【正文】 方的客人，成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域。（一）東門商業(yè)街現(xiàn)狀發(fā)展商要具備將所開發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行長期經(jīng)營的心態(tài)，只有這樣，才能擁有將項(xiàng)目做好的原動力。對零售商而言，發(fā)展商成熟的大型社區(qū)可以保證高素質(zhì)的人流量，從而降低投資風(fēng)險。很多開發(fā)商建商業(yè)或者商業(yè)裙樓都僅僅是出于對利潤的追求，對商業(yè)地產(chǎn)本身缺乏深刻的認(rèn)識，這就使得深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，打上了急功近利的烙印。隨著寶安電子城、天虹商場、華潤超市、肯德基等商家的進(jìn)駐，寶安中心片區(qū)商圈正迅速形成，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得西鄉(xiāng)商圈迅猛崛起，深圳的商業(yè)地產(chǎn)正如火如荼。通常來說，除非特別繁華的地段，顧客很難上太高的樓層購物。分布范圍也相當(dāng)廣泛，從深南大道、地鐵沿線到龍崗各個區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開發(fā)中極具潛力的投資型項(xiàng)目。 　　地產(chǎn)大鱷 + 商業(yè)巨頭 深圳商業(yè)地產(chǎn)迸發(fā)“激情”一方面是深圳近年來發(fā)展迅速，商業(yè)發(fā)育比較成熟，業(yè)態(tài)比較齊全；二是深圳商業(yè)從一開始就是開放的市場競爭，從業(yè)人員都是在商戰(zhàn)中歷練出來的，適應(yīng)能力比較強(qiáng)。這樣，商業(yè)管理公司的“非實(shí)物”服務(wù)，才更有特色，也利于項(xiàng)目的成功。一是房地產(chǎn)公司建成了一個項(xiàng)目，其中包括商業(yè)部分，但地產(chǎn)公司本身沒有商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)；二是已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，但項(xiàng)目的層次太低，不能形成品牌效應(yīng)，項(xiàng)目方希望提升管理技術(shù)和品牌營銷能力；三是項(xiàng)目本身是當(dāng)?shù)佚堫^項(xiàng)目，但在外資和沿海商業(yè)資本的競爭面前感覺有些力不從心，希望能夠重新整合資源，對流程進(jìn)行現(xiàn)代化改造，這一般出現(xiàn)在中西部地區(qū)。進(jìn)入9月，公司再度北上，登陸長江口，在江蘇揚(yáng)州，攜手地產(chǎn)巨子聯(lián)合打造“海德購物公園”。 　　一場事先注定的“出走” 　　進(jìn)入新世紀(jì)，商業(yè)競爭也空前激烈起來，各家商業(yè)企業(yè)內(nèi)部整合行動也日漸頻繁，一批商業(yè)人才或者重起爐灶，或者組成一些管理團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)商場經(jīng)營管理為旗號，開始了管理輸出的新路子。深圳商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)異地走俏去年才開始起步的深圳商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)輸出行動，到今年下半年已呈現(xiàn)“燎原”之勢。 所以商鋪的營銷模式和招商、投資、經(jīng)營管理密切相關(guān)。這樣的招商、管理、投資三合一的策略才是商場營銷的決勝之道。只有商家良好的經(jīng)營才能讓投資者真正輕松地獲取租金收入，享受投資帶來的回報(bào)。因?yàn)榇蠖鄶?shù)經(jīng)營者開店，都涉及金額龐大的經(jīng)營成本，如果以購買的形式取得經(jīng)營場所，前期投入的金額就更大，風(fēng)險也就更大，相反以租賃的形式取得經(jīng)營場所可以降低風(fēng)險，同時改變經(jīng)營場所也更靈活。 如何在短期收益（銷售）和長期獲利（出租）之間取得良好的平衡，是深圳商鋪營銷面臨的主要發(fā)展方向之一在香港，知名的大型商場所有權(quán)多數(shù)掌握在發(fā)展商手中，以招商及經(jīng)營為主。 就商鋪營銷模式有兩大要點(diǎn)，第一是銷售，第二是招商，到底是銷售好還是招商好，曾一度引起業(yè)界的探討，深圳和香港做法又各不相同： 深圳商鋪二級市場多以銷售為主，招商及經(jīng)營為輔。另外，以繽紛世界美妝城為代表的經(jīng)營式商鋪也取得了較佳的業(yè)績，項(xiàng)目定位為深圳首家大型美容美發(fā)用品專業(yè)市場，以經(jīng)營促銷售，租售結(jié)合的方式。 相對關(guān)內(nèi)商服物業(yè)相對飽和的狀況而言，關(guān)外商服物業(yè)市場異軍突起，龍崗和寶安兩區(qū)占全市銷售總量的一半以上，且近三年銷售量都顯著增長，表明關(guān)外商服物業(yè)被人們所看好，發(fā)展空間巨大。隨著前海片區(qū)開發(fā)的日漸成熟，歲寶及人人樂相繼進(jìn)駐鼎太風(fēng)華和港灣麗都，在一定程度上緩解了配套不足的壓力，但商業(yè)形式、經(jīng)營主題的單一使片區(qū)對南頭商圈仍有較大的依賴性。后海作為濱海大道開通的最直接受益者，其發(fā)展勢頭也最為強(qiáng)勁，幾十個項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大的消費(fèi)力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，南山書城、新一佳也將于明年開業(yè)，隨著南山商業(yè)文化中心開發(fā)建設(shè)的逐漸成熟，大量裙樓商業(yè)將陸續(xù)入市，商圈的整體性和連續(xù)性將進(jìn)一步增強(qiáng)。 商業(yè)發(fā)展模式 交通設(shè)施的改善特別是濱海大道的開通，帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人氣聚集，消費(fèi)力提升，為商業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，商業(yè)配套進(jìn)一步完善，帶動房地產(chǎn)發(fā)展及人氣的聚集，形成一個良性循環(huán)。隨著地鐵的全面開工及各站地址的正式確定，地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)多了起來。 （二）羅湖區(qū) 市場狀況 羅湖是深圳商業(yè)的“根”，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密集程度在華南地區(qū)絕無僅有，僅次于上海的南京路步行街區(qū)，歷經(jīng)20年的發(fā)展，其商鋪價格由當(dāng)初的每平方米幾萬元上升到現(xiàn)在的每平方米十幾萬元，東門旺鋪甚至創(chuàng)下每平方米40萬元的天價，基本上已進(jìn)入飽和成熟期。香港經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，口岸物業(yè)利用其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，迎來了地產(chǎn)外銷的又一個高峰。 從入市的項(xiàng)目來看，社區(qū)商業(yè)及裙樓部分占據(jù)了在售商業(yè)設(shè)施的絕大部分，而大體量的商業(yè)建筑并未出現(xiàn)。 各區(qū)商業(yè)市場分析 （一）福田區(qū) 商業(yè)市場現(xiàn)狀華強(qiáng)北商業(yè)升級，引領(lǐng)深圳商業(yè)。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是因?yàn)殡S著現(xiàn)代高尚社區(qū)組團(tuán)的崛起，社區(qū)商業(yè)必然性的面臨重大變革，由混亂到整體規(guī)劃，由小雜貨店到品牌連鎖，由單一服務(wù)到集購物、休閑、服務(wù)等諸多功能于一身，社區(qū)商業(yè)正成為一個“社區(qū)大會所”，成為社區(qū)文化的載體。前三個季度商服用房取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目主要集中龍崗區(qū)，有3個項(xiàng)目，主要是龍崗區(qū)的供應(yīng)集中在龍崗中心區(qū)輻射區(qū)域，因?yàn)辇垗徶行膮^(qū)已全面啟動，吸引了眾多的開發(fā)商和投資者的目光，羅湖區(qū)和南山區(qū)各有一個項(xiàng)目，與2002年同期相比，略有下降，％，取得預(yù)售許可證項(xiàng)目減少4個。其中商服用房固定資產(chǎn)投資方面，2003年1—，％，與2002年同期相比，略有下降。 全然將寶押在地鐵上，實(shí)在是不可取的。 金商城和商場是最近地鐵站口的兩大商場，他們似乎對地鐵帶來好運(yùn)的信心更足。要允許經(jīng)營者把握實(shí)際需要適時改變經(jīng)營功能，倘若仍然維持現(xiàn)狀；一旦發(fā)展商自己維持不下去，經(jīng)營者的利益就會無法保證，到頭來損害最大的必然是小業(yè)主和品牌發(fā)展商。江舒說：“東門尚有大量的可供開發(fā)面積，而且現(xiàn)有物業(yè)的閑置空間也比較多，政府應(yīng)該因勢利導(dǎo)，制定一些既能體現(xiàn)優(yōu)惠政策又有導(dǎo)向性的措施引導(dǎo)投資商進(jìn)入東門。為此，薛浩建議，必須盡快將東門中路改造成步行街，或者架設(shè)與道路平行的空中連廊解決該路道與商場的交通聯(lián)系。林曉華說，做旅游就是做文化，東門最具條件，要整合嶺南最優(yōu)秀、最具知名度的“百年老店”進(jìn)入東門，充分挖掘其傳統(tǒng)文化特色和商業(yè)品牌價值，著力打造具有嶺南文化特色的新東門。問題是業(yè)種比例嚴(yán)重失衡，服裝所占份額竟超出所有品種的總和，這致使其他經(jīng)營品種不得不在服裝的夾縫中艱難生存。遺憾的是，今天我們已經(jīng)很難找到這種文化印記，這里沒有博物館，連可以坐下來的茶館、涼亭以及小吃一條街都難以尋覓。為了迎合東門消費(fèi)者的求廉意識，除太陽百貨、茂業(yè)、天虹等知名商場外，其余商場均經(jīng)營檔次較低的商品，這越發(fā)造成東門客層逐漸走低，形成了東門獨(dú)具特色的“惡性循環(huán)”機(jī)理。 癥結(jié) 功能弱化客層走低 對于東門每況愈下的局面，業(yè)內(nèi)人士將其歸結(jié)為城市新商圈崛起的必然趨勢。 后續(xù)增量不斷跟進(jìn) 盡管東門商業(yè)已呈過度飽和的狀態(tài)，但目前依然有幾大項(xiàng)目在建或準(zhǔn)備招商出售。旁邊的另一商城情景似乎更慘，大部分鋪位還未租售，許多鋪位出租價被壓到每平方米160多元，問津者依然不多。 現(xiàn)狀 冷暖東門兩重天 1997年的東門，規(guī)模還沒有今天這樣龐大，基礎(chǔ)設(shè)施也不如眼前這般完善，然而當(dāng)時東門的商鋪卻成了各方投資客爭相搶購的熱點(diǎn)，以致東門中路九龍城廣場一樓金店每平方米賣出了36萬的天價。 一年四季，自早到晚，這里人流不息，不知不覺地成了深圳平民階層的休閑和購物天堂。2004年02月12日隨著城市西移步伐的加快以及深港西部通道的正式動工，南山龐大的土地儲備和優(yōu)越的地理位置，日益凸顯其作為未來城市發(fā)展的商業(yè)領(lǐng)軍地位。今天的觀海臺以東至沙河西路之間的偌大空間，將建成以旅游購物、休閑為主的國際化商業(yè)領(lǐng)地，并與香港的迪斯尼樂園遙相呼應(yīng)，成為又一個全球性的國際化濱海樂園。南山商圈有望借此譜寫新篇章。對此，有專家提出，南山商業(yè)發(fā)展必須建立更高遠(yuǎn)的目標(biāo)，提前組合主力店和國際名牌商家入駐，同時，要分析各種業(yè)態(tài)對建筑的不同要求，在做好功能分區(qū)的基礎(chǔ)上，超前考慮日后可能形成的大規(guī)模人流和物流量，地下停車場應(yīng)該互為聯(lián)通，并開設(shè)商業(yè)街區(qū)的地下循環(huán)走道，以形成四通八達(dá)的商業(yè)氛圍。樂安居董事長張慶杰認(rèn)為所謂特色，并不排除其他同類產(chǎn)品的競爭，在某種程度上同類商家越多，市場的輻射力就越大，而特色往往體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異性和營銷模式的排他性。對此，深圳金成地產(chǎn)董事長葉元清認(rèn)為，南山商圈必須盡快收攏，變松散型的鏈?zhǔn)缴虡I(yè)模式為集中的、多個強(qiáng)勢品牌組合、各顯特色、具有核心競爭力的商業(yè)發(fā)展模式。盡管南山一些拾遺補(bǔ)闕的商家在分散的經(jīng)營狀態(tài)下嘗到了甜頭，但從大商圈的角度看，南山要成為深圳商業(yè)的龍頭，不能僅僅將眼光放在周邊的消費(fèi)群體上，應(yīng)該放眼全球，走向世界。就以廣場為例，目前生意已經(jīng)十分蕭條，商家如何能兌現(xiàn)如此離譜的回報(bào)，即便勉強(qiáng)支撐，又能撐多久呢？南山保利友誼商城返租率只有7%，而且生意做得不錯，即便如此，據(jù)內(nèi)部人士透露，發(fā)展商每年還得拿出兩個百分點(diǎn)補(bǔ)貼商家返租，如此境況之下，廣場能撐下去嗎？這是一個十分現(xiàn)實(shí)的問題，如果不予以警示，對于南山商業(yè)發(fā)展無疑會成為一個大隱患。而旁邊的手機(jī)超市似乎情形更加尷尬，過去二樓以上是做服裝的，現(xiàn)在已經(jīng)全部歇業(yè)。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項(xiàng)目、五星級的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。濱海大道通車重組商業(yè)格局1999年10月1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個個住宅小區(qū)拔地而起。深圳商業(yè)發(fā)展歷程上世紀(jì)80年代末，地處特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個相當(dāng)偏僻的行政區(qū)域，在深南大道尚未開通之前，僅有今天的國都高爾夫花園和五洲賓館之間的一條小路通往南山。而大商業(yè)的形成，當(dāng)以1996年4月人人樂南山總店開業(yè)為起點(diǎn)；同年，世界零售業(yè)老二“家樂?！边M(jìn)駐南山常興路，使這個區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，并吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。到了2003年，這一勢頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張。曾經(jīng)是南山商業(yè)策源地的南頭商圈除了家樂福、曼哈和天虹等知名商城外，大多商場冷冷清清，經(jīng)營平淡，當(dāng)年曾經(jīng)紅極一時的世界，改成“母嬰商場”后依然是境況不佳，過去較為知名的百貨城，目前只有一樓尚存少許人氣，二樓以上光顧者少之又少，以致商家不得不在一樓商場外搭建臨時鋪面用來彌補(bǔ)經(jīng)營欠缺。其中，除了天虹為6年返租期，其它商場都為10年期，返租回報(bào)率大多在10%左右，太古廣場更高達(dá)12%。那么，南山憑什么呢？在南山商業(yè)文化中心尚未建成之時，我們看到的只是零散的布局和混沌的業(yè)態(tài)，沃爾瑪、家樂福這樣的著名商家卻被擱在兩個不同的區(qū)域，商業(yè)整體聚合力被人為地分散了，這無疑是一種浪費(fèi)。它既能滿足人們購物、餐飲等日常所需，又能體現(xiàn)文化、娛樂、旅游、觀光等多種功能要求，并在單純的商業(yè)中融入文化、藝術(shù)、時尚等現(xiàn)代化元素，形成聚合力和輻射力都較強(qiáng)的商業(yè)集中地。如佛羅倫薩的首飾一條街、特衛(wèi)普的鉆石一條街，這些著名街區(qū)，依靠自身的特色很快將生意做到了全球。樹立更高目標(biāo)進(jìn)行超前規(guī)劃應(yīng)該說，南山商圈處于珠三角國際都市帶的核心位置，區(qū)域內(nèi)有蛇口、媽灣等重要港口和九大科技園區(qū)，又有大學(xué)城的產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢，當(dāng)西部通道建成和珠三角城際軌道開通以后，南山的商業(yè)輻射功能將急遽提升，完全有可能形成具有濱海特色的國際化商業(yè)圈。首先中心區(qū)地鐵商業(yè)有望啟動，已由星河地產(chǎn)接手開發(fā)的購物公園內(nèi)5萬多平方米的商業(yè)面積可望10月份進(jìn)入市場；由此向西，車公廟有色金屬、財(cái)富、自由之光等大廈7萬多平方米的商業(yè)面積也將借地鐵之利成為連接西部商業(yè)的重要節(jié)點(diǎn)；而在建的8萬平方米shoingmall———益田風(fēng)情城作為第一輪地鐵商業(yè)的終點(diǎn)物業(yè)，又是南山通向東部的門戶商業(yè)，將起到吸引東部商業(yè)人流涌向南山商圈的關(guān)鍵性作用。由此，南山新文化商業(yè)中心向南挺進(jìn)的步伐已經(jīng)邁開。眾所周知，深圳建市20多年，已經(jīng)形成了東門和華強(qiáng)北兩大主力商圈，這兩大商圈因其固守舊城區(qū)的繁華、狹小的發(fā)展空間和不盡合理的規(guī)劃以及陳舊的經(jīng)營模式，騰飛的羽翼已被牢牢地粘住了。因?yàn)槟仙缴虡I(yè)的發(fā)展應(yīng)該放眼國際舞臺，在更高的層面和更遠(yuǎn)大的目標(biāo)上，奠定其堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這將是南山商業(yè)發(fā)展的惟一選擇。老東門仿佛是這座城市的象征，如同北京的王府井、上海的城隍廟，濃縮了深圳這座大都市刻骨銘心的歷史印記。于是許多深圳人不約而同地喊出“拯救東門”這樣一個發(fā)自心底的呼喚，因?yàn)樯钲趯?shí)在不能沒有東門，她是這座國際化大都市難以割舍的歷史豐碑。除了一樓仍在經(jīng)營廉價服裝，四樓包作本色酒吧外，二三樓已息業(yè)，既便是一樓臨街的服飾鋪面，其人流也是寥寥無幾，一派凄涼的景象。 另一個顯示東門整體景氣度不佳的現(xiàn)象是，過去許多被發(fā)展商用作不動產(chǎn)投資不愿出售的臨街鋪位，現(xiàn)在幾乎無一例外地都紛紛拿出來出售，似乎發(fā)展商對原本看好的東門商業(yè)前景失去了信心。有關(guān)人士認(rèn)為，東門未來的商業(yè)潛力已經(jīng)嚴(yán)重透支，倘若不采取緊急措施，重新整合資源，規(guī)劃未來，現(xiàn)有的商業(yè)面積已經(jīng)無法支撐日顯蕭條的經(jīng)營局面，更何況后來的商業(yè)新增面積。事實(shí)上，就東門商業(yè)現(xiàn)狀來看，客流量多的無非是一些臨街鋪面，而這些鋪面均以服裝經(jīng)營為主，且絕大多數(shù)是廉價服飾。 東門作為深圳的象征，歷史上曾經(jīng)是省港大罷工的基地，過去東門搭臺演大戲，寶安、惠州等地的居民都跑來趕集看戲，客家、潮州、南粵文化曾經(jīng)在這里有過深深的融合。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，東門商圈仍然是目前深圳經(jīng)營品種最為齊全的商業(yè)區(qū)，幾乎囊括了所有的商業(yè)經(jīng)營類別。據(jù)此，泰寧地產(chǎn)執(zhí)行董事林曉華認(rèn)為，未來東門規(guī)劃要結(jié)合旅游概念來做，徹底打破以服裝打天下的單一格局。而深圳東門雖然已經(jīng)形成十二條步行街區(qū)，然而其總量依然無法支撐龐大的過往客流，特別是主街道東門中路機(jī)動車輛擁擠堵塞的混亂狀況，已經(jīng)成為制約東門發(fā)展的