【正文】 地分散部分消費(fèi)者。 深圳市政府在東門舊區(qū)改造的過程中也充分考慮將繼續(xù)保持東門作為商業(yè)區(qū)的功能。目標(biāo)消費(fèi)群定位。一時(shí)間，深圳的零售市場被這些商業(yè)大鱷瓜分得七零八落，越來越多的商場，尤其是新建商場，將不得不面臨這樣的選擇：要么與一些經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)大、客戶基礎(chǔ)廣闊的商業(yè)企業(yè)合作，以某種形式共同經(jīng)營；要么走特色化經(jīng)營路線，另覓一番天地。 自營為輔，招租為主 企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營運(yùn)資金不足。 （2）便民式超市，其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實(shí)際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。有關(guān)CIS系統(tǒng)本文不予贅述，在此要著重分析的是如何表現(xiàn)商場的形象定位： （3）通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式來表現(xiàn)。中港城購物廣場的14層銷售，共有2500多個鋪位，其中412㎡的占到83%，總價(jià)款在1030萬元之間，農(nóng)行提供6成10年按揭，發(fā)展商提供10年帶租約銷售，年回報(bào)高達(dá)8%的銷售方式，另選擇按揭付款方式的客戶，買鋪即得24年租金（在首期款里扣除），大大降低了客戶的置業(yè)門檻，如：4層的首期款僅在6000元左右，6000元即做超人業(yè)主。，項(xiàng)目公開發(fā)售兩個月， 2565個單位悉數(shù)售磬，銷售率高達(dá)100%，回籠資金近5個億，營銷推廣費(fèi)用共計(jì)350萬，%。國內(nèi)的商場往往在銷售完畢后，由于小業(yè)主各自獨(dú)立經(jīng)營，商場的后續(xù)問題較多，而國外大型商城卻是只租不售，資金回籠較慢，而中港城購物廣場的出現(xiàn)，剛好解決了國內(nèi)外商場所面臨的各種困惑。附：房地產(chǎn)證券化概念解析：發(fā)現(xiàn)了這個社會特征，中原精心策劃了一場“全民投資新模式”理論運(yùn)動，通過媒體的強(qiáng)勢炒作，制作了一個樓市經(jīng)典。在國外，產(chǎn)權(quán)證券化投資已蔚然成風(fēng)，成為一種新型的、回報(bào)豐厚的理財(cái)途徑。通過對深圳各大報(bào)刊、電視等媒體的綜合評估分析，采用了“集中火力，重點(diǎn)突破”的宣傳手法。銷售時(shí)機(jī)把握得當(dāng)。從開始發(fā)放認(rèn)購籌碼到如何將認(rèn)購籌碼轉(zhuǎn)化成正式認(rèn)購，銷售手法均取得了完滿成功，連續(xù)9天每天約200余客戶排隊(duì)認(rèn)購，無論是銷售業(yè)績、銷售額還是銷售場面，都創(chuàng)造了深圳樓市的經(jīng)典之作，在業(yè)界、社會上都取得了良好的口啤，提高了發(fā)展商的社會知名度，為發(fā)展商后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有100平方米的，也有1000平方米的，也有打隔斷后再賣。 目前商服物業(yè)競爭格局極為激烈，如何在商戰(zhàn)中快人一步，獲勝的根本就是“人氣”，如何爭取最大程度地吸引人氣，如果能運(yùn)用好風(fēng)水學(xué)上的一些基本原理，精心布置以達(dá)成旺財(cái)?shù)母窬郑瑢ι谭飿I(yè)的經(jīng)營將會大有稗益。因?yàn)槿绻ㄖ锎箝T太貼近馬路或人行道，財(cái)神就過門而不入，在風(fēng)水學(xué)上稱為“財(cái)神過路”；而大門凸出的設(shè)計(jì)或門前堆放商品雜物車輛等，便是“拒財(cái)”的格局。金碧輝煌西南角主入口設(shè)計(jì)了昆明唯一的層疊式退臺廣場。在金秋廣場的正對面是銅陵的標(biāo)志性雕塑群“豐收門”，此雕塑曾獲得全國一等獎，造型獨(dú)特，厚重樸實(shí)，但形似三支利戟，較為尖銳，規(guī)劃方案沒有處理好氣口與豐收門的關(guān)系，豐收門的尖戟，直砍規(guī)劃氣口正中，購物者進(jìn)出門時(shí)必定有壓抑的感覺，另外亦未考慮到新光路與淮河路、銅官路、金山路的視線指引。 四、氣口大壯型。整個商場不僅人流量大而且逗留時(shí)間長，所以金碧輝煌情景商場未來的前景看好。此外，首創(chuàng)的層疊式通臺廣場設(shè)計(jì)不僅構(gòu)成了步行交通體系，同時(shí)也為商場提供了多個促銷活動展示區(qū)和觀景平臺。南與昆明的城市風(fēng)水中心金馬碧雞廣場相對，東側(cè)為法式騎樓風(fēng)情步行街。大型百貨公司、商場、大酒樓、飯店等在設(shè)計(jì)階段，如果能夠考慮到風(fēng)水美學(xué)的一些因素，比如在建設(shè)時(shí)向后退，凹入而建，不要太靠近馬路或是人行道。這一舉動也正好配合正在興建的中泰國際廣場超甲級寫字樓，該樓將于明年年中落成，將為商場的餐飲業(yè)零售業(yè)帶來穩(wěn)定的高消費(fèi)人流，目前不少飲食行家已洞悉先機(jī)，搶先進(jìn)駐投資底商與住宅的不同點(diǎn)購買底商與購買普通住宅的很多交易環(huán)節(jié)相同，最后簽訂的也是標(biāo)準(zhǔn)的購房合同，但也有一些差別請投資者注意： 《銷售許可證》，底商的《銷售許可證》與住宅的《銷售許可證》的差別主要在用途一欄； ，商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有40年，普通住宅的土地出讓年限是70年，但有時(shí)由于具體情況不同，底商和住宅的出讓年限可能差別不大，也可能相同； ，一般情況下底商的貸款最高5－6成，最高年限本市是10年。事實(shí)證明，廣告的效果極佳，獲得了預(yù)期的廣告效果，產(chǎn)生了良好的投入、產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)效益。因此，對于理智的投資行為來說，在更看重穩(wěn)健回報(bào)，而并非寄望于一夜暴富的心態(tài)下，產(chǎn)權(quán)式商城無疑是第一選擇。眾所周知，“買鋪富三代”商鋪的經(jīng)營效益可觀，升值潛力無限，歷來為投資者所青睞。 產(chǎn)權(quán)證券化是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的，有別于證券、儲蓄、物業(yè)投資幾種投資工具的全新投資理財(cái)模式。 成功的市場營銷，一定要和當(dāng)前的社會政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合，引導(dǎo)社會上的經(jīng)濟(jì)特征朝著項(xiàng)目有利的市場營銷方向發(fā)展。，“產(chǎn)權(quán)式商城”引領(lǐng)全民投資新模式，掀起深圳市民投資狂潮，系列投資計(jì)劃再掀銷售高潮，7月上旬共成交600多套單位。，無廣告成交200余套；，中港城購物廣場正式開始接受客戶內(nèi)部認(rèn)籌，短短12天，認(rèn)購籌碼1800多個，因客戶認(rèn)購太多，截止到1200個籌碼后，在特報(bào)登載公開申明：停止對外額外四個點(diǎn)優(yōu)惠派籌；二、重大營銷事件回顧 一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一下因素的制約： 超市，其特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。 綜合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。不過，縱觀目前深圳商業(yè)市場，這樣的區(qū)域性商業(yè)空白點(diǎn)已不多見，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈。（一）目標(biāo)市場定位目標(biāo)區(qū)域定位，即周邊商圈區(qū)域范圍的分析。（三）東門商業(yè)街發(fā)展反思 地鐵建成將東門商圈與深圳的經(jīng)濟(jì)龍脈貫穿起來，縮短了深圳整體商業(yè)資源互動的時(shí)空距離，東門二十余年來積攢的成熟商業(yè)氛圍，勢成商家必爭之地。大型綜合性百貨亦存在經(jīng)營范圍雷同、商品種類相似的問題；同時(shí)，商場定位不清晰，整體檔低較低，降低了東門商業(yè)的層次。 但我們也可以明顯看出，改造后的東門商業(yè)區(qū)整體商業(yè)氣氛已不如改造前那樣火爆，原因有兩個方面：其一是東門商業(yè)區(qū)在短短兩年內(nèi)商業(yè)面積驟然增加了幾倍，而人流量增加不可能如此迅速，所以在人流量雖有所增加的狀況下，依然有許多商場及街鋪顯得相對淡靜。 商業(yè)地產(chǎn)并非絕對贏取巨額利潤，開發(fā)商要根據(jù)項(xiàng)目本身的具體情況，全面分析區(qū)域市場，深刻把握消費(fèi)趨勢，充分挖掘業(yè)態(tài)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確進(jìn)行商業(yè)定位，將商家及消費(fèi)者的需求整合考慮，才能回避市場風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)才能產(chǎn)生最大的效益東門商業(yè)發(fā)展的反思它除了要熟悉地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，還要對零售業(yè)也非常了解，需要對消費(fèi)者行為有著深刻的認(rèn)識。隨著城市發(fā)展的西移，羅湖商業(yè)地位已經(jīng)有所弱化，東門商圈的商鋪由于高度集中，累積量大，營銷上鮮有亮點(diǎn)，以致空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但東門商圈作為深圳最大的商業(yè)中心地位，在短期內(nèi)仍不可動搖；華強(qiáng)北商圈由于位居中心區(qū)域，業(yè)態(tài)定位較好，發(fā)展強(qiáng)勁；南山商圈隨著交通的改善、住宅業(yè)的快速發(fā)展，商服市場日益崛起并迅猛發(fā)展；東門商圈、華強(qiáng)北商圈與南山商圈呈三足鼎立之勢。原本為住宅配套的“副產(chǎn)品”竟然成了項(xiàng)目利潤的大頭。有統(tǒng)計(jì)顯示，僅珠三角地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的商業(yè)部分面積就超千萬平方米，這個數(shù)字每年還在迅速增長。海富匯還參與了新疆烏魯木齊匯鑫時(shí)代的策劃起步、寧夏銀川老牌商業(yè)企業(yè)新華商場的資源整合和流程再造。 　　記者近日獲悉，新疆第一個商業(yè)MALL（摩爾）項(xiàng)目，總投資近10億、建筑面積超過10萬平方米的烏魯木齊康普京華MALL從今年8月初起由我市一家從事商場經(jīng)營管理的專業(yè)公司全面接手運(yùn)作，這是迄今為止深圳商業(yè)管理公司接手的最大商業(yè)項(xiàng)目。無論是商業(yè)區(qū)內(nèi)的商場，還是處于未成型的商業(yè)環(huán)境下的商場，都需要根據(jù)其自身?xiàng)l件，從經(jīng)營品種、經(jīng)營品牌搭配、分區(qū)商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，商場氣氛營造、商場裝修、管理、商業(yè)推廣等角度，營造區(qū)別于其他商場的商業(yè)特色，并切實(shí)從商品服務(wù)消費(fèi)者、經(jīng)營商家、投資客戶三個層面尋求銷售商場發(fā)展的新路向，招商租賃和銷售才能取得好的成績。其引進(jìn)萬佳這一百貨零售的品牌入駐，加強(qiáng)了更多品牌的進(jìn)入和投資者的信心。 從上述深港商鋪營銷模式的區(qū)別可知：商鋪的前期招商和商鋪后期的經(jīng)營管理是商場銷售中投資引導(dǎo)的最關(guān)鍵一環(huán)。更重要的是，這證明了發(fā)展商具有強(qiáng)大自我的商業(yè)配套能力，對提高住宅的生活素質(zhì)有非常重大的幫助。業(yè)態(tài)選擇上已經(jīng)從單一業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)到復(fù)合型業(yè)態(tài)，經(jīng)營品種也是以超市，家居建材為主，適應(yīng)了新規(guī)劃區(qū)域開發(fā)和消費(fèi)的特點(diǎn)。由于華僑城區(qū)域開發(fā)的特殊性，片區(qū)商業(yè)配套的主導(dǎo)權(quán)基本上由發(fā)展商控制，從目前來看，主要由沃爾瑪、銅鑼灣、順電組成，以滿足片區(qū)消費(fèi)為主，從發(fā)展趨勢來看，商業(yè)開發(fā)量不大，且一般不會入市銷售，對市場的影響力不大。南頭作為南山商業(yè)的策源地，其核心地位在日趨激烈的商業(yè)競爭中并沒有動搖，依托周邊充足的人氣（消費(fèi)人口近50萬）及不斷增強(qiáng)的購買力，家樂福、曼哈、沃爾瑪、百安居、天虹等品牌商家先后入駐，片區(qū)商業(yè)前景看好。 發(fā)展新規(guī)劃 羅湖由于發(fā)展空間有限，目前受到了福田等其他區(qū)域商業(yè)崛起的挑戰(zhàn)，2003年羅湖區(qū)政府針對目前深圳商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對羅湖未來發(fā)展進(jìn)行了重新定位和創(chuàng)新，經(jīng)過精心研究，區(qū)政府推出“羅湖區(qū)未來五年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃設(shè)想”，計(jì)劃用5年時(shí)間重點(diǎn)發(fā)展東門商業(yè)步行街區(qū)、人民南商業(yè)文化中心區(qū)、筍崗物流園區(qū)等三大商業(yè)片區(qū)，立志讓羅湖成為深圳商業(yè)客流資源最豐富、商業(yè)區(qū)域優(yōu)勢最突出、商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施最齊全、商業(yè)服務(wù)功能最完善的區(qū)域。 CEPA凸現(xiàn)利好，口岸物業(yè)升值潛力無限。 從四季度月榜及周榜的綜合分析看出，關(guān)內(nèi)由于土地資源有限，熱點(diǎn)只有常興廣場，而關(guān)外的新龍崗商業(yè)中心、五洲風(fēng)情Mall等一些大手筆的項(xiàng)目已表現(xiàn)出良好的銷售業(yè)績，這是由于關(guān)外衛(wèi)星城住宅市場發(fā)展迅猛，為商鋪投資帶來了眾多商機(jī)，商用物業(yè)亦水漲船高。 新增商服用房物業(yè)供應(yīng)，從2003年前三個季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，商業(yè)用房的施工面積和竣工面積相比2003年上半年的情況正好相反，施工面積增加，竣工面積減少，說明市場環(huán)境被發(fā)展商看好。此時(shí)，但見一路之隔的太陽廣場卻是人頭簇動，生意出奇的好?！苯嬲f：“現(xiàn)在東門火的是臨街商業(yè)鋪面，而二樓以上空間卻大量閑置，究其原因與商家強(qiáng)行規(guī)定經(jīng)營項(xiàng)目有很大的關(guān)聯(lián)。商業(yè)地產(chǎn)研究人士薛浩認(rèn)為，任何一個作為大都市名片的商業(yè)街區(qū)，必然是以規(guī)則有序的步行道路網(wǎng)支撐。試想，僅靠服裝、鞋帽能夠做大東門嗎？沒有文化、遺失歷史的東門注定要衰下去么？ 出路 打造嶺南文化特色新東門 拯救東門，必須徹底扭轉(zhuǎn)各商廈功能同質(zhì)化趨勢。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，東門各商廈功能同質(zhì)化、業(yè)態(tài)層次單一、經(jīng)營檔次低是問題的主要癥結(jié)。商業(yè)鋪位的大量閑置，直接導(dǎo)致東門商鋪出售價(jià)格整體下滑，跌幅與幾年前相比達(dá)到50%之多，而商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)低于華強(qiáng)北商圈價(jià)格，并大有日漸下跌的趨勢。 如今的東門，依然是那樣的車水馬龍、人流如織，然而，核心地位和商業(yè)功能正在遭遇嚴(yán)重退化，其歷史作用岌岌可危。09:06我們仿佛已經(jīng)看到，一個泛商業(yè)圈概念的龐大區(qū)域正大汗淋漓地立在腳手架上，滿懷激情地描繪深圳商業(yè)帝國宏偉而又壯麗的藍(lán)圖……正是出于對南山商業(yè)前景的期待，在調(diào)查中，我們著意去找問題、挑毛病。借助西部通道的利好，日前香港南海控股公司已經(jīng)在東頭角圈地，一個建筑面積達(dá)100萬平方米的社區(qū)正在規(guī)劃之中，屆時(shí)這里將崛起一條國際化濱海風(fēng)情商業(yè)街。對此，張慶杰的感悟是，人無我有，人有我強(qiáng)，千方百計(jì)尋找個性化經(jīng)營風(fēng)格將是南山商圈各商家走特色化道路的當(dāng)務(wù)之急。對策變松散鏈?zhǔn)侥Ｊ綖榧心Ｊ叫纬珊诵母偁幜Τ鞘猩倘?，尤其是朝國際化市場發(fā)展的大商圈，必須是服務(wù)業(yè)多個業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有機(jī)組合體。有人說赫赫有名的名店是禍不單行，其華強(qiáng)北店由于承租合同糾紛剛剛關(guān)門，現(xiàn)在南山店又現(xiàn)危機(jī)，是商家不善經(jīng)營，還是有其他的原因？返租回報(bào)過高隱藏投資風(fēng)險(xiǎn)南山商圈另一個潛在問題是，許多大型零售商場和主題商場都采取了返租型商業(yè)模式，常興天虹商場、保利友誼商場、金暉商城、曼哈購物廣場、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店等大型商場均與業(yè)主簽下了6年以上的返租協(xié)議。整體性連續(xù)性在進(jìn)一步增強(qiáng)2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始迅速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。其時(shí)，南山的商業(yè)物業(yè)一直處于自給自足的閉合市場狀況，居民的消費(fèi)主要依靠長期以來自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點(diǎn)提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的落后狀態(tài)。問題目前南山商圈內(nèi)的商家密集程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，商圈亦未形成確定的功能定位，歷史遺留的臟亂差形象仍然沒有得到徹底改變，許多商家經(jīng)營雷同，缺乏特色，加之業(yè)態(tài)布局不合理導(dǎo)致經(jīng)營平淡，特別是高容量商業(yè)呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了商圈的整體輻射力。缺乏核心業(yè)態(tài)和整體聚合力一個商圈如果沒有核心業(yè)態(tài)，注定是難以做大的。葉元清說，南山分散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，在已經(jīng)便利周邊居民生活的情況下，應(yīng)該打住了，尤其是大型商場必須朝商業(yè)文化中心區(qū)域集中布點(diǎn)，并在政府統(tǒng)一規(guī)劃范圍內(nèi)各就各位，從而形成規(guī)模化市場優(yōu)勢和核心競爭力，走特色經(jīng)營和差異化發(fā)展的道路。同時(shí)商業(yè)文化中心要考慮向東西的延伸和擴(kuò)展，東面對接華僑城旅游區(qū)，西邊與寶安填海區(qū)相接，并要突出海濱商業(yè)風(fēng)格