【正文】 商圈做成旅游消費(fèi)的旺區(qū)。大型綜合性百貨亦存在經(jīng)營范圍雷同、商品種類相似的問題；同時(shí)，商場(chǎng)定位不清晰，整體檔低較低，降低了東門商業(yè)的層次。 日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。周邊配套形成了以街區(qū)道路劃分的特色街區(qū)：金融街（振華路）、電子街（華強(qiáng)北路）、美食街（華發(fā)北路與振華路）、服飾街（振興路與華強(qiáng)北路）。華強(qiáng)北商圈已發(fā)展成為目前深圳最大的市民消費(fèi)中心和旅游購物中心之一，區(qū)域內(nèi)商鋪物業(yè)都是由廠房改建而成，90%以上已分割出租形式招商，除新開發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷售，租賃市場(chǎng)極其發(fā)達(dá)，是深圳投資回報(bào)率最高的區(qū)域。 但我們也可以明顯看出，改造后的東門商業(yè)區(qū)整體商業(yè)氣氛已不如改造前那樣火爆，原因有兩個(gè)方面：其一是東門商業(yè)區(qū)在短短兩年內(nèi)商業(yè)面積驟然增加了幾倍，而人流量增加不可能如此迅速，所以在人流量雖有所增加的狀況下，依然有許多商場(chǎng)及街鋪顯得相對(duì)淡靜。目前東門步行街的改造已完成，形成了由十二條步行街相連，20多家大型商場(chǎng)和數(shù)百家商鋪的商業(yè)聚集地，據(jù)統(tǒng)計(jì)，規(guī)劃后的東門商業(yè)區(qū)總商業(yè)面積達(dá)35萬M2，是改造前的5倍多，東門老街又煥發(fā)出青春色彩。 與繼之而起的華強(qiáng)北商業(yè)圈相比，東門老街成了“低檔消費(fèi)”的代名詞。 深圳東門商業(yè)區(qū)的繁榮已經(jīng)有將近20年，是深圳最主要的傳統(tǒng)購物商業(yè)中心區(qū)，其歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜，吸引著四面八方的客人，成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域。（一）東門商業(yè)街現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)并非絕對(duì)贏取巨額利潤(rùn)，開發(fā)商要根據(jù)項(xiàng)目本身的具體情況，全面分析區(qū)域市場(chǎng)，深刻把握消費(fèi)趨勢(shì)，充分挖掘業(yè)態(tài)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確進(jìn)行商業(yè)定位，將商家及消費(fèi)者的需求整合考慮，才能回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)才能產(chǎn)生最大的效益東門商業(yè)發(fā)展的反思發(fā)展商要具備將所開發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營的心態(tài)，只有這樣，才能擁有將項(xiàng)目做好的原動(dòng)力。因此，從這個(gè)角度來說，這是一個(gè)雙贏模式。對(duì)零售商而言，發(fā)展商成熟的大型社區(qū)可以保證高素質(zhì)的人流量，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。它除了要熟悉地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，還要對(duì)零售業(yè)也非常了解，需要對(duì)消費(fèi)者行為有著深刻的認(rèn)識(shí)。很多開發(fā)商建商業(yè)或者商業(yè)裙樓都僅僅是出于對(duì)利潤(rùn)的追求，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本身缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，這就使得深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，打上了急功近利的烙印。出于對(duì)利潤(rùn)最大化的追求，眾多開發(fā)商紛紛投資商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)果造成建商場(chǎng)的地方越來越多，建商業(yè)裙樓的樓盤越來越多，不可避免的空置率也呈上升趨勢(shì)。隨著寶安電子城、天虹商場(chǎng)、華潤(rùn)超市、肯德基等商家的進(jìn)駐，寶安中心片區(qū)商圈正迅速形成，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得西鄉(xiāng)商圈迅猛崛起，深圳的商業(yè)地產(chǎn)正如火如荼。隨著城市發(fā)展的西移，羅湖商業(yè)地位已經(jīng)有所弱化，東門商圈的商鋪由于高度集中，累積量大，營銷上鮮有亮點(diǎn)，以致空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但東門商圈作為深圳最大的商業(yè)中心地位，在短期內(nèi)仍不可動(dòng)搖；華強(qiáng)北商圈由于位居中心區(qū)域，業(yè)態(tài)定位較好，發(fā)展強(qiáng)勁；南山商圈隨著交通的改善、住宅業(yè)的快速發(fā)展，商服市場(chǎng)日益崛起并迅猛發(fā)展；東門商圈、華強(qiáng)北商圈與南山商圈呈三足鼎立之勢(shì)。通常來說，除非特別繁華的地段，顧客很難上太高的樓層購物。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地 產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。分布范圍也相當(dāng)廣泛，從深南大道、地鐵沿線到龍崗各個(gè)區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開發(fā)中極具潛力的投資型項(xiàng)目。原本為住宅配套的“副產(chǎn)品”竟然成了項(xiàng)目利潤(rùn)的大頭。 　　地產(chǎn)大鱷 + 商業(yè)巨頭 深圳商業(yè)地產(chǎn)迸發(fā)“激情”他說，相對(duì)北京、上海等城市，深圳的商業(yè)企業(yè)規(guī)?？赡懿凰愦螅劣诖笮唾徫镏行?，深圳更缺乏成功佐證，但他更重視的是深圳商業(yè)的內(nèi)涵。一方面是深圳近年來發(fā)展迅速，商業(yè)發(fā)育比較成熟，業(yè)態(tài)比較齊全；二是深圳商業(yè)從一開始就是開放的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從業(yè)人員都是在商戰(zhàn)中歷練出來的，適應(yīng)能力比較強(qiáng)。有統(tǒng)計(jì)顯示，僅珠三角地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的商業(yè)部分面積就超千萬平方米，這個(gè)數(shù)字每年還在迅速增長(zhǎng)。這樣，商業(yè)管理公司的“非實(shí)物”服務(wù)，才更有特色，也利于項(xiàng)目的成功。比如一個(gè)地產(chǎn)的配套商業(yè)項(xiàng)目原本一年虧500萬元，但作為配套項(xiàng)目不開也不行，如果雙方都同意減虧就是成功，對(duì)流程和管理進(jìn)行一些優(yōu)化并不難。一是房地產(chǎn)公司建成了一個(gè)項(xiàng)目，其中包括商業(yè)部分，但地產(chǎn)公司本身沒有商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)；二是已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目的層次太低，不能形成品牌效應(yīng)，項(xiàng)目方希望提升管理技術(shù)和品牌營銷能力；三是項(xiàng)目本身是當(dāng)?shù)佚堫^項(xiàng)目，但在外資和沿海商業(yè)資本的競(jìng)爭(zhēng)面前感覺有些力不從心，希望能夠重新整合資源，對(duì)流程進(jìn)行現(xiàn)代化改造，這一般出現(xiàn)在中西部地區(qū)。海富匯還參與了新疆烏魯木齊匯鑫時(shí)代的策劃起步、寧夏銀川老牌商業(yè)企業(yè)新華商場(chǎng)的資源整合和流程再造。進(jìn)入9月，公司再度北上，登陸長(zhǎng)江口，在江蘇揚(yáng)州，攜手地產(chǎn)巨子聯(lián)合打造“海德購物公園”。深圳旺得福商場(chǎng)經(jīng)營管理公司5月就挺進(jìn)大東北，在東北的吉林長(zhǎng)春市，攜手地產(chǎn)商構(gòu)筑超大規(guī)?！靶呛訛场卑儇?，正式邁出了向全國進(jìn)軍的第一步。 　　一場(chǎng)事先注定的“出走” 　　進(jìn)入新世紀(jì)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也空前激烈起來，各家商業(yè)企業(yè)內(nèi)部整合行動(dòng)也日漸頻繁，一批商業(yè)人才或者重起爐灶，或者組成一些管理團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)商場(chǎng)經(jīng)營管理為旗號(hào)，開始了管理輸出的新路子。 　　記者近日獲悉，新疆第一個(gè)商業(yè)MALL（摩爾）項(xiàng)目，總投資近10億、建筑面積超過10萬平方米的烏魯木齊康普京華MALL從今年8月初起由我市一家從事商場(chǎng)經(jīng)營管理的專業(yè)公司全面接手運(yùn)作，這是迄今為止深圳商業(yè)管理公司接手的最大商業(yè)項(xiàng)目。深圳商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)異地走俏去年才開始起步的深圳商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)輸出行動(dòng)，到今年下半年已呈現(xiàn)“燎原”之勢(shì)。 總體來看，深圳商業(yè)物業(yè)面臨著極大的挑戰(zhàn)，如何從香港成功的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ街姓业竭m合自身發(fā)展的道路還得慢慢去體會(huì)，銷售也要逐漸向招商、統(tǒng)一經(jīng)營的方向轉(zhuǎn)變。無論是商業(yè)區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)，還是處于未成型的商業(yè)環(huán)境下的商場(chǎng)，都需要根據(jù)其自身?xiàng)l件，從經(jīng)營品種、經(jīng)營品牌搭配、分區(qū)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，商場(chǎng)氣氛營造、商場(chǎng)裝修、管理、商業(yè)推廣等角度，營造區(qū)別于其他商場(chǎng)的商業(yè)特色，并切實(shí)從商品服務(wù)消費(fèi)者、經(jīng)營商家、投資客戶三個(gè)層面尋求銷售商場(chǎng)發(fā)展的新路向，招商租賃和銷售才能取得好的成績(jī)。 所以商鋪的營銷模式和招商、投資、經(jīng)營管理密切相關(guān)。這樣的招商、管理、投資三合一的策略才是商場(chǎng)營銷的決勝之道。其引進(jìn)萬佳這一百貨零售的品牌入駐，加強(qiáng)了更多品牌的進(jìn)入和投資者的信心。只有商家良好的經(jīng)營才能讓投資者真正輕松地獲取租金收入，享受投資帶來的回報(bào)。因此投資者比經(jīng)營者更容易下購買決定。因?yàn)榇蠖鄶?shù)經(jīng)營者開店，都涉及金額龐大的經(jīng)營成本，如果以購買的形式取得經(jīng)營場(chǎng)所，前期投入的金額就更大，風(fēng)險(xiǎn)也就更大，相反以租賃的形式取得經(jīng)營場(chǎng)所可以降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)改變經(jīng)營場(chǎng)所也更靈活。 從上述深港商鋪營銷模式的區(qū)別可知：商鋪的前期招商和商鋪后期的經(jīng)營管理是商場(chǎng)銷售中投資引導(dǎo)的最關(guān)鍵一環(huán)。 更重要的是，這證明了發(fā)展商具有強(qiáng)大自我的商業(yè)配套能力，對(duì)提高住宅的生活素質(zhì)有非常重大的幫助。如何在短期收益（銷售）和長(zhǎng)期獲利（出租）之間取得良好的平衡，是深圳商鋪營銷面臨的主要發(fā)展方向之一在香港，知名的大型商場(chǎng)所有權(quán)多數(shù)掌握在發(fā)展商手中，以招商及經(jīng)營為主。深圳是先把整個(gè)商鋪分割成獨(dú)立的鋪位，然后分別銷售出去，這樣做的好處是能在較短的時(shí)間內(nèi)回收資金，同時(shí)省卻以后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理的難題，這對(duì)開發(fā)商是有利的。 就商鋪營銷模式有兩大要點(diǎn)，第一是銷售，第二是招商，到底是銷售好還是招商好，曾一度引起業(yè)界的探討，深圳和香港做法又各不相同： 深圳商鋪二級(jí)市場(chǎng)多以銷售為主，招商及經(jīng)營為輔。業(yè)態(tài)選擇上已經(jīng)從單一業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)到復(fù)合型業(yè)態(tài)，經(jīng)營品種也是以超市，家居建材為主，適應(yīng)了新規(guī)劃區(qū)域開發(fā)和消費(fèi)的特點(diǎn)。另外，以繽紛世界美妝城為代表的經(jīng)營式商鋪也取得了較佳的業(yè)績(jī)，項(xiàng)目定位為深圳首家大型美容美發(fā)用品專業(yè)市場(chǎng)，以經(jīng)營促銷售，租售結(jié)合的方式。 而寶安區(qū)投資型的商服物業(yè)多集中為裙樓部分，缺少大體量的純商用物業(yè)，表現(xiàn)出該區(qū)域目前開發(fā)仍以住宅為主。 相對(duì)關(guān)內(nèi)商服物業(yè)相對(duì)飽和的狀況而言，關(guān)外商服物業(yè)市場(chǎng)異軍突起，龍崗和寶安兩區(qū)占全市銷售總量的一半以上，且近三年銷售量都顯著增長(zhǎng)，表明關(guān)外商服物業(yè)被人們所看好，發(fā)展空間巨大。由于華僑城區(qū)域開發(fā)的特殊性，片區(qū)商業(yè)配套的主導(dǎo)權(quán)基本上由發(fā)展商控制，從目前來看，主要由沃爾瑪、銅鑼灣、順電組成，以滿足片區(qū)消費(fèi)為主，從發(fā)展趨勢(shì)來看，商業(yè)開發(fā)量不大，且一般不會(huì)入市銷售，對(duì)市場(chǎng)的影響力不大。隨著前海片區(qū)開發(fā)的日漸成熟，歲寶及人人樂相繼進(jìn)駐鼎太風(fēng)華和港灣麗都，在一定程度上緩解了配套不足的壓力，但商業(yè)形式、經(jīng)營主題的單一使片區(qū)對(duì)南頭商圈仍有較大的依賴性。出于完善片區(qū)商業(yè)配套的考慮，招商地產(chǎn)成功引入沃爾瑪，與人人樂構(gòu)成了南油蛇口商圈的核心，隨后順電進(jìn)駐，目前歐倍德南山店已正式進(jìn)駐招商花園城，商圈將進(jìn)一步成熟。后海作為濱海大道開通的最直接受益者，其發(fā)展勢(shì)頭也最為強(qiáng)勁，幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大的消費(fèi)力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，南山書城、新一佳也將于明年開業(yè)，隨著南山商業(yè)文化中心開發(fā)建設(shè)的逐漸成熟，大量裙樓商業(yè)將陸續(xù)入市，商圈的整體性和連續(xù)性將進(jìn)一步增強(qiáng)。南頭作為南山商業(yè)的策源地，其核心地位在日趨激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中并沒有動(dòng)搖，依托周邊充足的人氣（消費(fèi)人口近50萬）及不斷增強(qiáng)的購買力，家樂福、曼哈、沃爾瑪、百安居、天虹等品牌商家先后入駐，片區(qū)商業(yè)前景看好。 商業(yè)發(fā)展模式 交通設(shè)施的改善特別是濱海大道的開通，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人氣聚集，消費(fèi)力提升，為商業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，商業(yè)配套進(jìn)一步完善，帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展及人氣的聚集，形成一個(gè)良性循環(huán)。 （三）南山區(qū) 商圈性質(zhì)區(qū)域性消費(fèi)中心。隨著地鐵的全面開工及各站地址的正式確定，地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)多了起來。 發(fā)展新規(guī)劃 羅湖由于發(fā)展空間有限，目前受到了福田等其他區(qū)域商業(yè)崛起的挑戰(zhàn)，2003年羅湖區(qū)政府針對(duì)目前深圳商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)羅湖未來發(fā)展進(jìn)行了重新定位和創(chuàng)新，經(jīng)過精心研究，區(qū)政府推出“羅湖區(qū)未來五年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃設(shè)想”，計(jì)劃用5年時(shí)間重點(diǎn)發(fā)展東門商業(yè)步行街區(qū)、人民南商業(yè)文化中心區(qū)、筍崗物流園區(qū)等三大商業(yè)片區(qū)，立志讓羅湖成為深圳商業(yè)客流資源最豐富、商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢(shì)最突出、商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施最齊全、商業(yè)服務(wù)功能最完善的區(qū)域。 （二）羅湖區(qū) 市場(chǎng)狀況 羅湖是深圳商業(yè)的“根”，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密集程度在華南地區(qū)絕無僅有，僅次于上海的南京路步行街區(qū)，歷經(jīng)20年的發(fā)展，其商鋪價(jià)格由當(dāng)初的每平方米幾萬元上升到現(xiàn)在的每平方米十幾萬元，東門旺鋪甚至創(chuàng)下每平方米40萬元的天價(jià)，基本上已進(jìn)入飽和成熟期。 市場(chǎng)均價(jià)：福田商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)維持在17000元／平方米左右，價(jià)格波動(dòng)不大。香港經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，口岸物業(yè)利用其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，迎來了地產(chǎn)外銷的又一個(gè)高峰。 CEPA凸現(xiàn)利好，口岸物業(yè)升值潛力無限。 從入市的項(xiàng)目來看，社區(qū)商業(yè)及裙樓部分占據(jù)了在售商業(yè)設(shè)施的絕大部分，而大體量的商業(yè)建筑并未出現(xiàn)。市政府也通過了對(duì)華強(qiáng)北商業(yè)規(guī)劃的藍(lán)圖，解決華強(qiáng)北商業(yè)設(shè)施交通困難的問題。 各區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 （一）福田區(qū) 商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀華強(qiáng)北商業(yè)升級(jí)，引領(lǐng)深圳商業(yè)。 從四季度月榜及周榜的綜合分析看出，關(guān)內(nèi)由于土地資源有限，熱點(diǎn)只有常興廣場(chǎng)，而關(guān)外的新龍崗商業(yè)中心、五洲風(fēng)情Mall等一些大手筆的項(xiàng)目已表現(xiàn)出良好的銷售業(yè)績(jī)，這是由于關(guān)外衛(wèi)星城住宅市場(chǎng)發(fā)展迅猛，為商鋪投資帶來了眾多商機(jī)，商用物業(yè)亦水漲船高。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是因?yàn)殡S著現(xiàn)代高尚社區(qū)組團(tuán)的崛起，社區(qū)商業(yè)必然性的面臨重大變革，由混亂到整體規(guī)劃，由小雜貨店到品牌連鎖，由單一服務(wù)到集購物、休閑、服務(wù)等諸多功能于一身，社區(qū)商業(yè)正成為一個(gè)“社區(qū)大會(huì)所”，成為社區(qū)文化的載體。2003年1—3季度共銷售了6310個(gè)單位，％，從成交均價(jià)來看，／平方米，與上半年成交均價(jià)基本持平。前三個(gè)季度商服用房取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目主要集中龍崗區(qū)，有3個(gè)項(xiàng)目，主要是龍崗區(qū)的供應(yīng)集中在龍崗中心區(qū)輻射區(qū)域，因?yàn)辇垗徶行膮^(qū)已全面啟動(dòng)，吸引了眾多的開發(fā)商和投資者的目光，羅湖區(qū)和南山區(qū)各有一個(gè)項(xiàng)目，與2002年同期相比，略有下降，％，取得預(yù)售許可證項(xiàng)目減少4個(gè)。 新增商服用房物業(yè)供應(yīng)，從2003年前三個(gè)季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，商業(yè)用房的施工面積和竣工面積相比2003年上半年的情況正好相反，施工面積增加，竣工面積減少，說明市場(chǎng)環(huán)境被發(fā)展商看好。其中商服用房固定資產(chǎn)投資方面，2003年1—，％，與2002年同期相比，略有下降。 最令人擔(dān)擾的是，倘若地鐵開通以后，效果不盡如人意，那么接踵而來的可能是更大的矛盾和混亂。 全然將寶押在地鐵上，實(shí)在是不可取的。此時(shí)，但見一路之隔的太陽廣場(chǎng)卻是人頭簇動(dòng)，生意出奇的好。 金商城和商場(chǎng)是最近地鐵站口的兩大商場(chǎng)，他們似乎對(duì)地鐵帶來好運(yùn)的信心更足。一些攤主告訴筆者，他們之所以一直挺住在經(jīng)營，而且是在嚴(yán)重虧損的局面下經(jīng)營，都是期待著地鐵這一利好的到來。要允許經(jīng)營者把握實(shí)際需要適時(shí)改變經(jīng)營功能，倘若仍然維持現(xiàn)狀；一旦發(fā)展商自己維持不下去，經(jīng)營者的利益就會(huì)無法保證，到頭來損害最大的必然是小業(yè)主和品牌發(fā)展商。”江舒說：“現(xiàn)在東門火的是臨街商業(yè)鋪面，而二樓以上空間卻大量閑置，究其原因與商家強(qiáng)行規(guī)定經(jīng)營項(xiàng)目有很大的關(guān)聯(lián)。江舒說：“東門尚有大量的可供開發(fā)面積，而且現(xiàn)有物業(yè)的閑置空間也比較多，政府應(yīng)該因勢(shì)利導(dǎo)，制定一些既能體現(xiàn)優(yōu)惠政策又有導(dǎo)向性的措施引導(dǎo)投資商進(jìn)入東門。 政府全力支持引導(dǎo)觀念更新 拯救東門的另一條出路是政府的全力支持。為此，薛浩建議，必須盡快將東門中路改造成步行街，或者架設(shè)與道路平行的空中連廊解決該路道與商場(chǎng)的交通聯(lián)系。商業(yè)地產(chǎn)研究人士薛浩認(rèn)為，任何一個(gè)作為大都市名片的商業(yè)街區(qū)，必然是以規(guī)則有序的步行道路網(wǎng)支撐。林曉華說，做旅游就是做文化，東門最具條件，要整合嶺南最優(yōu)秀、最具知名度的“百年老店”進(jìn)入東門，充分挖掘其傳統(tǒng)文化特色和商業(yè)品牌價(jià)值，著力打造具有嶺南文化特色的新東門。因此東門的出路，在于打造體現(xiàn)傳統(tǒng)文化和潮流商業(yè)文化相結(jié)合的、多元化“一站式”的購物、