【正文】 最低價（ 5320） 實用率 77% 5．分割面積及銷售情況總單位數(shù) 130　　　　　　　　　　　　　　散戶（每層5個單位）1—6底商。金山大廈占有地利之便，處于湖南路、山西路商圈，銷售上沒有太大特色，主要是關系營銷和口碑銷售?？偨Y：該項目具有可投資性強、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢，在房地產市場樹立了一個優(yōu)秀的品牌和投資理念。其中套房房型面積有137378平方米，寫字間802000平方米。（4） 硬件設施完備5A寬頻數(shù)碼智能大廈，實現(xiàn)樓宇自動化、通信自動化、辦公自動化、消防報警自動化、管理自動化。（7） 據(jù)傳風水不好業(yè)內普遍認為蘇寧環(huán)球風水不好，影響了很大一部分客戶的購買。其成功主要在于以下幾個方面的原因：（1） 社會資源運用和關系營銷開發(fā)商憑借其社會關系，實現(xiàn)了土地低成本，使得在后面的銷售過程中價格上具有較大的讓步空間。（3） 開發(fā)商的資金實力開發(fā)商較為雄厚的資金實力保證了大廈的工程順利進行，極大增強了買家信心，促進了銷售。這三個樓盤現(xiàn)在都在基礎施工階段，是本項目潛在的競爭者，所以這三個樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。和本項目的競爭性不大，主要以參考為主。（3）新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街（號稱南方中關村），旁邊坐落有幾所重點大學，學術、科技、商業(yè)氣氛較好。該區(qū)域有南京的金融一條街——洪武路，和新街口距離很近，能享用新街口的成熟市政配套，又有較好的交通狀況，無車流不暢之虞，同時地段較為安靜。1F是堂，24F是開放式寫字間，5F是行政餐廳，6F是俱樂部，720F是標準寫字間（每層26間，公共洗手間），21F是會議中心，W2240F是商務套間（每層5間），E2240F是酒店公寓（每層5間）。（3） 觀現(xiàn)代氣派、品質高如果發(fā)展商按照目前的承諾的設計與建設，交付后的福鑫大廈的外立面形象和大樓的硬件設施都將是不錯的。u 銷售情況2001年9月9日開盤，在開盤的前兩個月中僅售出500萬?！伴_放式寫字間專為銀行、證券大型機構定制；商務套間適宜知本型團隊……”。起售價6800元/平方米，定位于中高檔辦公市場。（3） 商務套間、國際酒店公寓在南京市場上面 尷尬局面福鑫國際大廈的2240F西面是商務套間，東面是國際酒店公寓。目前南京市場上做酒店商務套房較有名的是蘇寧環(huán)球大廈，而蘇寧這一物業(yè)類型的消化也并不理想。相關樓盤分析：黃埔大廈辦公樓基本情況比較表項目名稱序號黃 埔 大 廈江蘇金大地房地產開發(fā)有限責任公司2．樓盤地址黃埔路2號3．售樓處電話48007874． 售價、實用率均價5800元/㎡ 實用率69%5．分割面積范圍68—96平方米6總建筑面積30000平方米7．建筑特色圓柱形形體，頂層為九角形。u 物業(yè)優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢：在地段上填補同類物業(yè)市場空白黃埔大廈距離珠江路很近，珠江路是南京市大量中小型電腦企業(yè)聚集的地段。（2） 面積使用不充分整個黃埔大廈是圓柱體建筑，呈點式結構，每套形狀呈扇形，這種結構導致使用面積不夠充分。u 營銷分析對于中小型企業(yè)來說，付款方式、按揭年限的長短仍是影響其購房決策的重要因素。8．交通狀況附近公交線路、有無亞交通連接問題交通便利，有47W、4W、82W、7W、46W、58W、40W等公交線路，無亞交通連接問題9．車位比例與車流狀況車位 元/（未定）車位 200 個左右車流狀況：良好10．物業(yè)管理(9) 公司名稱(10) 收費情況物業(yè)管理公司 成都錦江飯店物業(yè)管理公司 管理的主要樓盤：成都錦江飯店物業(yè)管理費 3 元/特色服務：成熟的專業(yè)酒店服務11．公用設施情況會所面積 1300㎡ 會所內容：中、西餐廳，咖啡茶座、桑拿室、棋牌室、健身房、司諾克球室、壁球室、乒乓球室、美容中心、商務書廊、小型網吧商務中心：商務大廳、休息等候區(qū)、多功能視聽中心、中小型會議室、秘書服務中心、辦公用品售賣中心大堂裝修情況：12．機電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資名牌 空調： 無中央空調 衛(wèi)星電視： 有 寬帶網： 有 13．智能化設備（如：監(jiān)控、報警、IC一卡通等）24小時監(jiān)控、自動報警系統(tǒng)14．廚衛(wèi)裝修情況交房時為毛胚房15．銷售情況已銷售時間6月8日開盤，12天后銷售100余套，其中65㎡、72㎡的套型共計剩余10套。南京第一個夾層酒店商務公寓，錦江麗舍充分考慮小型公司需要，配備了很多適于小型公司利用的配套設施，如二樓的員工餐廳、商務中心、私人會所等，同時引進五星級錦江飯店提供酒店式管理服務，對小型公司都很有吸引力。 投資大廈u 項目概況南京投資大廈位于中山南路與升州路交匯處，由南京國際信托投資公司控股的南京三盟實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設，聘請金鷹物業(yè)管理公擔當全程物業(yè)管理顧問。物業(yè)的2027F由南京國際信托投資公司自身消化，銷售壓力較小，目前在售樓層為1118F，雖然從標準層平面圖上看，但實際上開發(fā)商規(guī)定購買面積只能在150平方米以上。（3） 開發(fā)商信譽保障大廈的出資控股方是南京地方非銀行金融機構，實力較強，值得信賴，而且選擇本案作為辦公場所，日后大廈維護、管理等有所保障。（2） 廣告宣傳效果不佳開發(fā)商力圖炒作并推廣其EOffice理念，每期廣告主要介紹所謂的EOffice理念，并附以軟文“開發(fā)商談EOffice高效寫字樓”，但實際上沒有達到理想效果，EOffice理念并沒有深入人心。尤其瞄準政府機構、金融證券企業(yè)、上市公司和外資企業(yè)。17．廣告推廣廣告代理公司仟禧文化媒體選擇揚子晚報投放情況封頂后每周一期通欄樓盤主廣告語御景園商務大廈—兌現(xiàn)成功與夢想主要賣點價格、開發(fā)商品牌18．建筑設計公司　深圳華森建筑與工程設計顧問有限公司◆項目概況位于太平南路333號，鄰近太平商場，坐落于太平南路商業(yè)區(qū)。六層價格4680元/平方米，樓層差價80元/㎡。劣勢① 位于太平南路單行線上，交通進出不便。銷售狀況良好，目前已銷售近80%。 （8）中央門地區(qū)寫字樓市場分析 第三章 寫字樓消費者需求一、調查背景本次調研的范圍包括購買和租賃寫字樓的目標消費群，共采集樣本208個，其中有效樣本200個。2002年南京市相關政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術投資比例、允許注冊資本分期到位等措施以使個私經濟得到更快的發(fā)展。應該考慮到的是，這類公司從租房到買房時會考慮公司規(guī)模的擴大，選擇辦公面積時會留一定的彈性空間。值得一提的是，公司決策層對投資觀念的加強，其投資比例分別為43%、13%。但有特色的公共設施如游泳池、壁球室等可以明顯提高大樓的檔次。5500元以上價位的接受度遞減，可承受6000—6499元的只有5%的人。（三） 傾向的辦公物業(yè)類型目前南京市辦公市場上的物業(yè)類型很多，有純寫字樓、商住樓、商務酒店式辦公房等等。在高檔寫字樓、中檔寫字樓、商務酒店式辦公樓和商住樓四種類型中， 中檔寫字樓接受程度最高，達到55%。一般適合中小型公司、工作室、辦事處等類型的企業(yè)。在企業(yè)日益注重經濟效益的情況下，企業(yè)規(guī)模與辦公成本之間的平衡將是一個企業(yè)主注重的問題，而100—200平方米的辦公面積將是今后一段時期內大多數(shù)中小型公司傾向的選擇?！糍徺I需求 擴大辦公場所面積（60%）和樹立公司形象（59%）是導致企業(yè)產生購買意愿的主要目的； 寫字樓（64%）是企業(yè)選擇辦公場所的主要類型； 35%的企業(yè)傾向于建筑面積100—150平方米； 為滿足不同企業(yè)的差異性需求，開發(fā)商宜采用可自由分割的大開間（93%）； 交付標準以選擇簡單裝修（35%）和毛坯房（30%）為多； 63%的企業(yè)需要套內衛(wèi)生間（有待修正）； 考慮到成本問題，企業(yè)傾向餐廳（78%）、公共健身場所（47%）和公共開水間（44%）等較為實用的設施，而休閑、娛樂型的設施需求相對較弱?！魞r格測試 價位選擇集中在5000—5499元/平方米（36%），6000元/平方米以上價位的只有7%； 愿意承受租用價格在2元/平方米/天以上的僅占23%； 能夠接受的物業(yè)管理費集中在3元平方米/月（37%）和3—5元/平方米/月（39%）。事實上，消費者尋找辦公樓的。第四章 南京寫字樓市場現(xiàn)狀及特點綜述一、 城市中心區(qū)外圍的辦公房獲得一定成功地段已經不再是決定辦公樓成功開發(fā)的決定性因素。 普遍認為本案地段用做辦公場所的接受度欠佳，部分企業(yè)性質和實力是放棄該地段的主要原因。小結◆辦公現(xiàn)狀 目前辦公場所以純寫字樓（46%）居多，商住兩用樓（27%）、住宅樓（11%）、酒店長包房（6%）； 企業(yè)多采用租用形式（82%）解決辦公用房。相關交叉分析傾向購買的物業(yè)類型與需要的辦公面積的關系 傾向購買的辦公房類型合 計寫字樓商住樓其他需要的辦公面積50平方米以下42650100平方米7714100150平方米171532150200平方米12416200250平方米437250300平方米314300500平方米99500平方米以上44合 計6031192傾向購買寫字樓的受訪者中有17人需要100—150平方米的辦公面積，有12人需要150—200平方米的辦公面積。高檔寫字樓的接受率只有12%。開發(fā)商的不同物業(yè)定位將直接決定其市場容量和目標消費群的數(shù)量。根據(jù)我們的經驗，調查結果與市場狀況有所偏差，一方面與選取的受訪者的屬性有關，被訪企業(yè)的規(guī)模、資金實力都是決定其價格接受能力的因素。由此可見，傳統(tǒng)意義上的新街口CBD由于歷史的沿革以及在商業(yè)設施，交通便利等方面所占有的優(yōu)勢使得其在辦公市場上依然占據(jù)主導地位。（四）套內衛(wèi)生間需求程度 衛(wèi)生間的設置對潛在客戶購置物業(yè)有相當?shù)挠绊?有63%的潛在客戶表示需要套內衛(wèi)生間,這也符合人性化的設計理念，但這僅反映了人們的心理期望，與實際情況會有差距。但從辦公樓的發(fā)展趨勢來講，自由分割大開間應是發(fā)展的方向。通過表一、二的交叉分析，發(fā)現(xiàn)20人以下的小型公司大都為私營公司，這對以后的規(guī)劃設計、項目市場定位、目標客戶的尋找、廣告宣傳的重點都起著引導作用。二、寫字樓市場調查受訪者背景研究（一）受訪公司性質 可以看出，私營公司占到66%，這和南京的個私經濟發(fā)展的情況相一致，也和南京扶持個私的政策一致。作為太平南路上唯一新建的寫字樓，無疑填補了這一區(qū)域的市場空白。② 其周圍破舊的居民樓較多，景觀較差。 ② 配套齊全太平南路成熟商業(yè)區(qū)使得商務活動十分便利。該項目由一幢東西向寫字樓、兩幢南北向小高層住宅樓組成。關系營銷不可否認，投資大廈的關系營銷是成功的，依靠各種關系，投資大廈拉到了很多大客戶，有效地解決了銷售問題。u 營銷分析從內部了解到的信息，投資大廈的土地成本遠遠高出市場價，加之土地閑置等損失造成投資大廈單位開發(fā)成本比正常高出約700元/平方米。提倡EOffice高效率辦公模式：高效辦公地點、高效配套服務、高效工作環(huán)境，開創(chuàng)8小時大于8小時的高效工作新興時代。u 項目優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢（1） 形象檔次較高投資大廈由加拿大B+H國際建筑師事務所設計，富有現(xiàn)代感的弧型外立面，1000平方米的全陽光中庭大堂，大廈更顯通透、明亮、高貴，全陽光折線角窗使辦公室處處都有陽光。物業(yè)1F為銀行，23F為證券公司，4F為餐飲，5F為會所，627F專屬辦公區(qū)，共有地下車位111個，硬件配套包括中央空調、公用洗手間、六部三菱電梯（其中一部消防梯）、5A自動化智能設計及管理、寬帶、專配衛(wèi)星、證券專線系統(tǒng)、多功能會所等。樓盤主要劣勢項目周邊配套設施不全、周邊辦公環(huán)境相對較差層高較矮，感覺較壓抑 u 銷售情況自2001年6月8日開盤，在短短半年時間已經全部售完。線三：夾層屋將掀起中、小企業(yè)置業(yè)高潮錦江麗舍的夾層樣板房設計得不錯，凡是參觀過其樣板房的消費者反應都不錯，從而增強了其購買的信心。錦江麗舍一、 項目定位：商務酒店公寓二、 項目目標客戶定位：小型公司和投資者為主三、 項目背景資料 項目名稱序號 錦江麗舍南京東渡房地產開發(fā)有限公司，南京白下城鎮(zhèn)綜合開發(fā)總公司2．樓盤地址大光路188號（龍蟠中路與大光路交匯處）3．售樓處電話4617631 4617632 46176334．最低售價最高售價、均價、實用率 （ 4600 ）EQ（ 4400 ）MAX———MIN（ 4800 ） 實用率 73％ 5．戶型面積及銷售情況總戶數(shù) 288 戶型一室一廳二室一廳二室一廳二室二廳二室二廳面積（㎡）3648506572數(shù)量（套）32969632326．主要經濟技術指標、大樓使用功能垂直分布總建筑面積 18000㎡ 一層大堂、二層會所三—十八層為商務酒店公寓7．地理位置與周邊配套設施（銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院）地處南京市主要交通干道龍蟠中路旁