)水學(xué)上稱為“財(cái)神過路”；而大門凸出的設(shè)計(jì)或門前堆放商品雜物車輛等，便是“拒財(cái)”的格局。雖然要犧牲一點(diǎn)建地面積，當(dāng)做空地廣場使用，但“欲要得之，必先予之”，即所謂有“舍”便有“得”。深圳的商家大都研究過深圳的地王大廈及信興廣場的位置與人氣的關(guān)系，再比如大家都很熟悉的深圳華強(qiáng)北商業(yè)街，在賽格廣場一帶，總是人聲鼎沸，摩肩擦踵，生意極為興隆，就算當(dāng)時(shí)賽格廣場在興建時(shí)，亦即“動地脈”時(shí)，都不會對其產(chǎn)生影響。與其它周邊的華強(qiáng)南等商業(yè)區(qū)形成巨大的反差。此種凹入的明堂設(shè)計(jì)，暗藏玄機(jī)。導(dǎo)致其租金連連上升，而且形成馬太效應(yīng)，令許多人都感到很訝異。 三、納氣引水型；此種型格是利用其本身所在的地形進(jìn)行巧妙安排，根據(jù)道路指引系統(tǒng)，路網(wǎng)、柱網(wǎng)的設(shè)計(jì)，明堂的利用等形成令人追隨的風(fēng)水格局，將人氣自然導(dǎo)入，亦可達(dá)到納氣聚財(cái)?shù)男Ч?，目前昆明的“金碧輝煌”項(xiàng)目就是其代表。 該項(xiàng)目位于昆明城市規(guī)劃中軸線目前唯一的步行街商圈，三市商業(yè)文化步行街內(nèi)。南與昆明的城市風(fēng)水中心金馬碧雞廣場相對，東側(cè)為法式騎樓風(fēng)情步行街。為了有效地分布消費(fèi)人流，共設(shè)計(jì)了三套垂直交通體系，有轎箱電梯系統(tǒng)和手扶電梯系統(tǒng)，以及層疊式退臺廣場的步行系統(tǒng)，使商場上下、內(nèi)外人流的交流溝通自然順暢，而其商業(yè)街的鋪位規(guī)劃則使得商場內(nèi)部的人流自然而然地平均分布，避免了綜合商場存在商業(yè)盲區(qū)和死角的常規(guī)毛病。金碧輝煌西南角主入口設(shè)計(jì)了昆明唯一的層疊式退臺廣場。它面向金碧廣場，成環(huán)抱狀，由首層到四層層層后退，以人氣為財(cái)，步步引入，形成風(fēng)水學(xué)上的“吉龍吸水”格局 ，吸納三市街及金碧廣場人流。而步行交通系統(tǒng)，使人流從室外便可直接進(jìn)入商場各層。商場擁有昆明市獨(dú)一無二的四套立體交通體系，聚財(cái)氣的層疊式退臺廣場組成了室外獨(dú)立的步行交通體系；室內(nèi)的直行兩用轎箱式電梯、自動扶梯和觀光電梯組成了三套室內(nèi)交通體系。其次，商場采用了大跨度的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)了室內(nèi)空間寬敞和通透。此外，首創(chuàng)的層疊式通臺廣場設(shè)計(jì)不僅構(gòu)成了步行交通體系，同時(shí)也為商場提供了多個(gè)促銷活動展示區(qū)和觀景平臺。另外在設(shè)計(jì)上更運(yùn)用了古典建筑符號的現(xiàn)代風(fēng)格的外立面設(shè)計(jì)與金碧廣場遙相呼應(yīng)，一古一今使金碧輝煌格外矚目。 三市街的人流量加金馬碧雞廣場的人流量目前已經(jīng)超過10萬人次/日，并且正在迅猛增長。同仁風(fēng)情步行街恢復(fù)法式騎樓原貌后，無疑將更加加強(qiáng)了該區(qū)域的人流密集度。金碧輝煌恰好是被上述人流量團(tuán)團(tuán)圍住，為使商場持續(xù)興旺，發(fā)展商還特將第四層規(guī)劃為充滿時(shí)尚、浪漫和動感的現(xiàn)代娛樂城。整個(gè)商場不僅人流量大而且逗留時(shí)間長，所以金碧輝煌情景商場未來的前景看好。 去年八月中旬，“金碧輝煌”項(xiàng)目還未拿到預(yù)售許可證，但銷售額已達(dá)到95%以上，銷售現(xiàn)場只余兩個(gè)售樓人員留守，發(fā)展商早就賺得盆滿缽滿。 四、氣口大壯型。位于安徽銅陵的項(xiàng)目金秋廣場，位于銅陵市中心新光路與淮河路、銅官路、金山路交界處，是商住結(jié)合的大型廣場，亦是人流的旺地。在金秋廣場的正對面是銅陵的標(biāo)志性雕塑群“豐收門”，此雕塑曾獲得全國一等獎，造型獨(dú)特，厚重樸實(shí)，但形似三支利戟，較為尖銳，規(guī)劃方案沒有處理好氣口與豐收門的關(guān)系，豐收門的尖戟，直砍規(guī)劃氣口正中，購物者進(jìn)出門時(shí)必定有壓抑的感覺，另外亦未考慮到新光路與淮河路、銅官路、金山路的視線指引。而氣口在商場的規(guī)劃中極為重要，氣口的設(shè)置必須要重視進(jìn)出者的觀感，還要大氣，利與吸納人流，易于識別。由于考慮到這個(gè)重要原因，改規(guī)劃方案，把氣口方向改成南偏西15度，在后天八卦中是大壯卦，有循序漸進(jìn)的意義。并且統(tǒng)一考慮了人流的指引及觀感，讓購物者出來既可欣賞到豐收門的整體藝術(shù)立面而與其無沖突，并且能夠照顧到新光路與淮河路、銅官路、金山路人流的視野放射，達(dá)到吸引眼球的效果，為銅陵房地產(chǎn)開發(fā)總公司搭建了一個(gè)二